高档住宅小区建设项目可行性研究报告(房地产开发建设项目可研报告)， 本项目总建筑面积7万平方米。.doc

丰镇市金港住宅小区1第一章前言我公司通过对丰镇市新区迎宾路人民法院对面万平方米的地块的开发经营环境的市场调查分析以及周边主要同类竞争物业的比较后依据丰镇市和新区当地的目前市场状况和对未来的预测对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见并结合项目的特点优势对项目进行了投资分析财务评价和风险分析以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性把握国家相关产业政策结合丰镇市地区住宅建设的实际情况拟在钢结构墙体节能环保新型能源成品住房等绿色建筑方面进行探索应用采用太阳能与建筑一体化生活热水技术太阳能光伏灯具低温热水地板辐射采暖和分户计量低碳技术采用中水回用雨水渗透和有机生化垃圾处理等环保技术采用居住区智能化物业管理技术实现住宅部品通用化大力推行新建住宅一次装修到位促进个体化装修和产业化装修相统一我国钢结构住宅起步很晚大规模研究开发设计制造施工安装钢结构住宅还是近二三年才发展起来目前在北京天津山东莱芜安徽马鞍山上海等地开展低层多层和高层钢结构住宅试点工程已经建成多万平丰镇市金港住宅小区2方米最近北京赛博思金属结构有限公司将建造万平米外企职工公寓内蒙古国立工程设计咨询有限责任公司为包头市设计了万平米的钢结构住宅这些都说明了钢结构住宅发展势头良好本项目总建筑面积万平方米项目总投资万元经测算项目销售总收入万元项目净利润万元因此项目在经济上具有较强的可行性一报告编制目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上结合项目所处的区位环境对该地块的市场价值进行合理的评估对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见并对项目的规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应的建议二报告编制依据内蒙古丰镇市规划局规划方案国家建设部及内蒙古颁布的与房地产相关法律与政策现场勘察和实地调研所得资料绿色建筑评价标准钢结构工程施工质量验收规范三项目概况丰镇市金港住宅小区3单位名称丰镇市行远房地产开发有限责任公司成立时间年月注册地址内蒙古丰镇市经营地址内蒙古丰镇市巨宝庄镇四十二号村西南法定代表人王晓强注册资本万元执照注册号企业类型有限责任公司主营业务房地产开发业务等丰镇市行远房地产开发有限责任公司现有员工人具有本科以上学历的员工占具备中高级职称者多名公司具有多年的房地产开发经历拥有丰富的房地产开发经验和优秀的客户服务系统及管理人员具有创新务实的开发理念和不断进取的开拓意识形成了高水准高品质的开发经营思路和市场品牌形象建立了套符合市场竞争需要管理体系以及一支人员简练经验丰富高效能干具有团队合作精神的员工队伍目前公司正以专业专注真诚高效的标准为广大客户提供最优质服务丰镇市地处晋冀内蒙古三省区的结合部位素有内蒙古自治区南大门之称是自治区对外开放发展外向性经济的窗口和前沿也是内地经济向边远少数民族地区转移的过渡地带地理坐标为北纬东经丰镇市金港住宅小区4丰镇市距呼和浩特飞机场公里距大同机场公里距首都机场公里铁路有京包线大同准准格尔电气化铁路横贯市区公路有国道呼阳省级公路纵横全市金港住宅小区位于丰镇市新区迎宾路人民法院对面北临已建成的新区主干道西临二广高速东临金牛建材城由此该地块系丰镇市新市区的最佳路段地理位置极其优越交通方便环境优美是未来居住小区环境及其独特的新天地根据内蒙古丰镇市规划局的要求该地块的主要用途是住宅用地容积率不超过建筑密度不大于绿化率大等于据调查分析及以上资料项目产品定位为中高档次的住宅新区该方案初步确定项目主要技术指标如下详见附表一用地面积万平方米容积率总建筑面积万平方米其中地上建筑面积万平方米地下建筑面积万平方米建筑密度绿化率丰镇市金港住宅小区5第二章项目开发经营环境分析国内环境中国房地产还有年以上的好景上海新国际博览中心第七届中国住交会拉开序幕与往届相比本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例共有家房地产企业及相关行业代表参加本届展会从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好一致认同住交会主办方所预言中国房地产还有年以上的好景中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业中国房地产业直接带动了个相关产业的产出增加没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力年中国的城镇人口将达到亿人年均增长城镇住宅存量面积将达到亿平方米在房地产开发投资高速增长过程中房地产市场保持了供求两旺供求总量基本平衡供应结构基本合理价格走势平稳的发展势头房地产业的发展与国民经济及相关产业的发展比较协调居民购房能力的变化及购买力结构的变化已成为决定商品住宅开发的根本力量一内蒙古丰镇市房地产市场分析经济状况丰镇市金港住宅小区6丰镇市经济发展迅速工业经济不断壮大农业经济特色明显第三产业蓬勃兴起对外开放不断加强丰镇市社会全面进步城镇建设步伐加快交通通讯日益发达科教和各项社会事业欣欣向荣丰镇市的经济发展状况可视为典型农业化经济向工业化及第三产业化转型阶段其经济指标绝对值增长较快丰镇市财政收入规模以上工业增加值固定资产投资额连续四年保持乌兰察布第一正在向自治区一流旗县市的目标迈进我市从年起连续四年被评为中国西部百强县市年年连续两年跻身全国最具投资潜力的中小城市百强县市行列房地产状况衡量房地产市场形势必须遵循以下基本标准首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度其次要看商品房供给与需求的均衡态再次要看房屋价格的波动状况及其走势从目前全国房地产市场的运行情况看正处于正常发展的佳境状态如果从房地产周期角度看则是繁荣健康发展阶段丰镇市的房地产市场目前来说还不是很发达全市尚未形成真正意义上的具有较强竞争能力的房地产公司在市场产品力上也极为薄弱还未有任何具规模的小区形成并缺少大量先进的房产设计和营销手段市场本身还存在丰镇市金港住宅小区7着许多问题丰镇市目前真正从产品本身出发具备较先进的规划理念的个案屈指可数随着经济发展收入增加居住水平的提高而不断演变丰镇市的房地产将会迎来一个蓬勃健康发展的阶段二有利投资经济形势成因分析国家宏观经济的影响内蒙古丰镇市经济发展势头良好全国整体房地产市场发育发展情况良好在充分的资料基础上综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析可得出结论国家宏观经济形式是可喜的与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃因此可以说金港住宅小区项目在投资机会选择决策地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的丰镇市金港住宅小区8第三章项目周边物业市场调查分析项目调查是可行性研究工作的基础是在地域选择后进行的多项生活指标的调查一投资地块的地理环境丰镇市总面积平方公里其中城区面积平方公里辖乡镇个街道办事处总人口万其中城内人口万有蒙汉回满等个民族少数民族人口约人其中蒙古族多人丰镇市具有独特的区位交通优势是自治区三横九纵十二出口的重要公路网络融入了京津冀小时经济圈和呼包鄂小时经济圈已基本构建了较为完善的基建设施与交通网络丰镇市同京津冀和呼包鄂的经济地理距离将大大缩短极具潜在区位优势给丰镇市带来接受发达地区强辐射的新机遇二区域分析本项目位于内蒙古丰镇市新区地块规整东临丰镇市各行政单位潜在客户群体较为广泛这是该项目显而易见的优势三消费者调查分析为了使本项目更适应市场发展满足丰镇市当地居民丰镇市金港住宅小区9的购房要求我们对丰镇市部分市民进行了关于住宅消费的市场调研选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为钢结构环境好装修方式付款方式价格升值潜力比例依次为从以上问卷调查汇总中我们可以看出丰镇市人对钢结构能接受不再局限在以前的混硬土的房子说明丰镇市客户希望居住条件能更好随着丰镇市客户购房观念的不断改变他们对产品的综合质量要求也越来越高丰镇市金港住宅小区10第四章项目开发经营优势点现对该项目真正的突出于丰镇市住宅市场的优势点集中如下钢结构住宅建筑是住宅建筑的一个分支与砖石结构钢筋混凝土结构木结构一样是住宅建筑的重要组成部分它以工厂化生产的钢梁钢柱为骨架同时配以新型轻质保温隔热高强的墙体材料作为围护结构建造而成其主要承重骨架是由钢构件或钢管园管或矩形管混凝土构件所组成它在美国英国等国家的发展应用已有上百年历史由于具备其他结构无法比拟的优点金港住宅小区的自然环境在内蒙古丰镇市得地独优金港住宅小区可作为新区企事业单位人员私营民营企业家理想的生活基地金港住宅小区拟在钢结构墙体节能环保新型能源成品住房等绿色建筑方面进行探索应用采用太阳能与建筑一体化生活热水技术太阳能光伏灯具低温热水地板辐射采暖和分户计量低碳技术中水回用雨水渗透和有机生化垃圾处理等环保技术居住区智能化物业管理技术实现住宅部品通用化大力推广住宅全装修推行新建住宅一次装修到位促进个体化装修和产业化装丰镇市金港住宅小区11修相统一现浇砼需要连续施工在我国北方地区受到施工季节的影响钢结构的大部分构件在工厂生产运往现场通过焊接或螺栓进行整体组装可全天候作业施工现场作业量小减少了施工临时用地与传统建筑材料相比对周围环境污染小提高了施工的机械化水平由于钢结构本身可作为劲性结构承担结构荷载和施工荷载施工时可以节省支模拆模的材料由此降低成本大大加快施工速度资金价值在施工中充分体现减少资金成本对开发商的销售和资金回笼极为有利上述优点的正确运用有利于开发项目打造良好的基础丰镇市金港住宅小区12第五章项目定位面对竞争激烈的房地产市场公司要建立自己的品牌与形象就必须长短目标兼顾为实施品牌战略在本项目定位时须将钢结构区域交通环境配套设施等各种因素综合考虑金港住宅小区虽位于新区但紧邻市行政中心这决定了主体目标对象为丰镇市的中高层消费群开发区各项基础设施和市政设施都已跟进丰镇市金港住宅小区13第六章钢结构工程安全施工方案目前国内的建筑业生产效率较低尚属劳动密集型产业而钢结构住宅属于高技术高效率的产业加快对钢结构住宅的研究将促进建筑业向技术密集型产业转化并将带动建材冶金信息机械尤其是钢铁企业的发展钢结构住宅的发展将带动住宅施工行业的革新如果说钢筋混凝土结构的发展使施工从手工业进入了机械化那么钢结构的应用就将使住宅施工实现现代化钢结构是环保住宅钢结构符合可持续发展概念有专家预言年内钢结构住宅将成为建筑现代化发展的一个重要标志世纪钢结构将占领广阔的建筑市场钢结构建筑是一种新型的节能环保的建筑体系被誉为世纪的绿色建筑之一是一种节能环保型能循环使用的建筑结构符合我国发展节能建筑和经济持续健康发展的要求在此建筑楼内地下是车库地上是居住楼其外窗使用塑钢窗以及中空玻璃承载重量的框架是箱形截面柱和型梁这些柱使用的都是马钢生产的型钢并且都是在工厂车间加工生产的楼面是施工现场浇筑混凝土为保温屋面我们使用卷材防水聚乙脂发泡内墙板使用南京产外墙直接在板蒸压轻质丰镇市金港住宅小区14加气混凝土板刷涂料在房屋内水和电走的都是暗线在和梁交叉的地方要走梁腹板并事先留好孔由于屋内的空间很大精装修这样更能发挥出钢结构的优势作用一主要施工方法对于钢结构加工制作箱型柱一般使用钢板对于加工以及钢结构构件的除锈和焊接都在加工车间完成箱型柱制作工艺钢板拼接因为各段柱高均在十二米之下为了确保在下料后钢板的直线度我们首要做的是把两块钢板拼接在一起注意要在钢板的两端开坡口划线下料要依据排料图划线在划线时长度方向留余量五十毫米并沿着划线每隔米钻孔宽度方向三毫米注意中间的隔板划线不再留余量使用台半自动切割机一同沿着划线中心进行切割注意每隔米要留出毫米不切割要等到其冷却之后在进行切割组装焊接我们要采用型钢作为暂时的组装平台并组装焊接衬板以及在两个腹板上划上组装线注意在组装之前我们要将平台用水准仪找平同时稳固并垫实丰镇市金港住宅小区15型钢定位焊在衬板内侧每隔焊焊缝将一腹板与隔板组对定位焊组对两盖板定位焊组装腹板定位焊把三根相同长度的箱体并排起来同时两点焊在设置自动焊接轨道时我们可以用两边的箱体焊接采用台埋弧自动焊沿着相同的方向去焊接两条焊缝注意在焊缝的两边要加上一百毫米的熄弧焊以及引弧板继一层焊接完成后要把箱体翻过来焊另一面的两条焊缝其方法与上述的相同等到焊接完成再把箱体翻身去焊接另一面的两条焊缝去焊接完成后我们就要把引熄弧板在离母材五毫米处切断同时要使用砂轮机将其修磨平整然后对其切割面做检查注意不能使用锤子将其击落焊缝无损检测使用超声波探伤探伤长度为每条焊缝的按的规定不低于级梁及连接板加工及组焊下料我们在下料时型钢要使用型钢切割机钢板要使用半自动切割机钻孔在构件上我们首先要使用划针与钢尺划出孔的中心与直径在孔的四周大约九十度的位置打个冲孔然后进行检查丰镇市金港住宅小区16高强度螺栓摩擦面处理喷砂处理高强度螺栓摩擦面的表面粗糙度喷砂压力约石英砂的粒度加工后的钢材表面呈现灰白色我们在打磨钢板的表面时应使用电动砂轮机在这里要注意打磨的范围要在螺栓直径的四倍以上打磨的过程当中不要在钢板的表面磨出清晰的凹坑同时打磨的方向要垂直于受力的方向钢结构安装箱型柱安装在实际的施工过程中箱型柱的完成要依照五步材料采购加工运输吊装连接所以在刷防锈油漆前我们应把钢结构表面的铁锈油污等清除掉注意机械除锈达到手工除锈达到在此工程四层以下裙楼立柱是四十八根主楼立柱是三十七根截面的形状应该是箱形剪力墙框架立柱为型钢立柱单根其最大设计重量为三点五吨最小设计重量为一点八八吨最长是十二点五米最短的是四点五米吊装顺序的基本思路是从中心向四周拓展进而确保框架在安装时的对称以及牢固立柱安装吊装采用型塔式起重机利用柱顶临时设计连接耳板为吊装吊点进行吊装丰镇市金港住宅小区17立柱连接采用临时连接板和临时螺栓进行连接形成稳定的单元框架后调整焊接及检测钢梁安装对于安装钢梁我们可以将其分为主梁其材质是轧制型钢安装次梁安装以及外挑梁安装同时要注意在立柱形成单元后主梁要使用捆绑串吊施工依据此工程的设计要求吊装的数量应在两到四根因为空间与接点的现实情况次梁与剪力墙框架梁通常使用单根吊装高强螺栓安装在当前的建筑钢结构连接方法中高强螺栓可以说是最先进的高强螺栓的特征有以下三点可以拆换方便施工传力平均在此工程的设计方案中高强螺栓使用的是摩擦型连接紧固的方法是我们使用专用的棘轮扳手与扭矩扳手在经过初拧与终拧之后完成栓钉焊接丰镇市金港住宅小区18在高层钢结构施工环节中栓钉焊接是不可或缺的我们通常看到两种方式栓钉焊接直接的焊接在钢梁上在穿过压型钢板后焊接在钢梁上此工程使用的方式是第一种混凝土施工在本工程中混凝土部分主要有两个部分现浇混凝土楼面核心筒筒壁混凝土主要通过砼泵竖向运输依据工程的结构特点楼面模板支撑方案使用型梁下翼缘支撑小规格型钢并在其上放置竹胶板和钢筋箱型柱内浇混凝土所使用的方法是借助泵的压力把混凝土从下往上压入箱型柱即顶升法在未混凝土顶升时对顶升入口处的管壁要与设计方做出具体的验算来保证顶升压力保持在规定的强度之内另外要在柱下部侧壁安装特种压力表以便我们不论何时都能监测柱内混凝土的压强变化同时为了确保混凝土的坍落度在二百毫米以上我们要严格要求混凝土的配合比外墙板安装我们使用的外墙板是厚为一百七十五毫米的板这种板全部是在工厂生产然后运输到施工现场吊装的使用的吊装设备是塔吊平板多块艺术板丰镇市金港住宅小区19块施工过程要依据厂商提供的施工图纸楼面的通长角钢用墙板内侧膨胀螺栓固定并与板上的专用联结杆连接采用嵌缝砂浆和密封胶对缝隙进行密封内墙板安装在安装内墙板时我们使用的都是南京产型厚度是的板这种板都是在工厂加工生产再运输到现场进行安装由于其操作简单因此不会受到天气等的约束及影响卫生间等部位的墙板我们使用的是特别的密封胶安装内墙大体上和安装外墙是相同的二小区配套设施采用太阳能与建筑一体化生活热水技术太阳能光伏灯具低温热水地板辐射采暖和分户计量低碳技术采用中水回用雨水渗透和有机生化垃圾处理等环保技术采用居住区智能化物业管理技术实现住宅部品通用化大力推广住宅全装修推行新建住宅一次装修到位促进个体化装修和产业化装修相统一三抗震条件根据中国地震烈度区划图和内蒙古综合等震线图丰镇市地震基本烈度为度地震动峰值加速度区内无泥石流滑坡及塌陷等不良地质灾害现象相同的荷载钢结构截面最小相同的截面钢结构承载力最大在抗震丰镇市金港住宅小区20设防区钢筋砼结构尽管有许多不足之处但是钢结构重量轻六层轻钢住宅的重量仅相当于四层砖混结构的重量因此本身所受的地震作用小而且钢材具有高延性有较好的耗能能力因此抗震性能好结构安全度高四环境艺术设计建议随着人们生活水平的提高买环境的观念已为大多数居民所接受景观优势也成为众多小区的一个卖点在当前以及未来相当长的一段时间内人们买房除了考察室内布局质量及小区的整体规划等因素外也越来越重视其环境这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一远离喧闹闹腾嘈杂的都市的一种心态五道路交通设计交通设计以安全便捷为宗旨人行系统以中心绿化沿水景观步道为骨架可至每邻里单元人行步道兼有休闲运动之功能与车行完全分开以创造出安全舒适的步行空间六消防设计根据建筑灭火器配置设计规范本工程基本属于中轻危险级按中危险及类火灾设计灭火器最小配置级别为最大保护面积为所有消火栓箱均配置型磷酸铵盐干粉灭火器两具根据规范要求室外消火栓系统用水量为高层住宅沿街商业建筑地下车库的室内消火栓系统用水量为火灾延续时间为小时丰镇市金港住宅小区21七绿化景观设计中心绿化设计则顺应建筑空间的曲折以大面积的浅水草坡为构图主体点缀亭台桥极力渲染小桥流水人家的生活意境强调自然生态的居住理念上述优化建议仅仅是一个思路设计人员在把握总体原则的前提下可以有更多的突破丰镇市金港住宅小区22第七章环境和生态影响分析一环境和生态现状一社会经济条件目前丰镇正处于工业化城镇化加速发展阶段丰镇的住宅需求将保持快速增长趋势而同时人民生活水平的提高对环境保护又提出了更高要求低碳生活已逐渐成为人民群众的共识节能环保绿色经济在政府工作中的重要性日益突出二自然条件地形与地貌本项目地面自西北向东南倾斜平均坡降为千分之零点四项目场地土壤主要分布有灰褐土草甸土个土类工程地质基本为玄武岩层覆盖地耐力为气候特征丰镇属典型中温带大陆性气候日照充足雨热同期昼夜温差大降水量少无霜期短日照时间小时主导风向西南最大风速平均风速年平均气温高气温最低气温冰冻期长冬季冻土层最大厚度厘米降雨季为月月降丰镇市金港住宅小区23雪期为月月最大积雪厚度年平均降雨量为毫米日最大降雨量毫米工程地质条件地层为第四系全新统属河湖相沉积层以河流山洪积亚砂土粘土夹粉细砂为主岩性岩相稳定性中等承载力一般为三生态环境条件本项目拟建场址周围无污染源和污染排放物场址周围环境良好二生态环境影响分析生态环境是人类生存和发展的基本条件是经济社会发展的基础保护和建设好生态环境实现可持续发展是我国现代化建设中必须始终坚持的一项基本方针实际工作中应加强法制建设依法保护和治理生态环境大力推广先进适用的科技成果本项目的建设可改善当地的居住和生活环境努力建设资源节约型环境友好型社区促进城市及区域生态环境向绿化净化美化活化的可持续生态系统演变本项目是居民居住的主要场所无明显产生污染的项目项目在建设过程中充分考虑到对生态环境的正负面影响采取切实有效的环保措施在项目建成后使区域内整体生态环境质量有所提高丰镇市金港住宅小区24项目施工建设期间产生的噪声扬尘建筑垃圾等会对周边区域的大气环境生活环境产生一定影响施工单位在施工前应办理环保手续并按环保要求严格控制噪声抑制粉尘飞扬降低对环境的污染程度三环保措施环境质量标准及排放标准环境空气质量标准地表水环境质量标准城市区域环境噪声标准大气污染物综合排放标准污水综合排放标准主要污染源污染物及防治措施本项目主要污染物为卫生洗浴等生活污水固体废弃物及噪声等主要污染物详见下表序号污染类别污染物废水生活废水固体废弃物生活垃圾等噪声动力设备及其它设备噪声丰镇市金港住宅小区25综上所述本项目所产生的污染项均得到有效控制对环境影响较小从生态环保角度考虑该项目的建设是可行四特殊环境影响拟建项目周边无历史文化遗产自然遗产风景名胜和自然景观等不会对这些造成不利影响丰镇市金港住宅小区26第八章项目招标方案根据中华人民共和国招标投标法和内蒙古发改委关于实施内蒙古建设项目招标方案和不招标申请报送和核准管理办法的通知的相关规定确定该项目的招标方案一项目单位基本情况本项目承办单位为丰镇市行远房地产开发有限责任公司具有房地产开发暂定资质二建设项目基本情况项目名称丰镇市金港住宅小区项目的建设规模及主要建设内容丰镇市金港住宅小区规划总用地面积万平方米其中总建筑面积万平方米地上建筑面积万平方米地下建筑面积万平方米所有建筑全部为钢结构新技术新材料新工艺的应用项目建筑材料均采用新型节能建筑材料建设地点本项目位于丰镇市新区迎宾路人民法院对面项目承办单位丰镇市行远房地产开发有限责任公司丰镇市金港住宅小区27法人代表王晓强联系人李克敏联系方式三具体招标范围本项目拟对建筑工程设备及安装工程勘察设计和工程监理进行招标四招标组织形式建设项目建筑工程设备及安装工程勘察设计和工程监理采取委托招标方式进行招标建筑工程要求二级资质以上监理单位要求乙级以上五招标方式项目的勘察设计建筑工程工程监理都采用公开招标方式进行招标详见附表五六其他内容本项目工程采用招投标价款一次性包干其材料采购由投标单位自行采购在内蒙古招标投标综合网等指定媒介发布招标公告丰镇市金港住宅小区28第九章项目开发经营策略及投资估算一项目开发经营策略依据开发公司的实际情况本项目宜采取整体规划分期实施自主开发力创精品的灵活多变的开发经营策略整体规划这是大面积大规模房地产开发的一个显著特点本地块占地万平方米因此必须对地块进行整体规划分期实施该项目开发总建筑面积达万平方米预计总投资万元人民币左右如此大规模的投资一次性开发资金筹取难度较大同时房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能重新定位规避风险根据对项目地块的现状分析建议项目以地块北部为突破口其依据有地块北面紧靠新区主干道交通条件相对较好宣传也更为方便从规划方面考虑该区域具有相对独立性可作为一个独立的项目看待自主开发这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择房地产属资金密集性行业项目公司可凭借其他公丰镇市金港住宅小区29司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发项目公司购置该地块所需成本较低相对市中心而言和优惠的政策项目地块所处的特有的区位优势及市场前景如前文介绍通过自主开发公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象扩大公司在内蒙古丰镇市房地产业界的影响为以后的项目开发打下良好的基础力创精品这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的同时借助于金港住宅小区的品牌可迅速提升开发公司在内蒙古丰镇市房地产业界的知名度先环境后房屋先有现房后全面发动宣传攻势建议项目首期预售之前先做好环境和配套等形象工程这既是公司实力的展示又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心二项目投资估算项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成经估算本项目总投资为万元人民币更详细的投资计划可能随设计及实施的改变而调整建设投资建设投资包括土地取得费用建安工程费用小区配套费用道路绿化费用项目研究咨询规划设计丰镇市金港住宅小区30费用各种税费项目管理费等项目建设投资估算依据整个项目从年月开始年月底全面完成各种税费按内蒙古丰镇市目前的取费标准计取整个项目按中高水平计算土地取得费用土地取得费用为万元前期费用根据内蒙古丰镇市市现行收费标准和本工程项目的实际情况确定本项目研究咨询规划设计费审图等前期费用为万元建安工程费用建安工程费用为万元各种配套规费根据与丰镇市人民政府协议确定包括建筑设施配套费人防费墙改费扶散费再就业基金建管费地方教育附加费预销售证管理费等费用总费用为元不可预见费不可预见费用为万元项目管理费项目管理费用为万元丰镇市金港住宅小区31销售费用销售费用为广告费销售费及相关登记费等总费用为万元建设期利息建设期利息按动态计算考虑到工程的分期滚动开发后续工程的资金筹措可通过预售房款来实现项目的财务费为万元项目总投资本项目总投资万元详见表五三项目实施进度安排整个项目建设应面向市场进行分期开发并随时根据市场变化不断地调整项目实施的进度由于项目投资费用和建筑总面积较大根据项目实际情况建议将整个项目分成两期依次由北到南逐次开发公建中心放在第一期整个项目从年月开始至年月结束历时近年项目实施进度计划详见附表二四项目投资与筹资计划丰镇市行远房地产开发有限责任公司自愿与上海现代房地产公司合作实施住宅产业现代化信托模式转变过去的房地产发展方式本公司将开发项目资产委托信托公司管理并在信托公司中注明用销售收入优先清偿总承包工程丰镇市金港住宅小区32款采用住宅产业化信托方式转变房地产发展方式提高工程功能和环境质量彻底反利润与增加建设成本剥离通过市场化购房补贴反商品房销售转变为普通商品房供给保持原商品房开发利润却规避风险按内蒙古丰镇市市政府规定投资项目的自有资金应达到项目投资的以上只有完成此比例的投资项目方可依法转让或预售由于项目建设期较长实际运作中上一年项目的销售收入中一部分可用于下一年的建设资金在实际运作时可根据本项目实际情况作如下安排工程发包前事先约定由施工单位垫付部分工程款随着工程的动工项目环境及内部设施达到一定程度并有一定的氛围后尽快办理房屋预售许可证并开盘预售丰镇市金港住宅小区33第十章项目开发经营状况分析本章对金港住宅小区项目销售分期计划作出安排估算项目开发经营收入成本利润投资利润并计算项目资金现金流量金港住宅小区项目中包括地上建筑面积万平方米地下建筑面积万平方米其中商业面积采用销售形式公建项目可采用销售或出租或自行经营等多种形式为测算方便本报告在项目经营估算时所有公建项目以自行经营考虑公建项目中部分为非经营性物业如物业管理办公室部分为收益较少的物业且要投入一定的经营费用故公建项目的经营收入本报告中均未考虑一项目的价格定位根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析结合本项目的建筑成本竞争对手和市场需求等对方面的情况对项目作如下价格定位商业房单价元住宅单价元地下单价元二项目销售计划丰镇市金港住宅小区34根据本报告的项目经营策略实施进度安排本物业供需状况的调查以及本物业的设计水准确定金港住宅小区项目销售计划表三项目销售收入估算根据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划具体测算该项目销售总收入为万元详见附表三四项目经营成本结算项目经营成本包括成本税金其中成本当年建筑面积项目总建筑面积总建筑投资上述公式仅为近似计算营业税为万元所得税为万元土地增值税为万元五项目利润估算根据金港住宅小区项目投资安排筹资方式建设进度销售情况本项目可实现净利润万元丰镇市金港住宅小区35第十一章项目开发经营风险分析本章拟对金港住宅小区项目进行经营风险分析然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目销售收入两项因素进行项目总投资由于金港住宅小区占地面积较大开发周期比较长期间可能会出现各种不能预期的变化故项目的总投资额可能会发生一些变化估计最大的变动幅度达如果投资额增加那么从全部资金的现金的情况来看项目仍然可行项目销售收入在开发经营的各个过程中由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析及预测基础之上的虽然项目前景乐观但毕竟是变数销售环节上的细小失误市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位从而对项目的销售收入产生不利影响由于在价格定位时相对较低故销售收入最大的下降幅度不会太大如果下降幅度为那么从全部投资现金的情况看财务净现值下降不过其值仍大于零项目仍然可行丰镇市金港住宅小区36项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险政策风险市场风险资金运作风险企业风险等根据本报告关于项目开发经营的环境分析项目定位项目的技术经济分析可以看出项目具有较强的抗风险能力但仍有一些不确定性因素带来的风险市场风险项目的住宅小区定位为中高等档次它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求而且具有较高居住主题体现对人的关怀和尊重的现代居住社区这就给项目公司带来两个方面的要求一方面在项目设计中如何精雕细刻使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求另一方面如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡房地产市场亦是如此从产品定位方面考虑与金港住宅小区同一区位同一档次的物业供给量不多竞争对手就相对较少同时从丰镇市居民的住房消费意向看有相当大的潜在居民对金港住宅小区同一档次物业的需求量较大这是好的一面但是本项目仍须在同档差异变化中体现个性以谋求市场并随着丰镇市新区发展各项设施的丰镇市金港住宅小区37兴建将大大促进项目所在地区周边环境的改善促使目标顾客量的增加密切注意目标顾客群的变化跟踪调查作出应变项目的资本风险项目的筹资计划中绝大部分资金是通过销售收入来实现即上期销售收入用于下一期项目投资如果这一计划不能实现整个项目将比较困难反之如果所超额完成计划将促使整个项目顺利完成鉴于上述原因首期项目的建设过程中小区配套设施建设最好同步进行让购房者对本项目有足够的信心同时在首期项目的预售中可适当加大营销费用的比重以发动销售宣传的强力攻势企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面因此项目公司对本项目的目标市场选择产品定位选择资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要对比项目的成本与收入的敏感性分析情况项目的成本因素更为敏感因此在项目的开发经营中要认真做好项目的成本控制工作同时也要加强销售的宣传力度及相关工作以确保预期目标的实现丰镇市金港住宅小区38第十二章结论与建议一项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展住房制度改革的深入丰镇市良好的房地产市场环境政府对项目公司开发本项目的鼎力支持居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇二项目在经济上具有较强的可行性项目总建筑面积万平方米项目总投资万元项目净利润万元上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果三项目具有的突出优势金港住宅小区的潜在需求量大住宅小区的定位属中高等档次在供需圈内具有广泛的目标客户项目公司的资金优势丰镇市行远房地产开发有限责任公司自愿与上海现代房地产公司合作实施住宅产业现代化信托模式转变过去的房地产发展方式丰镇市金港住宅小区39项目较好的周边环境包括自然人文交通等环境项目所处地块的发展前景较好四项目开发经营风险较小本项目属大面积大规模开发无拆迁负担且在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策只要在实施中辅以全过程科学决策控制应能稳获预期投资收益丰镇市金港住宅小区40附表一项目主要经济技术指标序号项目单位指标总占地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米建筑密度容积率绿地率平米以下住宅丰镇市金港住宅小区41附表二实施进度计划表时时间项目名称立项规划施工准备施工图设计工程施工竣工验收丰镇市金港住宅小区42附表三销售计划表单位万元年份项目名称第年第年第年合计销售比例销售收入丰镇市金港住宅小区43附表四根据本项目建设情况拟定方案人员见下表部门管理人员营业人员工程技术人员业务人员合计项目经理开发部工程部项目计划工程师预算部人事部市场部财务部合计丰镇市金港住宅小区44附表五经济效益分析表单位万元序号项目名称建设经营期合计销售收入总成本费用营业税所得税土地增值税税后利润丰镇市金港住宅小区45附表六招标基本情况表招标范围组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标设计暂不估计金额施工监理