青洋湖景区开发建设项目可行性研究报告.doc

青洋湖景区开发建设项目可行性研究报告第一章总论一项目概况及目标二项目建设单位简介三可行性报告编制依据四可行性报告编制内容五建设方案与研究结论建设内容及规模总图布置方案劳动定员及职工来源项目实施计划及招标方案投资估算及资金筹措方案第二章项目建设的背景和必要性一建设背景二项目建设的必要性第三章市场分析一市场分析国内市场发展趋势长沙旅游发展趋势长沙年五一长假旅游市场现状二市场定位项目的市场区域定位项目的目标客户群体定位第四章项目建设选址和有利条件一项目选址二建设条件地形地貌地震情况工程地质与水文地质第五章建设方案一总平面布置及交通运输方案总平面设计二弱电设计依据概述火灾自动报警系统广播系统综合布线系统电话系统有线电视系统三供配电设计依据供电电力控制照明及防雷接地第六章运营方案一经营体系一级运营层次二级运营层次三级运营层次二理念经营生态健康理念主题概念运营理念营销理念三资源集聚搭建招商平台建立合作联盟四品牌经营产品开发阶段品牌培育阶段品牌深化阶段第七章环境影响评价一项目场址环境现状风景区人口情况人口增长对核心景区产生的不利影响二项目建设与运营对环境的影响旅游与环境的关系环境保护的指导思想三环境保护措施环境保护原则界定方法接待规模环境设施宣传教育四环境影响评价第八章组织机构劳动定员与培训一组织机构二劳动定员三职工来源四职工培训第九章施工进度及项目管理一施工进度前期工作工程实施准备工作施工安装阶段二项目建设管理加强监督严格计划财务管理加强项目组织管理加强项目质量管理加强合作确保高效施工组织意见第十章项目招投标一招投标原则二投标开标评标和中标程序三评标委员的人员组成和资质要求第十一章投资估算一投资估算估算范围和估算依据总投资建设投资估算流动资金估算第十二章社会效益第一章总论受湖南泰禹实业有限公司的委托我们对青洋湖景区开发建设项目可行性进行了研究通过对该项目所在地区的市场环境交通电力给排水通讯等条件进行调查收集有关基础资料并与建设单位交换意见在认真调查和分析资料的基础上编制了青洋湖景区开发建设项目可行性研究报告一项目概况及目标项目名称青洋湖景区开发建设项目建设地点黄材水库承办单位湖南泰禹实业有限公司项目法人代表刘晓武项目性质新建项目建设期限年青洋湖景区开发建设项目拟建于黄材水库内黄材水库位于宁乡县黄材镇以西公里处距宁乡县公里距长沙余公里邻近益阳娄底黄材水库集水面积平方公里总库容亿立方水域面积约万亩主坝高米标高米长米副坝高米标高米长米水库设计蓄水位米水库水面呈狭长分布与林地犬齿交错四周环山风光秀美水库周围林地多为原始次森林树木茂盛项目建设目标二项目建设单位简介湖南省泰禹实业集团有限公司是经湖南省工商局核准登记注册的有限责任公司集团注册资金万元法定代表人刘晓武主要经营范围投资兴办实业及房地产开发物业管理从事商务代理及咨询服务经营普通机械电器机械及器材百货针纺织品五金交电化工建筑材料及政策允许的矿产品公司下设物业部工程部开发部财务部办公室经理室等职能部门公司起步于年通过近十年的努力及各部门的支持公司实力不断壮大发展成为集房地产开发市场网点建设城市货运客运建材贸易汽车销售于一体的综合性公司下属有全资子公司湖南省泰禹物业管理有限公司马王堆建材广场即马王堆建材新城泰禹区和长沙市千禧出租车有限公司湖南省星城家居有限公司湖南中和投资有限公司等经济实体公司地址长沙市远大一路号现公司主要领导成员平均年龄岁全部具有大学本科以上学历高中级职称具备知识化年轻化的特点现有职工人不含下属子公司和实体有中高级职称以上人员人占职工总人数的人员结构合理另企业总资产的亿元负债率不到处于较低水平符合稳健经营的会计原则从企业的流动比率和速动比率在剔除流动负债中的预收款来看皆大于属于合理水准从企业的营业收入和利润总额来看其营业利润率在以上最高月份达到也属于较佳水平经营管理较好财务状况比较理想三可行性报告编制依据全国国民经济和社会发展十一五计划纲要湖南省国民经济和社会发展十一五计划纲要湖南省旅游管理条例旅游发展规划管理暂行办法建设方提供的其它有关资料国家计委计投资号文件建设项目经济评价方法与参数建设部颁发的有关规范标准定额其他文件资料四可行性报告编制内容依据国家有关政策和行业规范规程国家农业部等有关政策法规本可研报告对项目建设的必要性项目建设规模和内容运营方案环境保护项目实施进度进行了分析和评述对项目的投资估算和经济效益社会效益进行全面论证和研究五建设方案与研究结论建设内容及规模功能定位把青洋湖景区建设成为一个综合性的旅游休闲胜地成为长沙湘潭株洲益阳娄底城市人口的休闲旅游娱乐之地建设内容及规模本项目建设内容为游艇俱乐部及配套设施各种娱乐游乐项目接待中心及配套设施休闲别墅高尔夫球场水上运动项目商业区等及其相关的配套设施总图布置方案青洋湖景区位于宁乡黄材水库本项目主要七大功能区域组成分别是游艇俱乐部区水上运动区中心接待区游乐项目区高尔夫休闲区休闲别墅区商业区劳动定员及职工来源本项目共需员工人各类人员按照精简效能的原则和岗位工作的需要面向社会公开招聘或从大专院校应届毕业生中选聘项目实施计划及招标方案本项目建设期自年月至年月底共计个年本项目建设按国家有关规定进行招投标招投标的范围包括勘察设计工程监理建设工程设备购置及安装调试投资估算及资金筹措方案本项目总投资万元其中固定资金投入万元流动资金万元第二章项目建设的背景和必要性一建设背景宁乡山川秀美人文荟萃名胜古迹广布境内其中刘少奇同志故居沩山密印寺灰汤温泉国际旅游度假区等均为盛名远播的旅游胜地改革开放以来宁乡县域经济发展迅速宁乡被誉为湖南农业第一县先后被列为全国主要商品粮优质米瘦肉型猪水产品重要生产基地工业基础雄厚形成了建材机电化工矿产食品服装六大支柱为主体的工业体系同时交通日趋发达县乡公路四通八达水电配套服务日趋完善通信服务良好具有良好的旅游投资开发环境旅游业是全球性朝阳型非周期型产业具有市场容量大带动效应强综合效益好等显著特点加快宁乡旅游业发展对于充分利用宁乡旅游资源拓宽就业领域加强外界交流合作推动宁乡社会经济和谐发展都具有十分重要的意义十五期间宁乡旅游事业得到了全面发展旅游基础设施建设初步完善长花灰韶旅游高等级公路建设顺利启动灰韶公路硬化通车黄祖沩旅游公路全线通车五大特色旅游区域开发建设初具规模旅游行业服务市场管理日趋规范旅游经济实现跨越式发展十五期内旅游总收入达亿元人民币年旅游业产值亿元占宁乡县的比重预计为旅游业已成为宁乡社会经济发展新的支柱产业宁乡县委政府提出了鼎足三湘进军百强的发展战略推进宁乡县全面建设小康社会的事业进程并对宁乡旅游业作出了第十一个五年规划宁乡旅游业十一五规划以宁乡县现有旅游资源为依托实施精品战略与可持续发展加大旅游投入调整产品结构使旅游资源创造出更高的经济效益社会效益和环境效益把旅游业建设成为全县国民经济一个新的增长点和主导产业把宁乡发展成为湖南省内一流国内有一定知名度的县级旅游目的地在这一个大的发展背景下清洋湖作为宁乡具有旅游资源得天最厚的景区之一自然成为宁乡旅游开发建设发展的重点和核心二项目建设的必要性宁乡旅游业十一五规划的出台将极大推动宁乡旅游业的建设和发展同时随着经济的发展和人们生活质量的提高旅游产业得到了迅速蓬勃的发展休闲经济日益得到人们的青睐清洋湖具有良好的旅游资源和浓厚的旅游氛围开发建设清洋湖旅游景区从社会效益和经济效益方面来看都具有很大的必要性其具体表现如下宁乡县经过九十年代后期和二十一世纪初的快速发展已具有良好的政治环境和经济实力发展足迹早已向农村深度挺进对广大村镇的开发和建设是大势所趋也是发展的必然宁乡县是红色之县具有厚重的革命文化同时也是旅游资源大县拥有灰汤回龙山沩山等旅游资源对此宁乡县政府顺应时势抓住优势对宁乡作出十一五的旅游整体规划清洋湖将打造成宁乡和长沙的一流旅游景区成为宁乡旅游业的核心景区清洋湖具有得天独厚的自然资源和文化底蕴其一拥有原生态的次森林良好的植被和大面积的优质水域其二拥有青铜文化遗址张拭张浚墓祖塔等文化遗产其三拥有密印寺千佛洞峡溪漂流等多个近距离的辅助旅游景点等等这些资源足以使清洋湖成为宁乡县的一颗旅游明珠清洋湖拥有大面积保护完好的原生态山林和水域这在长沙市是独一无二的稀缺旅游资源具有很大的开发价值和开发潜力能为宁乡县和长沙市带来良好的社会效益和经济效益带动宁乡县休闲经济的发展随着湖南经济的良好发展长沙市作为省会城市其经济实力日益增强人民生活水平得到了很大的提高长沙市民已不再只满足物质生活上的富足更多的人需要高质量的生活向往去放松休闲贴近自然感受自然清洋湖所拥有的自然资源和即将打造的特色游乐项目正好切合了都市人的这种需求第三章市场分析一市场分析国内市场发展趋势主题细分越玩越专最近某世界知名营销研究公司调查表明大多数人对旅游体验中所期望的依次是学习成长自由愉悦好玩目前广东的旅游正处于观光休闲游到主题游过渡的阶段主题游更适合二次前往目的地的游客更贴合人们在体验中对学习成长的渴望广之旅董事副总经理卢健旭指出其实早在几年前广东就走在全国前面最早关注主题旅游只是近几年旅行社之间白热化的价格战让大家把更多的关注度放在了价格上面而反而忽视了线路的内涵目前国内的主题旅游大部分是在传统线路上穿插一两个主题而在旅游发展成熟的国家主题旅游市场已经非常细化除了综合性的旅行社还有许多专业旅行社如有专门经营高尔夫旅游的游学旅游的深度旅游开始兴起大家对度假这个词听着并不陌生但实际上目前我国旅游市场仍然是以观光旅游为主度假旅游作为一种高端的旅游方式只是被高收入人群所呼唤南岭中恒生态旅游发展有限公司董事总经理陈旭军指出年我国的度假市场将首先在广东启动上车睡觉下车拍照的鸭子团正在被旅游的先行者唾弃驴友的自助旅游是一种方式而优游一族的度假充电则是另一种方式找个地方住几天修复被都市化生活创伤了的身心可以干点什么也可以什么也不干行程自由对地点选择则十分讲究同时深度旅游的概念会引领市场旅行者要求的不仅仅是观光而是体验居留游客市场将越来越细分深度旅游和度假旅游市场的兴起会对传统景点带来冲击促使部分传统景点面临经营困难的问题长沙旅游发展趋势年月日至日湖南旅游创新论坛旅游休闲发展论坛在长沙学院举行本届旅游论坛由省旅游协会主办长沙学院旅游管理系承办旨在通过对新兴的休闲产业的理论探讨推动长沙休闲经济的发展与会专家认为传统的旅游业正在加速向休闲业转变大长沙休闲产业体系的建设和发展有赖于高起点的规划和市场化的营销策划据长沙学院旅游管理系主任李映辉教授透露受长沙市有关部门的委托该系正在进行长沙市休闲产业发展战略研究课题的研究与会专家和旅游界人士都达成了一个共识即长沙的休闲时代即将来临在前不久举行的长沙市政府常务会议上一部关于扶持和引导我市休闲产业发展的若干意见讨论稿经过审议并原则通过此举标志着休闲产业已经成为拉动长沙经济发展的新引擎在此背景下近日召开的年旅游创新论坛的主题被确定为旅游休闲休闲产业是指以旅游业娱乐业服务业和文化业为骨干而形成的满足人们休闲需求的经济形态和产业系统长沙学院客座教授中国休闲研究中心主任马惠娣指出伴随着社会经济的转型休闲产业的发展必然经过传统的旅游业旅游休闲业和休闲旅游业等个阶段向休闲业转变长沙学院客座教授中国旅游报社代总编辑邵春更是惊呼休闲时代到来了传统的以离开居住地到外地进行观光的旅游形态正逐步向大旅游转变休闲经济正彰显出前所未有的生机与活力长沙进入休闲时代的脚步声越来越近休闲时代的一个突出标志就是人们不仅仅满足于一年一度或一年几次的黄金周远游而是开始追求一种更加闲适更加积极更加健康的生活方式和精神追求进而成为社会各阶层人们普遍追求和享有的社会权利传统旅游业向休闲业的延伸和发展使休闲产业这一新兴经济领域蕴藏着巨大的潜力长沙市已经在十一五发展规划中明确提出依托颇具特色的休闲娱乐业基础通过到年的努力建立起功能定位准确产业布局合理知识和技术含量高对相关产业带动作用明显的大长沙休闲产业把长沙打造成我国中部休闲娱乐文化之都近几年歌厅足浴酒吧等休闲娱乐活动成为长沙市民生活的热门之选洗脚按摩也成为城市居民休闲消遣的方式甚至有人调侃长沙为脚都歌厅洗浴酒吧等行业的兴旺表明长沙休闲产业已创造了可观的经济效益也促进了城市的精神文明建设但长沙离真正的休闲之都还有一定距离长沙休闲产业的发展还有一些需要着力解决的问题最突出的表现是休闲产品结构不合理产品雷同现象比较严重难以满足消费者多层次多样化的需求如长沙的酒吧歌厅在全国很有影响但相互之间风格相似农家乐大多停留在观光采摘垂钓等初级层次上乡土文化内涵发掘得较少此外休闲支持系统发展不完善交通接待安全等公共产品还严重不足为了加快长沙市休闲产业的发展需要尽快制定休闲产业发展整体规划及重点和专项休闲区休闲项目的规划在做好做足山水洲城这篇文章的同时加大城市外围和长望浏宁地区的开发无论是从国外的经验还是从国内近年的实践来看休闲消费的一个重要目的地是农村因此长沙市在进行休闲产业的空间规划时不妨将长沙市区外围和长望浏宁规划为一个环长沙休闲产业带大力提升休闲环境加强服务配套设施和服务体系的建设带动长沙休闲产业的发展长沙年五一长假旅游市场现状年五一黄金周期间长沙风和日丽舒适宜人广大游客真正领略到了快乐长沙休闲之都的魅力五一黄金周期间长沙旅游市场精彩纷呈秩序井然实现了健康安全秩序质量的总体目标据统计五一黄金周期间全市共接待国内外旅游者万人次同比增长了占全省的一日游游客量为万人次旅游总收入达到了亿元同比增长占全省总收入的旅游总人数和旅游总收入迈上了新的台阶长沙作为全国旅游目的地城市的形象得到了进一步凸现精心组织旅游市场繁荣兴旺韩国入境旅游来势迅猛从去年起市旅游局抓住长张高速公路开通的契机及时加大了针对韩国市场的宣传促销力度卓有成效地促进了中韩双方的合作长沙的旅行社与韩国的航空公司长沙的旅游区点与张家界的旅行社成功实现了对接从而改变了韩国游客只经北京上海等旅游城市转机往返张家界的局面在内外双重作用下韩国长沙的航线迅速升温今年月底海南航空公司率先开通了韩国青州长沙的座金鹿包机而月日韩国韩亚和大韩航空公司开通的首尔长沙航班更是结束了长沙作为开放口岸以来没有定期国外直航航班的历史该航线目前每日抵达长沙的航班座位数达到个到月日南航和东航的韩国首尔长沙包机也赶在五一黄金周之前陆续开通到目前为止由韩国飞抵长沙的各航班日均提供的座位数已达到近个树立了更加鲜明的长沙旅游形象月日岳麓山修复的金九疗养地对韩国游客正式开放月日长沙入境旅游韩国市场开发工作会议在湖南国际会展中心召开会上长沙旅游界人士对韩国入境旅游市场进行了认真的分析和探讨并对今后如何开拓韩国入境旅游市场作出了积极应对决定从五一起正式推行确保航班运行加大韩国市场宣传营销力度加强长沙旅游产品和接待设施建设加强针对韩国市场的人力资源培养等九大具体措施对黄金周期间的韩国入境旅游接待市场进行了预热今年五一黄金周期间每天抵达长沙的韩国游客平均超过人次天累计接待韩国游客超过人次相比去年同期增长了倍占入境旅游者接待总量的四分之三成为今年五一黄金周期间我市入境旅游接待的主要增长点本地接待韩国客人下榻的普瑞温泉华雅华天湘泉大酒店时代帝景等酒店的累计平均客房出租率均超过了其中韩国游客贡献的份额约占客房总数的三分之一华天国旅新康辉等旅行社也在节日期间对韩国团队的行程安排作出了调整增加了购物娱乐休闲等方面的消费提高了韩国游客的消费水平农业休闲旅游倍受青睐今年五一黄金周期间长沙余家农家乐游人络绎不绝生意空前火爆长沙市假日办每日都会接到各种询问农家乐情况的咨询电话据统计在长沙各区县市中以开福区和长沙县望城县的农家乐最为火爆接待游客总量均超过了万人次营业收入均超过了万元整个五一黄金周期间长沙各农家乐接待游客总量超过万人次经营收入总额约万元其中营业收入超过万元的有开福区大明山庄山鹰潭度假村长沙县樱花温泉葆春山庄望城县千龙湖度假村浏阳市浩博农庄宁乡县地海山庄等余家单位由市旅游局和望城县人民政府主办千龙湖生态旅游度假有限公司承办的千龙湖长沙首届乡村休闲旅游节活动丰富多彩钓鱼比赛每天现场评选出的冠军得到千龙湖度假村赠送的元消费券吸引了大量的垂钓爱好者为望城百里水乡的发展提供了经验长沙县打造以休闲度假为特色的旅游产业在黄金周期间策划组织欢乐家庭乡村游大赛吸引了众多以家庭为单位的游人长沙农家乐不仅收获了一个名副其实的黄金周也实现了社会效益的大丰收为建设社会主义新农村作出了积极贡献区县及景区活动精采纷呈浏阳市举行了两场万人狂欢浏阳夜活动游人可以欣赏绚丽多姿的高空焰火自娱自乐燃放安全烟花观看文艺演出参与面具舞会整个活动以激情狂欢为重点充分展示了花炮之乡的魅力宁乡把最时尚的超级女声和古典的沩山风景有机地结合起来用沩山美丽发现之旅拉开了宁乡五一黄金周旅游的序幕长沙的各旅游景点也积极应对精心组织了多姿多彩的活动让游客享受到一个轻松愉快又热闹纷呈的黄金周湖南省博物馆主办的回望与前瞻油画集合五十家展览名家荟萃给游人以高雅的艺术享受在长沙世界之窗游客们可以看到曾为普京总统表演的正宗少林功夫让游客们近距离体验威名远播的少林功夫感受令人自豪的传统民族文化岳麓山风景区举办的与劳模共享麓山美景活动取得了圆满成功也受到了各界好评海底世界快乐五加一活动不仅对游客展示了多种新品珍稀鱼类还请来了国际国内的顶尖高手奉上大型魔术滑稽绝技表演南郊公园的国际流行音乐周邀请了欧美知名乐队和国内流行先锋的加入为游人展示了充满了多元化流行元素的音乐盛典在晓园公园举办的洛阳牡丹花展活动引进了多个品种的余盆名贵牡丹花是长沙历次牡丹花展中规模最大的一次长沙市动物园耗巨资引进的法国三色猎犬体态矫健毛色鲜艳深受游人的宠爱红色旅游再创佳绩今年我市继续抢抓国家大力发展红色旅游的机遇进一步加大对红色旅游的资金投入和市场营销力度红色旅游仍是五一黄金周期间的一大亮点以刘少奇同志纪念馆岳麓山风景名胜区杨开慧纪念馆文家市秋收起义纪念馆等为代表的一批红色经典旅游区点成为人们出游的首选地它不仅是团队旅游行程安排中的主要景点之一还逐渐成为了自驾游自助游客青睐的目的地尽管五一期间游客量大增但由于各红色旅游区点节前准备充分工作到位活动精彩纷呈服务周到细致营造了优美舒适的游览环境因而整个黄金周期间市场秩序井然受到游客的一致好评据统计今年五一黄金周期间我市红色旅游区点共接待旅游者万人次较去年同期增长其中刘少奇同志纪念馆接待红色旅游专列游客突破人次为黄金周有史以来的最高记录接待的游客数量连续天超过景区核定最佳接待量杨开慧纪念馆接待的游客总量也超过了历年黄金周的游客量和谐发展假日经济强劲上扬酒店出租率持续攀升五一黄金周期间长沙作为全国旅游目的地城市的地位和形象日益凸现过夜旅游人数不断增长达到万人次比去年同期增长显著也促进了我市旅游住宿业的更加繁荣五一黄金周期间我市住宿设施客房累计出租率达到了尤其是星级酒店客房出租率在全国个重点旅游城市中名列前茅与去年同期相比长沙各类住宿设施的团队接待量上升但团队游客所占的住宿份额略有下降而以自助游为主力的散客比重呈现不断上升趋势餐饮业销售不断上升五一期间的长假为我市餐饮业带来了巨大商机坡子街火宫殿总店继续隆重推出庙会成为游人假期美食观光休闲的好去处西湖楼等旅游星级餐馆以及天玺大酒店等许多星级酒店也在今年五一黄金周期间隆重推出了自己的特色餐饮项目和宣传促销活动让游客们在游玩之余大快朵颐整个五一黄金周期间我市餐饮企业销售十分旺盛长沙主要餐饮区域和特色酒楼如湘江风光带沿线和火宫殿西湖楼等酒楼接待人数和营业收入节节攀升其中火宫殿坡子街总店营业收入总额比去年同期增长了日均超过万元西湖楼玉楼东总店等大型餐饮单位平均日营业额也突破了万元零售业销售再创新高五一黄金周期间我市零售业再创新高许多商场内大量新品登场让游人有了更丰富的选择各种各样的卖场秀让人耳目一新王府井的米高的裤型攀岩区酷似站立的一条牛仔裤亚洲第一高为长沙增添不少节日的喜庆气氛五花八门的优惠赠礼活动也令人心动不已据统计五一黄金周期间我市主要几大商场销量极旺如王府井百货国美电器和通程百货的销售额分别较去年同期增长了和二市场定位项目的市场区域定位根据以上的市场分析我们得知目前整个旅游市场的发展趋势为整个市场趋势已经由观光旅游转向休闲旅游目前长沙市的休闲旅游正如日中天竞争十分激烈而沿海地区已由休闲旅游逐步向主题旅游发展整个市场趋势也逐步向主体旅游靠近根据目前长沙市的市场情况及项目地的实际情况我们可确定青洋湖旅游区的功能设定是以休闲为主观光为辅发展设定是由休闲旅游向主题旅游发展逐步开发旅游地产形成一个完善的旅游度假功能区满足各阶层的需要项目的目标客户群体定位根据项目的地理位置可知项目主要面对的是长株潭地区及益阳和娄底的客户群体根据项目的规划和功能的设定项目的目标客户群体细分主要分以下几个部分高消费群体主要指的社会层次较高的消费群体年收入在万以上该类客户消费层次较高由于平时工作比较辛苦因此也追求较高层次的消费享受主要以游艇俱乐部和休闲别墅来吸引中等消费群体主要指月收入在左右的客户群体该类客户群体拥有较稳定的工作环境和收入其中大部分还拥有自家车一般都会选择携带全家或者好友自驾旅行他们是景区游艇俱乐部水上运动及其他的新颖的游乐设施的消费者年轻消费群体由于该项目拥有较独特的项目资源独一无二的水上项目及新颖的真人对抗游戏将会吸引大量追求惊险刺激的年轻玩家虽然这部分客户收入并不高但是其消费能力也不可小瞧同时他们也是项目宣传造势的最好媒介第四章项目建设选址和有利条件一项目选址青洋湖景区开发建设项目拟建于黄材水库内黄材水库位于宁乡县黄材镇以西公里处距宁乡县公里距长沙余公里邻近益阳娄底黄材水库集水面积平方公里总库容亿立方水域面积约万亩主坝高米标高米长米副坝高米标高米长米水库设计蓄水位米水库水面呈狭长分布与林地犬齿交错四周环山风光秀美水库周围林地多为原始次森林树木茂盛二建设条件地形地貌地震情况地形地貌黄材水库枢纽位于伪水中游峡谷出口处位于构造剥蚀低山区向丘陵区过渡的过渡带上下游即为宽广的黄材盆地库内植被覆盖良好水库淤积及污染较轻坝址两岸地形不对称右岸相对高差米左右山坡平缓边坡坡度约为度左岸山势雄伟相对高度达米边坡坡度在米高程以下为度以上为度两岸在米高程有两级阶地成狭窄分布阶地沉积物为粘土夹卵石组成地层岩性水库枢纽出露的地层为元古界板溪群奥陶志留系泥盆系及第三系第四系地层地质地震根据国家地震局中国地震动参数区划图长沙市为度以下地震区不需抗震设防工程地质与水文地质项目区工程地质情况建设部年版中国地震动参数区划图长沙市地震烈度为度下该地区地震烈度为度以下属非抗震设防区工程地质黄材水库位于大沩山花岗岩体北缘沩山黄材东西向断裂西段本区经历了三次构造运动即前震旦系末的雪峰运动志留系末的加里东运动及泥盆系后的燕山运动三次构造运动在该区形成了前震旦系与寒武系地层奥陶志留系与泥盆系地层以及泥盆系地层与第三系地层之间的三个不整合面同时形成了一系列断裂构造和褶皱水文地质黄材水库区地理环境十分优越地表径流大年平均降水量雨季为月约占年平均降水量的该区富含地下水储量不清气候条件气温年平均气温最冷月平均气温最热月平均气温极端最低气温极端最高气温降水量年平均总降水量一日最大降水量湿度最冷月平均相对湿度最热月平均相对湿度风风速年平均主导风向和风速夏季冬季年一遇最大风速最大积雪深度最大冻土深度年雷暴日数天全年日照时数小时施工条件本项目施工有一定的施工难度本地的施工队伍可满足施工需要石料砂砾料石灰等材料园区周围石灰石储量丰富砂石料场较多质量较好可以作为建筑用石料运输距离较短水泥长沙县有多家水泥厂生产硅酸盐水泥可满足本项目建设的选购钢材可从市内建材项目购买或直接从生产厂家调运供应方便木材当地拥有大量丰富的资源其它建筑材料长沙市专业建材项目可满足供应第五章建设方案一总平面布置及交通运输方案总平面设计总平面布置原则满足区域总体规划的要求严格执行国家有关的政策法规和法律满足国家现行的防火防噪卫生安全等规范规定的要求着重注意环保等方面的因素功能分区合理建筑跟区域景色浑然一体尽量减少当地环境破坏近期建设与远期发展相结合协调好近远期工程的衔接以及功能转换立足现在适当超前合理节约用地高标准规划高标准建设一次规划分期建设做到宏观可控微观可调以适应今后的市场规模的不断调整和更新的需求设计指导思想整体设计的思想从景区设计的角度整体把握功能布局空间意象构成人流船舶游玩线路等动线设计以人为本的设计思想以人为本注重个性特色鲜明的原则做到科学人文生活有机结合并满足功能要求同时满足现代化信息化多样化的社会要求人文优先创造科学理性与人文精神相结合的人文环境结合心理学行为学社会学的研究成果分析解构商业活动的特点设计上从人对空间的实际使用需求出发体现对人的深切关怀使商业活动与人的休闲需求有机结合让主体在旅游活动过程中得到放松体验到乐趣和心理上的满足成为旅游者的乐园生态设计思想商业建筑与人文景观要有机结合通过营造一个良好的旅游环境促进商业气氛的凝聚使人与建筑人与环境建筑与环境良性交流互动功能分区及建构筑物组成本项目将分为二期进行开发一期主要开发的地段为月光冲十里画廊入口以东地区二区则为以西地区清洋湖总体规划分两大区划以水域东西走向将整个湖区划分为南北两大块南区为普通旅游区其功能主要有青铜文化博物馆度假公寓区游乐中心会务中心餐饮中心商业街区等北区为高档旅游开发区其主要功能有游艇俱乐部游艇俱乐部会所豪华会员公寓高尔夫练习场高档会务中心户外拓展活动区等二期主要开发内容为商业区域和游乐区域主要位于十里画廊以西祖塔乡附近主要开发内容为度假公寓游乐项目商业小镇等总平面布置考虑客户群体的心理及实际需求总平面布置综述如下一期建设内容牌楼采用现代风格并融入青铜文化元素管理处利用大坝上旅游管理公司办公用房游艇俱乐部建设在黄材林场办公区域用地面积亩建筑面积其中俱乐部会所五层建筑面积配套用房接待中心建设在中澳文化村处用地面积亩容积率为建筑面积其中青铜文化博物馆三层建筑面积标准客房两栋均为三层建筑面积餐饮中心二层建筑面积室内活动中心二层建筑面积度假公寓主要建设在翠竹湾亩翡翠谷亩茶原台亩三大区域总计用地面积亩容积率为建筑面积万亲水豪华会员公寓主要分布在月光冲十里画廊入口以东的南北水岸线用地面积亩容积率为建筑面积万游乐中心设在接待中心和翡翠谷之间的坡地用地面积亩包含悠波球滑草儿童乐园浅水游泳区等项目配套建筑面积约山地探险项目区主要布设在寄养库和煤炭仑两个山谷包含丛林探险极速山地自行车峡谷轨道车钓鱼滑索等项目十里画廊原生态观光带十里画廊水域及沿线山林直达张拭张浚墓高尔夫练习场设立在茶山区域用地面积亩配套用房约真人对抗月光冲十里画廊入口以东山地剩余部分均作为真人对抗开发场地预计约亩水上运动项目主要开发月光冲十里画廊入口以东水域的运动项目主要有滑水潜水划船碰碰船游轮灯光捕鱼等二期建设内容大型接待中心在黄材水库管理局区域用地面积亩容积率为建筑面积万含高级酒店一栋层建筑面积万以及炭和里青铜遗址开发建设建筑面积约豪华会员公寓主要建设在倒挂金鸡亩和月光冲亩总计用地面积亩容积率为建筑面积万度假公寓主要建设在祖塔乡用地面积亩容积率为建筑面积万同时在祖塔乡区域开发建设游艇俱乐部保养维护基地和大型的农家乐祖塔乡区域开发建设包含祖塔遗址建设和同庆祠建设约大型综合游乐中心建设在紧靠十里画廊西岸口处用地面积亩安置区域建设村民集中安置在金沙镇区域用地面积亩容积率为建筑面积为万商业街区建设在紧靠安置区域的祖塔遗和同庆祠一带沿水岸线建设用地面积约亩容积率为建筑面积为万两张墓及南轩书院建设建设规划中的两张墓重建和南轩书院的建设用地面积约亩建筑面积约水上项目开发开发月光冲十里画廊入口以西水域码头建设共建设四个码头分布在月光冲豪华会员公寓祖塔公寓区安置区和商业街区陆上交通共有三条主要公路线其一清洋湖大坝至游艇俱乐部段其二清洋湖副坝至翠竹湾附近其三祖塔乡区域内公路线道路分主次二级构成主要道路路面宽米连接各主次人流车流出入口次要道路宽米或米全部为水泥混凝土路面满足进出交通运输和消防等要求水上交通开通水上客轮交通线确定定时定点班轮建设码头共设立八大码头其中一期码头具体分布在大坝游艇俱乐部倒挂金鸡翠竹湾接待中心高尔夫练习场二期码头设立在月光冲和祖塔公寓区亲水会员公寓三五成群建设小码头停车场布置大型车辆停车场建设在大坝的南侧用地面积约亩小型车辆停车场其一建设在大坝的北侧用地面积约亩其二利用发电站旁边的带形平台游艇俱乐部会员停车场建设在黄材林场办公区域旁边的菜地主要技术经济指标青洋湖景区主要技术经济指标表二弱电设计依据火灾自动报警系统设计规范民用建筑电气设计规范建筑与建筑群综合布线系统设规范建筑设计防火规范版有关专业提出的设计条件序号项目单位指标合计一期二期总用地面积亩总建筑面积万建筑容积率会员公寓亲水公寓一期接待中心二期接待中心停车位大型车辆停车场台小型车辆停车场台会员停车场台概述弱电部分由火灾自动报警系统广播系统系统有线电视系统组成在接待中二层设置计算机网络中心机房消防控制室广播站设于消防控制室内和市话交接箱在接待中心设置火灾自动报警控制器在商业中心别墅区游乐区等处设置区域火灾自动报警控制器火灾自动报警系统按照国家有关消防规范的要求在办公大楼净菜超市仓储区和农副产品农资及土特产交易区设火灾自动报警系统采用智能型总线制火灾自动报警联动控制系统装置火灾自动报警联动控制系统采用集中区域报警控制形式区域火灾自动报警控制器分别设置在各区值班室集中火灾自动报警控制器及联动控制器消防应急广播消防专用电话设置在接待中心的消防控制室各个火灾自动报警控制器之间则以通讯总线联网从集中火灾自动报警控制器的通讯接口与计算机联接构成具有中央站功能的消防控制图形中心实现对整个景区的消防系统的管理和监控消防控制室与各设置区域火灾自动报警控制器的值班室设置直通电话为提高报警系统的可靠性根据探测区域的高度等环境特征选用智能程度高的各种火灾探测器和模块每个探测器和模块均装有微机芯片提高了产品的自主能力探测器均有良好的环境变化自动补偿能力对环境中的尘埃水汽普通烟雾的干扰减至最小并根据需要设置手动报警按钮报警警铃及声光报警器等火灾发生时消防报警联动控制系统能发出指令切断发生火灾区域及相邻区域内的照明电源和非消防用电电源打开应急照明及疏散指示灯同时可按下消火栓泵启动按钮启动消防水泵灭火系统进行灭火扑救把火灾造成的损失降低到最少广播系统在景区各区和户外按规范要求设置有线广播系统广播系统的主要功能是平时为便于市场管理和宣传工作的需要用于业务广播及服务性广播紧急时自动切换为火灾应急广播供人员紧急疏散用广播系统采用业务广播与火灾应急广播合用一套扬声器广播系统控制主机安装在接待中心的消防控制室火灾应急广播设置亦在消防控制室均可按需要进行分区广播综合布线系统综合布线系统是一套用于联接各种终端设备的导体网络它可以将语音数据图像等设备彼此相连同时也可以通过传输网络使上述设备与外界各种通信数据网络连接综合布线系统理论上可以支持语音数据视频以及监控等弱电信号的传输但目前我们一方面考虑到视频等信号的传输需有源设备的转换将造成设备投资的大幅度增加另一方面缺乏与之相适应的管理体制标准规范尚不健全因此本项目综合布线系统将主要满足数据传输的要求本项目接待中心内其它建筑物内接待中心与电子信息显示屏之间及接待中心与其它建筑物间将按具体情况实施综合布线以满足在技术上系统互联在管理上运行维护的需要充分利用内部资源最大程度地满足使用者的需要并具备必要的冗余量和可扩充性从而确保网络系统的升级调整与扩充的方便与可能也保证了综合布线系统在较长时间内的可用性与投资效益本项目综合布线系统选用基于国际标准的以双绞线光纤为主要传输介质支持语音数据的传输主配线架放置在商务综合楼计算机网络中心机房在主配线架与分配线架之间采用光纤作为主干分配线架至工作区信息端口以六类非屏蔽双绞线连接每个工作区将根据具体情况配备信息插座电话系统为便于市场内部的联系及对外联络的需要从市话网引入对市话电缆进入市场市话交接箱安装在商务综合楼内各区办公地点酒店商业铺面各别墅都引进电话线有线电视系统有线电视网络主要集中在别墅居住区域内三供配电设计依据供配电系统设计规范低压配电装置及线路设计规范及以下变电所设计规范其他国家现行的有关设计规范及规定各有关专业提供的设计协作资料供电负荷等级根据本项目各建筑物的使用性质确定部分游乐设施消防用电按二级负荷供电其余按三级负荷供电二级负荷供电均采用双回路末端自动切入供电电源及电压由附近变电站以一回专线向景区供电电源线路采用电力电缆由电缆沟敷设至本工程配电房配电房内设有一台自启动柴油发电机组以确保二级负荷供电供电负荷市场等计算视在负荷选用一台干式变压器继电保护对用电设备采用短路接地和过负荷等保护措施计量方式高压设电度计量无功补偿采用低压电容器自动无功补偿装置补偿后侧功率因数达以上电力控制照明及防雷接地配电方式采用电力电缆放射式供电高压开关柜采用型低压屏采用型动力箱采用型照明箱采用型照明接待中心别墅博物馆游乐中心等采用以高效荧光灯为主的光源道路围墙采用气体灯或白炽灯照明各类用房照明按国家有关规范要求的照度进行设计电缆导线选型及敷设配电线路选用型铜芯电缆室外电缆为直埋或沿电缆沟室内配电导线均采用铜芯塑料导线穿钢管或难燃塑料管沿墙地板内暗敷接地或接零保护系统在电源入户处保护中性线应做重复接地其接地电阴不大于接地采用系统用地设备的金属外壳穿线钢管部分易产生静电的设备均应通过接地干线接地其接地电阻不大于建筑防雷本工程防雷等级为三类在屋面四周明敷镀锌圆钢作避雷带利用柱内之钢筋作引线利用建筑物基础作接地体其接地电阻不大于若达不到要求则增设人工接地极第六章运营方案开发建设是青洋湖景区建设不可或缺的前提但它在很大程度上只是阶段性的工作就青洋湖景区持续发展而言运营才是长期的最根本最重要的工作运营水平的高低将直接决定青洋湖景区的社会经济环境目标能否实现决定青洋湖未来的竞争地位一经营体系青洋湖景区的运营主要分为三个层次一级运营层次一级运营主体是泰禹公司其中心职责是从战略高度出发将青洋湖景区作为特殊商品对待通过科学超前的规划对景区进行准确定位创造景区独特的发展理念与文化并搭建平台充分挖掘与集聚区域内外各种可利用有形及无形资源不断优化青洋湖景区的硬环境与软环境通过全方位的区域营销工作培育打造青洋湖景区的金字招牌以提升青洋湖景区的区域品质及其承载力辐射力带动力和竞争力简而言之泰禹公司的中心工作任务就是理念经营资源集聚环境经营与品牌经营理念经营理念经营是区域开发的首要环节要避免理念经营就是夸夸其谈的保守认识在各顶实施工作开展之前对青洋湖景区进行总体定位战略制订理念推广与形象包装务虚与务实并行青洋湖景区不同于普通的旅游景区开发也不同于一般意义上的旅游地产开发必须提出一流的开发理念必须围绕着该地区的独特资源结合当地的优劣势开发的核心理念与文化并在区域开发中不断丰富深化与创新才能保证生态经济与社会目标的实现才能推动区域的长期可持续发展资源集聚这里所谈到的资源不仅仅是狭义上的有形资源还包括无形资源比如说人气人才政策等等青洋湖景区目前仍然是一块白纸不具备集聚资源的优势而将来青洋湖景区必然要发展成为一个功能完善理念先进的多功能旅游景区这并不是泰禹公司能独立完成的这需要多方面的支持和合作多方面的资源聚集要发展成为一流的旅游景区在众多同类型景区中脱颖而出更需要人才的聚集因此泰禹公司在运营景区过程中所要把握的关键在于促进各类资源向景区的集中与流动通过科学规划与成功经营根据核心理念和文化设计规划开发方案寻找整合各种内部及外围资源建立合作联盟必然能促进资源迅速集聚环境经营景区运营的根本在于对环境的经营只有优良的环境才能吸引旅游者前来休闲消费吸引高层次的消费者购买别墅和加入俱乐部吸引有实力的投资商开发商经营商企业与商务机构进入因此创建打造一流的环境是泰禹公司的重要任务这里的环境不仅包括景区原有的山水景观还包括生活环境消费环境政务环境服务环境等多种要素也包括景区能否形成独特的文化氛围品牌经营在现代信息社会品牌作为无形资产在发挥愈来愈大的威力品牌可以大大降低社会各界对景区的认知成本促进财富和信息的聚集对区域经济的发展产生直接拉动作用品牌经营有利于提升整个青洋湖景区的形象和商业价值带动区内土地和物业的增值品牌效应将增强景区的持续发展能力资本运作能力和抗风险能力特别是在目前旅游市场竞争激烈的状态下市场逐步成熟的状态下品牌更成为了超越竞争对手的利器成为了景区核心竞争力的一部分因此确立品牌定位与形象打造和宣传品牌维护和调整品牌成为泰禹公司的重要任务二级运营层次二级运营的主体就是公司各个部门包括基建部游艇俱乐部游乐管理部门招商部等如基建部就是负责按照青洋湖景区开发总体规划的要求进行基础设施建设实现七通一平以及牌楼酒店会议中心自营项目等的建设游艇俱乐部负责俱乐部的运营游艇的销售等游乐管理部门负责各游乐设施的管理游戏的开发等招商部门负责项目招商管理等总之二级经营管理就是按照公司所确定的规划和战略具体实施的运营过程三级运营层次三级经营主体为各种与本公司合作参与或者合作经营的各种企业由于这些企业多为自由市场主体在市场规则的框架内完成自身的企业运作与商品与品牌经营因此不在本章的探讨范围之内二理念经营大型区域的运作必须理念为先景区开发必须理念先行围绕理念打造产业吸引客流盘活资源使区域焕发生机理念经营的根本在于理念创新理念创新要先于商业模式创新产品创新体制创新西部开发的理念创新体现在区域发展模式地产运营政府执政能力区域营销等方方面面生态健康理念生态健康是指居民的衣食住行环境及其赖以生存的生命支持系统的代谢过程和服务功能的健康程度包括居民的生理和心理生态健康景观和区域生态系统格局和生态服务功能的健康以及人类生态意识理念伦理和文化的健康简而言之就是指人与自然环境社会环境关系的健康以及人们生理心理的健康落实于青洋湖景区对于该里面主要分物质和文化上两个方面物质方面主要指整个环境吃住玩等的健康青洋湖景区水质良好清澈如镜岸边绿树成阴景色秀美草美鱼肥是众多垂钓者钟情的去处智者乐水生活因而更显灵性在景区风格上强调亲水性充分利用社区独有的地势将自然依水生态环境与人文氛围巧妙融合吃的健康主要体现于原材料的健康无污染其中更以鱼为胜住的健康体现于材料的选用设计的生态开放性玩体现于其健康性文化方面主要体现于其氛围和导向性主张清心灵智团结和睦等主题概念运营理念主题概念运营理念的含义就是赋予没有生命力一成不变的景区以文化底蕴多样性通过打造一些主题来丰富景区的内涵使静态的景区变为更加动态不断吸引二次旅游消费者主题概念运营落实于青洋湖景区就是利用青洋湖有限的资源创造多种多样的体验和氛围如夏季可以开展水上运动体验旅游充分展现景区广袤的水面区域的优势利用真人对战系统可以开展军事团队合作体验拓展等主题也可以开展如超短裙主题泳装主题等系列的活动主题概念运营的好处在于使景区更具有鲜活性而不是一成不变有效地利用了景区资源更利于新闻炒作宣传扩大自己的名声建立独特一帜的品牌营销理念在实施运营过程中营销是最基础也是最核心的环节无论是开发招商经营与管理每个步骤的出发点均是围绕客户的需求做文章每个步骤的落脚点也是要创造比竞争对手更多的客户价值青洋湖景区整合营销行为将贯穿始终并具有以下几个鲜明的特点从跟随营销到创造性营销所谓创造性营销是把人们潜意识中模糊不清的需求挖掘出来并通过商品或服务的提供以及营销工具的综合利用使人们的这种内在需求清晰化明确化变成真正的需要变成现实的消费青洋湖景区的营销不是被动地跟随市场动态满足客户现有需求而是理念超前引领客户创造市场有了新颖的经营项目或与众不同的经营风格还必须通过运用多种营销手段进行有效地宣传使目标客户群产生了解的欲望直至购买或消费从有形营销到品牌营销品牌营销是营销的高级阶段与有形营销不同它更具文化感符号化理念化如果说有形营销的关键是要进入商场的货架那么品牌营销的关键是要进入客户的大脑三资源集聚搭建招商平台青洋湖景区的开发需要大量的资源而资源产生集聚的首要环节是具有一个可吸收容纳资源的高等级平台所谓筑巢引凤搭建什么样的平台就会有什么样的资源注入因此西部开发必须首先从体制机制组织运营架构等各方面构建一个能够承纳全球资金技术人才管理品牌汇聚的平台因此青洋湖景区规划打造三大平台基础设施平台建立良好的硬件平台为项目方打造良好的经营环境旅游政策平台加强跟各界的合作给与优惠的合作政策条件吸引他们来进行投资或合作主题展示平台给于其他社会组织的主题活动展示空间及平台比如企业做活动或者其他兴趣社团做策划活动我们可以提供给与他最好的设备和服务建立合作联盟青洋湖景区开发必须走市场领先的开发道路因此需要站在未来发展的角度寻找选择和汇聚世界一流的理念人才品牌技术管理等资源并且尽可能地需求政府和社全各界的支持来协同开发景区开发的效果取决于对内外和外部的土地资本技术品牌政策资源的整合程度而成功合作的关键在于科学合理的合作共赢机制西部开发必须建立强有力的合作联盟这个联盟不仅要以招商为纽带吸引各级各类投资人开发商经营商旅游企业还要考虑对政府及社会团体力量的吸引政府青洋湖景区做为宁乡旅游的一部分作为伪山旅游区的一个重要组成部分完全有理由有条件争取长沙市宁乡县政策支持争取宁乡县政府把青洋湖项目作为对外重点宣传推介项目之一给青洋湖项目的品牌经营提供更广阔的舞台争取政府对青洋湖景区开发主体融资的支持新闻媒体信息社会新闻媒体对小至房地产项目大到区域发展的作用越来越大尤其对于开发理念先进的大型社区媒体的阐释介绍报道推广对于项目的成功至关重要景区开发必须谋求媒体资源的介入与正向推广尤其考虑以下重点媒体的关系建设报纸杂志电视媒体电台互动网络四品牌经营品牌经营当中首先是品牌塑造问题即通过对品牌的持续投入及有效营销不断提升品牌本身的价值提高品牌对目标客户群的吸引力辐射力及顾客忠实度以期带动青洋湖景区整体价值提升其中品牌塑造是品牌增值的基础品牌赢利行为必须以良好的品牌价值为依托只有品牌增值到一定水平后才能实现因此下面我们将主要针对品牌塑造品牌建设做深入分析品牌经营的主要阶段根据我们对青洋湖景区开发建设的研究分析我们将青洋湖景区的品牌经营分为三个阶段产品开发阶段品牌培育阶段品牌深化阶段下面将每一阶段的特征及经营的重点工作进行分别说明产品开发阶段这里的产品开发阶段主要是指青洋湖景区立项到初期开发结束这一时间段在这一阶段青洋湖景区这一产品已初具雏形能向社会公众提供一个初期的产品真人对抗或者水上运动项目在产品开发阶段关键是区域现在环境的全面整治与改善开发理念的确立已经初步传播产品开发阶段需要大量的投资开发建设的主要任务包括管理主体和投资开发主体的成立建设硬环境如基础设施建设网络平台建设等建设软环境如优惠政策行政管理支持政策等制定区内各项控规开发招商包括各种宣传的配合招商活动的组织等建筑装修规划与设计工程建设的管理与控制经营招商包括各种宣传的配合招商活动的组织等针对消费者的营销传播如青洋湖景区的开发建设方向未来经营理念经营特点等品牌培育阶段品牌培育阶段的起点是游艇俱乐部的建成并正式对外营业终点是区内所有项目建设完工这一阶段随着各子项目的陆续建成销售出租客流经济效益都逐渐增长但整体市场表现还不稳定会出现大幅波动经营内容和经营项目也处在调整变化之中整体经营还不能达到良性循环项目投资不断增加但增加速度放缓部分投资开始收回能部分实现滚动投资该阶段的主要任务项目开发的不断深入和跟进开发再融资如上市发行债券信托融资软硬环境的进一步完善经营商的筛选和管理深化经营者服务水平的大力提升经营内容的动态调整和优化广告牌规划与管理区域营销传播品牌深化阶段品牌深化阶段指青洋湖项目全部建成并步入正常经营轨道以后该阶段各子项目相对稳定并以一种良性的方式进行动态调整客流经营效益处于一个稳定状态波动不大早期项目投资逐渐收回并产生盈利该阶段的主要任务管理的自动化智能化制度化公共设施的维护与细微改进消费趋势的跟进研究品牌的向外延伸和运作如品牌输出经营的进一步创新区域营销传播第七章环境影响评价一项目场址环境现状风景区人口情况青洋湖景区原本有人居住的人与自然环境保持着相对平衡随着旅游业的兴起常住居民的数量自然增长速度加快青洋湖景区及周边原有的村庄城镇日益扩大新的集镇街区不断形成生产经营活动日趋活跃环境污染严重风景资源价值降低青洋湖景区西部及西北部均有大量的常住人口而景区中心也少量的居住人口人们日常生活都依赖于青洋湖生活废水及垃圾也投放进青洋湖中给环境带来极大的负面影响人口增长对核心景区产生的不利影响人口增长对核心景区产生的不利影响主要有一是资源遭到破坏核心景区一般都是生态敏感区和资源脆弱区超量的游客活动与大量居民的生产生活活动必然对自然环境造成破坏二是存在安全隐患过多的游人和居民极易产生火灾等安全隐患对风景名胜区的安全管理形成了沉重负担三是环境污染加剧一方面大量游客和居民生活产生的污水垃圾粪便在地形复杂的景区内无法及时有效的进行集中处理对周围地表水和空气造成污染另一方面居民种田使用化肥和农药对景区环境造成污染四是景观风貌遭到破坏景区内居民违章建设屡禁不止房屋的风格体量尺度材料与景区景观环境很不协调影响景区风貌五是景区资源大量耗损据估计一个常住居民日用水量大约是一个游客日用水量的倍占用土地等其他资源的比例就更高同时为满足不断增长的游人需要而兴建的旅游服务等设施占用有限的核心景区用地也改变了景区的自然地形地貌二项目建设与运营对环境的影响旅游与环境的关系旅游资源是旅游业发展的前提是旅游业的基础旅游资源主要包括自然风景旅游资源和人文景观旅游资源旅游资源与环境息息相关自然景观旅游资源就是自然环境的一部分保护环境很大程度上也是保护了旅游资源旅游是人类追求美与享受的一种文化性活动旅游者要求旅游环境舒适空气清新山青水秀景物宜人环境优美就能成为有吸引力的旅游资源环境保护的指导思想环境保护与旅游资源两者是互相制约又互相促进开发旅游资源发展旅游事业给人类创造一个舒适优美的环境也是环境保护的目的之一青洋湖景区旅游资源的环境保护有以下几个指导思想方面宗教文明现代文明和自然风景协调发展开发旅游资源进行旅游设施的建设同时不破坏自然景观不破坏原来环境的格调旅游资源开发要与自然环境相适应着重环境保护和生态平衡注意兼顾经济效益生态效益和社会效益开发旅游资源要以尽量小的投资开发更多的项目令其更有吸引力以收到更大的经济效益不会只顾经济效益而滥加开发以致破坏自然环境三环境保护措施环境保护原则保护景观和构景空间的完整性在保护景观自然环境的前提下尽量利用现有的设施扩大景区容量以有利于经营有利于改善游客在校学生当地居民正常生产生活有利于今后发展界定方法以附图所示的区域分区进行管理对不同的区域按其功能实施不同的方法接待规模接待规模太小不利于景区的合理开发建设规模太大同样会给环境造成负面影响应根据开发状况等诸多因素设定一个合理的接待规模环境设施青洋湖景区不光有优美的自然风光同时也保持良好的生态环境有步骤有计划的改造和新建公共厕所垃圾转运站垃圾处理以及环卫专用车辆保养场所等环卫设施公共厕所按米的服务半径布点每间公厕占地平方米均有专人管理人流相对集中的街道每隔米设一处垃圾箱垃圾箱的材质外型颜色应与周围景观相协调垃圾箱分可再生垃圾箱和不可再生垃圾箱分别摆放并以不同颜色标识减少垃圾来源建立以电天然气等清洁能源为主的燃料结构核心景区不允许外来车辆进入以免产生大气污染整个区域内尽量使用环保型的交通工具宣传教育设立导游牌栏在重点观赏部位设立导游牌栏介绍景点同时也使用一些警示语广告语比如只留下记忆只带走照片这类话语不仅能唤起旅游者的生态意识也能增加旅游者的兴趣日常宣传对景区工作人员原住民等景区内部活动人员进行教育并通过他们对游客进行环保意识的教育和宣传四环境影响评价青洋湖景区实施移民建镇和限制核心景区社会经济活动后通过恢复搬迁地的生态植被环境提高了核心景区的景观质量发展完善旅游服务配套设施青洋湖景区采用了外迁居民以发展青洋湖景区旅游为契机为当地农民提供充分的就业机会使他们从核心景区内外迁后能够在黄材城镇安居乐业实现了山内景山外商的合理分工核心景区保护工作和黄材城镇建设得到了协调发展在重视地区的旅游开发环境保护的同时通过旅游拉动该地区经济的永续发展把旅游区的开发和特色城镇的建设紧密结合起来强调泛旅游的开发思路并对产业互动和区域联动给予充分重视不只重视地区的旅游开发与环境保护更关注通过旅游这根纽带的作用拉动该地区经济的永续发展第八章组织机构劳动定员与培训一组织机构青羊湖景区建成后建成后实行董事会领导下的总经理负责制下设副总经理总经理办公室财务部人力资源部物业管理部工程部企业发展部招商部营销部游艇俱乐部游乐管理部总经理职责为主持公司的日常生产经营管理负责景区安全运营组织实施董事会决议并将实施情况向董事会报告拟定设置调整或撤销公司内部管理机构的具体方案等副总经理职责为按工作分工负责有关分管工作总经理办公室职责为执行公司总经理和副总经理交办的一切事务计划财务部职责为按规定办理会计事务进行会计核算实行会计监督参与拟订经济计划业务计划考核分析预算财务计划的执行情况工程部负责项目的开发和建设物业管理部负责景区的建筑维护水电维修清洁卫生环境保护等企业发展部负责规划景区的发展方向理念的构造品牌的提升招商部负责对外项目的招商和协助运作营销部负责别墅商业区等销售同时也负责主题活动景区对外宣传等游艇俱乐部负责游艇管理会员管理游艇培训等俱乐部日常工作游乐管理部门负责游乐设施的管理餐饮接待服务等工作组织机构如下图图组织机构设置图二劳动定员青洋湖景区建成后定员人其中设总经理一名副总经理三名具体见下表表劳动定员表序号部门人数备注总经理副总经理总经理办公室财务部人力资源部物业管理部工程部企业发展部招商部营销部游艇俱乐部游乐管理部合计三职工来源公司不少工作岗位带有一定的技术性按岗位要求对口招聘管理人员需具备一定的工作经验通过社会公开招聘其他人员可通过各种渠道招聘优先照顾下岗工人和退伍转业军人对各类人员均要求身体健康四职工培训聘用人员全部实行岗前集中培训学习有关项目法律法规及管理知识经考试合格持证上岗第九章施工进度及项目管理一施工进度该建设工程总建设期为年其投资规模较大建设工期长根据资金使用状况及轻重缓急实行分期实施在确保工程质量的基础上加强工期管理加快工程建设进度前期工作包括审批立项编制可行性研究报告及评估审批报告约个月完成工程实施准备工作包括工程地质勘探初步设计及审批施工图纸设计设备订购施工准备等工作约个月完成施工安装阶段一期工程为年二期工程实际也为年从一期工程建设年起二期工程开始运作表项目施工进度表年份月份项目名称序号可研报告堪察设计一期工程建设二期工程建设设备及管道安装设备购置及装修竣工验收二项目建设管理为按时保质保量完成青洋湖景区建设项目的建设由公司设立工程指挥部各部门紧密配合建立工程项目经理负责制与个人责权利相结合采取一系列措施加强对项目的领导和支持加强监督严格计划财务管理项目建设单位必须自觉维护公司建设计划的严肃性严格按照下达的计划组织施工不得擅自变更建设规模标准和主要建设内容项目资金严格按计划和工程进度使用实行专户管理专款专用不得以任何理由挤占和挪用加强项目组织管理严格按照招标法组织工程勘察设计施工招投标工作确保项目执行做到公开公平公正加强项目质量管理实施项目监理制强化工程质量监督落实项目法人质量责任终身制明确建设监督勘察设计施工各方面责任加强合作确保高效由于该工程投资规模大建设工期长因此各部门要加强协作搞好配套服务以确保工程质量尽快建成受益施工组织意见本项目工程规模大工期跨度长因此要根据工程具体情况合理组织抓住重点加强项目组织管理强化工程质量管理加强计划财务管理与监督以达到确保质量缩短工期控制造价保证安全特别是要协调好施工与周围环境保护的要求工程施工任务必需注重专业化加强监理施工过程中应尽量采用流水作业连续均衡施工缩短工期加快建设速度充分利用当地资源减少物资运输量尽量避免二次搬运降低运输成本节省工程投资作好安全防范措施杜绝工程事故的发生主要工程的施工方案意见做好各工序阶段之间的协调工作做好施工准备工作做好材料储备供应计划保证有足够的材料供应工程施工中如发现不良工程地质情况必须先停止施工会同有关单位作详细的勘察和设计调整施工方案确保工程进度和施工安全第十章项目招投标一招投标原则按照国家发展计划委员会第号令建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定和湖南省发展计划委员会湘计招号文件湖南省工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定的要求按照公开公平公正的原则拟对本项目的勘察设计建筑工程设备购置设备安装工程监理等组织公开招标选择相应资质的单位进行勘察设计建设安装监理保证项目建设的质量采购符合要求的仪器设备保证整个工程合法有序高效健康地运行并保质保量按期竣工招标通过委托招标的组织形式采取公开招标和邀请招标的方式进行具体见下表表招标基本情况表单位万元序号招标范围招标形式招标方式不采用招标方式招标公告发布中标候选人公示媒体招标估算金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计电视报刊建筑工程电视报刊设备购置电视报刊其他含监理电视报刊合计二投标开标评标和中标程序该建设项目内容较多质量要求高根据建设项目分项规模和建设要求凡是需公开招标的项目在招投标过程中应遵守如下程序在该项目经上级部门批复同意后一个月内建设方在主管部门指定的媒介上发布有关招标公告在招标文件开始发出日起日内具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以投标投标人少于个时项目发包单位应当重新进行招标投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应招标项目属于建筑施工的招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历业绩和拟用完成招标项目的机械设备本项目不接受联合招标开标时由招标代理机构主持邀请所有投标人参加开标时由招标人委托公证机构检查并公证投标人的投标应当符合下列条件之一能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求评标按照中华人民共和国招投标管理法的规定和程序进行中标人确定后招标人向中标人发出中标通知书该通知书具有法律效力若中标人放弃中标项目应当承担法律责任自中标通知书发出日这内按照招标文件建设方和中标人签订书面合同同时中标人不得向他人转让中标项目也不得将中标项目肢解后分别向他人转让对招标项目的公开范围和选择投标人的资质上要求不同不同的施工项目有以下资质要求勘察设计招标勘察设计是整个项目的前期基础性工作对项目的初步设计进行公开招标时面向全市公开挑选勘察设计单位投标人的资质要求最低要在乙级以上施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用在进行施工监理招标时面向全市公开选择施工监理企业进行项目的监理投标人的资质要求必须在乙级以上施工企业选择招标该项目涉及内容广泛依据工程的需要采用总承包和专项分包相结合方式选择施工企业和设备进口公司三评标委员的人员组成和资质要求针对采用公开招标的方式项目在招投标过程中为保证项目的公开对评标委员会的组成和资质有如下要求评标委员会由项目发包单位及相关部门代表和有关技术经济等方面的专家组成根据本方案在项目开工前个月成立评标委员会主任由资深的专家担任主任不参与投票只负责人员的挑选和监督投票的公正性评标委员会采用单数制但最低不少于人并且技术经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二评标委员会严格按照招标文件确定的评标标准和方法对投标文件进行评审和比较投票采用秘密方式以得票多才当选但中标者的得票不得低于半数评委会成员在副高副教授级以上从事本专业至少在年以上对工程项目有较深入的研究并且职业道德良好与投标单位无任何利害关系评标委员会成员当客观公正的履行职务遵守职业道德对所提出的评审意见承担个人责任第十一章投资估算一投资估算估算范围和估算依据工程项目建设投资估算范围包括度假公寓豪华会员公寓游艇俱乐部会所青铜文化博物馆标准客房安置房商业用房祖塔及同庆祠南轩书院餐饮及室内活动中心其他配套用房停车场道路等建构筑物的建筑工程费设备及安装工程费绿化费其他工程费及工程预备费建设期利息等项目投资估算依据国家计委与建设部颁发的建设项目经济评价方法及参数第二版建设项目投资估算办法建设项目可行性研究报告编制内容深度规定及国家的有关政策法规建筑工程费用依湖南省建筑工程概算定额和当地工程造价水平估算不包括建筑物的二次装修费设备费用按有关报价资料估算其他费用按建设项目投资估算办法及项目实际情况估算本预备费率按第一第二部分工程费用的计提总投资固定资产投资建设期利息流动资金固定资产投资工程费用其他费用预备费用总投资项目总投资由建设投资和流动资金组成经估算项目总投资为万元其中建设投资万元流动资金为万元项目总投资构成分析见下表表项目总投资构成分析表序号工程或费用名称估算价值占固定资产投资的比例建筑工程设备购置安装工程其他费用合计固定资产投资工程费用土建工程公用工程设备及工器具其他费用土地费用项目前期工作费建设单位管理费勘探设计费工程监理费预备费用基本预备费用涨价预备费用固定资产投资方向调节税建设期利息合计建设投资估算项目建设投资估算详表工程或费用名称建筑工程设备购置安装工程其他费用合计土建工程度假公寓豪华会员公寓游艇俱乐部会所青铜文化博物馆标准客房安置房商业用房祖塔及同庆祠南轩书院炭和里二期接待中心餐饮及室内活动中心其他配套用房公用工程牌楼道路供电设备景观给排水系统弱电系统停车场码头设备及工器具游艇真人对抗儿童游乐园悠波球滑草滑索山地自行车潜水游泳区综合游乐场钓鱼区灯光捕鱼滑水碰碰船峡谷列车高尔夫乒乓球台球棋牌流动资金估算经估算本项目流动资金占用额为万元第十二章社会效益一青洋湖景区的开发将清洋湖密印寺千佛洞连成一片真正意义上构建了沩山旅游景区完整了宁乡县的整体旅游规划形成了完善的区域旅游经济将促进旅游业成为宁乡的支柱性产业和主导性产业二青洋湖景区的建成将弥补了密印寺千佛洞旅游功能的不足产生了的经济效益和社会效益三青洋湖整体经济发展规划优化了沩山地区和宁乡县的经济结构将推动土特产的深加工顺势推出具有自身特色的农副特产促进第三产业的发展提升了沩山地区和宁乡县的经济地位和经济实力四青洋湖的建设分利用了清洋湖的各种自然和人文资源重修和保护了张拭张浚墓炭和里青铜遗址祖塔等文化名胜遗产提高宁乡县在长沙市乃至湖南的知名度和旅游地位五青洋湖的建设将更好地改善投资环境吸引投资加速宁乡经济的繁荣增加了宁乡对外展示的窗口加强了与外界的交流和联系六项目的建成为当地提供了大量的就业机会