法学毕业论文范文.docx

1开放教育法学专科毕业论文题目小产权房及其买卖的法律困境与解决姓名学号学校指导教师写作时间2小产权房及其买卖的法律困境与解决内容摘要现行法律和政策对小产权房基本持否定态度小产权房买卖过程中涉及城镇居民村民集体组织国家等利益主体通过利益分析可知小产权房买卖对于利益主体各方是利大于弊的故对小产权房买卖合同不宜一概认定无效而是应当将小产权房进行分类并结合当前我国实际情况和国家关于小产权房的最新政策来讨论买卖合同的效力在一定期限前没有获得相关补正手续或者不能满足可以认定合同有效情形的小产权房买卖合同无效通过建立法定租赁权制度可解决小产权房买卖不能办理物权登记的障碍从根本上解决小产权房买卖问题需要建立完备的农村土地流转机制关键词小产权房合同效力宅基地使用权集体建设用地使用权随着近年来城镇住房房价高涨小产权房由于价格低廉备受市场青睐然而政府部门却叫停小产权房屋法院也统一司法标尺在审理此类买卖纠纷中一般确认合同无效甚至在某些地区小产权房屋被强制拆除小产权房及其买卖问题一时成为社会焦点法律应如何看待值得深入探讨一中国小产权房的成因导致小产权房产生的根本原因之一就是近20年以来的中国城市化工业化的高速进程中国目前城镇人口已达到58亿城镇化水平已超过了45这是人类历史上最大的一次城市化转型导致小产权房产生的第二个根本原因就是近20年以来中国没有根据宪法落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系有关农村集体土地使用权转让的国家法律是非常不完善的实行的是城乡不平等的国家垄断性的征地制度导致小产权房产生的第三个根本原因就是中国的房改没有根据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知的承诺落实房改的进程和政府担保该项改革指南强调深化城镇住房制度改革的目标是停止住3房实物分配逐步实行住房分配货币化建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系发展住房金融培育和规范住房交易市场事实上由于政府没有建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系以及广泛发展个人合作建房合作社建房单位建房集体改扩建原住房等合作建房等形式以平抑急剧住房商品化的运转风险而主要依赖开发商的商品化房屋的开发以解决城市住房需要导致中国最高的城市化发展速度和最高城市房价并存倘若政府依据全国住房改革的承诺提供足够的低价房以适应从福利分房为主到商品化住房为主的过渡时代的需求也会极大地抑制小产权房的发展二小产权房的法律框定与划分小产权房并不是一个法律概念其内涵与外延也不十分清晰笼统谈及小产权房实际上是相对于在城镇开发的权属清晰能办理权属登记并能给购房者颁发物权证书的住宅房屋而言的它是指在农村宅基地集体建设用地集体建设用地有广义和狭义之分广义的集体建设用地包含宅基地而狭义的集体建设用地则是指不包括宅基地在内的其他集体所有的用于非农建设的土地本文使用狭义的集体建设用地概念甚至农业用地上开发建造的用于居住的房屋现行政策所指的小产权房包括两大类一建房行为不合法的小产权房这类小产权房是因违反土地管理法规不符合土地和建设规划未履行合法审批程序在集体土地上建造的用于居住的房屋其特点是第一建造行为不合法没有获得建房用地规划审批等手续房屋本身系违法建筑第二建造者不能因建造行为而原始取得房屋所有权第三不能办理物权登记取得房屋所有权证书实践中通常由乡镇或村委会颁发权属证明以表彰购房者所谓的房屋所有权第四绝大部分是为对外销售而建造尤其是在集体建设用地和农地上建造的成片住宅房屋更以对外销售为主二建房行为合法房屋买卖主体受限制的小产权房这类小产权房的建造符合土地和建设规划办理了合法审批手续其特点是第一建造人可原始取得房屋所有权参见物权法第30条其所有权属于事实所有权不以登记为要件第二房屋原始取得者的主体范围受限制仅限于本集体组织成员第三该类房屋因申请办理初始登记可获得房4屋所有权证书这种登记属于宣示登记而非创设物权效力的登记第四该类房屋的买卖受限制仅限于本集体组织成员之间买卖但实践中超出限制买卖主体范围的情形很多例如从2005年开始从进入诉讼的纠纷来看75发生在村民与城镇居民之间参见北京法院调研报告大胆允许农村房屋产权流转载法制日报2008年12月7日第8版第五该类房屋在一定程度上具有社会保障功能就房屋建造行为是否合法而言我们将前者称做违法小产权房将后者叫做合法小产权房所以不能笼统认为小产权房本身都是违法的前者在土地使用房屋建造买卖交易等环节均存在不合法状态后者的建造行为合法只是在买卖等流转环节上不合乎规定因此对小产权房应区别不同类型对其买卖效力也应甄别不同情况进行判定此外小产权房还可作如下分类第一宅基地小产权房与集体建设用地小产权房基于宅基地集体建设用地的法权类型不同用途不同在其上建造的小产权房的特点也不尽相同应当分别讨论如果农地未经合法转用而在其上建造住宅房屋则从根本上违法此种违法小产权房应予拆除其买卖行为应认定无效第二自住型小产权房与销售型小产权房依所建房屋是否用于居住可作如此划分因为建造目的不同可能会导致法律对其所持态度不同第三按照房屋价值和使用目的可分为奢侈享受型小产权房主要是别墅和普通消费型小产权房严格来讲这种分类下的小产权房不具有独立的法律地位它可以根据上述不同分类标准分别纳入其中三小产权房及其买卖的法律态度与评价从法学视角研究社会现象有必要将该社会现象置于当下的法律环境中进行判明以此明确法律对其所持态度并作为进一步讨论这类规定得失的基础小产权房及其买卖也不例外一从禁止到有限保护目前我国规范小产权房的法律规定主要是物权法第152153条土地管理法第43条第1款第59616263条政策性规定主要5有1999年国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知第2条农村的住宅不得向城市居民出售2004年国务院关于深化改革严格土地管理的决定中强调加强农村宅基地管理严禁城镇居民在农村购买宅基地2007年国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知规定农村住宅用地只能分配给本村村民城镇居民不得到农村购买宅基地农民住宅或小产权房单位和个人不得非法租用占用农民集体所有土地搞房地产开发从上述规定看2008年之前国家对小产权房的开发建造及其交易基本上持禁止或限制态度随着社会对小产权房及其买卖行为的关注升温政策渐趋放松2008年10月22日中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在新闻发布会上表示小产权房绝对不允许再建但对于已经在农村购买了小产权房的消费者政府要保护其合法权益下称08政策陈锡文表示小产权房违法绝对不允许再建设对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者国家相关部门正在研究制定具体的解决措施很多消费者购买的时候他不可能对国家的法律有这么多的了解因此糊里糊涂就买了觉得便宜就买了对这些人的合法利益政府是要给予保护的08政策首次提出要保护小产权房购买消费者的合法权益最高人民法院也于2008年12月4日颁布关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见下称124意见要求各级人民法院对改变土地集体所有性质改变土地用途损害农民土地承包权益的流转行为要依法确认无效124意见统一了司法标尺对于涉及改变土地用途的小产权房买卖行为法院依法确认无效四利益分析基础上破解小产权房买卖合同效力困境的思考一小产权房买卖中的利益分析从法律视角研究社会问题应当把利益分析作为基础通过分析利益群体构成利益冲突来最终决定利益取舍以及相关法律的制定在小产权房交易过程中涉及的利益主体主要有参见名家剖析小产权房现象中国人民大学法学院法眼透视学术沙龙2007年11月23日周珂教授的发言城市居民农村集体组织村民政府房地产开发商涉及的利益主要有居住生存利益不动产财产利益集体组织6级差地租利益农业利益农村社会保障利益房地产企业商业利益国家建设用地利益国家土地级差地租利益等其中最重要的利益冲突是城市居民农村集体组织和村民国家三者之间的土地级差地租利益冲突主要原因是随着土地价值的提高谁拥有土地就意味着谁的财富在增长这其实就是级差地租在增加第一城市居民可以付出较小代价获得基本住宅需求从而间接增加财富第二集体组织和村民因出卖小产权房而盘活不动产获得较大收益从而直接增加了财富第三国家通过禁止小产权房在农村村民和城市居民之间买卖而控制了土地一级市场保留了将来为城市建设需要而低价征地的利益同时也减轻了国家负担农民社会保障的财政压力在这个博弈中最激烈的冲突就是级差地租利益冲突当然也会伴有其他冲突例如房地产开发商不希望小产权房的买卖合法存在因为小产权房交易合法就意味着市场竞争主体增加而竞争越充分开发商的垄断利润就越低由此可知在小产权房买卖过程中城市居民集体组织村民都获得了利益这是有效率的国家则有得有失一方面国家可以通过这种民间自发行为改善国民的居住条件和生活水平另一方面可能会因此而丧失一部分土地一级市场的控制权和相关土地收益但是这些损失是可以通过其他途径得到弥补并改善的例如可借此拉开征收物业税的改革序幕从根本上解决目前受人诟病的土地财政问题又如实现城乡一体化是中国社会发展的必然趋势禁止小产权房在城乡之间流转是违背这个趋势的不如趁此时机允许集体土地进入一级市场为今后城乡一体化进程奠定基础总之从利益分析角度看允许小产权房自由买卖在经济上是有效率的也是社会大势所趋五小产权房登记问题的解决根据物权法关于合同效力与物权变动效力相分离的规定小产权房买卖合同有效并不意味着房屋物权发生变动我国的登记机构属于行政机关必须执行国务院的决定而国务院对小产权房的建设持禁止态度对小产权房的买卖又限制较严故登记机构可完全以遵循政府规定为由拒绝为小产权房办理物权变更登记于是有可能出现买房人持有效的买卖合同但无法办理房屋所有权变更登记而不能取得房屋物权的情况7破解这个问题的前提是明晰小产权房买卖合同有效产生的实际作用或法律效果我们认为其法律效果在于第一小产权房在民法范畴内属于可流通财产不存在客体违法问题第二买方占有使用房屋是合法的属于有权占有第三如果已经交付卖方再以所有权未变更为由要求返还房屋则因其不符合关于物权请求权的规定其主张无法得到支持在此基础上如果确实不能办理房屋所有权变更登记可寻求债权法上的解决方案即在宅基地或集体建设用地所有权之上成立法定租赁权租赁权既可基于合同发生意定租赁还可基于法律规定发生法定租赁所谓法定是非出于买卖双方的自由意思而基于法律的直接规定当然发生的结果例如日本假登记担保契约法第10条法定借地权规定土地及其上建筑物属于同一人所有场合就其土地为担保假登记时于基于该暂登记为本登记场合视为以其建筑物所有为目的而为土地的租赁于此场合其存续期间及租金因当事人的请求由法院定之我国台湾地区民法债编1999年修订后增订的第425条也有类似规定上述规定即所谓土地及其上房屋所有人非同一人时成立的法定租赁权众所周知物权法并不能解决所有财富的拥有问题房屋虽被买走但宅基地或集体建设用地使用权却不能随房走这样就不能适用物权法解决城镇居民购买小产权房的物权登记问题此时买受人不必非依赖物权登记保障自己的房屋权利还可依靠债权法中的法定租赁权来解决其合法占有房屋的法权状态这样在同一块土地上成立三种权利宅基地或集体建设用地所有权宅基地或集体建设用地使用权宅基地或集体建设用地法定租赁权前两种法权为物权第三种为债权买受人能办理物权登记之场合通过登记取得房屋所有权和宅基地或集体建设用地使用权不能办理登记之场合与土地所有人即集体组织之间成立宅基地或集体建设用地租赁关系由买受人定期支付租金且租赁期限可由法律明确规定不受最长20年租期限制这样既实现了买房人合法占有使用宅基地或集体建设用地及合法拥有房屋的状态也最大限度地维系了现存社会秩序的安宁与稳定更是对诚信原则的遵守六解决中国小产权房问题的几个途径无论是基于对宪法的责任还是要加强城乡规划法的施行都必须8彻底解决集体土地使用权的流转和小产权房问题对此大体可以有四个途径其一修改土地管理法建立有关集体所有土地特别是农村建设用地的流转体系和权利安排其二与土地管理法修改的同时制定有关行政条例初步建立农村建设用地制度和促进集体建设用地使用权进入市场其三国务院或国土资源部发布有关集体土地改革的行政通知以行政政令的方式确立集体建设用地的改革路径和架构其四确立由地方政府试点解决的过渡性安排宪法和土地管理法规定的土地使用权可以依法转让并没有限定是中央的法律还是地方的法律目前来看小产权和集体土地使用权流转的违规问题决不可能因为以上一两个严格的行政通知就会得以纠正也决不会因为若干法律若干条款的修改就会有效解决中国集体土地法规体系的建设需要全面整体的制度突破因此农村建设用地使用权流转与其说是土地管理问题不如说是中国现阶段的国民收入分配问题为此中国小产权房问题改革的实质就是要实现中国历史上又一次以土地为主的财富再分配再次确立高速前进的中国城乡建设的利益平衡解决土地使用权商品化过去30年的中国城镇化的最大受益方可能是地方政府未来30年土地改革的最大受益方应该是人民特别是中国农民从中国的互动机制而言为防止通过社会冲突的方式导致维宪护宪的危机中央政府必须在较近期作出集体土地使用权转让的制度安排由于现行的土地管理法是在保持着诸多盲区的情况下运转的为此甚至需要以政代法以令代法维持管理局面这正是中国小产权房问题势大的制度原因也是小产权房问题影响力巨大的关键它客观上造就了小产权房利益相关方的越来越大的谈判力量也直接倒逼着中央政府尽快出台集体土地使用权流转的管理办法区别对待解决中国的小产权房问题结语解决小产权房的方案很多不必非在标的物是否合法买卖合同是否有效能否办理物权登记等纯法律问题上绕圈子还可以考虑对小产权房的其他变通处理方案例如将这些房屋变成经济适用住房或者廉租房用于当地社会保障也省去了补交相关税费的麻烦或者将这些房屋用作政策性租赁房由政府定价交给农民组织管理例如成都市集体建设用地使用权流转管9理暂行规定第20条规定集体建设用地可以用于工业商业旅游业服务业建设农民住房农村集体经济组织租赁性经营房屋这样可以合理降低土地补偿费用用租金作为农民稳定的长期收益以解决土地被占用之后的农民就业与长期收入保障问题城乡一体化是我国经济社会发展的必然趋势农村土地进入市场流通是其土地财产属性的自然回归我们应当顺应这个趋势在逐步放开小产权房流转的同时积极制定配套措施来预防由此可能带来的一系列问题结语解决小产权房的方案很多不必非在标的物是否合法买卖合同是否有效能否办理物权登记等纯法律问题上绕圈子还可以考虑对小产权房的其他变通处理方案例如将这些房屋变成经济适用住房或者廉租房用于当地社会保障也省去了补交相关税费的麻烦或者将这些房屋用作政策性租赁房由政府定价交给农民组织管理例如成都市集体建设用地使用权流转管理暂行规定第20条规定集体建设用地可以用于工业商业旅游业服务业建设农民住房农村集体经济组织租赁性经营房屋这样可以合理降低土地补偿费用用租金作为农民稳定的长期收益以解决土地被占用之后的农民就业与长期收入保障问题城乡一体化是我国经济社会发展的必然趋势农村土地进入市场流通是其土地财产属性的自然回归我们应当顺应这个趋势在逐步放开小产权房流转的同时积极制定配套措施来预防由此可能带来的一系列问题10参考文献1郭雪鹏朱锡生季磊城市小产权房成因分析及应对J湖北经济学院学报人文社会科学版200912城乡规划法实施手册中国城市出版社2007年11月3北京法院调研报告大胆允许农村房屋产权流转N法制日报200812074史尚宽民法总论M北京中国政法大学出版社20003305晋津简析小产权房带来的相关影响J合作经济与科技20091