高档住宅小区建设项目可行性研究报告房地产开发建设项目可研报告.doc

省市新天地花园可行性研究报告内容提要本文通过对市经济技术开发区340亩的国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析以及周边主要同类竞争物业的比较后依据市和经济技术开发区当地的目前市场状况和对未来的预测对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见并结合项目的特点优势对项目进行了投资分析财务评价和风险分析以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性依据本文的方案项目总建筑面积3113万平方米项目总投资38044万元经测算项目财务净现值225978万元项目财务内部收益率694因此项目在经济上具有较强的可行性目录第一章前言4一报告编制目的4二报告编制依据4三项目概况4第二章项目开发经营环境分析5一2004年国内经济及房地产市场回眸5二省市房地产市场分析457三有利投资经济形势成因分析459第三章项目周边物业市场调查分析10一投资地块的地理环境4510二区域分析454545454510三项目周边主要物业分析11四消费者调查分析13第四章项目开发经营优势点与机会点分析17一房地产投资项目开发经营机会形成模式17二项目开发经营优势点17三项目开发经营机会点18第五章项目定位18一目标市场定位4519二产品定位454545454519第六章项目规划建筑设计建议20一项目总体规划建议20二住宅建筑设计建议21三小区配套设施建议23四环境艺术设计建议23五道路交通设计24六绿化景观设计24第七章项目开发经营策略及投资估算25一项目开发经营策略25二项目投资估算26三项目实施进度安排27四项目投资与筹资计划28第八章项目开发经营状况分析29一项目的价格定位29二项目销售计划29三项目销售收入估算30四项目经营成本估算30五项目利润估算30六项目现金流量财务净现值及财务内部收益率30第九章项目开发经营风险分析31一项目盈亏平衡分析31二项目敏感性分析31三项目开发经营主要风险及对策分析32第十章结论与建议33第一章前言一报告编制目的1在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上结合项目所处的区位环境对该地块的市场价值进行合理的评估2对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见并对项目的规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应的建议3结合公司的状况和项目的特点探索项目开发经营的可行方式4对项目进行投资分析和风险分析5对项目决策及其实施的优化提出建议二报告编制依据1省市市规划局规划方案2国家建设部及省颁布的与房地产相关法律与政策3现场勘察和实地调研所得资料4上海置盛房地产经纪有限公司提供的资料三项目概况市位于中国东部沿海省中部东临黄海属长江三角洲经济区市区西部的经济技术开发区是省省级经济开发区占地30平方公里起步区6平方公里目前已全面实现九通一平近100多家企业进区投资办厂新天地花园占地340亩454545二十二万六千四百平方米南临已建成的主干道南翔路盐通高速公路入口在南翔路西距小区五公里东临新建的城市中轴线常新路北临规划道路益民路是新旧市区的结合部常新路路东系数拾米宽700米长的古银杏林带绿树成荫风景优美红花中心河相伴果林由此该地块系新市区的最佳路段小区三面临街可建商品用房达1400M长地理位置极其优越交通方便环境优美是未来一个购物美食娱乐休闲居住小区环境及其独特的新天地根据省市市规划局的要求该地块的主要用途是住宅用地容积率不超过15建筑密度不大于40绿化率大等于30配套商业比例不得超过20据调查分析及以上资料项目产品定位为中高档次的住宅新区公司委托加拿大泛太平洋设计有限公司所设计的规划方案已获得市政府批准该方案初步确定项目主要技术指标如下总用地面积2267公顷合340亩容积率1373总建筑面积3113万M2其中商业543万M2多层住宅1972万M2小高层住宅441万M2别墅145万M2公建面积05万M2建筑密度2742绿化率4288第二章项目开发经营环境分析一年国内经济及房地产市场回眸2004年112月房地产共开发完成投资1010612亿元同比增长297开发到位资金1312822亿元同比增长376购置土地面积3696503万平方米同比增长215土地开发面积2085375万平方米同比增长202商品房施工面积11690746万平方米同比增长260商品房销售面积为3224724万平方米同比增长291商品房销售价格2379元平方米同比增长382004年房地产市场对国民经济的发展起了巨大的推动作用同时高速发展的国民经济不断提高的居民收入水平以及改善居住条件的潜在巨大需求也成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量2004年我国房地产行业的发展基本是健康的是由有购买力的需求拉动的1998年以来中国房地产行业发展的新一轮周期与以往周期相比有着明显的区别在经济紧缩的宏观形势下房地产行业以住房制度的转轨为契机以扩大内需的宏观经济政策为动力实现了稳定的持续增长从全国看在房地产开发投资高速增长过程中房地产市场保持了供求两旺供求总量基本平衡供应结构基本合理价格走势平稳的发展势头房地产业的发展与国民经济与相关产业的发展比较协调从供给情况看19982003年全国房地产开发完成投资额年均增长195全社会城镇住宅建设累计完成投资年均增长81在此基础上2003年111月全国房地产开发完成投资8285亿元同比增长325高于同期固定资产投资增幅近3个百分点从需求情况看居民成为商品住宅市场的购买主体全国个人购买商品房占商品房销售额的比重由1998年的545提高到2003年的953而2004年111月则进一步提高到962居民购房能力的变化及购买力结构的变化已成为决定商品住宅开发的根本力量从产品结构及市场平衡情况看商品住宅完成投资占房地产投资的比重由1997年的484提高到2002年的6812002年在房地产开发投资完成额中商品住宅办公用房商业用房和其他用房所占的比重分别为6814912和15办公用房及商业用房严重供过于求的现象得到初步改变商品住宅成为房地产开发的主体而从2003年111月的竣工面积数据看以上四类物业之间的比重分别为8372210和41得到进一步优化在商品住宅销售中2004年111月销售面积为199亿平方米占同期竣工面积的95其中销售面积增幅为32竣工面积增幅为29销售面积增幅大于同期竣工面积增幅3个百分点这表明空置矛盾正在得到缓解从价格走势看商品房销售价格稳中有升平均销售价格由1997年的每平方米19972元提高到2002年的22913元其中商品住宅平均销售价格由1997年的1790元提高到2002年的2130元年均增长282003年111月商品房销售价格每平方米为2456元同比上升47仍显著低于同期8左右的GDP增长幅度表明房价上涨是在经济增长所能支持的范围之内2003年我国出台了许多房地产政策而这些政策的共同点就是要在发展中求规范在2003年的房地产业发展中也还存在着或新出现了一些值得关注的结构性矛盾及局部过热问题针对这些问题2003年政府出台了一些对我国房地产市场的未来发展具有重大意义的政策年初国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知决定清理违规设立的各类园区和加强土地供应管理停止别墅类用地的土地供应4月份最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定这对治理虚假广告和重复抵押防范金融风险规范市场秩序起到了重要的保障作用6月中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知规定这些规定对于防范金融风险规范市场秩序维护房地产业可持续发展将产生十分重要的作用8月国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知在充分肯定房地产业关联度高带动力强已经成为国民经济的支柱产业的基础上重申发挥市场机制在房地产业资源配置中的基础性调节作用并在完善供应政策改革住房制度健全市场体系发展住房信贷改进规划管理调控土地供应加强市场监管整顿市场秩序等多个方面都作出了相应的规定通知提出要努力实现房地产市场总量基本平衡结构基本合理价格基本稳定这将是今后若干年里中国房地产市场发展的基本要求二省市房地产市场分析1经济状况地处中国东部沿海开放带属上海经济区受长江三角洲经济圈辐射区位优势十分突出经济发展迅速工业经济不断壮大农业经济特色明显第三产业蓬勃兴起对外开放不断加强社会全面进步城镇建设步伐加快交通通讯日益发达科教和各项社会事业欣欣向荣是省首批文明城市的经济发展状况可视为典型农业化经济向工业化及第三产业化转型阶段其经济指标绝对值增长较快年全市预期完成预计全年实现亿元同比增长原口径财政收入亿元剔除出口退税免抵调库增值税和农业税下调部分实际完成收入亿元同口径增长城镇居民人均可支配收入元农民人均纯收入元同比分别增长经济结构进一步优化三次产业比例调整为再次跻身全国县域经济基本竞争力百强县市行列到年全市力争达到亿元人均超过美元财政收入达到亿元均比年翻两番以上率先全面建成小康社会到年达到亿元人均超过美元比年翻三番财政收入达到亿元比年翻四番全市总体上实现基本现代化苏中平原广袤的土地与相对廉价的劳动力成本注定其在长江三角洲的新一轮产业调整中可以起到极为重要的拾遗补缺的作用可以预见随着长江三角洲经济的发展尤其是苏南经济的崛起日益增高的土地及劳动力成本将挤压出绝大部分的劳动密集型企业北迁将成为该类企业的发展趋势能否把握该项机遇将自身的区位优势和劳动力优势转化为经济发展动力是该市经济发展的关键2房地产状况衡量房地产市场形势必须遵循以下基本标准首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度其次要看商品房供给与需求的均衡态再次要看房屋价格的波动状况及其走势从目前全国房地产市场的运行情况看正处于正常发展的佳境状态如果从房地产周期角度看则是繁荣健康发展阶段城市化进程加速房地产业发展工业化的发展将极大的加速城市化进程城市化进程正是人口财富人才资本的横向集中的过程城市中心功能的进一步完善将会形成房地产市场向上的新的动力56年之内如果国家不出现大的政策性调整房地产市场还将会有56年的高速发展时期市的经济刚起步房地产市场目前来说还不是很发达全市尚未形成真正意义上的具有较强竞争能力的房地产公司在市场产品力上也极为薄弱还未有任何具规模的小区形成并缺少大量先进的房产设计和营销手段市场本身还存在着许多问题市目前真正从产品本身出发具备较先进的规划理念的个案屈指可数虽然目前的在售楼盘较少有的已经售完但土地拍卖和新开发的楼盘数量正在增加该市的房地产市场2004年变化较大销售量和价格涨幅增长较大随着经济发展收入增加居住水平的提高而不断演变市的房地产将会迎来一个蓬勃健康发展的阶段三有利投资经济形势成因分析1国家宏观经济的影响2省市经济发展势头良好3全国整体房地产市场发育发展情况良好展望2005年中国房地产业将沿着通过规范而求得可持续发展之路前进2005年房地产市场将继续按三个基本的要求保持快速发展势头我国将把扩大消费作为扩大内需的着力点住房消费也将继续升温为了保持房地产市场的健康发展政府将继续采取一系列措施通过加强土地市场建设压缩房地产信贷加快和完善房地产信息收集系统等抑制部分地区增长过快的房地产投资适当控制房地产市场价格防止泡沫经济产生危害国民经济发展和社会安定4公积金归集商业银行住房贷款的有力支持房地产融资多元化发展国内房地产企业日益加强房地产基金的关注与需求国外房地产基金纷纷酝酿在国内建立基金市场都将对房地产基金的建立产生积极的促动作用预计2005年随着中国市场的逐步国际化地产信托和房地产基金等融资方式将得到进一步的拓展在充分的资料基础上综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析可得出结论国家宏观经济形式是可喜的与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃因此可以说新天地花园项目在投资机会选择决策地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的第三章项目周边物业市场调查分析项目调查是可行性研究工作的基础是在地域选择后进行的多项生活指标的调查本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境房地产市场地区既有的生活消费条件住宅消费者等几个方面的调查为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据一投资地块的地理环境本项目位于省市开发区内地处中国省中部长江以北黄海之滨全市总面积2367平方公里总人口72万辖17个镇和一个港口经济区从区位状况来看其地处中国东部沿海开放带从属上海经济区受长江三角洲经济圈辐射经济发展的区位优势十分突出这里与中国最大的城市上海和省省会城市南京相邻铁路高速公路穿境而过南京禄口机场和盐城机场近在两侧被中国国家交通部列入九五规划的万吨级泊位的港现已开工建设建成后将成为一类口岸直接通航韩国日本香港等国家和地区市已基本构建了较为完善的基建设施与交通网络为其更好的融入中国最具经济活力的区域454545长江三角洲奠定了基础特别需要指出的是待沿海高速公路即同三高速公路营建完成后同长江三角洲核心区域454545上海的经济地理距离将大大缩短极具潜在区位优势给市带来接受发达地区强辐射的新机遇二区域分析本项目位于省市经济开发区内占地340亩东临规划中的城市中轴线常新路南接城市交通干道南翔路地块规整基建配套水电气污系统完善基地西靠经济开发区核心地块东临市各行政单位潜在客户群体较为广泛这是该项目显而易见的优势综上所述鉴于该地区潜在的区位优势和明显的成本优势决定了其经济将会进入加速期在可预见的将来其区域购买力将出现质的飞跃尽管目前其各项经济指标并不十分突出但从房地产项目开发先导性周期性等特性以及近期周边地区一级市场价格上涨态势来判断该区域房地产一二级市场上涨空间将十分巨大三项目周边主要案例分析市目前真正从产品本身出发具备较先进的规划理念的个案屈指可数以下将对该市的几个代表个案进行简析国泰花园本项目位于黄海路建工巷距离市政府不逾百米是传统的城市中心地带本项目由三级开发资质的南通国安置业有限公司投资建设占地面积16800平米总建筑面积30000平米由9幢6层住宅一幢二层裙房和5000平米的中心花园及楼间绿地组成绿化率达到30该案房型面积为二房106115三房134144跃层66101靠幸福巷均为一通二的商铺与三栋住宅整体相连一层售价3500元二层与住宅同价一期于2003年9月开盘商铺车库和住宅已售空二期于2004年5月开盘平均价格为1750元于2004年底交房现已基本售完金丰苑汇贤居本案由市教育房地产开发的位于金丰南路黄海路拥有成熟的交通设施生活机能和市政配套该案由7幢多层和一些二层的裙房组成房型面积为二房9192三房135139平均销售价格为1750元商铺一楼平均价格为10000元二楼平均价格为3500元该案目前已基本售完名都广场本项目位于市中心人民中路以西大四河东畔工农路之北由杭州居易房地产开发有限公司全程开发总占地面积3866686总建筑面积61500其中住宅建筑面积15000商业建筑面积35100办公建筑面积10000住宅总户数为102户名都广场分为南北中三大区块西南临河为高档住宅区中区是大型市民绿化广场大片绿地喷泉水池与休闲步道座椅等公共设施东南及北区为商业区以一条精品化商业步行街南北贯通是黄金商业桥头堡的综合性现代商业中心该案住宅楼房型面积为二房9192三房135156于2003年7月开盘平均价格为1650元住宅售价二层1600元三四层1780元目前已售空已于2004年4月底交房车库售价1800元商铺一层售价临健康路14000元临人民路27000元靠近主入口的16500元内部不临街均价在8500元12500元之间二层均价在3800元5000元之间三层均价在2500元3100元之间四层均价为2000元已于2004年8月交房现有80商铺对外营业已初步形成商业圈汇金购物公园该案紧靠人民路位于名都广场的斜对面开发商是浙江公司朝人民路入口处有部分三层商铺靠大华路为写字楼一层为商铺其余内部多为三层商铺部分为两层朝人民路商铺一二三层一起卖并且二三层为大通间三层不计价背面商铺只单买一层销售价格以人民路为最高点往内递减面朝人民路入口处的第一排商铺一层28000元二层4200元面朝大华路一层商铺售价15000元中心广场商铺一层售价为18500元汇总分析通过上述个案的分析后可以看出楼盘2004年的平均价格在1650元左右目前楼盘的平均价格随着市场的变化已经将达到1750元左右建筑规划都为多层建筑规模都比较小房型设计以二房和三房为主二房面积在90110三房为1341502004年区域在售楼盘实现销售约25万平方米客户主要来自当地现对已购房客户进行调查统计分析后发现客户类型主要为国家行政企事业单位科研教育单位个体私营业主这几种常规的住宅消费类型已购房客户职业分布行政事业单位35科研教育单位25个体私营企业40购买力置业的客户购买力较强已购房客户的家庭月收入均在3500元以上购买动机换环境87结婚用8投资5客户购买动机主要为改善居住环境市目前的在售楼盘较少有的已经售完虽然目前的在售楼盘较少但土地拍卖和新开发的楼盘数量正在增加该市的房地产市场2004年变化较大销售量和价格涨幅增长较大随着经济发展收入增加年起市的房地产将会迎来一个蓬勃健康发展的阶段四消费者调查分析为了使本项目更适应市场发展满足市当地居民的购房要求我们对市部分市民进行了关于住宅消费的市场调研一问卷调查的问题及汇总1对市新的中心线商品房有投资购买兴趣的意向65表示有兴趣购买25表示可以考虑10表示不买2对住宅形式的选择30的人选择多层40的人选择小高层30的人选择联体别墅对开发区房价的预期50希望价格范围在14001600元40希望价格范围在16001800元10的人希望价格范围在18002000元对付款方式的选择25的人选择一次性付款75的人选择分期付款方式并向银行按揭贷款对购买房子面积的要求10的人希望90以下30希望9011035希望11013020希望1301505希望150以上6对房型的要求40的人希望房型为三房二厅二卫25希望房型为三房二厅一卫20希望房型为二房二厅二卫15希望房型为二房二厅一卫7对各房间面积大小的选择80希望主卧面积在161820希望主卧面积在121470希望次卧面积在121430希望次卧面积在81075希望客厅面积在202525希望客厅面积在151875希望餐厅面积在101225希望客厅面积在5880希望厨房面积在91120希望厨房面积在5775希望卫生间面积在5625希望卫生间面积在3485希望阳台面积在4515希望客厅面积在238对建筑外立面风格的选择40希望是欧式风格的50希望是现代风格10希望是中式风格9对建筑外立面颜色的选择50希望是白色的35希望是黄色的15希望是红色的10对建筑外立面材料的选择65希望用面砖35希望用涂料11对屋顶造型的选择50希望坡顶式25希望平顶式25希望飘带式12对阳台形式的选择55希望是封闭式45希望是敞开式13对窗台造型的选择65希望是落地窗台20希望是普通窗台15希望是六角窗台14对窗框材质的选择65希望用塑钢35希望用铝合金15对阳台造型的选择60希望是弧形40希望是方形16对小区采用哪种供气方式85希望是管道煤气15是瓶装液化气17在购买商品房时考虑哪些因素70主要考虑交通和环境因素60主要考虑生活配套60主要考虑地段50主要考虑教育配套55主要考虑房价和房型总体上人们都希望小区周边交通生活配套教育配套比较完善因此对这些因素考虑的多一点18对绿化形式的选择45希望是草坪20希望是树木35希望是花草灌木19喜欢的环境景观要素40希望有喷泉花坛25希望有雕塑和围廊20希望有景观水池20希望的小区配套设施有哪些55希望有医疗中心和小型超市20希望有会所和网球中心35希望有健身房20希望有小型幼儿园和垃圾集中处理站21希望的小区休闲设施有哪些40希望儿童乐园50希望有休闲和健身步道20希望有摇椅秋千22希望小区有什么样的智能化服务70希望有智能网络系统45希望有LED滚屏显示系统和背景音乐广播50希望有智能卡23希望小区有什么样的物业服务50希望物业智能化家政物业管理绿化服务可视对讲装置60希望有闭路监控系统40希望能24小时服务和维修服务清洁服务35希望有餐饮服务24希望小区有什么样的保安服务60希望有防盗防火报警系统55希望有中央呼叫系统和室内求救报警系统45希望有24小时电子巡更系统和单元入口防盗门25准备投入的购房资金40希望投017万元40希望投1720万元15希望投2023万元5希望投2330万元26是否有向购买70有意向30无意向二问卷调查的分析选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为环境好距离近户型合理付款方式价格升值潜力比例依次为705050202015从以上问卷调查汇总中我们可以看出人对多层小高层别墅都比较能接受不再局限在以前的平房中和自建的房子说明客户希望居住条件能更好大多数居民期望房价范围在15002000元选择房型面积偏大型说明市场需求的是中等价位较大户型中低档次房子接受向银行按揭贷款方式买房说明居民的支付能力增强了随着客户购房观念的不断改变他们对产品的综合质量要求也越来越高第四章项目开发经营优势点与机会点分析一房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会的实质是寻求识别把握企业可进取的市场空间经营机会是外部市场环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合经营机会转化为项目个性以后即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点竞争点卖点二项目开发经营优势点本报告一二三部分对该项目作开发经营环境分析时已作了许多讨论现对该项目真正的突出于新天地住宅市场的优势点集中如下1项目开发经营期几年内相关的经济大势国家宏观经济处于上升繁荣期恰恰是本项目的开发经营期住宅业房改金融投资财政市场管理等政策逐步到位住宅业将面临有利的政策法规环境置业意识古往今来中国文化观念的组成部分已经重新泛起并将成为全社会占主导地位的消费观念全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面2项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模新天地花园的自然环境在省市得地独优新天地花园可作为经济技术开发区企事业单位人员私营民营企业家理想的生活基地新天地花园占地近三百多亩规模大是置业的理想地方3项目公司企业领导核心与公共关系状态项目开发公司领导核心可实行新组建的班子在人事财务管理等方面可实行全新的体制项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌为省市人民作出贡献上述这些优势点的正确运用有利于为开发项目打造良好的基础三项目开发经营机会点1人口众多私营民营企业今年来不断增加收入水平持续增加加之开发区的大规模建设活动使得整个市的房市较为活跃有利于新项目的上马开工2项目区域位置紧邻市中心自然环境得天独厚加之其成本较市中心同类物业便宜而且近年来开发区有大规模的开发建设整个区域内的基础设施市政设施不断完善和健全这就更有利于新的项目未来的前景而且整个市的潜在购买力也是相当有分量的这也正是项目的开发机会点3本项目目前交通状况较好常新路将在年内完成通车到时候小区的交通将相当便捷而且物业的增值可能性是显而易见的42005年南翔路拓宽和盐通高速建成通车将牢固确立项目所在区域的优势和不可替代性新天地花园销售将适逢其时第五章项目定位面对竞争激烈的房地产市场公司要建立自己的品牌与形象就必须长短目标兼顾为实施品牌战略在本项目定位时须将区域交通环境配套设施人文文化等各种因素综合考虑一目标市场定位1新天地花园虽位于经济技术开发区但紧邻市中心这决定了主体目标对象为市的中高层消费群2消费群界定1行政事业单位和科研教育单位人士2民营或私营企业家或个体老板3来市经济技术开发区投资的企业人士及其管理人员4富裕居民购房和二次换房的需要3年龄判断在3045岁购买目的比例依次判断为纯自住自住兼投资型其它二产品定位根据对项目周边环境及物业市场的调查分析将项目定位为中高档次这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和区位为前提而作出的明智决策主要原因是1项目区位位置处于城市中轴线2项目区位内中高档物业目前销售状况很好3开发区各项基础设施和市政设施都已跟进4南翔路拓宽和盐通高速建成通车将决定新天地花园具有其他物业不可替代的优势产品定位的具体建议见第六章项目开发建设建议第六章项目开发建设建议一项目总体规划建议1由于项目开发周期较长在规划设计中既要立足现实又要着眼未来充分体现可持续发展的策略建议在总体规划设计中将地块分成若干个相对独立的功能组团以利于分期开发每一组团可根据开发时的市场情况进行单独设计2总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果突出环境设计的宗旨以绿地中的公建和公建中的绿地两个手法营造两个中心形成集中景观有效利用土地发挥投资潜能突出21世纪居住社区的整体特色3总体上来说新天地花园的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果4虽然市私家车相对不多但在规划上建议在小区的交通方面充分做到人车分流并且规划好停车位5在设计规划上建立城市社区小区组团院落家庭如上图所示的尺度序列综合考虑内外交通公共设施行政管理环境保护技术经济要求合理布局站在城市的高度看社区建设为居民创造与城市完美和谐的居住环境6小区总体规划布局小区空间结构可以概括为周边围合中心绿化三轴一环六组团周边围合是指小区东南北三面以商业界面临路将噪杂的城市交通干道与小区的内部空间分开既为小区内部创造安宁舒适的居住环境又以完整统一的商业建筑形象面对城市交通干道为城市的视觉形象增添层次中心绿化是利用原有水系形成完整内庭水景绿化将中心绿化组团绿化以及道路绿化有机统一起来避免绿化的分散从而提高绿化的使用价值再点缀以低层的别墅及会所等建筑使得绿化水面建筑相映生辉三轴是指横贯小区南北的S型景观轴线及垂直于常新路的两条纵向景观轴线它将小区分成完整独立的六个组团S型南北景观轴线将六个组团中心绿化中心广场会所及南北方向的人行次入口有机联为一体是小区内部极富活力的集景观运动休闲为一体的多功能交通活动空间两条纵向轴线将红花中心河古杏林风景带的景观有机引入小区深处结合常新路的两个主入口使道路交通景观紧密结合一环是指沿基地周边的环形车行道路便捷高效地将小区的交通系统组织起来形成完整的小区空间构架南翔路西接盐通高速公路是进出城市交通干道沿路布置大体量商业建筑常新路则是未来的城市景观道路沿路布置小体量精品休闲文化餐饮一条街沿常新路主入口设置小区中心广场及会所结合中心绿化以形成小区内文化休闲中心在中心绿化内布置低层独院住宅及联体别墅构成外紧内松的空间形态会所北侧点缀以小高层建筑以丰富小区的天际轮廓线每组团内建筑两两组合形成邻里单元每单元内均设有底层架空车库及辅助用房将小区的运动场地及幼儿园设于小区的西北角可独立服务于周边小区二住宅建筑设计建议1住宅的设计要适度超前这里的超前不仅仅是面积问题更重要的是功能质量方面的适度超前这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话那么我们的住宅将肯定会备受青睐也肯定会成为销售中的一个强力卖点2住宅房型设计立足于以人为本的理念引进景观房概念大量采用凸出墙面景观低窗南北通厅做到功能分区明确流线清晰污净分离并特别设置二代居子孙户房型为楼盘的销售提供多样选择3住宅外观设计采用目前流行的欧式风格色彩以简洁明快为主并在阳台天沟局部墙等细部以其他色彩点缀做到统一中有变化建筑顶部为太阳能的设置留足空间部分建筑底层设置22M架空车库建筑间距均满足113的日照要求4在建筑材料方面大量采用新材料新产品据统计数据表明在已建成或正在建成具有后小康时代特征的住房中新材料新产品新技术的采用率外墙材料为60屋面保温防水材料为90管线集中综合布置为405户型设计多样化包括平面布局的多样化建筑面积规模大小多变房型设计的多样化平面复式物业档次的多样化多层小洋楼小高层别墅等多层公寓三房二厅二卫建筑面积13629占3465三房二厅一卫建筑面积11767占1023二房二厅一卫建筑面积94259506共占3799小高层公寓三房二厅二卫建筑面积156311612共占877四房三厅三卫建筑面积17676占104四房二厅二卫建筑面积16229占209顶层跃层建筑面积272382515625245共占147联体别墅建筑面积20719占282建筑面积18497占094三小区配套设施建议1交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素鉴于本项目所处区位的交通状况不佳建议公司引进公交线路至小区公司也可委托未来的物业管理公司办理住户上下班和小孩往返学校的交通工具2会所是未来社区档次的标志之一建议建设一个大型豪华会所内设儿童游乐场健身房图书馆影视厅娱乐室等休闲活动设施3拟建小区应引领智能化生活新潮流建议引进有线电视电信计算机三网合一线路并全部采用地下电缆4每户设独立的水电表小区内采用直供水系统及自来水净水系统保证用户生活用水质量5小区内应设有小型超市商场银行酒店邮局等公共建设配套设施为用户的日常生活提供方便充分体现出社区生活的现代化如图所示的社区配套方案6小区的保安系统设有楼宇对讲系统周界安全防范系统电子巡更系统闭路电视监控系统小区公共建筑设备监控系统中央背景音响系统LED滚屏显示系统除了两条电话线及有线电视管线每户接入计算机宽带网络同时设有VOA点播系统小区安全系统信息系统管理系统均按建设部AAA住宅智能化标准实施四环境艺术设计建议随着人们生活水平的提高买环境的观念已为大多数居民所接受景观优势也成为众多小区的一个卖点在当前以及未来相当长的一段时间内人们买房除了考察室内布局质量及小区的整体规划等因素外也越来越重视其环境这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一远离喧闹闹腾嘈杂的都市的一种心态基于上述原因和项目自身的环境优势开发公司在进行本地块的整体规划设计时不仅兼顾到地块的周边环境更要注意小区内的环境艺术设计建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计以期达到较好的环境效果五道路交通设计结合小区三轴一环六组团的规划结构形成小区完整的交通道路骨架交通设计以安全便捷为宗旨分为人行与车行二个系统力争人车分流车行系统以三轴一环为骨架形成六个组团的独立车行环道车行可至每邻里单元同时构成每组团的独立消防环道人行系统以中心绿化沿水景观步道为骨架可至每邻里单元人行步道兼有休闲运动之功能与车行完全分开以创造出安全舒适的步行空间六绿化景观设计小区绿化设计采取中西结合建筑环境相交融的手法主入口纵向景观主轴以入口广场门廊喷泉步道中心广场会所为主要节点将各功能空间串为一体形成空间序列的起承转合通过花卉喷泉雕塑铺地草坡构筑高节奏具有强烈动感的欧式景园气氛S型横向景观轴线则以浓荫雕塑柱廊铺地为主要构图手法将各组团空间串为一体旨在创造轻松浪漫的休息氛围中心绿化设计则顺应建筑空间的曲折以大面积的浅水草坡为构图主体点缀亭台桥榭极力渲染小桥流水人家的生活意境强调自然生态的居住理念上述优化建议仅仅是一个思路设计人员在把握总体原则的前提下可以有更多的突破第七章项目开发经营策略及投资估算根据本报告前六章的论述与分析本章着重讨论新天地花园项目的开发经营策略并对项目的投资进行估算对工程实施进度作出安排并制订相应的项目筹资计划和投资计划一项目开发经营策略依据开发公司的实际情况本项目宜采取整体规划分期实施自主开发力创精品的灵活多变的开发经营策略1整体规划这是大面积大规模房地产开发的一个显著特点本地块占地340亩因此必须对地块进行整体规划2分期实施该项目开发总建筑面积达3113万M2预计总投资约4亿元人民币左右如此大规模的投资一次性开发资金筹取难度较大同时房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能重新定位规避风险根据对项目地块的现状分析建议项目以地块北部为突破口其依据有地块北面紧靠老城区交通条件相对较好宣传也更为方便从规划方面考虑该区域具有相对独立性可作为一个独立的项目看待3自主开发这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择房地产属资金密集性行业项目公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发项目公司购置该地块所需成本较低相对市中心而言和优惠的政策项目地块所处的特有的区位优势及市场前景如前文介绍通过自主开发公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象扩大公司在省市房地产业界的影响为以后的项目开发打下良好的基础4力创精品这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的同时借助于新天地花园的品牌可迅速提升开发公司在省市房地产业界的知名度5先环境后房屋先有现房后全面发动宣传攻势建议项目首期预售之前先做好环境和配套等形象工程这既是公司实力的展示又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心二项目投资估算项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成经估算本项目总投资为38044万元人民币详见表一项目总投资估算表更详细的投资计划可能随设计及实施的改变而调整1建设投资建设投资包括土地取得费用建安工程费用小区配套费用道路绿化费用项目研究咨询规划设计费用各种税费项目管理费等项目建设投资估算依据1整个项目从2004年1月开始2009年8月底全面完成2各种税费按省市目前的取费标准计取3整个项目按中高水平计算11土地取得费用土地取得费用为征地费与批租费契税之和总计4155万元12前期费用根据省市市现行收费标准和本工程项目的实际情况确定本项目研究咨询规划设计费审图等前期费用单价为50元M2总费用为1557万元13建安工程费用建安工程费用按683元M2计总计21264万元见表三14招投标监理审照临建费招投标监理审照临建费按155元总计484万元15各种配套规费根据与市开发区管委会协议确定综合配套规模按50元计包括建筑设施配套费人防费墙改费扶散费再就业基金建管费地方教育附加费白蚁防治费预销售证管理费等费用总费用为1557万元16小区配套费小区配套费包括水电有限通讯智能化上下水排污环卫等按90元M2总计2802万元17室外总体费用室外总体费用包括道路绿化景点费用按50元M2计总计1557万元18不可预见费不可预见费以建设工程按30元M2计取总费用为934万元19项目管理费项目管理费按建安工程费用按30元M2计取总费用为934万元20销售费用销售费用为广告费销售费及相关登记费等以40元计取总费用为1245万元2建设期利息建设期利息按动态计算考虑到工程的分期滚动开发后续工程的资金筹措可通过预售房款和租金来实现项目的总利息为1557万元具体计算见项目投资计划和资金筹措表表七3项目总投资上述建设投资建设期利息二项相加即为项目总投资共计38044万元详见表一项目总投资估算表三项目实施进度安排整个项目建设应面向市场进行分期开发并随时根据市场变化不断地调整项目实施的进度由于项目投资费用和建筑总面积较大根据项目实际情况建议将整个项目分成三期依次由北到南逐次开发公建中心放在第一期整个项目从2004年1月开始至2009年8月结束历时近6年项目实施进度计划详见表四表四项目实施进度计划表年季度实施步骤200420052006200720082009工程前期首期工程二期工程三期工程四项目投资与筹资计划按省市市政府规定投资项目的自有资金应达到项目投资的30以上只有完成此比例的投资项目方可依法转让或预售为计算方便报告中预设项目寻求贷款16000万元分别于200520062007200820092010年投放具体见表七项目投资计划和资金筹措表由于项目建设期较长实际运作中上一年项目的销售收入中一部分可用于下一年的建设资金项目建设期历时6年从2004年元月至2009年8月底全面完成在建设期内投资按年发放具体见表七项目投资计划和资金筹措表表七中投资计划与资金筹措只是为了体现投资计划的规范性以及便于后面的投资与风险分析而作出的安排在实际运作时可根据本项目实际情况作如下安排1以现有土地使用权作为抵押取得银行贷款作为部分启动资金根据目前该区位地价情况加之该地块由于拍卖竞争可能引起升值预计项目地块价格可达到7957万元亩2项目立项报批手续办妥后可以项目抵押获得银行贷款支持3工程发包前事先约定由施工单位垫付部分工程款4随着工程的动工项目环境及内部设施达到一定程度并有一定的氛围后尽快办理房屋预售许可证并开盘预售第八章项目开发经营状况分析本章对新天地花园项目销售分期计划作出安排估算项目开发经营收入成本利润投资利润并计算项目资金现金流量财务净现值财务内部收益率新天地花园项目中包括公寓式住宅小高层住宅车库以及幼儿园会所等公建项目其中前者采用销售形式公建项目可采用销售或出租或自行经营等多种形式为测算方便本报告在项目经营估算时所有公建项目以自行经营考虑公建项目中部分为非经营性物业如物业管理办公室变电站部分为收益较少的物业且要投入一定的经营费用如幼儿园会所故公建项目的经营收入本报告中均未考虑一项目的价格定位根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析结合本项目的建筑成本竞争对手和市场需求等对方面的情况对项目作如下价格定位多层住宅1848元m2小高层住宅2465元m2别墅3552元m2商铺5417元m2二项目销售计划根据本报告的项目经营策略实施进度安排本物业供需状况的调查以及本物业的设计水准确定新天地花园项目销售计划表三项目销售收入估算据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划测算该项目销售收入情况如下表五六四项目经营成本结算项目经营成本包括建造成本销售成本销售税金和财务费用其中建造成本当年建筑面积项目总建筑面积总建筑投资上述公式仅为近似计算销售成本含广告费人员工资办公费等按销售收入15计取营业税及附加税合计为销售收入的565土地增值税按销售收入1预征财务费用为项目开发经营期间的利息支出五项目利润估算根据新天地花园项目投资安排筹资方式建设进度销售情况项目利润计算如表二六项目现金流量财务净现值及财务内部收益率1项目全部资金的现金流量表表八2财务净现值NPV与财务内部收益率IRR根据表八可计算出全部投资的财务净现值和财务内部收益率其中财务净现值NPV225978万元财务内部收益率IRR694由上述计算可知项目财务净现值NPV0表明项目利润率超过基准贴现率具有财务上经济上的可行性项目财务内部收益率IRR694且水平较高表明项目具有盈利能力第九章项目开发经营风险分析本章拟对新天地花园项目进行盈亏平衡分析敏感性分析以测度其开发经营风险然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策一项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析1项目经营收入保本点分析项目经营成本38044156540322万元保本点40322818974924即销售收入达预测收入的4924时项目处于盈亏平衡状态2项目经营成本保本点项目保本开发经营成本40322万元保本点8189740322203即项目开发经营成本达到预测成本的203项目处于盈亏平衡状态实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的这是按照计算期平均状态计算的结果二项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行1项目总投资由于项目占地较大开发周期较长其间可能会出现各种不能预期的变化故项目的总投资额可能会发生一些变化估计最大的变动幅度达10如果的投资额增加10那么从全部资金的现金流量表表十的情况来看NPV196318万元项目仍然可行2项目销售收入在开发经营的各个过程中由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析及预测基础之上的虽然项目前景乐观但毕竟是变数销售环节上的细小失误市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位从而对项目的销售收入产生不利影响由于在价格定位时相对较低故销售收入最大的下降幅度不会太大如果下降幅度为10那么从全部投资现金流量表表十一的情况看财务净现值下降至17372万元不过其值仍大于零项目仍然可行三项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险政策风险市场风险资金运作风险企业风险等根据本报告关于项目开发经营的环境分析项目定位项目的技术经济分析可以看出项目具有较强的抗风险能力但仍有一些不确定性因素带来的风险1市场风险项目的住宅小区定位为中高等档次它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求而是具有较高居住主题体现对人的关怀和尊重的现代居住社区这就给项目公司带来两个方面的要求一方面在项目设计中如何精雕细刻使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求另一方面如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡房地产市场亦是如此从产品定位方面考虑与新天地花园同一区位同一档次的物业供给量不多竞争对手就相对较少同时从省市居民的住房消费意向看有相当大的潜在居民对新天地花园同一档次物业的需求量较大这是好的一面但是本项目仍须在同档差异变化中体现个性以谋求市场并随着新天地地区发展各项设施的兴建将大大促进项目所在地区周边环境的改善促使目标顾客量的增加密切注意目标顾客群的变化跟踪调查作出应变2项目的资本风险项目的筹资计划中绝大部分资金是通过销售收入来实现即上期销售收入用于下一期项目投资如果这一计划不能实现整个项目将比较困难反之如果所超额完成计划将促使整个项目顺利完成鉴于上述原因首期项目的建设过程中小区配套设施建设最好同步进行让购房者对本项目有足够的信心同时在首期项目的预售中可适当加大营销费用的比重以发动销售宣传的强力攻势3企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面因此项目公司对本项目的目标市场选择产品定位选择资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要对比项目的成本与收入的敏感性分析情况项目的成本因素更为敏感因此在项目的开发经营中要认真做好项目的成本控制工作同时也要加强销售的宣传力度及相关工作以确保预期目标的实现第十章结论与建议一项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展住房制度改革的深入省市良好的房地产市场环境政府对项目公司开发本项目的鼎力支持居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇二项目在经济上具有较强的可行性项目总建筑面积3113万平方米项目总投资38044万元项目财务净现值225978万元项目财务内部收益率694上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果三项目具有的突出优势新天地花园的潜在需求量大住宅小区的定位属中高等档次在供需圈内具有广泛的目标客户项目公司的资金优势项目较好的周边环境包括自然人文交通等环境项目所处地块的发展前景较好有在建的盐通高速四项目开发经营风险较小本项目属大面积大规模开发无拆迁负担土地开发使用权取得费用相对较低且在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策只要在实施中辅以全过程科学决策控制应能稳获预期投资收益五项目实施的难点本项目实施的难点1项目规模较大时间较紧开发过程中各方面工作协调难度大2项目的定位主题有一定难度尽管设计工作一经完成其定位也就相应确定但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善3房地产行业竞争激烈项目公司需建立一支高素质的营销队伍或采取全权委托中介代理销售的方式六强化项目进程中的投资质量进度控制注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策以保证项目按期完成1严格执行设计标准积极推广标准设计2及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作3按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理