当前经济形势下小型房地产企业的开发思路.docx

摘要年至年上半年可以说是房地产年全国房地产开发建设方兴未艾呈现一派欣欣向荣的景象社会上有这么一句话一不小心进了房地产一不小心就发了财以致于很多人产生这样的观点只要有资金有地块就必然能获得高收益于是房地产业成为了投资热点许多企业和社会资金进入了房地产业造成了房地产企业鱼龙混杂的现象关键词房地产建筑企业开发据统计全国共有房地产企业万多家一级开发资质的仅有二级资质的另有国外注资公司家左右港澳台公司个合计个本人所在地的县级市就有家房地产开发企业只有三家房地产企业具有二级资质其余都是一些小型房地产开发企业在经济宏观调控残酷激烈的市场竞争下房地产市场面临着洗牌重组摆在小型房地产企业面前的只有两条路一是自生自灭有人曾预言近年以内是中国房地产企业整合的最快时期有将近二分之一的企业经受不住经济市场的调整而自行倒闭二是自强不息这些企业不愿被淘汰出市场就要首先求得生存在生存中不断发展壮大自己这就对小型房地产企业的生存和发展思路提出了挑战面前国内的中小型房地产企业经营模式过于单一局限于拿地造房卖房再拿地的粗放型经营模式在生存压力面前小型房地产企业一定要有不同于大企业的开发思路当前经济局势和发展趋势房地产业对局势和趋势的认识极为重要局势是指国际国内的政治经济大气候趋势是指宏观经济调控下的前景预测再大的房地产企业再有能力的开发商如果对这两个势认识错误的话就意味着灭亡不远了当前国际国内的政治大气候是以和平与发展为主题中国经济在持续高速发展房地产业作为支柱产业也将随着得到持续发展这些都是人所共知的在此就不做过多的叙述在宏观经济方面为了控制房地产行业过热年中央实施了以管严土地看紧信贷为主的宏观调控措施房地产开发的两大命脉土地和资金均被纳入了宏观调控的范围进入年随着宏观调控政策措施的贯彻落实房地产投资过快增长势头得到一定的控制但是由于市场需求偏大一些地区住房价格上涨过快影响了经济和社会的稳定发展国务院办公厅于年月日发出了关于切实稳定住房价格的通知建设部等七个部门于年月日发出了关于做好稳定住房价格工作的意见要求各地区各部门要把解决房地产投资规模过大价格上涨幅度过快等问题作为当前加强宏观调控的一项重要任务宏观调控措施得到进一步的细化对以上的措施分析可以看出国家并不是想限制房地产业的发展只是要控制部分地区房地产投机的现象产业政策的目标应是促进产业的持续健康发展随着人们生活水平的不断提高房地产业作为支柱产业今后几十年仍将以较快速度发展这是住房社会需求强力拉动的必然结果小企业的几种开发思路避势开发中小房地产企业的出路不在那些竞争激烈的房地产一线或二线城市无论该企业的管理水平有多高所谓巧妇难为无米之炊由于缺乏资金和土地要避免与大型房地产企业进行直接的竞争中国的基本国情是一个农业人口占绝的多数的农业大国城市化进程的加快得益于农村人口的减退也就是说城市人口的大幅度增加绝大多数来自于农村农民进城谋生的手段一是打工二是做生意本人认为中国房地产的处女地在那些经济条件比较好有专业市场的小城镇特别是沿海地区的农村正在向城镇化发展那些摆脱了土地的束缚靠做生意而富裕起来的人们迫切希望改变自己的住房条件这里就存在着不小的商机如果在进行充分调查研究做好可行性分析的基础上直接把大城市的项目开发模式转移到小城镇就有可能吃到头口水捞到第一桶金耀江房产在临海市杜桥镇开发的金都花园住宅小区就是一个很好的例子杜桥镇是临海市规模最大的一个乡镇有全国最大的眼镜批发市场在年时镇上还没有一个上规模的住宅小区耀江房产在调查研究的基础上按大城市小区的开发规划模式进行开发在商品房预售的那天出现了排队购房的火爆场面甚至出现了倒卖排队号的情况一期开发的房子三天就基本售完而象杜桥镇这种经济发达的乡镇在沿海地区还是很多的个性化开发城乡地区文化存在差异什么样的人建什么样的房一段时间以来楼盘中同质化倾向严重尤其是一些大楼盘之间根本看不出两个小区之间有什么明显差别随着中国改革开发步伐的加快中国人特别是年轻的一代也越来越追求个性化反映到住房上面就是需求的多样性消费的合理性房地产开发商应是住房消费的组织者新型生活方式的引导者开发创新的参与者个性追求的实践者而不是落在后面被动应付消费者日新月异变化着的消费理念个性化的楼盘可以表现在很多方面比如楼盘的外观造型上要体现城乡地区的文化差异要风格各异比如在户型设计方面要根据当地消费者的需求量体裁衣个性化的开发来源于创新其实质是以人为本的服务意识要设身处地为消费者着想才能设计开发出有个性的住宅产品本人认为应坚持以中低收入人群为服务对象户型上应以小户型为主多户型并存并保持这种开发理念的一贯性而中小套型普通住房的开发正是这次七部委文件中鼓励并享受优惠政策的对象联合开发随着城市化进程的加快房地产楼盘已呈郊区大盘化趋势这是因为郊区地价相对便宜周围环境制约因素少可以减少开发成本郊区环境好适合人们居住但在郊区居住最大的障碍是交通不方便生活设施不配套而大楼盘则可以较好地解决这一问题动辄十几万乃至上百万平方面积的开发从成本的均摊上有利于开发商做好环境规划做好生活设施的配套工作但小型房地产企业因为开发资金实力的原因就做不到这些眼看着一些好的开发项目及地块被大型房地产企业拿走如果几家或十几家小型房地产企业联合起来进行开发集各家之长合众人之力不就可以解决资金不足的问题了吗大楼盘的优势在于大而全讲的是功能配套如果小型公司将大楼盘应配的各项设施分而摊之形成小而联联而全的格局不就仍可以和大公司对垒抗衡了吗本人认为可以由当地的房地产协会牵头协调在统一规划合理分工有机配合的前提下每一家公司负责其中的一项生活配套设施有的做会所有的做健身场所有的做园林楼阁做的精做的细合在一起就成了一个配套设施齐全的大型社区了借势开发大型房地产公司有资金实力有优秀人才有品牌战略动不动就几十公顷的土地几十万平方米的楼盘他们可以实施大楼盘郊区化战略开发多功能全方位的现代化社区而小型房地产企业因实力不如人就不能有如此大的气魄宏观调控后各的银行都加紧了贷款的审批造成小企业融资困难以前总投资一千万的项目资本金有两百万就可以运作现在要求自有资金要达到三百五十万以上项目没有资金就很难运作小企业就只能开发一些小楼盘本人认为大型房地产公司在郊区做多功能全方位配套的大楼盘小型房地产公司可以在大楼盘周围做一些大型房地产开发公司不屑于开发的项目做一些迷你型楼盘的开发大楼盘在基础设施环境配套上下功夫小楼盘可以在建筑质量户型设计上花力气大楼盘有销售策划可以在电视报纸上做广告搞文化品位时尚需求的概念炒作小楼盘可以不动声色以价格取胜这样就可以在当地的房地产市场中分得一杯羹结语综上所述小型房地产公司在资金实力人力资源经验等方面都没有优势不具备同大公司直接竞争的实力在残酷的市场竞争中小型房地产企业应该发挥自己船小好调头的长处不论是在大城市还是在小城市要因时因地找准项目投资的切入点从项目前期策划工程施工市场营销等方面根据市场的实际情况走差异化发展的道路所做的项目求精不求大做出自己的特色树立自己的品牌这样就能开发到一个城市就可以在一个城市站稳脚根才能逐渐实现资本的原始积累提高企业的抗风险能力能保障开发的持续性同时小公司要务实要多积累经验多练内功搞好企业的内部管理培养和发掘房地产管理人才随着时间的推移那些发展思路正确开发模式灵活人才搭配得当的小型房地产企业不会因弱小而消亡