海棠湾C6单元控制性详细规划.doc

海棠湾单元控制性详细规划文本海南省三亚市海棠湾单元控制性详细规划文本上海市城市规划设计研究院目录第一章总则第条规划范围第条规划依据第条功能定位第条规划原则第条规划期限第二章总体结构和功能布局第条总体结构第条功能布局第三章发展规模第条人口规模第条用地规模第条建筑容量第四章土地使用规划第条居住用地第条公共服务设施用地第条绿化用地第条道路广场用地第条市政设施用地第条水域及其他用地第条空间管制第条近期建设第条土地使用兼容性第五章开发强度规划第条建筑高度控制第条开发强度控制第条地块变更原则第六章道路交通规划第条综合交通规划策略第条规划原则第条道路交通系统第条交通设施第条交通组织第七章市政公用设施规划第条供水第条排水第条燃气第条供电第条通信邮政第条环卫海棠湾单元控制性详细规划文本第条市政设施设置要求第八章防灾规划第条消防第条易燃易爆设施第条消防管网第条消防取水第条消防通道第条抗震标准第条抗震疏散第条减灾防护第条防风工程第条人防工程第条防洪标准第九章绿地系统规划第条规划原则第条绿地系统组成第十章城市设计第条城市设计原则第条总体城市设计第条滨水界面控制第条道路景观控制第条公共开敞空间控制第条建筑形体与色彩控制第条广告与标识物的控制第条无障碍设计第十一章竖向设计第条道路竖向设计第条场地竖向设计附表现状土地使用表规划土地使用平衡表规划建筑面积及人口汇总表地块规划指标控制表附录用地代码图纸目录区位分析图现状地形标高图现状地形坡度图土地使用现状图功能结构规划图土地使用规划图近期建设规划图道路系统规划图道路断面示意图交通设施规划图规划道路定位图竖向规划图绿地系统规划图景观系统分析图绿线控制图蓝线控制图黄线控制图空间管制规划图供水系统规划图雨水系统规划图污水环卫系统规划图燃气系统规划图供电系统规划图邮政通信系统规划图地块索引图图则海棠湾单元控制性详细规划文本第一章总则第条规划范围本规划用地位于海棠湾分区规划及城市设计中南区的单元部分规划范围边界东起滨海大道南至铁炉港西临田岸后大岭山脚北至通海路规划用地总面积为公顷第条规划依据中华人民共和国城市规划法城市规划编制办法城市规划编制办法实施细则三亚市城市总体规划海棠湾分区规划及城市设计海南省旅游发展总体规划海南省改善城镇环境建设严格控制建筑密度和容积率的若干规定三亚市山边河边海边景观控制管理规定海南省政府及三亚市政府关于海棠湾开发的相关设想第条功能定位单元的功能定位为综合性休闲度假区该单元是落实海棠湾国际休闲度假区功能的重点区域应当侧重于观光娱乐项目旅游综合服务设施休闲度假设施的营建注重一定的功能混合性以保障该单元的丰富性和活力性主导功能为滨海度假酒店滨湖文化娱乐区滨湖公共服务带和游艇港第条规划原则保护与开发并重协调处理好旅游开发与生态环境之间的关系统筹安排各项自然资源的保护和利用以生态经济的理念发展旅游业以无污染的高端旅游产品开发和鼓励应用新能源及环保技术实现经济效益和环境效益的统一融合与创新并举处理好与周边区块的用地交通景观关系在融入海棠湾整体建设的基础上形成自身的特色和亮点达成整体效益的最大化和与周边开发项目共赢的最佳效果控制与引导并行以控制性详细规划的形式落实各类基本的开发控制要求同时以一定的弹性适应市场和项目开发变化的需求以高标准的景观环境为目标提出引导性措施并为项目设计保留充分的发挥空间海棠湾单元控制性详细规划文本第条规划期限本规划的规划期限为年近期年远期年按照可持续发展的原则部分系统和设施将考虑更长时期的发展需要海棠湾单元控制性详细规划文本第条道路广场用地道路广场用地主要包括城市道路用地广场用地和停车场用地用地面积公顷其中在铁炉港滨水地区设置了多处大型广场用地面积公顷规划在东部酒店集中区北部文化娱乐区和南部石姆龙路南端设置三处社会公共停车场总用地面积公顷第条市政设施用地市政设施用地主要包括供应设施交通设施邮电设施环境卫生设施和其他市政设施等用地总用地面积公顷具体包括变电站污水处理设施垃圾中转站等邮政通讯设施结合大地块设置不划示用地边界可在修建性详细规划阶段结合开发建设要求明确位置和边界市政设施依据合理的服务半径分散布局第条水域及其他用地除上述城市建设用地外规划区范围内另有水域及其他用地由海滨沙滩用地耕地和水域三大部分构成总用地面积为公顷规划以天然海滨沙滩为基础规划海滨沙滩用地面积公顷规划以基地内原有农田及天然植被为基础于规划区西北规划以农业及观光旅游为主要功能的区域用地面积为公顷规划对区域内原有水系进行梳理区内水域总面积为公顷在现有水系基础上的拓宽梳理的蓝线为强制性内容结合地块新开挖的水面不应小于规划给定的面积岸线具体形式可根据地块开发灵活设计第二章道路交通规划第条综合交通规划策略规划形成内外有机衔接快速便捷的交通运输网络结合国道规划建设高效的对外交通体系完善区域向外辐射的能力结合区域功能形态布局确定道路网骨架合理布设步行道停车场及游艇码头等各种交通设施用地满足区域不同层次的交通需求强化各种交通方式之间的衔接促进区域的协调发展灵活组织区域水陆交通形成有序的人行和车行系统第条规划原则依据地区可持续性发展的原则形成与海湾景观河流水系山体环境自然地形结合与周边沿海发展地区有机联系与未来发展相适应的地区道路交通体系以保障世界一流休闲度假区的品质合理布局路网明确道路性质和等级结合旅游度假区的交通需求构建功能明确有序畅通美观舒适的道路网系统促进各旅游功能区的整合发展海棠湾单元控制性详细规划文本道路宽度和横断面形式在景观规划统领前提下兼顾市政管线布置的要求与地区基础设施建设相联系合理均衡布置旅游度假区的停车设施第条道路交通系统道路系统按照规划区发展方向和布局结构形成三横四纵的基本道路骨架三横由北至南依次为通海路林旺南路石姆龙路三条干路这三条主次干路组成了规划单元的横向交通网络分别与海渝东线东线高速公路相连通沟通各功能区块并成为联系规划范围内外的联系通道四纵由东向西依次为滨海大道海棠大道环湖南路海渝东线四条干路这四条主干路与国道组成了规划单元的纵向交通网络沟通各功能区块并成为联系规划范围内外的联系通道在上述基本道路骨架的基础上进一步形成次一等级的支路网络规划区道路分为国道主干路次干路支路四个等级其中国道红线宽度米主次干路规划红线宽度米支路规划红线宽度米地区南部铁炉港滨水地带设置步行道路红线宽度米干道一览表道路等级路名红线宽度米区内长度公里国道海渝东路主干道海棠大道滨海大道环湖南路林旺南路次干道南临路石姆龙路临港路道路断面海渝东路林旺南路海棠大道南林路及部分支路断面采用二块板形式其余道路断面基本采用一块板形式其余道路断面基本采用一块板形式交叉口规划区内一般道路交叉口均设置平交路口交叉口周边建筑应后退视距三角形干道相交交叉口的进口根据交通流量可考虑设置展宽段结合景观设计和风貌考虑在海渝东线林旺南路海棠大道环湖南路石姆龙路沿线设置若干环形交叉口地块机动车出入口不宜设置在行人和车辆集中地区出入口不宜设在干道上距离交叉口不应小于米或在基地距离交叉口的最远端主要规划指标规划区内道路总长度约公里其中干道总长度约公里规划区内道路网密度公里平方公里面积率海棠湾单元控制性详细规划文本第条交通设施停车场库根据规划区的功能布局和开发强度规划共三处集中社会停车场库总规模约为个停车泊位为尽可能减少对交通的影响采用分散布置的原则停车场库出入口不宜设在干道上此外规划区内各类不同性质的建筑应按停车配置指标配建相应的停车场库配建车位标准一览表性质机动车停车位每建筑面积度假酒店商业文娱居住游艇码头规划区内共设置处游艇码头处位于铁炉港沿线处为龙江港游艇社区公交线路及站点规划在林旺南路环湖南路海棠大道及滨海大道设置公交线路沿线共设个公交站点站点间距米桥梁规划根据道路与水系的走向共设置座桥梁分别位于通海路海渝东线林旺南路海棠大道环湖南路望邻路等道路沿线无障碍设施考虑到残疾人老年人和行动不便者等弱势群体的出行规划尽可能提供完善的无障碍设施包括缘石坡道盲道轮椅坡道无障碍电梯等无障碍设计应符合城市总体规划的要求并与周边环境相协调第条交通组织车行交通组织规划区内的主次干道既要承担过境车行交通也要承担区域内各功能组团之间的联络交通而支路主要以到发交通为主在不影响交通的前提下结合地块退界线在部分支路可考虑设置港湾式路边停车步行交通组织遵循连续性通达性便捷性舒适性观光性的原则围绕沙滩及休闲运动场公共绿地等区域活动中心规划构建一个规划区的步行系统水上交通组织结合规划游艇码头采用新型环保游艇构建水上旅游观光交通体系海棠湾单元控制性详细规划文本第三章市政公用设施规划第条供水规划水源由扩建青田水厂和北部规划水厂供水用水量预测最高日综合生活用水量约为万立方米其中道路广场绿地用水量为万立方米管网系统保留海渝东线下现状供水干管规划沿滨海大道敷设供水干管结合道路建设敷设给水管并成网贯通第条排水采用分流制排水体制雨水系统该地区排放采用自流形式雨水经收集采用多点分散形式纳入水体结合道路建设敷设雨水管道污水系统预测该地区污水量约为万立方米规划新建座污水泵站分别位于海棠大道西林旺南路北及海渝东线东石姆龙路北占地均为平方米结合道路建设敷设污水管道第条燃气规划气源规划气源来自三亚市天然气门站燃气需求预测规划天然气用量约万立方米日燃气系统规划在林旺南路南南林路东设置座天然气高中压调压站结合道路建设敷设燃气管并成网贯通第条供电规划电源电源接自规划大茅变电站负荷预测经预测海棠湾单元地区最高用电负荷约为万千瓦供电系统规划在海渝东线东林旺南路南设置座变电站结合地块开发设置若干座配电站海棠湾单元控制性详细规划文本结合道路建设敷设电力排管第条通信邮政业务需求预测规划区内远期固定电话总需求量约为万对号线移动电话用户约为万户通信系统规划在东部游艇社区结合公建设置通信模块局座规划设置移动通信基站若干结合道路建设敷设通信导管邮政系统规划在结合公建设邮政所座第条环卫垃圾量预测规划区内生活垃圾总量约为吨天环卫设施规划在该地区设置垃圾转运站座并一同设环卫作息所座设置小型压缩式垃圾收集站座每座占地约平方米另设公厕若干座第条市政设施设置要求变电站为户内型占地面积约平方米建筑本体距居民住宅需保持米距离邮政所结合商业休闲娱乐街设置建筑面积约需平方米小型压缩式垃圾收集站宜单独设置收集站建筑外墙与相邻建筑物的间距应大于米并设置绿化隔离带地区内除通信机房邮政所结合公建设施设置外其余设施均独立设置第四章防灾规划第条消防规划区消防依托周边座消防站第条易燃易爆设施可燃气体输送管道调压储配站汽车加油站的规划建设必须纳入规划管理和消防审核选择合理安全的位置使其与其他设施保持规定的安全距离海棠湾单元控制性详细规划文本第条消防管网地区消防主要依靠给水管网其次是消防水池和天然水源消防给水管道与生活给水管道合并使用凡新开发区都必须同时新建供水设施市政消火栓的设置应满足规范要求不得大于米第条消防取水利用规划区内水系作为消防补充水源规划在水池水库等地方应设置取水设施利用水源时应确保枯水期最低水位时消防用水的可靠性采用海水作为消防补充时要考虑退潮时取水的可能建设生活消防合用的供水管网给水规划的管网管径消火栓间距应符合国家防火设计有关规范采用规格统一的地上式消火栓并设置可供消防车取水设施建筑耐火等级低的建筑密集区无市政消火栓或消防给水不足十天消防车通道的应由建设部门根据条件修建消防蓄水池第条消防通道完善道路网增加道路网密度增设消防车下路口提高消防车通行能力内部道路的建设应能满足灾情发生时消防车辆通行的需要各消防中队车辆应在分钟内到达保护区域内的任一地点第条抗震标准新建永久性建筑物和构筑物按地震基本烈度为度的抗震要求设防特别重要的建筑物和构筑物其设计抗震烈度标准应适当提高第条抗震疏散规划中的绿地广场和其它空旷地是地震时主要疏散地避震疏散通道原则上应使人员的疏散便捷安全确保疏散干道畅通无阻第条减灾防护易燃易爆有毒等次生灾害源要规划在地区以外必须安排在建成区的易燃易爆灾害源要加强安全防护保证安全距离或采用其它工程措施确保灾情不扩散第条防风工程规划与滨海园林绿化建设结合在海棠湾地区临海空旷地带建设和保留林带同时保护好沿海山地的林木在建设高楼和各种塔台杆柱时要充分考虑到台风影响市政管网设施亦尽可能在地下敷设第条人防工程贯彻人防建设与城市建设相结合战时和平时相结合的方针人防建设纳入总体规划人防工程布置在人员集中和重要设施集中的地段海棠湾单元控制性详细规划文本防空地下室是战时人员掩蔽的主要场所高层建筑均应规定修建防空地下室居住区按总面积的修建地下室重点防护单位应按规定修建人防地下室空袭重点防护目标有政府机关人防指挥中心桥梁通讯中心水厂变电站以及次生灾害源液化站加油站等医院应能立即转为战时救护中心医院应有地下防空设施保证战时救护能够在地下进行第条防洪标准规划采用年一遇防洪标准重要的永久性防洪项目设施等远期根据情况适当提高上游中小型水库均按国家城市上游水库安全标准进行加固治理第五章绿地系统规划第条规划原则结合自然景观开发有特色职能的绿地为旅游度假与休闲娱乐功能服务加强绿地建设的规划可操作性绿地系统形成点线面结合的网络格局并与周围自然生态绿地系统保持连接用地在总体协调基础上尽可能有较高标准第条绿地系统组成以个性化的绿地景观为特色将城市公共绿地生态绿地道路防护绿地综合设计形成多层次和多样化的绿地系统总体上单元地绿地景观系统包括五个部分一般公共绿地公共绿地是游客与居民公共活动的重要场所也是空间景观系统的重要组成部分在单元内规划了若干大型的公共开放绿地起到景观生态和游憩的作用田园观光区在田岸后大岭山脚沿着海渝东线将建设现代化的生态农业园以现代化的科技手段培育种植各种苗木花卉和瓜果蔬菜等构筑起单元的绿肺呼吸系统更让游客仿佛置身于广袤森林或者田园农家体会到别样的自然风情防护绿地沿海渝东线和林旺南路的生态绿化带作为支撑整个单元绿地景观系统的结构起到联系渗透的作用主要形态以高大乔木为主尽量选择地方特色树种并辅以低矮灌木与草坪以增加绿化层次绿化带的设置不应影响交通功能滨水公共绿地滨海和滨湖地段均设置了相应宽度的控制带严格控制建设开发保证充足的绿化覆盖以营造滨水的景观通道和水系生态环境广场公园绿地街头广场绿地尺度宜人形式丰富可达性好是利用率最高的绿化活动场所在规划区中规划了大量的街头广场绿地星罗棋布于各海棠湾单元控制性详细规划文本个功能组团中以小广场开放式公园或者游园为主硬软质铺面相结合强调其作为活动场所和景观点缀的双重特性第六章城市设计第条城市设计原则保证建筑物与周围环境的协调性建筑物的造型及材料的使用上要突出自然景观旅游区的特色做到与环境有机共生保证建筑物空间的开敞性为观赏自然景观提供良好的视线走廊加强规划区内的绿化建设增强绿化覆盖率对挡土墙护坡等设施要进行绿化处理力争规划区内无裸土规划区内的景观小品如路灯坐凳花坛垃圾箱等设施要精心设计与环境统一协调第条总体城市设计总体城市设计突出滨海依山滨湖的景观特色绿地景观生态河道景观滨海沙滩景观滨海酒店景观界面滨水景观界面景观主轴景观次轴滨水景观渗透轴重要景观建筑重要景观节点等共同组成规划区内的景观系统构架总体景观强调山水城市的四维景观控制综合控制平面梯度层次及昼夜景观尽现依山傍水显山露水濒山观水的滨海山水城市特色第条滨水界面控制滨水地段外侧建设用地内建筑物以坡屋顶为主充分考虑滨水景观滨水建筑以现代派风格为主体量不宜过大但应变化丰富可采用深灰色调屋顶浅暖中间色调墙面并加强建筑细部处理第条道路景观控制街道景观设计导则实现沿街空间的林荫化休闲化和景观化道路应通过断面形式绿化种植以及周边地块建筑围合等条件的不同变化形成不同风格个性的道路景观道路应通过扩宽两侧的绿化控制两侧建筑高度开辟绿化视线通廊等手段来扩展视野使每条道路都有优美的对景加强本规划区城市中心大道景观大道沿线等处的城市设计特别是规划区核心区域广场周边景观节点的城市设计工作应经科学论证专家评审第条公共开敞空间控制步行空间在城市核心功能带构筑高层次的特色绿化商业街采用广场拱廊建筑内部敞廊形成一系列的热闹舒适的购物环境和文化气息并通过滨海步行走廊建立与各居住区中心的联系海棠湾单元控制性详细规划文本绿化开敞空间结合中心绿化广场形成片区绿化开敞空间同时在居住社区中心设置居住区绿地小游园形成社区开敞空间绿化开敞空间里的配套建筑严格执行建筑密度建筑高度体量体型色彩等景观元素控制并通过道路建设以及环境小品步行系统街道家具植被绿化等的连接形成良好的度假区景观效果城市街道空间分为交通性街道空间生活性街道空间商业街道空间和其他街道空间商业街道空间宽度应在米至米两侧建筑高度不宜过高在功能样式质感色彩等方面以创造优质的商业购物环境为目的突出景观性功能性和安全性其他类型的步行街道空间更加灵活多变主要依附于区域河道公园等景观元素形成界面处理分为连续式间断式和建筑裙高度管制式三种类型连续式主要以一致性的裙房高度塑造连续性街墙裙房以上塔楼退让间断式主要以建筑形态明确界定城市街区空间第条建筑形体与色彩控制本片区内建筑的形体与色彩应突出热带海滨休闲度假区的特点本次设计中的建筑后退线以城市道路红线为参照系根据城市道路的等级宽度和空间景观的要求制定建筑退后红线具体规定见街坊分图图则地块之间的退后红线应满足消防采光通风的原则来进行新建建筑应注意与周围环境的协调在突出旅游区特色的同时与地形地貌气候等相协调商业建筑应保证空间上的连续性和协调性形成统一协调空间旅馆文化商业金融办公类建筑体量较大建议建筑采用较一致的体量和高度建筑造型以水平线条为主开窗简洁细部处理精致建筑色彩上应强调统一协调白色或其他浅色为主色调应能以体现海南地域文化特色为目标造型新颖典雅大方形体舒展与周围环境融为一体居住建筑体量不宜过大在建筑布局上应错落有致建筑形式宜采用坡屋顶可根据不同的开发意向采用不同的风格建筑色彩上也可以市场认同为准绳但在组团之中宜保持相同或相近的建筑风格及色彩规划区内的地标性建筑应以现代派建筑为主明快色调形体轻巧体现时代特色公共建筑对外主入口必须考虑设置为残疾人服务的无障碍通道规划区内建筑外墙不得采用大面积玻璃幕墙不宜大面积地使用明亮耀眼的颜色宜选用柔和和中性的色彩但可以使用一海棠湾单元控制性详细规划文本定程度的色彩对比来突出建筑物的门窗入口节点等规划区内小型建筑外墙色调提倡以白色砖红浅灰色为主调屋面应尽量采用坡屋顶屋面色彩可采用砖红深灰墨绿海蓝等色系严格限制建筑物高度和形体建筑应充分利用现状自然地形并保持原有自然景观在视觉上的整体性和连续性不因建筑物而受到损害建筑泛光照明不应直接射入其他建筑窗内公共建筑顶部照明应按照夜间远处眺望的要求设计建筑物顶部的设计应与建筑的整体设计及城市空间环境相协调全部设备应隐蔽第条广告与标识物的控制广告与建筑标识物仅设置于商业性公共建筑统一规划避免影响建筑物及自然环境的景观效果提供地区特色鲜明使用效率更高的标识物考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量保证行人和机动车驾驶者的安全第条无障碍设计公共空间必须为所有人包括残疾人提供安全舒适的通道第七章竖向设计第条道路竖向设计依据规划区内的实际情况和道路规划设计设定了道路的轴轴即为道路的竖向标高道路的竖向标高为依据道路的走向和市政管网的布置设定了道路的坡长和坡度坡长在之间坡度在之间第条场地竖向设计依据竖向规划的各主要控制点高程进行具体地形设计不浪费本区内的土方海棠湾单元控制性详细规划文本海棠湾单元控制性详细规划文本