发言稿

关于 2003 年以来国家对房地产市场调控政策报告 女士们先生们。 房价是关乎我们每个人的幸福，在我们中国人的理念里，有房才有家,中国的房地产市 场从 1993 年开始以来一直和都是红红火火，房价也可亩是一路升，慢慢了它也偏离了价值 规律的轨道，国家看到这个现象，从 2003 年，国家开始对房地产市场进行调控。下面让我 给大家介绍 2003 年以来国家对房地产市场的调控。 从 2003 年 121 号文件拉响宏观调控警报,到 2011 年被称为以来“史上最严历”的限购 政策以及各大银行纷纷收紧房贷和持续加息等，八年来宏观调控走过了从单一的“抑制供 给”转变为“增加供给和减少需求”, 从围绕商品房调控向商品房与保障房分而治之的路线 图 2003 年的宏观调控重点是规范房地产市场，防止房地产泡沫，重点政策文件包括“121 号文”和“18 号文”，18 号文将房地产业定位为扫动国家经济发展的支柱产业之一，明确 提出要保持房地产业的持续健康发展。从调控的市场影响来看，2003 年，全国商品房销售 面积持续保持快速增长，带动了商品房销售价格保持稳中趋升的态势。1 至 11 月，全国商 品房平均销售价格为 2456 元/平方米，同比增长 4.80%。上土地市场方面，由于 2003 年二地 使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖方式取得，致使土地价格上涨幅度较大。 从 2003 年 121 号文件拉咱宏观调控警报,到 2010 年新国十条出人台,， 七年来宏观调控走过了 从单一的“抑制供给”转变为“增加供给和碱少需求”, 从围绕商品房调控向商品房与保障 房分而治之的路线图 2004 年的调控重点是抑制投资过热和房地产投机行为，实行稳健的货币政策控制信贷 规模，紧缩银根抑制部分行业过热问题。设定“8。31” 土地大限，+ 月份实行的半年不批 新增士地政策，使得土地购辕和开发面积增幅在二、三季度有了明显回落。 但是从市场影响 来看，调控效果并不明显。2004 年，房地产市场仍然保持快速增长态势，开发规模与销售 价格双双高速增长。上海、北京等雪点城市出现开发投资泡沫，房价增长迅速。全国商品房 销售频始终保持 30%以上的增长率。 尤其是中部地区商品房供震两下房地产开发投资快速 增长的同时，销售额增幅一直在 60%左右。 2005 年初，以上海为首的长三角地区，房地产投机盛行，房价飞涨。2005 年 3 月开始， 从中央到地方政府连续出全的一系列政策，从抑制短期炒作、引导购房需求、改善供应结构 三方面对房地产市场进行了宏观调控。 此次受宏观调控影响最为明显的是长三角地区,一手 二手住宅市场销售面积和价格均出现明显回落。其中, 上海住宅均价下跌的幅度最大。 下个 市场出现道转，买方市场逐渐强势，楼盘降价时蔓延之势。与此相反，珠三角地区、环渤海 湾地区及中西部地区的市场经过短暂的观望及调整期后, 于第三季度开始恢复并反弹。 其中 的一线城市如北京深圳、广州，受此次宏观调控的影响程度较小。受政策的影响，自第三 季度后，四大城市二手住宅的销售面积和销售价格均出现了大幅度的下降。销售面积方面，  北京、广州、深圳分别环比第二季度下降了 188%、30%、358%。 销售价格方面，北京、上海、 广州、深圳等一线城市都有不同程度的下跌，其中上海下路的幅度最大。据中原领先指数显 示，上海自2005 年 5 月价格持续下跌，9 月的指数已经回落到 2004 年年底的水平， 2006 年国务院、建设部、国二资源部等多部委于5 月出台“国六条”及其 15 条细则， 此后并针对外资准入、土地控制等出台诸多相关政策。宏观调控下，北京、上海、广州、深 圳四大城市表现特征鲜明:北京房地产在 2006 年宏观调控下，开发投次力度减弱。然而商 品住宅价格保持较快上升势头, 不能“剥车”的住宅价格进一步激化北京住宅供不应求的矛 盾。上海住宅市场在“等待观望”中前行，价格平稳,广州房地产市场加大了投资力度，房 地产建设和竣工速度同步加快，2006 年广州的商品住宅价格涨势明显。由于广交会和亚运 经济的拉动效应，广州写字楼和商铺市场交易和投资较为活跃。深圳房地产投资力度加大， 但短期内仍难所转供不应求的历史矛后，住宅市场价格飞速上涨。由于当地经济持续发展， 跨国企业和本地企业抓紧市场布局和扩张, 深圳写字楼和商铺供需活跃。 政策的影响力也不 可小量，2006 年前 5 个月,珠三角城市的房价仍旺不断上涨态势。 受5 月出台的“国六条” 影响，珠三角城市自 2006 年7 月相继进入“观望期”，一手住宅销售面积出现不同程度的 下降，欧以广州、深圳两地最为明显，降幅达 40%。 2007 年调控重点是重点解决资金流动性过简、房地产投资过热、房地产价格上涨过快- 2007 年央行连续 5 次加息、10 次提高存款准备金率，采取紧缩的货币政策。2007 年，四大 城市一手住宅价格迅速上涨，其中北京、深圳房价涨相超过 40%。北京住宅供不应求现象相 当突出，加上开发雄的后盘和恶意炒作，住宅价格不断上涨。上海住宅市场自 2007 年初全 面复苏，刚性需求带动房价上升，引发投资需求进入，房价进一步推商。 广州、深圳由于受 2005 年宏观调控影响较小，大量投资性需求转向两地，加上住宅供应的不足，造成两地楼 市房价上升。但值得注意的是，9 月 27 日的房贷新政致全房价不断上涨态势暂被终结。8 月，深圳率先进入观望期，成交量大由萎缩北京、广州、上海相继聊入“有价无市”的任 局，成交量革缩，房价涨幅放缓。根据中原二手成交数据，2007 年初，北京、上海、广州、 深圳二手住宅价格突飞猛进，但是第三季度开始,央行的 5 次加息、第二套房首付及利率的 提高以及物业税试点等一系列政策的实施，使得北京、上海、广州二手住宅价格涨幅趋组， 深圳二手住宅价格甚至出现下清- 2008 年请控重点是重点解决供不应求的矛盾以及资金流动性过剩的矛盾。 中央实施紧 缩的货币政策和稳健的财政政策, 持续加息及提高存款准备金素，严格限制外资投资, 房地 产行业在行业内在因素和宏观经济外在影响的多重压力之下, 快速步入周期低谷。 全国范围 内房地产交易低迷，全国住宅销售面积回落至 2006 年水平，北京