六枝度假村开发建设可行性.doc

度假村开发建设可行性研究报告与经济评价目录第一章旅游风景区建设项目基本概况第二章旅游客源市场预测第三章规划布局建设规模与设计标准第四章建设开发投资估算第五章管理机构业务部门设置与劳动定员第六章经济效益与财务评价指标预测第七章可行性报告结论附特区旅游景点分布图旅游风景区开发建设可行性研究报告第一章旅游风景区建设项目基本概况一项目企业名称项目企业名称特区旅游风景管理区主管单位特区旅游事业局建设地址贵州省特区旅游风景区企业性质国营法人代表特区旅游事业局二编制可行性报告依据贵州省特区人民政府一九九三年十二月贵州省特区旅游资源调查评价报告年月特区旅游景点分布图所确定的旅游片区西南黔桂滇科技扶贫攻坚战役项目选择说明经特区人民政府确定本项目片区为上报的科技产业项目之一片区具有离市区近风景奇特便于开发投资少见效快的优越条件取定为特区旅游风景点首项立项的建设项目贵州省人民政府黔府发号文件确定样柯江风景名胜区为省级风景名胜区片区作为特区旅游开发的组成部分具有优先开发建设的启动作用特区旅游事业局对各风景点的评价资料及旅游片区初步规划与开发意见三建设项目的自然风貌与自然环境拟建的旅游开发区选在离特区币区城东三公里自然村附近南临贵昆线及滇黔公路干道东距大用车站约二公里景区占地面积约平方公里多被灌不林及植被所爬盖景区内有人工绿化林原始植被林近千百珍奇树种种可食用的野生果类种约种野生动物出没其间还有山泉水处库容量万的水库一座可供发电养鱼旅游及垂钓本景区包括具有观赏游览价值的溶洞黑晒大洞骂冗村以骂冗地戏著称祭神坡老藤坡三层溶洞组成等优美的溶洞群有可开发利用苗家冲水库区登山万步云梯风雨桥狩猎场野炊营地还有古代城防工事古碉堡等遗迹点缀其中全景区地形高低起伏灌木苍翠郁郁葱葱的植被覆盖王要山头衬托形态各异千姿百态观赏石嶙峋的怪石与丰富多彩山峰争奇斗妍景物景观动静相间刚柔相济蔚为壮观的美丽宏图女口此集山秀水清林密洞奇湖荡古堡民情于一体又有大自然水恒之美开发和建设为旅游风景区并设置旅游接待设施是非常理想的规划用地四旅游风景区交通与游览线路特区位于贵州省西部居我国西线旅游热点安顺地区的边缘地段境内景点十分丰富是旅游区待开发的黄金地带是西线旅游的延伸交通十分方便贵昆铁路从东南向西北横贯境内长公里六组客车和两组旅游专车均在特区停靠公路四通八达通向西线各重要旅游区及境内各景点西可去云南东可去贵阳乘火车两时多可抵贵阳与民航联网来旅游者进出十分简捷迅速便当旅游区离特区三公里有公路接通区域内设环行线及人行便道与中心区接待站各景点联网配备别具风情的马车游艇接送旅客使景区游览线路畅通开发水库可给不景区的游览者提供拘丽多姿的水上体育旅游资源五旅游区气候状况贵州大部份地区气候温和一年平均温度为据气象部门统计最热月平均气温为超过的高温天气每年半个月左右大旱之年超过酷热天气约天最冷月平均温度为年无霜期为天年日照时数为小时日照平均小时完全破除了天无三日晴的概念由于温度适中光化效率高植被较为发达林木四季常贵州山多一般无六级以上大风袭击历史上也无严重破坏性的地震记录给贵州居民一种极大的安全感贵州是理想的天然的避暑渡假休养的胜地特区属中亚热带季风湿润区有雨热同季的特点最热最冷及平均湿度处于全省平均值无严寒酷暑雨量充沛由于辖区内地形复杂地势高差大气候有局部变化呈南高北低之势座落在全区个景点可供不同层次爱好旅游者任意选择具有较大的优势六风景区接待站各功能状态本风景区植被覆盖面大林木茂盛为了保护生态建筑设施拟沿山谷湖畔和中心盆地布置充分利用地形地貌运用灵活的创作技术和设计手法选择合理的区域旅游线路和形式多样的旅游运输工具全面规划分期实施有利于缩短建设周期节约投资第二章旅游客源市场预测一贵州省旅游业现状与发展随着经济改革的逐步深化币场经济向纵深发展经济欣欣向荣人们的收入幅度增加生活得到极大的改善由于人们的收入增加可支配的非商品支出也逐年增加在非商品支出中预计旅游成为最大的支出特别是国家实行每周五天工作制人们的假日更多也就有更多的参子旅游活动的欲望与可能旅游业将有较大发展个体的及有组织的旅游观光成为交通饮食旅游业等服务部门的重要客源旅游业也成为国家财政收入的支柱之一详见表全国风景区接待旅客估计表表项目单位年度增长率贵州占比重海外游客万人次国内游客万元次回笼货币亿元注国内游客主要按门票统计海外游客系组织入境者全国旅游业走势看好旅游者大幅度增加贵州省尽管交通和旅游设施尚未完善景点在加紧开发的情况下旅游业的发展仍然迎来一个又一个春天现将有关的估计资料列表如下贵州省风景区接待游客估计表表项目单位年度接待总人数万人次逐年增长率其中海外游客万人次逐年增长率回笼货币万元其中外汇收入万美元从表分析贵州旅游业的发展接待人数增长率高于全国平均巧个以上百分点贵州旅游业前景广阔旅游业保持旺盛的发展也给相关行业带来繁荣旅客要住宿海外旅客住食行要讲究档次为海外游客优质服务提高接待设施标准建设与之相适应的星级旅馆或渡假村是必然的趋势贵州省旅游景区建设开发逐步完善接待能力提高我省旅游资源丰富自然景点分布全省各地开发的价值高国家在年年年三次公布的国家级及省级风景区中贵州省列入国家级及省级的景点占年三批公布全国国家级及省级风景区表项目贵州贵州注国家级包括年以后公布数字省级合计我省通过几年规划和建设初步建立了以国家级风景名胜区黄果树龙宫红枫湖织金洞舞阳河为核心省市县风景区为网络的游览体系形成我省东西南北四条风景游览干线景区总面积为多平方公里景点个含国家级个省级个绿化覆盖率达供水供电通讯初步建立由于贵黄高速公路的建成通车和东西北三线开辟了铁路旅游专用列车改善旅游风景的交通条件增加旅游线路与邻省联网提高游览接待能力据统计来我省的海外游客以上停留天以上的高层次游客含学术科研人员多集中在具有观赏人文和科研价值的自然景物的黄果树龙宫红枫湖等处西线是我省旅游业的热点西线风景点接待床位约张由于接待档次不高高层次者不愿住自费旅客部分人住不起西线多数旅游者不顾旅途艰辛赶回贵阳住宿这给在西线区域建设具有星级服务设施提供了重要参数二特区市区客流量客房铺位可供量与出租率据抽样统计分析市区客流量日平均为万人次在每天进出市区客流量中需住宿的人次客房铺位可供量尚有一定的差额板待新建具有设施完善的客房填补市区客房铺位估计表表项目铺位数占出租率注高档客房带水卫相当准星级中档客房带水卫接待会议中档次旅客低档或简易较低过境旅客招待所其中国营集体或个体个个个合计上表不完整的估计数据表明市区高档中档出租率高供不应求随着旅游业发展和商务活动剧增客房的需求量预计每年按递增市区旅游业建设走向预测据统计全省经国家评定的星级旅馆四星级个三星级的十九个二星级的七十八个准星级约个含待建总床位为个左右市区的出租率都超过市郊高级宾馆低于国际标准三星级的贵州饭店近几年客房出租率保持的势头在住客中海外的占国内占说明国内客房进入住房高消费据我省规划年后中高档旅游饭店要形成一定规模客房出租率每年按递增高中档次客房可供量不足而低档次客房又存在量与质的矛盾出租率不高是客房建设投资者极待注意的方面特区是我省重要煤都之一旅游资源丰富景点各具特色又处于旅游西线的西端根据旅游者经济承担能力和逗留时间天数高中档客房的需求量如由现在占提高到旅游片区建成投入使用后占预计有近千张铺位缺口洪需矛盾进一步扩大预测还表明提供优质一流服务在客源市场激烈竞争由取胜并提高旅游者滞留延长游览期的重要手段由于经济承受能力和旅行妥全因素国内旅客包括潜在的发展势头巨大的自费旅客源族一般都进入中档客房的消费行列极少数旅客进入高档次客房海外旅客含外商科研学术人员向高档次客房倾斜给旅馆建设提供决策走向旅游市场预测随着我省风光旖旎的风景区的开发旅游市场万兴未艾风景点遍布全省各地特区更是星罗棋布贵州省风景点分布参考表表旅游线路国家级省级市县级合计占注西线以贵阳市为中心位置划分类东线北线南线贵阳市区合计注市县级数为估计数仅供参考表说明国家级的占集中在西线按全省已列入规划个风景点计算西线占西线是旅游游客云集的热点据统计海外游客去西线风景点集中处的黄果树天星桥龙宫红枫湖织金洞一线据统计目前主要客源多从云南方向来是我省西线游览线路必经之地加强旅游业联网开辟新旅游线路景区景点在旅游市场中处于有利的位置海外游客按进入西线容流量计算特区年接待可达到万人次本旅游区接待量按计算年客源为千至万人次组织国内省内特区内旅游游客作为休闲避暑之地按矿区职工计算为万人次客源是有保证的组织市区游园活动开发水上旅游和渡假旅游提高经营效益日平均按人次计算门票部分游客去渡周末是客房客源组成部分据有关资料分析车行三小时以内旅途公里以内游客可信承受途中劳累游兴不减以市区为基地组织旅游车队东联黄果树天星桥相距公里龙宫公里红枫湖西接威宁草海水城特区北连织金洞多渠道开辟旅游线路增加客源提高旅游经济效益组织特区内民俗风光游发挥旅游资源优势如长角苗跳花节及骂冗地戏活动把海外游客通过各种中介机构引导从年十个国家和地区多人次扩大到人次以上是可能的年香港回归祖国贵州新机场启用来黔的海外人数扩大至万人次前景十分广阔我省旅游形势方兴未艾综合以上因素特区游客资源估计为万人次需住高中档客房人数估计为万人次第三章规划布局建设规模与设计标准一规划布局总体构思根据特区人民政府关于本特区旅游资源开发规划三个风景区徉阿江风景名胜区已批准为省级旅游区迥龙溪风景名胜区洒耳风景名胜区在各辖区内设若干片区采取投资少见效快景区品位高景点品种弄全交通方便靠近市郊区又能集中有限资金的构思选定片区作为首项开发项目根据规划目标把本片区建成一个高水平的游览区集游览观光必具的食住玩购物疗养健身娱乐狩猎水上运动于一体建设接待功能齐全的现代化旅游渡假区在接待站内规划有高档次的园林式的渡假村又有舒适的准星级客房和格调高雅的娱乐含儿童乐园与健身设施在各旅游线路上设置休息间及售货亭完善旅游服务体系迎接不同层次的游览旅游消费者风景名胜区是旅游的载体它的建设促进旅游事业的发展也促进商业饮食交通服务各相关行业等经济欣欣向荣为当地居民迅速脱贫致富在片区内规划设置民间商业小街出售游客所需物品使旅游服务规范化二规划布局本旅游区的入口接市区主干道整个旅游区内以接待站为枢纽建成环形道的线路网使游客在游览区劳逸结合急缓有致心旷神怡达到游兴未已本接待站建筑群由下列子项组成主体部分高中档次客房多功能会议厅中西餐饮部商场辅助用房及满足游客吃住玩购外配备对外联系的设施和设备主体建筑以多种形式体现民俗民情和具有夜郎的艺术标志人工水库湖建工水上游乐场沿湖设置若干渡假村进口处设置停车广场及车库庭园绿化保持场地原有的植被和常灌不林在各功能区植树造林使绿化覆盖率达到建成园林的旅游接待站三供水系统就近取用人工水库或引用泉水为水源热水供应热源为电源在经过环保部门评价后也可采用锅炉供热四供电接市区联网五能源考虑风景区的防火及空气净化经环保部门评价后才可设以煤为燃料的锅炉也可考虑本项目营运能源为液化气罐或电力六建设规模建客房间铺位为张建筑面积为客房也可沿水库建设组成渡假村商业餐饮及服务用房建立露天娱乐区全部工程为砖混结构层七建筑标准按准星级宾馆确定所需建筑面积装修及配置设备服务建设项目如门卫总服务台程控电话电传通讯及传呼系统报警与保安报警系统商业服务环境美化与自然植被保护工程等第四章建设开发投资估算一建筑面积及投资估算建筑面积及投资估算表序号项目建筑面积平方单方造价元方投资额万元备注客房套间餐饮部商店服务用房邮电银行接待职工住房含单身住房办公用房其他用房车库亭值班风景区建筑小品景区道路进场道路行人道景区内绿化景区内室外工程围墙土石方码头景点修复一土建费小计电气工程含外线及弱电给排水含消防及引水空调按空调器计算锅炉房二设备费小计勘察设计费建设单位管理费城市配套费家俱购置费含生活用品音响交通车辆费含旅游车三其他基建小计四固定资产投资方向调节仅计算需纳税部分五工程贷款利息按年息六预留费按固定资产投资合计一十六流动资金铺底自筹贷款总建设费用注土地使用费场区折赔迁费未包括在本估算费用内二投资来源本巧目建设属于科枝扶贫顶目由世行以低息贷款兴建贷款额为万元铺底及经营期所需流动资金按银行贷款其利息计入生产成本三建设周期按两年计算贷款建设资金到位后力争一年半建成投入使用第五章管理机构业务部门设置与劳动定员本着精简高效的原则设置机构与配置业务人员一设置党政工团财统及业务管理部门客房部餐饮部旅游接待部治安及商业邮电银行等服务部门二劳动定额人其中管理人员人治保人员人三员工素质要求配备与本业务有关的具有中专职高以上学历并具有一定文化知识有较强旅游服务和竞争意识对旅游事业有敬业精神第六章经济效益与财务评价指标预测一年营业收入预测客房出租价格按单间客房造价千分之一法计算与调整确定单间日出租价格参考准星级旅游宾馆计算单间出租价格客房出租率参照我省旅游风景点客房平均出租率本项目确定为年营业收入测算如下表序号项目计算依据总收入万元客房出租收入间餐饮收入万人次商品销售收入门票收入万人次人含其他门票服务收入含民间演出及服务娱乐美容旅游收入小计注本旅游点游客平均按人计算全年为万人次二年营业支出表序号项目计算依据支出金额万元低值易耗品消耗餐饮成本商品销售成本门票成本服务业成本旅游业成本固定资产折扣维修费用能源消耗营业经营费含工资福利办公费等其中工资福利万元流动资金贷款利息营业税等税金小计注其中固定成本支出为万元工资福利折旧房产税等三年税前利润分析税前利润为万元万元年销售利润率为四按静态法测算工程贷款偿还能力及年限还贷可供额即偿还贷款本息脆力为万元其中用企业净利润还贷额为万元所得税按计算用折旧墓金可供偿还贷款的年平均额为万元本项目工程贷款本息偿还年限年利率计算年即可偿还全部贷款及利息扶贫项目减免所得税年半可还清贷款建成营业后偿还工程贷款本息分析表表项目营业后第一年第二年第三年第四年第五年第六年年度贷款余额年利息额年末本息合计还贷可供额年末贷款余额五盈亏平衡点分析按静态法分析以年总收入的百分比分析盈亏平衡点盈亏平衡点即年总收入达到万元时为本项目经营的保本点只有完成年收入额超过万元时才能保本才有盈利才能为国家提供税收按人均产值计算年人均销售营业额收入万元按盈亏平衡点分析资料参数计算人均营业额保本点为万元第七章可行性报告结论一经济财务评价技术经济指标汇总表表序号项目单位指标注本项目建设投资万元其中固定资产投资万元其中工程贷款利息万元其中经营生产流动奖金万元年总收入万元其中非商品销售收入万元年总支出万元其中商品销售成本万元年总税金营业税等三税万元年税前利润万元按折旧年限计算所得税总额万元所得税率按计贷款投资偿还年限年年按投产头年不变价计静态投资回收期年从建设期起计算为年动态投资回收期年按测算约投资回报率投资利润率投资利税率为盈亏平衡点按计算人均保本点营业收入万元总建筑面积平方间接待客房总接待人数床位个口建设周期年年每元固定资产投资实现利润元二结论通过经济评价指标的预测与剖析获得的数据说明投资回报率高投资利税大投资回收期短偿还贷款能力强其池各项技术经济指标均高于规定的参数经济效益是明显的投资决策是可行的有较好的社会效益起到了以旅游业为先导促进全方位开放的作用每年可为当地提供税收加万元占投资可为人从业人勋人提供就业机会据有关旅游景点抽样调查旅游点的开发使当地居民的收入成倍增加本项建成投入营运辖区内居民含农户人均收入多元估计每年按递增旅游业对相关产业的关联带动作用形成一业举百业兴的联动效应本旅游景点的开发和利用吸引广大旅游者产生社会宣传效应启动地区旅游业及相关行业的发展旅游是无形贸易凭借可永续利用的旅游资源创收外汇为建设全区旅游风景点提供资金通过规划保持建设区内生态平衡本项目建设丰富了市区郊景观有助加快城市建设取得较好的环境效益三建议占地面积较大的客房建筑规划在市区其优点可减少旅游区自然植被破坏减少旅游区环境污染提高客房的出租率游客住在市区增加安全感有利于经营管理提高使用出租率兼顾社会旅馆的功能多种经营有利于提高经济效益能摆脱单一经营远离币区住客稀少的局面客房设在市区进出交通方便可以辐射待开发的各个风景点设在市区有条件设置夜郎标志丰富街景重温夜郎文化使城币建设迅速改观本项目建成公园式旅游娱乐区作为老小咸宜的渡假休闲旅游娱乐兼容创造条件逐步向渡假村过渡四存在问题旅游区尚缺测绘详图及全面规划资料有待详细评价