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郑州大学中国当代建筑经济及建筑企业的发展趋势课程论文年月日摘要房地产业被认为是世界上最大的买卖根据报告估计房地产的建造销售租赁及各种有关的收益在发达国家约占国民生产总值的左右所以说房地产行业对于国民经济有这巨大的影响如果房地产业盲目发展形成泡沫泡沫破灭后就会对经济产生巨大破坏近几年我国房地产行业有了跨越式的发展可是过快的增长势头给国内经济造成了巨大的经济压力尤其是在全球金融危机的大背景下本文就是从建筑经济的角度来探讨中国建筑行业的发展趋势关键词房地产泡沫经济精细化发展一当前我国房产经济现状所谓泡沫经济是虚拟资本过度增长的经济现象可以说泡沫的主要表现是一种价格远离价值的经济现象在市场经济活动中通过各种狂热的哄抬投机等行为使得某种商品某种资产或某个公司的股票价格猛涨若干倍地远离其价值这种高价不能长期维持最终会像泡沫一样地破裂这就是泡沫或泡沫经济现象由于在市场经济运行中价格较大幅度地离开价值的现象总会在各种商品中经常发生这些经济现象统又可以根据泡沫产生的不同程度和后果分为以下两种第一种是泡沫经济共同特点一是产生泡沫经济现象的主要原因之一是过度投机并伴随各不相同的其他原因二是价格若干倍地狂涨远远离开其价值三是哄抬出的高价只能停留一定的时间有的是短暂时间就会破裂猛跌下降到与价值相近的价格四是每一次泡沫经济事件都会对社会经济造成不同程度的危害第二种是一般性泡沫某种商品的价格在一定时间内有较大幅度的上涨但没有达到典型泡沫经济事件的个特点就属于一般性泡沫因此不要一提到泡沫就谈虎色变而要用一分为二的观点来看待经常发生的经济泡沫那么我国房地产泡沫的产生原因是什么呢从房地产泡沫的定义中不难看出过度投机是导致房地产泡沫产生的最直接原因另外消费者的预期非理性扩张政策导向结构性矛盾等因素则间接促进了泡沫的形成房地产泡沫产生的直接原因是过度投机而导致的地价飞涨是作为市场经济中极为活跃的房地产市场投机活动尤为严重土地交易制度不健全行业管理不完善在一定程度上助长了投机活动产生大量投机性泡沫有限的土地在反复转手交易的过程中价格飞涨严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫进而导致整个房地产业泡沫的形成另外房地产泡沫产生的间接原因如下消费者的预期消费者的预期实质上就是对价格的预期由于房地产不同于一般商品当价格上升时人们预期今后价格还要上升需求量增加房产持有人惜售供给量减少这样就进一步刺激了价格上升促进了泡沫的产生泡沫破灭时价格下跌人们认为价格还要下跌持有人纷纷抛售反而增加了供应量同时由于无人买入而需求量减少就加剧了价格的下跌政策因素房地产业作为国民经济的主导性产业我国各地方政府都会下大力气进行干预正是这种政策的导向使房地产开发过热导致价格虚涨空置率上升助长了泡沫的形成房地产投资的过度增长我国在加快城市化进程的过程中对房地产的大量需求使众多的投资者纷纷涌入市场房地产开发大军急剧增多投资出现过度增长现象使房地产泡沫不断堆积银行信贷的非理性扩张由于房地产业是资金密集型行业房地产开发必须拥有雄厚的资金但随着房地产开发规模的不断扩大开发商仅靠自有资金是远远不够的其开发资金主要来源就是银行贷款由于房地产的高回报使许多银行在贷款的实际操作过程中违反了有关规定向开发商发放大量贷款甚至不去验证其信用等级大量的资金涌向房地产市场又缺乏必要的风险控制意识和手段从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发造成过度开发而且各种投机行为愈演愈烈不断堆积金融风险给泡沫的产生埋下了隐患结构性矛盾经济适用房和豪宅的开发比例应该控制在一个合理的范围之内而开发商为追求高利润而纷纷投向豪宅的开发使得大面积大户型的豪宅开发数量急剧上升而且闲置过多经济适用房则出现供不应求的情况这种结构性的矛盾一方面提高了商品房空置率一方面使经济适用房的价格不断提高两方面的作用极易导致房产泡沫另外这种结构性矛盾还包括高级写字楼的过度开发二房产企业的发展趋势近年来民营经济在房地产领域中迅速崛起并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因往往在竞争中处于劣势发展相对缓慢国企将全面淡出中国房地产市场房地产开发行业中的重新洗牌将是大势所趋单就国内民营房地产企业来说随着国内房地产市场逐步成熟以及竞争日趋激烈只有想制度化和规范化发展才能去适应这个日益竞争的社会才能在外来行业的冲击下独领风骚才能够更好的抓住机会去发展自己让自身的实力逐渐增强第二随着科学技术的提升外来行业进军中国等一系列因素将导致房地产企业向规模化目前中国房地产开发行业中大鱼吃小鱼的态势已然显现快鱼吃慢鱼也是早晚的事企业集团化经营有利于房地产业的全面发展房地产市场的特性决定了不论是在开发还是在交易和使用过程中均需一系列专业服务的支持以保证市场的有序运行和房地产价值的实现而我国的房地产市场在开发中的服务仅是初级水平而在交易和使用环节的服务上存在很多空白领域目前我国房地产开发正处在一个结构性转变的关键时期一些大的开发企业实力正在急剧增强市场竞争的核心能力正在加速形成而那些实力弱而又缺乏核心竞争能力的开发企业在未来几十年内将会面临被淘汰出局的危险这是我国房地产业从一个新型产业逐步走向成熟的必由之路第三专业化和品牌化目前我国城镇居民已处在一个从追求量向追求质转轨的时期这是大势所趋从市场的微观层面看市场需求和消费者偏好又是多变的有时还变得很快开发企业如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机研究消费者偏好开发适销对路的产品研究细分市场形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势将是未来我国房地产开发企业考虑的一个主要问题将来想要立于不败之地房地产业只有走向专业化和品牌化用自己最好的产品去满足人们日益提高的物质生活水平专业化的管理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才提升企业及项目的管理水平提高效率降低成本以获得更多的利润随着市场竞争的加剧国内房地产业逐步进入微利时代企业只有具备较高的项目成本管理水平使开发成本低于行业平均水平才能在竞争中获得优势品牌是一个企业的实力产品质量管理水平等指标的综合体现以核心竞争力和综合素质的外部表现是市场经济发展和市场竞争的必然产物一个有影响的品牌不仅可以在市场竞争中取得越来越大的市场份额而且售价比一般同类产品要高出许多其次知名企业在某一地段的投资开发会带动其它企业在周边跟风投资从而形成新的热点提升了区域价值最终提升了自身楼盘的价值扩大了利润空间结束语中国的房地产市场发展周期与政府调控相关性大政策弹性和运作空间巨大就中观经济而言各级政府可以在国家财税金融收入政策框架下运用法律权限调控经济总量与结构解决市场运行无效造成的住房分配不公经济波动等问题抑制虚拟需求保持市场供需平衡防止产生泡沫经济同样在这样的大环境下我国的房地产企业要在市场中站稳脚跟牢牢把握好市场开发方向学习国外的先进的管理方法和科学技术要在挑战中不断完善我国房地产行业体制的不足提高自身素质与时俱进把握机遇