重庆鸳鸯湖北区修建性详细规划断桥湾.doc

重庆鸳鸯湖片区修建性详细规划一规划背景近年来重庆市北部新区的城市建设蓬勃发展重庆经济技术开发区北部园区的鸳鸯组团作为北部新区的有机组成部份目前已进入实质性运作阶段北部新区是重庆城市发展主要方向各组团在北部新区总体定位的以发展高新技术产业为基础的现代产业基地是都市发达经济圈的新的增长极和山水园林城市风貌展示区宏观指导下有着总体协调各具优势的特点鸳鸯湖地区是鸳鸯组团的生活区一部份主要为福特汽车城和出口加工区提供配套服务年月重庆经济技术开发区委托德国和重庆市规划设计研究院合作编制重庆鸳鸯湖北区修建性详细规划二现状分析一现状概况规划区位于重庆市北部鸳鸯镇属北部新区鸳鸯组团的生活区的一部分距北部新区人和组团公里距重庆主城区公里区内有金山大道连接出口加工区和寸滩港口西北接礼嘉组团和大竹林组团经开大道东北接福特汽车生产基地和两路镇鸳鸯镇辖区面积平方公里其中耕地面积公顷辖个村人口万人其中非农业人口万人鸳鸯镇原名鸳鸯桥因场边小溪上米间有两桥并列又有大树一株两枝主干直搭对岸形成天然桥梁似鸳鸯展翅匍匐溪面故名明末建街清初建场民国年置鸳鸯镇民国年撤镇为乡解放后仍置乡年改为鸳鸯人民公社年更名向阳人民公社后仍复名鸳鸯人民公社年恢复乡名为渝北区渔业奶类蔬菜生产基地之一区鱼种站设于场西目前鱼塘承包给私人经营二行政区划及人口分布规划区范围主要涉及白寺柿子金钱三个村其中白寺村个社村民人户柿子村个社村民人户金钱村个社村民人户共计村民人户鸳鸯镇上居住约千居民规划区共涉及人口约千人约千人外出打工村民劳动力主要从事种菜和养鱼三土地利用分析规划区用地约平方公里大多数用地为农地鱼塘和水库已建设用地约公顷占规划总用地的左右各类建设用地构成如下表现状建设用地构成表项目用地百分比居住用地市政用地仓储用地工业用地公建用地行政用地合计鸳鸯镇建设用地位于规划区西北侧沿老汉渝路镇上有中学初中两所中学生人数小学一所小学生人数人个班另有卫生院加油站邮电支局农贸市场等配套设施重庆鸳鸯湖片区修建性详细规划规划区西南侧零星分布有农舍余座小型院落由户人家组成多数院落一般由户人家构成四地质分析规划区位于四川盆地东南部属川东平行岭谷区区内地貌的发育主要受构造及岩性的控制沿构造裂隙在风化剥蚀作用下形成宽缓的树枝状的沟谷及孤立的残丘地貌由于岩性的差异在分布有稳定的坚硬砂岩地带顺向坡侧多形成单面山反向坡或切向坡侧则形成陡崖之地貌景观规划区内砂岩泥岩互层以中等风化粉砂持泥岩为主据地质灾害调查评价报告书除处危岩外工程建设适应性较好处危岩留足安全距离危岩处作工程处理工程地质条件稳定稳定性较好承载为水系不发育地下水富水性较差作为城市建设用地规划区范围地质状况较好工程建设适应性差地区主要位于规划区东西两侧面积公顷五气象水文规划区属亚热带湿润气候冬暖春早雨量充沛夜雨多空气湿度大云雾多日照偏少等特点据沙坪坝气象站资料多年平均气温极端最低气温极端最高气温多年平均相对湿度绝对湿度毫巴年平均雾日天最高达天风小且风速小多年平均降雨量年最大降雨量年最小降雨量降雨集中在月占全年降雨量的三分之二强度大暴雨时有发生是许多地质灾害的诱发因素年蒸发量位于规划区外的长江及嘉陵江为最低侵蚀基准面据长江寸滩水文站资料长江多年平均最高水位标高平均最低水位标高历史最高洪水位六高程分析规划区地形总体概况是四周高中间低南高北低西高东低最高位于规划区东南角海拔标高米最低位于规划区中部鸳鸯湖水库东侧海拔标高米相对高差米在重庆属相对平缓地区规划区大多数用地在海拔米至米之间七坡度分析规划区用地较为平缓坡度不大坡度较陡地区主要位于规划外围东西两侧见用地坡度分析表从统计数据可以看出坡度小于度用地占左右因此用地条件较好用地坡度分析表名称面积百分比度度度度度合计注面积以图幅涉及面积计算八坡向分析重庆鸳鸯湖片区修建性详细规划规划区东西两侧属东向坡规划用地范围内以平地和东向坡为主各类坡向用地面积构成如下用地坡向分析表名称面积百分比水面及平地北向东向南向西向合计注统计总平面积表面积九动植物分析规划区域植被具有川东农村典型特征即院落四周是竹林西边山上种植桉树田坎种植零星泡桐树农地大多数种植蔬菜罗卜白菜等另种植有养鱼草黑麦草有少量白鹭在规划区北部鱼塘处栖息捕鱼活动方向向西边花沟迁栖十风貌概况规划区总体风貌是典型的川东地区农村风貌用地较为平坦南部地形起伏较大中部围绕鸳鸯湖水库有些小山丘风景较好特别是在鸳鸯湖水库东侧向西看风景最佳北部地区平坦大多用地为鱼塘鸳鸯湖水库得名于水库中央有座桥年代筑坝修库桥被淹而取名鸳鸯湖水库十一就业岗位预测鸳鸯组团规划有福特工业园中部信息产业园南部出口加工区共计高科技产业用地结合我国目前较成熟工业园区用地指标及国家高新产业指标体系人每平方公里提供万人就业岗位因此鸳鸯组团可以提供万人就业岗位福特汽车工业园最早属渝北高科技产业园目前已属经开区已征地亩一期用征地的年底产量万辆员工约人技术管理人员约占中期目标产量万辆远期万辆远景达万辆最终员工规模约人三指导思想及依据一指导思想坚持可持续发展的观点强调社会效益经济效益和环境效益三统一引入生态设计的观念突出以人为本的思想充分考虑地形环境和地方特色为人们创造一处人与自然共融的现代化居住社区二规划依据重庆市北部新区总体规划重庆经济技术开发区北部园区控制性详细规划重庆市城市规划管理条例地形图及有关基础资料重庆鸳鸯湖片区修建性详细规划四用地功能及规模一市场定位主城区房地产业现状分析住房告别短缺时代年房地产施工面积达万平方米竣工面积万平方米住宅施工面积万平方米竣工面积万平方米空置一年以上的商品房为万平方米其中住宅空置一年以上有万平方米从上述数字可以看出非住宅已经成为我市空置商品房主体且呈上升走势而住宅空置量变化不大因此应加强非住宅开发总量控制年人均居住面积达到万平方米城镇住房告别了短缺时代居民住房需求由单纯数量型转变为质量并重型市场承受力稳步增强年全市个人购房比重已达到另一因素为住房价格持温和上涨全市城镇商品化住宅现房平均售价由年的元平方米上涨至元平方米据统计年底渝中区房屋成交均价为元平方米沙坪坝区成交均价为元平方米其他区成交均价在元平方米以下据年月房交会问卷调查的被调查者表示在抵押贷款的支持下可承受住房单价在元平方米以下这种与市场同步增长的承受力为房地产业发展提供了广阔的空间商品房呈现精品化趋势房地产经历了十年发展已形成集约化精品化经营模式这些精品小区从以人为本人与自然等角度出发充满了对居住者全方位的人性关怀鸳鸯湖片区房地产定位分析据该规划区所处地理位置和用地性质确定该区是以中和中高档住宅为主适当兼顾经济型住宅以及少量高级住宅组成的居住区各类住宅比例如下名称比例面积价位元高级住宅小于大于大于中高级住宅中级住宅经济型住宅小于小于以上定位分析只作规划方案引导性指导具体房价面积等定级应以开发时间区位环境楼层和朝向等诸多综合因素确定区域分析沿金山大道经开大道可发展为商业居住以及商住楼鸳鸯湖北部可发展为多层住宅和公寓式住宅西侧可建低密度住宅和别墅具体地块适应性如下经开大道西侧沿街用地适合配套公建商住住宅金山大道两侧用地适合配套公建商住住宅北部居住适合中密度住宅农民新村公寓式住宅经开大道东侧用地适合中高密度住宅镇发展用地鸳鸯湖以西用地适合低密度住宅别墅绿化休闲西南角用地适合住宅商住鸳鸯湖周边用地适合公园休憩渡假村立交西南用地适合体育绿化住宅立交东北用地适合绿化混合用地重庆鸳鸯湖片区修建性详细规划二用地功能具有高品质的生活环境配套商业文化娱乐休闲等综合功能设施完善的居住社区三规模用地规模公顷人口规模万人建筑规模万其中住宅万公建万五规划布局一规划构想将规划用地西边的森林绿化和鸳鸯湖连为一体达到居住环境和自然环境的共融保留鸳鸯湖的水脉并将其和规划绿地系统结合起来统一考虑将规划公建集中在金山大道两边南北两湖之间形成片区的中心和景观大道贯彻人车分流的指导思想适应交通发展趋势充分考虑片区的建筑轮廓线形成富有变化和特点的城市形象二规划结构凹字型用地布局围绕中央公园形成一心三片的规划结构一心是指规划中心区三片包括别墅和公寓区经开大道两旁开发区和鸳鸯湖北部居住区三用地规划居住用地以二类居住用地为主主要分布在鸳鸯湖北部和东部湖西边结合地形考虑了别墅区金山大道以南为高级公寓区规划保留北部现状中小学增设小学一所幼儿园所规划居住用地公顷占总用地公共设施用地包括商业文化娱乐及医疗卫生用地集中布置在中心区规划医院一所用地公顷建筑面积万平方米康乐中心占地约公顷包括运动场篮排球场等运动设施公建用地面积公顷占道路广场用地包括经开大道和金山大道用地面积公顷占总用地绿化用地用地面积公顷占其中公共绿地公顷中央公园面积公顷市政设施用地规划考虑个开闭所一个电信局消防站一所面积平方米用地公顷占详见用地平衡表四总体风貌鸳鸯湖片区座落在南北走向的两条崖线之间的台地上经开大道和金山大道的交汇处北去两路机场南至人和主城中间为鸳鸯湖水面由南至北婉延而过一派湖光山色的田园美景根据规划所确定的人与自然共融的指导思想以凹字型的布局将片区西边的生态保护区和鸳鸯湖联为一体形成绿楔并通过保留鸳鸯湖的水脉将绿楔渗入到居住环境之中达到人与自然共融的生态新区规划目标重庆鸳鸯湖片区修建性详细规划围绕鸳鸯湖结合现有地形的特点将片区划分为三个部分北部经开大道两旁和金山大道两旁三个部分片区北部采用坊院式布局利用现有水流形成绿带并将庭院绿化和绿楔相结合构成以多层为主舒适宜人的居住社区经开大道景观强调和道路的关系建筑以东西向布置并在大道西边和崖线边缘布置层中高层建筑形成大道和崖线的景观同时在立交处西北角设标志性建筑高度为层金山景观大道为片区中心所在地通过贯穿南北两湖的轴线组织步行商业空间同时利用保留水面安排康乐文化用地形成社区聚会的场所入口在立交的西北用地正对主城和金山片方向的位置设置有标识作用的建筑形成本片区的标识点崖线景观由于片区东临崖线地势开阔容易形成可观的轮廓线规划考虑临崖线布置南北两组高层衬以临街高层建筑形成层次丰富的崖线建筑景观建筑风格总体建筑风格应能体现现代的精神体现人与自然共融的思想片区北部坊院式建筑风格采用虚实对比的手法创造亲切宜人的氛围金开大道两旁半围合庭院和高层相结合利用遮阳措施创造富于变化的光影金山大道两旁一个供人聚会休闲娱乐的大尺度空间采用亲和的造型结合地形形成一处充满人情味和活力的中心空间形象六道路交通规划一区域交通分析鸳鸯湖片区位于重庆市北部新区东部鸳鸯组团中心具有得天独厚的区域交通优势它东临经开大道规划宽度米南靠金山大道规划宽度米通过金山立交童家院子立交规划区内交通迅速进入机场高速公路渝长高速公路从而通过重庆市的高速公路网与重庆市内外各地区发生便捷的交通联系同时渝怀铁路从鸳鸯湖南边经过其龙头寺火车站将成为重庆市最大客运站仅距离规划区域公里另外重庆市最大货运港寸滩港位于规划区东南边通过金山大道可与规划区直接连接重庆江北国际机场位于规划区北边的两路镇距离仅有公里规划区与重庆市主城区中心的联系也非常紧密便捷通过金山大道机场高速公路经红旗河沟进入江北区并经嘉陵江大桥到达渝中区另可经渝黔高速公路过大佛寺大桥到达南岸区二道路网络规划本次道路规划根据土地利用需要结合自然地形地貌特征巧妙构思规划了一条与本地区自然生态环境紧密结合的倒几字形的城市主干道作为规划区内的主要道路骨架并在南侧北侧东侧与上层次规划中的城市主干道重庆鸳鸯湖片区修建性详细规划相接而在西侧规划枝状道路伸入用地使规划区内的用地能与西边的自然生态保护区紧密连接规划强调了人车分流的道路网络体系在南侧的金山大道与东侧的经开大道上分别规划了车行出入口与人行出入口并将公交停车港人行过街天桥人行出入口紧密结合形成一个完善的步行交通体系利用地形高差通过规划下穿道路将经开大道两侧贯通形成环形交通通道使鸳鸯湖片区内的交通与经开大道上的车流能顺畅转换在金山大道上规划跨线桥以保证金山大道主线交通畅通而鸳鸯湖片区内交通出入口以及南北片区的联系则可通过交叉口处的桥下空间进行交通转换整个规划区内规划道路共分个等级有种道路分幅形式四个等级分别包括城市主干道城市次干道支路组团内部道路六种道路分幅形式分别是城市主干道米米城市次干道米米支路米组团内部道路米规划道路总长为公里不包括组团内部道路金山与经开大道用地公顷道路广场用地公顷占整个规划用地面积总面积按公顷计三公共交通停车港规划本次规划结合土地利用规划与交通出入口布置要求在规划区范围内共规划停车港处分别位于金山大道以及规划区内部城市主干道上四静态交通规划根据预测在各个居住小区内按每平方米住宅配置一个停车位的标准规划布置了足够的停车位并在商业中心区规划了公顷的社会停车场用地可提供停车位五道路经济技术指标本次规划区范围内道路最大坡度为最小平曲线半径最小路缘面半径七工程管网规划一供电用电负荷预测本规划按下述指标估算用电负荷居住按每户千瓦需用系数公建瓦平方米建筑面积需用系数另外再考虑部分光彩工程照明及路灯照明用电各类负荷用电同时率取本规划区总用电负荷约为万电源规划区近期建设用电拟由位于规划区南端约公里远正在建设的万紫山变电站提供远期由控规中确定的位于规划区北部的变电站提供重庆鸳鸯湖片区修建性详细规划供电设施根据总图布局和总用电负荷为节约变电站间隔规划在规划区内设置座公用电力开闭所每座开闭所容量开闭所宜设于公共建筑底层以节约城市用地根据每幢建筑用电负荷统一考虑设置若干座配电房配电房进线接自开闭所线路敷设规划区内无高等级电力架空线穿越区内所有电力线路全部下地埋设采用电缆沟或直埋方式敷设二通讯电话需求量预测本规划选取指标如下住宅对户公建对平方米再加上部分公用电话本规划区电话总需求量为万对电信局规划区近期由现鸳鸯电信局提供电信服务远期由控规中确定的位于金山大道上的电信局提供线路敷设根据金山大道管网综合规划和金开大道管网综合规划在金山大道和金开大道上均布置有通讯线路其中中国电信为孔联合信息管道为孔结合规划区实际情况规划在小区内部道路上布置通讯线路为适应现代化信息技术高速发展的要求规划要求规划区内所有通讯线路均采用光缆线路并下地敷设结合开发时序和规模在相应的建筑内应留有通迅设备交换间作为安装宽带网多媒体等通讯交换设备用房规划区内现埋设的南北向军用光缆移至金开大道上敷设三天然气用气量预测本规划区按下述指标估算用气量住宅立方米户日公建及其余用气量取居民生活用气量的则规划区总用气量为万立方米天气源规划区近期用气由区内现状鸳鸯配气站提供远期由控规中确定的位于规划区西边的配气站供气线路敷设现有穿过规划区的南干线卧渝线头两线三条长输气管移至西边森林与鸟类保护区内敷设规划区内天然气管网与金开大道和金山大道天然气管网连通形成环网保证区内供气的可靠性规划区内以中压供气通过设置室外调压箱调压后供用户用气四供水用水量预测本规划区按下述指标估算用水量居民生活用水按升人日公建及绿化等其余用水按居民生活用水量的计算则规划区总用水量为万吨日重庆鸳鸯湖片区修建性详细规划水源规划区水源近期来自梁沱水厂远期由悦来水厂和梁沱水厂共同供水水压规划区用水需由鸳鸯供水加压站加压后解决加压后在规划区范围供水压力可达米左右由于规划区范围内用地标高在米左右大多数建筑均需设置减压设施降低水压后供给用户线路敷设依托经开大道和金山大道上的城市供水管网在规划区内环状布置供水系统同时按消防规范设置室外消火栓五排水排水采用雨污分流制雨水量按重庆市暴雨强度公式计算地面集水时间取分钟重现期取年综合径流系数取规划区内保留高石水库鸳鸯湖水库陡溪的自然生态溪河系统使之成为规划区内的流动景观规划区内部的雨水径雨水管收集后汇入上述排水系统中为保持溪河系统的洁净雨水在排入溪河之前应设置沉砂井规划区内大部分降雨经绿地系统的净化后排入水库保证了水库的清洁规划区污水量按用水量的计为万吨天沿上述自然溪河系统两侧设置截污干管将规划区内的污水截流后排至唐家沱污水处理厂处理达标后排放六中水中水系统在发达国家应用较为普遍但中水量不大目前国内缺水城市如深圳北京天津等经济发达城市有中水系统中水主要用于冲厕绿化及溪河的补充水据有关资料报道小区中水处理价格较大大约为元立方米高于目前重庆市自来水价格且前期基础设施投入较大每平方米建筑面积约需元由于规划区地面标高较高城市供水需经多级加压后才能满足规划区供水水压的要求能耗较大从保护环境节约用水循环用水的角度出发本规划考虑了中水系统存在的可能性并预留中水处理站位置及中水系统管道走廊七水体保护本规划区属肖家河流域的上游汇水面积约平方公里区内水系发达有鸳鸯湖水库和大量鱼塘南端紧邻高石水库现状地表水水质良好人类与生俱来就与水有密不可分的关系人类好水亲近水亲水性已成为现代高尚社区追求的目标之一因此利用好保护好规划范围内的水体对本规划区的开发建设和环境保护都具有十分重要的意义为了保护好规划区自然水体不受污染增加规划区内的水体景观规划上采取了下列工程措施规划区内的排水采用雨污分流制系统沿规划区内保留的溪河两侧设置污水截流干管确保污水不进入溪河和水库在雨水进入水库和溪河前设置沉砂井避免大量的砂土和杂物进入水体重庆鸳鸯湖片区修建性详细规划破坏景观充分利用规划区内的绿地系统和湿地系统净化降雨使流入水库溪河的水比较洁净为了向水库及溪河补充水量让溪河流水不断使规划区内的水体成为一道亮丽的风景线规划上还保留了对规划区内的污水进行处理达到标准后用于补充溪河水和浇洒绿化用水的中水处理系统的可能性采取上述工程措施能从根本上保护好水体利用好水体八绿化及景观规划一绿地系统规划山体契入绿化与中心绿地融为一体的绿化空间构成该规划区特色中心绿地大面积水体衍生出两条绿色生态通廊将规划区有机分隔从中心绿地放射出无数绿线连着绿环绿环上镶嵌着无数绿色明珠因此绿地系统结构就象绿核上自然生长着两条绿带绿带环绕着一个绿环绿环上镶嵌着绿色明珠二景观规划充分结合现状自然地形地貌的规划特色该地区具有中间低四周高盆地特色同时西高东低南高北低特点规划结合自然地形围绕鸳鸯湖公园组织空间序列从中心向外扩散布置建筑逐渐由低向高由疏到密围合成一个相对内聚向自然开敞的半封闭空间在总体空间结构引导下组织各空间序列沿经开大道两侧带状用地规划在内部地块组织了一条南北向带状绿色通廊每个组团规划组团中心围绕组团中心组织建筑空间沿经开大道街景立面和造型以点式建筑为主挺拨而富有变化错落有致沿金山大道以中心区处理为核心形成具有明显公共建筑景观特征的空间北部居住小区以东南向的绿色通廊中心绿地为核心组织空间设计建筑以条式住宅为主适当点缀点式住宅错落有致西北侧农民新村与居住区分合有致顺应契入山体绿化构想沿西侧自然山体规划了别墅建筑既体现山地建筑特色又强化了契入绿化的主题西南角地块是规划区内地形起伏相对较大地区规划充分利用了第一阶段场地分析的结论结合自然地形划分空间组织建筑九防灾规划一地质灾害本规划区地质状况较为稳定除两处裸岩外无不良地质地段在规划区外东西两边有两条南北向陡崖属地质稳定性较差地段在该地段内严禁建设地段外应避免高挖深切在工程建设开始前必须经过地质详勘后方可进行建设二防震区内防震宜采取就地疏散的原则各生活居住组团内公共绿地停车场广场等必须保证其疏散功能建筑工程设防标准一般建筑按抗震度设防中心区高层超高层建筑以及大型公共设施及生命线工程如给排水供电通讯等提高一度设防重庆鸳鸯湖片区修建性详细规划三消防根据重庆经济技术开发区北部园区控制性详细规划对消防站的等级要求本次规划在区内东南立交旁设置消防站一所占地平方米区内各项建设工程必须执行国家颁布防火规定及规范加强消防基础设施建设消防用水原则上由城市供水管网提供所有通车道上均应敷设直径不小于的给水管每隔米必须设市政消火栓一个四人防坚持长期准备平战结合统筹兼顾因地制宜注重实效的原则搞好人防建设与城市建筑的结合合理开发地下空间完善城市路网系统保证道路交通的通畅加强基础设施防护搞好地下车库地下商场地下油库地下旅馆餐馆的建设十经济技术指标一用地经济指标用地平衡表序号用地代号用地名称面积占总用地居住用地其中一类居住二类居住中小学用地公共设施用地其中商业用地文化娱乐用地医疗卫生用地工业用地混合用地对外交通道路广场用地市政公用设施绿化用地其中公共绿地生产防护绿地合计二建筑经济指标序号项目指标项目用地面积不含金山大道经开大道面积建筑面积万其中住宅万商业万容积率建筑密度绿化覆盖率住宅总户数万户停车位个重庆鸳鸯湖片区修建性详细规划十一中心区城市设计中心区占地约公顷位于鸳鸯湖南部横跨经开大道两侧联系高石水库与鸳鸯湖的水渠将用地分为两个部分水渠以西用地集中修建文化娱乐和大型商业设施使之成为区域性的经济与文化中心构图上以一条南北向中轴线来强化高寺公园与鸳鸯湖公园的联系轴线以西道路北向是大型商场高层部分用作商业办公建筑面积约万平米道路南面是集餐饮娱乐为一体的综合楼建筑面积约万轴线以东为文化设施北面布置地区文化图书馆并设计有大型文化广场建筑面积约万南面是青少年科技博览馆以自由流畅的壳体造型充分适应山势取得令人瞩目的效果建筑面积约万中心区东面按地势保留水渠两岸留出充分的绿带水渠以南用地配置社区必需的医疗保健设施修建一所中心区综合医院建筑面积约万平米配套一所康复保健中心配备齐全的保健锻炼娱乐设施建筑面积约万平米两组建筑的东面设有大型停车场整个中心区集餐饮娱乐文化医疗保健为一体加之特有的水景绿化可营建出品质一流的休闲环境十二中央公园设计鸳鸯湖公园占地约公顷是供当地居民休憩放松的地方建设时有两个重要方面必须考虑一是对维护该区的小气候至关重要二是对体现生态居住人与自然协调共生的规划主题至关重要公园规划围绕的主题是修建一个以大面积水面为主题以绿色为主与自然相连的生态公园来保护自然环境同时应防止建筑工程及大量商业性休闲项目进驻公园设计体现自然山水特征保留现有三个小山头契入三个绿指与自然鸟类保护区有机结合动静分区西侧以散步休闲为主的安静区东侧考虑以主入口和儿童乐园的动区为主北部保留少量农舍建成民俗馆展示鸳鸯镇发展历史农业发展过程等寓教于乐公园设计还考虑最大限度服务于居住区采用了轴线和对景的规划手法一是与商业中心区连接的南北轴线在公园内以亲水平台结束二是与立交桥连接的东南到西北轴线公园内以山头和亭子为对景三是从西到东轴线以保留两个山头为对景十三居住建筑设计一设计要点在与自然地形地貌协调的前提下提出坊院式多层中密度的居住开发模式结合原有地块的水流方向从居住区西北向东南组织一条绿色景观系统并在东南角与鸳鸯湖的水脉相连在西边靠近山体部分通过组织尽端式道路将山体绿化契入居住单元内部与庭院绿化有机融合在水系两侧通过对建筑的处理使水体周边绿地有机契入到坊院内部重庆鸳鸯湖片区修建性详细规划将水体周边绿化有机组织成贯穿北部居住区的绿色通道使之兼有休闲人行观景娱乐于一体的功能并且在居住区东北部设置一处居住区级的中心绿地二坊院式布局设计布局特色坊院以半围合的方式住宅建筑以层为主局部层其建筑尺度及空间形态为居住提供了亲切宜人的环境建筑退离小区道路米形成绿化屏障作停车和活动之用的架空底层不仅有效地解决了住宅围合布置之后的自然通风问题并且形成了两个坊院之间居民联系的纽带利于相互的交往活动交通组织和停车设计车行各坊院采用封闭式管理在临小区道路一侧开设一车行入口设地面停车场及底层局部架空停车位人行由二个坊院间的公共绿色通道或临水步道进入坊院内部环境设计庭园以自然的黄桷树竹林小溪等为主题绿化与园景设计以自然风格贯穿每一个细节形成整个居住区除水之外的独特的景致园满足现代人渴望郊区田园风光的心理考虑户外活动动静分区的原则为儿童设置专门的游戏设施及活动场地将适宜老年人的棋牌活动等考虑到建筑的架空底层住宅设计与造型处理住宅平面设计以一梯一户一梯二户为主面积从不等满足各档次的居住要求保证每套均有优质景观和朝向建筑立面采用简洁现代的风格摒弃繁琐的装饰利用建筑自身的阳台窗实墙等造型要素体现出住宅建筑的个性特色把颜色作为空间设计的独特手法大胆使用强烈的建筑立面色彩不但增强了空间感还活跃了居住小区的气氛对阳光照射强烈的东西向采用遮阳措施使遮阳与住宅构件如阳台晾衣挡板等有机结合既减少了能耗又丰富了住宅立面及造型十四经济估算地块经济指标一览表地块编号面积公顷建筑面积容积率建筑密度绿地率重庆鸳鸯湖片区修建性详细规划一主要成本构成分析土地费用土地出让金万元亩启土地地拆迁安置基础设施等费用经开大道金山大道基础设施投入不计入土地成本费万元亩公顷亩公顷万元因此土地费用亿元建安工程费含基础建筑成本设备及安装成本按重庆市土房局公布房屋建安造价钢混结构高层元多层为元砖混结构高层为元多层为元综合取元住宅元万亿元商业元万亿元会所康乐等元万亿元合计亿元基础设施建设配套费绿化环境工程元万亿元市政配套设施工程元万亿元合计亿元重庆鸳鸯湖片区修建性详细规划开发税费序号项目计算依据金额亿元规划设计费元规费元水电气等设施费元消防设施费元建筑费元商品房税金及附加元不可预见费元合计元开发期间费用序号项目计算依据金额亿元管理成本销售成本元财务成本按年息计息期为年合计投资成本汇总表序号成本项目金额亿元比例土地费用建立工程费基础设施建筑费开发税费开发期间费用合计二销售收入住宅元万亿元公建元万亿元合计约亿元销费税费营业税亿元亿元交易手续费亿元亿元合计约亿元利润总额亿元亿元亿元亿元三静态收益分析税前投资利润率亿元亿元亿元投资利润率利润总额投资成本亿元亿元四盈亏平衡分析盈亏平衡分析工程直接投资盈亏平衡点销售总额开发期间费销售税金亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元重庆鸳鸯湖片区修建性详细规划盈亏平衡分析以销售利润率表示的本项目盈亏平衡点为即当销售收入达到预测收入的销售收入为亿元项目盈亏持平