商品住宅开发项目可行性研究报告.doc

商品住宅开发项目可行性研究报告目录一总论二市场分析三建设内容四环保与市政配套五组织机构与人力资源配置六建设进度安排及物料供应七资金筹措八效益分析九研究结论与建议一总论一项目背景项目名称联想高科经典都市居住小区承办单位概况世纪地产是武汉专业的房地产项目开发公司由于其他的在开发项目占用大量资金且本项目工程量大建设周期长为了降低投资风险世纪地产决定和武汉高科国有控股集团有限公司及北京融科智地房地产开发有限公司合作成立控股公司武汉联想世纪高科房地产开发股份有限公司开发本项目公司注册资本亿元世纪地产万元武汉高科国有控股集团有限公司万元北京融科智地房地产开发有限公司万元流动资金万元滚动开发武汉高科国有控股集团有限公司是经武汉市委市政府同意成立的授权全面经营和管理武汉东湖新技术开发区国有资产集团注册资本亿元目前全资控股参股企业家已成为武汉中国光谷建设的主力军是一家集资产经营与管理创业孵化器风险投资技术产权交易中心工程科学研究大学科技园建设于一体的大型国有控股集团成立于年月的北京融科智地房地产开发有限公司是联想控股公司为进军房地产行业而专门设立的全资子公司也是其多元化布局的一个重要棋子可行性研究报告的编制依据城市居住区规划设计规范武汉市规划管理条例及技术规定城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范二项目概况地块位置关山一路与楚雄大道交会处往南处光谷创业街位于本案东侧南抵武汉职业技术学院西紧邻关山一路北靠长江有线电厂地块紧邻光谷中心区不仅未来发展前景不俗其现有配套设施也十分成熟周边商场菜场休闲广场众多大专院校林立公园医院等公共设施相距不远联想高科经典都市居住小区周边有华中科技大学中南民院鲁巷广场关山市场关山中学鲁巷小学光谷核心市场电信数码港长江乐园东湖新技术开区等位于此地生活方便而多彩建设规模与目标土地面积亩平方米容积率本地块位于武汉市郊区沿关山一路南行米即达武黄高速公路是武汉光谷的重点开发地段因此为了吸引众多的科技人才光谷白领阶层来此购房置业把容积率把握在较小的数值建筑面积平方米开发周期至年土地价格万高科集团储备土地作为股本投入周围环境与设施步行约分钟可至等公交车站鲁巷广场购物中心关山超市以及关山饭店等消费场所均几步之遥华中科技大学中南民族学院等高校环绕武汉光谷中心光谷创业街位于本案东侧项目投入资金及效益情况项目总投资万元自有资金投入万元住宅销售价格元平米起项目销售收入万元项目税后利润总额万元项目毛利润润项目内部收益率三项目建设缘由项目建设有利于我公司在武汉房地产市场的进一步开拓发展公司自成立以来秉承追求卓越尽善尽美之企业理念依托开发区的优惠政策及政府支持立足于东湖开发区辐射武汉三镇通过本项目的开发占据光谷区域房地产市场发展壮大公司实力并进一步树立企业在武汉地产业界的形象项目的建设符合武汉市对光谷建设的精神国家继续实行扩大内需拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制解除了房地产开发企业禁令更加坚定了房地产业发展的信心武汉市政府加大对房地产业的投入每年投资亿元兴建万平方米的住宅五年共建万平方米用五年的时间解决万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的形成了二三级市场联动效应武汉市房地产市场多年健康规范的发展加之广泛的宣传引导市场运作逐步放宽条件市民卖旧买新二次置业的积极性逐步得到调动和发挥我市房地产市场已形成了二三级市场联动的良好局面部分条件好的行政企事业单位已进入住房货币化分配阶段房改前的好条件正在逐步被消化继而转入个人购房会刺激住房有效需求形成住房梯级消费根据年第二季度武房指数报告洪山区房地产市场最大特征就是光谷地区以住宅项目为主武珞路沿线以商务写字楼为主作为洪山区两大经济支柱中国光谷与电脑一条街在洪山区的经济结构中将占据主导地位随着中国光谷的发展壮大小区周边土地已成为武汉市房地产开发的热点在未来的年内中国光谷方圆平方公里的区域将形成一个科工贸年收入超过亿以上的高科技产业园加上长江乐园的带动效应一大批第三产业会在此地蓬勃兴起本地域将成为武汉市人文环境最好居住质量最高规划配套最完善的生活社区因此我公司决定在此区域内寻找合适的地段投资建设高品质的商品住宅小区由于本区域内土地的稀缺以及我公司资金暂时的短缺我们选取武汉高科国有控股集团和北京融科智地房地产开发有限公司作为战略合作伙伴三方经过协商达成一致成立合资公司武汉联想世纪高科房地产开发股份有限公司共同开发高科集团亩储备地块具体合作方式在资金筹措一节中有详细叙述由于市区可开发土地稀缺三方合作开发本项目符合我公司投资开发策略从土地供应的角度分析由于土地数量的相对稳定性和自年代中期以来武汉房地产市场的高速发展武汉市区土地资源日益减少在市区内土地供应绝对数量必然呈现下降趋势类似本项目开发可多亩以上大规模住宅区域的土地稀缺土地资源弥足珍贵随着土地供应市场的秩序日益规范化为了合理的利用城市土地资源土地获得方式已由过去的划拨协议出让方式逐步转化为以拍卖招标方式为主而后两种方式必然提高土地获得成本对项目开发建设不利本项目由武汉高科国有控股集团提供土地使用权为资金流动周转和项目建成收益创造了良好条件一次性获得大面积有开发潜力的地块有利于对项目进行滚动开发根据市场动态合理调整设计方案和营销策略稳步树立项目品牌形象这在武汉房地产市场并不多见项目周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值本项目的开发可以使潜在价值得到实现项目开发优势所在世纪地产丰富房地产项目开发经验以及良好的信誉高科集团的相关政策优势和充足的土地储备融科智地依托于联想集团的高科技理念和品牌优势四市场分析武汉概况武汉市是中国六大中心城市之一在年国家公布的中国城市综合经济实力强中武汉名列第六年武汉市国内生产总值达到亿元按可比价格计算比年增长经济运行质量提高全年实现财政收入亿元同比增长占国内生产总值的比重为本自年以来武汉经济发展驶入快车道全市国内生产总值连续保持两位数增长高于全国全省平均水平经济运行质量和效益明显提高人民生活水平继续改善各项社会事业全面进步实现了十五计划的良好开局得天独厚的地理环境经过数千年的开拓点染创造了辉煌的物资文明和精神文明为武汉的飞速发展奠定了坚实的基础中华人民共和国成立后武汉经过几十年的发展已经成为一个门类齐全的综合性工业基地华中地区的内外贸易中心我国内地最大的交通枢纽和重要的教育科研基地在全国个地级以上城市中武汉的综合经济实力居第六位是中国的特大中心城市之一改革开放以来武汉的投资洼地效应显现目前利用外资居中国中西部大中城市之首实际利用外资亿美元外资来自全球五大洲多个国家或地区全球强跨国公司有家来汉投资另有家设立了代表处迈向世界超级城市世纪之交正当世界各大城市都在描绘新的发展蓝图之际美国未来学家杂志年月刊发表了著名学者麦金利康韦所著题为未来的超级城市的文章预言中国的上海武汉将进入世纪全球十大超级城市之列超级城市是指具有下列项条件特征的城市地区人口超过万能够可持续地满足居民的物质和社会需求包括食物住所安全医疗保健交通及教育等方面的需求拥有健康和充满火力的经济环境能够创造吸引和培育可产生足够就业机会和财政收入的经济投资未来超级城市必不可少的个因素水源国际机场与腹地的交通联络圆顶体育场技术中心通信中心公共交通垃圾处理绿色基础设施新的政治机制未来的十大超级城市班加罗尔印度武汉中国上海中国曼谷泰国丹佛美国亚特兰大美国昆坎图卢姆地区墨西哥马德里西班牙温哥华加拿大由于地处中部要冲拥有高新技术产业以及数十所大学和技术学院武汉具有很大的机会光谷地区房地产住宅市场分析光谷地区概况信息技术的突飞猛进给世界生产力和人类社会的发展带来了极大的推动光电子技术是信息技术的核心技术之一随着国际互联网业务和通信业的飞速发展光电子信息产业将是影响未来社会发展的战略性产业必将成为世纪最重要的支柱产业之一在此背景下大陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地湖北省和武汉市政府审时度势及时决策力争在武汉创建国家光电子信息产业基地去年武汉以其发展光电子产业的综合优势被国家科技部国家计委批准为国家光电子信息产业基地简称武汉中国光谷武汉中国光谷高等院校和科研院所众多汇聚了一大批国内外知名的专家学者为发展光电子产业提供了强劲的智力支持以武汉烽火科技集团长飞公司精伦电子华工科技等企业为代表的一批光电子企业已经形成了一定的产业规模形成了光谷发展的骨架武汉中国光谷依托国家级开发区武汉东湖新技术开发区有着良好的外部环境和条件这些都为光谷的建设发展奠定了良好的基础武汉东湖新技术开发区平方公里范围内集聚了所高等院校个省部属科研院所个国家重点学科个国家重点实验室个国家工程技术研究中心名两院院士多万名各类专业科技人员万在校大学生每年有万余名大学生从这里走向四面八方武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区拥有非常丰富的高新技术人才资源建筑类型武汉市光谷地区住宅类建筑其类型现状多层作为一种最为普遍的建筑形式多层住宅依然是市场供应量的主体这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出目前市中心的多层项目越来越少有彻底逃离市中心的趋势反观城市的外延尤其是近两年房地产开发较热的三区五片即汉口的金银湖片和后湖片武昌的南湖片东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口开发区无论楼盘规模如何均以多层物业为开发的主要建筑形式从最近新开楼盘来看多层物业也是占着绝对的比例小高层目前小高层最大的特点是将其领地扩展到了郊区除了在寸土寸金的市中心之外小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部位于金银湖片区的丽水佳园开盘其一期工程推出了数栋八层带电梯的小高层再加上户型上的创新设计市场反映良好此外近期开盘的位于青山区工业二路上的宝安公园家在其规划中也有数栋小高层项目这一现象打破了小高层只能在市中心生存的定式高层目前武汉市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅项目所改变市中心几个高层楼盘的面世为高层物业市场增添了几分亮色福星城市花园怡景花园等楼盘纷纷亮相而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象使高层物业的现状有所改观别墅江城特有的丰富水资源成就了众多的别墅项目就目前的实际情况来看别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看即联排别墅都是最好的究其原因一方面是联排别墅自身的优势即住宅功能齐全并且位于郊区价格相对较低绿化率高环境优美另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大要求改善生活质量的购房消费者日益增多直接促使别墅的需求量增大目前汀香水榭水蓝郡和黄金海岸等楼盘的此类物业都取得了良好的市场效果本项目建筑类型以高层型为主干周围点缀布局型多层住宅整个小区外观上错落有致的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围配比多层型栋型栋型栋型栋高层型栋目标市场地位项目销售目标群如下外企高新技术企业金融证券信息业界白领人士周边高校的教师以及工作者欲改善居住条件的置业者政府及企事业单位中层以上管理干部外地来汉的经商者其他五结论本项目社会效益经济效益环境效益俱佳项目可行一市场概况武汉市总体经济状况武汉市是中国六大中心城市之一在年国家公布的中国城市综合经济实力强中武汉名列第六年武汉市国内生产总值达到亿元按可比价格计算比年增长经济运行质量提高全年实现财政收入亿元同比增长占国内生产总值的比重为本自年以来武汉经济发展驶入快车道全市国内生产总值连续保持两位数增长高于全国全省平均水平经济运行质量和效益明显提高人民生活水平继续改善各项社会事业全面进步实现了十五计划的良好开局得天独厚的地理环境经过数千年的开拓点染创造了辉煌的物资文明和精神文明为武汉的飞速发展奠定了坚实的基础中华人民共和国成立后武汉经过几十年的发展已经成为一个门类齐全的综合性工业基地华中地区的内外贸易中心我国内地最大的交通枢纽和重要的教育科研基地在全国个地级以上城市中武汉的综合经济实力居第六位是中国的特大中心城市之一改革开放以来武汉的投资洼地效应显现目前利用外资居中国中西部大中城市之首实际利用外资亿美元外资来自全球五大洲多个国家或地区全球强跨国公司有家来汉投资另有家设立了代表处迈向世界超级城市世纪之交正当世界各大城市都在描绘新的发展蓝图之际美国未来学家杂志年月刊发表了著名学者麦金利康韦所著题为未来的超级城市的文章预言中国的上海武汉将进入世纪全球十大超级城市之列超级城市是指具有下列项条件特征的城市地区人口超过万能够可持续地满足居民的物质和社会需求包括食物住所安全医疗保健交通及教育等方面的需求拥有健康和充满火力的经济环境能够创造吸引和培育可产生足够就业机会和财政收入的经济投资未来超级城市必不可少的个因素水源国际机场与腹地的交通联络圆顶体育场技术中心通信中心公共交通垃圾处理绿色基础设施新的政治机制未来的十大超级城市班加罗尔印度武汉中国上海中国曼谷泰国丹佛美国亚特兰大美国昆坎图卢姆地区墨西哥马德里西班牙温哥华加拿大由于地处中部要冲拥有高新技术产业以及数十所大学和技术学院武汉具有很大的机会武汉房地产市场概况国家继续实行扩大内需拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制解除了房地产开发企业禁令更加坚定了房地产业发展的信心武汉市政府加大对房地产业的投入每年投资亿元兴建万平方米的住宅五年共建万平方米用五年的时间解决万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影想是十分明显的形成了二三级市场联动效应武汉市房地产市场多年健康规范的发展加之广泛的宣传引导市场运做逐步放宽条件市民卖旧买新二次置业的积极性逐步得到调动和发挥我市房地产市场已形成了二三级市场联动的良好局面部分条件好的行政企事业单位已进入住房货币化分配阶段房改前的好条件正在逐步被消化继而转入个人购房会刺激住房有效需求形成住房梯级消费武汉商品住宅价格走势年武汉市房地产市场呈现出市场活跃交易量放大价格上涨并逐步走高的态势本季度洪山区高档物业依然保持元虹景豪庭曙光嘉园等楼盘盘的加入也起到了一定的作用洪山区年第四季度洪山区住宅价格指数为点比上季度上涨了点住宅平均价格为元平方米比上季度上涨了元平方米涨幅为洪山区指数第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度此季度武珞路沿线楼盘销售均价在元平方米左右且销售情况良好书香门第售罄均价在元平方米左右的兆富国际大厦取得了平方米以上的销量究其原因一是有良好的地理位置交通方便二是该区域楼盘有充足的消费群体高校教职工和成长中的新小企业个人投资者如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士研究生等从市场现状看武珞路沿线地处城市中心土地成本比较高因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼楚雄大道沿线聚集了名都花园尚文创业城华城新都当代光谷智慧城等多个住宅项目除了名都花园价格达到元平方米以外其他楼盘均价在元平方米上下浮动该区域高校众多有较好的自然环境与人文环境购房者多以高校教职工为主华城新都本季度销售量在万平方米以上当代光谷智慧城本季度销量也保持在平方米左右总体而言楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园新开盘的明泽半岛尊邸和南湖山庄丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低取得了较好的销售业绩此季度新开盘的明泽半岛尊邸取得了开门红销量在平方米左右该区域楼盘呈现别墅化大户型化发展的趋势坐落在洪山区的中国光谷所在区域此季度又推出了学府佳园三期平均价格在元平方米左右汤逊湖版块在此季度销售平稳东林外庐二期项目均价为元平方米仍保持着较好的销售势头银河湾均价为元平方米销量达到万平方米左右均价在元平方米的玉龙岛花园别墅此季也销售了多平方米水蓝郡经过月底的暂停销售后于月重新登场呈良好态势武汉主要商品住宅楼盘年销售大势市场整体活跃楼盘销售顺畅年第四季是武汉市房地产市场最为活跃的一个季度各区域销售价格和销售量都大幅度提高如汉阳的奥林花园刚刚开盘一个月的时间一期的余套已销售逾碧水晴天一期推出的套住房两个季度不到销售了而其出售的间商铺也被一抢而空武昌南湖附近的华锦花园此季度也取得近平方米的销售量中北路上天源城住宅小区也是近万平方米的销售量在价格上各区域的销售价格均上涨约元平方米名家操盘实力大增目前武汉市中高档楼盘诉诸于市场的卖点基本上集中在尊贵性环境功能及服务特色方面讲究名家规划与设计名家建筑与安装名家管理与服务名人居住与生活例如位于汉口金融一条街西北湖畔的世纪华庭便是以尊贵气息走向市场直言使得只有套豪宅的世纪华庭在推出不到半年的时间里就售出了套武汉市另一个同样属于成功人士居住的高档楼盘丽岛花园则是在借助优势的临湖地理位置优势之外仍然十分注重小区内部的环境建设这在武汉市的楼盘环境设计中可以说是占据着首屈一指的地位同样武汉市还有着像虹景花园这样原滋原味的高档欧式住宅有着以名家设计精雕细凿品牌经营的金色港湾以及像蓝湾俊园这样聘请了著名的物业管理公司来提升品牌魅力的楼盘小高层高层住宅将呈现规模进入市场的趋势年月日武汉市土地供应方式的改革土地价格的逐步攀升在房地产开发中充分利用土地资源降低土地成本已成为开发商的共识在这种市场背景下武汉市小高层高层项目的开发比例呈现增大的趋势其所占市场规模也会得到明显的提高据调查年武汉市小高层高层住宅的开发栋数达余栋总建筑面积将达到万平方米以上与上年相比其增幅为左右随着小高层高层住宅的逐步增多消费者的居住观念也会随之发生悄然的变化并在心理上会逐渐接受高层住宅消费者的购房行为渐趋理性随着房改政策的深入实施和城市建设不断深化各种借贷款手续相应简化良好的物业管理使住房消费需求不断扩大然而房地产是一个个性化十分突出的产品消费频次又很低也许有的人一生只有一次购房行为因此越来越多的人开始慎重看待购房行为据调查购房影响因素中地理位置价格为环境为交通为其他因素的被选率为这些因素包括户型物业管理开发商的实力等价格及指数年第四季度房地产综合物业指数为点较上季度上涨点综合物业平均价格为元平方米与上季度相比上涨了元平方米涨幅为住宅价格指数此季度为点比上季度上涨点平均价格为元平方米比上季度上升元平方米其升幅为写字楼价格指数此季度为点较上季度上涨点平均价格为元平方米较上季度涨了元平方米涨幅为年消费者对所购物业的要求更高买房不再只是需求还有欲望的满足房地产的增值保值等成分因素含在其中年的住宅将会进一步分为学生公寓单身公寓教师公寓老年公寓公务员公寓等月房屋成交起同比增长其中存量房买卖成交起占总成交量的全市房地产交易面积万平方米成交价值亿元其中存量房交易面积万平方米占总交易面积的同比增长下半年将会有大副上升同期居民已购公房上市交易万平方米占总交易面积的区位交易总量存量房百分比洪山三竞争分析武汉市房地产住宅市场竞争特点特点一市政政策继续带动楼市发展特点二规模性小区将领导潮流特点三户型面积在变小房间在变多特点四小高层物业受消费者青睐特点五成规模重环境特点六板状结构已成为高层住宅的主流特点七精装修房需求不容忽视特点八品牌营销引发楼市新卖点武汉区域房地产竞争分析本项目位于武汉洪山区周边的武昌区区域内楼盘对本项目构成竞争本报告采撷洪山区和武昌区内主要楼盘大势加以对比分析洪山区年第四季度洪山区住宅价格指数为点比上季度上涨了点住宅平均价格为元平方米比上季度上涨了元平方米涨幅为洪山区指数第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度此季度武珞路沿线楼盘销售均价在元平方米左右且销售情况良好书香门第售罄均价在元平方米左右的兆富国际大厦取得了平方米以上的销量究其原因一是有良好的地理位置交通方便二是该区域楼盘有充足的消费群体高校教职工和成长中的新小企业个人投资者如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士研究生等从市场现状看武珞路沿线地处城市中心土地成本比较高因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼楚雄大道沿线聚集了名都花园尚文创业城华城新都当代光谷智慧城等多个住宅项目除了名都花园价格达到元平方米以外其他楼盘均价在元平方米上下浮动该区域高校众多有较好的自然环境与人文环境购房者多以高校教职工为主华城新都此季度销售量在万平方米以上当代光谷智慧城本季度销量也保持在平方米左右总体而言楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园新开盘的明泽半岛尊邸和南湖山庄丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低取得了较好的销售业绩本季度新开盘的明泽半岛尊邸取得了开门红销量在平方米左右该区域楼盘呈现别墅化大户型化发展的趋势坐落在洪山区的中国光谷所在区域此季度又推出了学府佳园三期平均价格在元平方米左右汤逊湖版块在此季度销售平稳东林外庐二期项目均价为元平方米仍保持着较好的销售势头银河湾均价为元平方米销量达到万平方米左右均价在元平方米的玉龙岛花园别墅本季也销售了多平方米水蓝郡经过月底的暂停销售后于月重新登场呈良好态势武昌区年第四季度武昌区平均指数为点比上季度上涨了点平均价格为元平方米比上季度上涨了元平方米涨幅为武昌区指数年第四季度年第一季度年第二季度年第三季度年第四季度此季度南湖地区普通住宅的均价为元平方米比上季度提高元平方米随着南湖地区逐步成为武昌最大的居住社区市政配套设施越来越完善社区文化气息浓厚况且随着社区规模的逐步形成土地稀缺性明显化目前该地区已经没有任何土地可用来开发楼盘这使得更多的人希望在剩下为数不多的楼盘里抢到一块居住空间此季度该地区强销物业是华锦花园二期新大地博雅苑虹顶花园等中档楼盘销售量都近平方米而且高档物业像宝安加洲花园中央花园等高档楼盘的销售量也提高不少此季度徐东新区物业的均价为元平方米比上季度提高了元平方米本季度该区域房地产市场一片活跃销售量和价格的提升是武昌地区最高的这与长江二桥取消收费的措施是分不开的此季度强销的物业为和盛世家新世纪家园都市经典销量都超过平方米中北路连接了徐东新区和武昌小东门是武昌南北交通的主干道之一徐东新区的物业项目的旺销同时也带动中北路沿线房地产活跃中北路沿线现已成为小高层聚集区此季度均价在元平方米左右该区域现驻扎了天源城住宅小区四季彩城安顺星苑白玫瑰花苑等等小高层随着市政配套的完善中北路沿线有望成为武昌地区集住宅办公为一体的新区此季度东湖周边地区依然是东湖林语独占鳌头均价不仅不降反而逐步攀升高达元平方米这主要是由于其周边自然环境优越小区内规划布置也延伸了周边的环境特色在建筑形式户型及房屋的细节方面也充分体现人性化的居住理念光谷地区房地产住宅市场分析光谷地区概况信息技术的突飞猛进给世界生产力和人类社会的发展带来了极大的推动光电子技术是信息技术的核心技术之一随着国际互联网业务和通信业的飞速发展光电子信息产业将是影响未来社会发展的战略性产业必将成为世纪最重要的支柱产业之一在此背景下大陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地湖北省和武汉市政府审时度势及时决策力争在武汉创建国家光电子信息产业基地去年武汉以其发展光电子产业的综合优势被国家科技部国家计委批准为国家光电子信息产业基地俗称武汉中国光谷武汉中国光谷高等院校和科研院所众多汇聚了一大批国内外知名的专家学者为发展光电子产业提供了强劲的智力支持以武汉烽火科技集团长飞公司精伦电子华工科技等企业为代表的一批光电子企业已经形成了一定的产业规模形成了光谷发展的骨架武汉中国光谷依托国家级开发区武汉东湖新技术开发区有着良好的外部环境和条件这些都为光谷的建设发展奠定了良好的基础武汉东湖新技术开发区平方公里范围内集聚了所高等院校个省部属科研院所个国家重点学科个国家重点实验室个国家工程技术研究中心名两院院士多万名各类专业科技人员万在校大学生每年有万余名大学生从这里走向四面八方武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区拥有非常丰富的高新技术人才资源建筑类型多层作为一种最为普遍的建筑形式多层住宅依然是市场供应量的主体这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出目前市中心的多层项目越来越少有彻底逃离市中心的趋势反观城市的外延尤其是近两年房地产开发较热的三区五片即汉口的金银湖片和后湖片武昌的南湖片东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口开发区无论楼盘规模如何均以多层物业为开发的主要建筑形式从武汉三镇各区新开楼盘来看多层物业也是占着绝对的比例小高层目前小高层最大的特点是将其领地扩展到了郊区除了在寸土寸金的市中心之外小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部位于金银湖片区的丽水佳园开盘其一期工程推出了数栋八层带电梯的小高层再加上户型上的创新设计市场反映良好此外近期开盘的位于青山区工业二路上的宝安公园家在其规划中也有数栋小高层项目这一现象打破了小高层只能在市中心生存的定式高层目前武汉市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅项目所改变市中心几个高层楼盘的面世为高层物业市场增添了几分亮色本季度福星城市花园怡景花园等楼盘纷纷亮相而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象使高层物业的现状有所改观别墅江城特有的丰富水资源成就了众多的别墅项目就目前的实际情况来看别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看即联排别墅都是最好的究其原因一方面是联排别墅自身的优势即住宅功能齐全并且位于郊区价格相对较低绿化率高环境优美另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大要求改善生活质量的购房消费者日益增多直接促使别墅的需求量增大目前汀香水榭水蓝郡和黄金海岸等楼盘的此类物业都取得了良好的市场效果本项目建筑类型以高层型为主干周围点缀布局型多层住宅整个小区外观上错落有致的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围竞争楼盘分析本项目地处关山一路与雄楚大道交界处紧临光谷核心地区属于东湖高新技术开发区黄金地段周边地区近年来相继开发了一些与本项目相关的楼盘形成竞争态势对于这些楼盘的分析有助于找准市场动向对项目进行综合市场定位楼盘名称开发商房型结构价格元交房方式逸景苑银峰置业发展武汉有限公司复式框架起期房兆富国际大厦湖北骏华房地产发展公司框架起现房当代光谷智慧城武汉当代物业发展公司框架均期房银河湾武汉鑫万国房地产发展公司框架均期房华城新都武汉汇峰房地产开发公司框架均期房东林外庐冈部置业武汉公司框架均期房名都花园武汉城投房地产开发公司框架均现房期房丽岛花园联合置业武汉公司框架砖混均现房电脑大世界洪港置业框架砖混起现房明珠园武汉联亨物业发展有限公司框架起期房弘业俊园武汉市武昌政通实业公司湖北弘业房地产发展有限公司不详框架未开盘期房南波湾武汉农垦房地产公司别墅框架起期房文豪苑武汉洪荣物业有限公司框架均期房当代曙光嘉园武汉曙光双环开发公司砖混起期房半岛尊邸湖北鑫丰物业发展有限公司框架起期房华乐苑武汉东湖物业发展有限公司框架起期房水蓝郡湖北长城建设实业有限公司别墅框架起现房狮龙花苑湖北云顶房地产开发公司框架起期房山水华庭武汉市铸久置业有限公司砖混框架起期房虹景豪庭武汉市洪汇物业发展公司框架均期房汤逊湖山庄湖北华泰置地公司砖混框架起期房樱花大厦湖北新长江置业公司框架起期房明雅苑明鸿房地产不详不详起期房华乐花园汇峰房地产不详框架起期房发展大厦武汉经济技术开发区框架均现房世纪广场湖北省住宅发展公司框架起期房尚文创业城武汉尚文房地产开发公司框架起期房梅南山居武汉新大陆物业发展有限公司别墅框架起期房南湖山庄武汉佳和房地产开发公司框架砖混均期房星光苑东湖物业发展公司砖混框架均现房洪岭公寓洪发物业框架均期房澳门山庄顺联房地产武汉开发公司别墅框架均现房金梭花园洪山区关山房地产综合开发公司框架均现房南远大楼黄石中银框架起现房利国综合楼湖北胜良房地产开发公司框架起现房华泰山庄湖北华泰置地实业公司别墅复式框架砖混均现房玉龙岛花园武汉宏宇置业有限责任公司别墅框架砖混均现房期房竹苑小区华中地产物业框架砖混起现房学府佳园武汉东湖高新集团湖北公司框架均期房滨湖名都城滨湖房地产框架砖混均现房期房三鸿家园博达房地产砖混起现房泰格生态公寓洪港置业框架砖混起现房江天大厦江夏房地产框架起现房卓刀泉伏虎山庄武汉京楚房地产开发公司砖混起现房创业农庄东湖科技创业农庄别墅砖混起现房期房洪广大厦中国农房框架起现房迪雅花园东泰房地产框架砖混均现房颐和苑天人房地产框架起现房期房四市场定位项目优势和价格定位和周边其他竞争楼盘相比本项目有其自身特有的优势品牌规模高科技及文化氛围交通便利绿化及现代景观智能及商务配套这六大优势集中了当今武汉成功开发楼盘的精髓光谷地区已成为武汉市楼价涨幅最大的区域政府每年几十亿的基础设施投资大量跨国公司及高科技公司的涌入必将在近期内大大改善光谷地区的居住生活条件创造更多的就业机会和商机抓住发展机遇抓住商机是现代人选择居住场所的重要因素联想高科经典都市紧邻光谷中央商务区该区域在近年内将实现光谷开发服务金融投资商务贸易信息交流与展示居民生活配套和商务配套六大功能其升值潜力是非常巨大的随着光谷步行街创业街工程实施这种潜力必将得到实现光谷是最能体现武汉未来形象和发展的地区而联想高科经典都市则是光谷置业首选联想高科经典都市住宅建成后以联想集团为依托成为武汉市第一个全智能住宅小区武汉市住宅市场存在着同质化现象无是新概念的运用户型设计还是小区内楼盘看上去都大同小异住宅开发项目有在概念上炒作的嫌疑现在的武汉市房地产市场已步入成熟消费者在对住宅的选购上也非常理智所以本项目应注重产品的制造包括户型设计外立景观及新技术新材料的运用等和硬件设施的配套另外本区物业购买者主要为当地白领阶层而且中等户型特别是平方米左右的户型占据本区域目前市场销售的主力所以应适当考虑户型配比以取得更佳的经济效益至年全市城区人均可支配收入为元恩格尔系数为按住房价格测算一户普通的三口之家年收入如为万人民币按武汉市通行的消费标准人均消费每人每月元三人为元年消费约为元剩下的如全部用于住房也仅为元三口之家购买一套平方米价格为每平方米元的经济适用房需要年左右的时间且武汉市三口之家的年收入在万元以下的家庭约占以上所以本项目在价格定位非常谨慎充分考虑到武汉家庭的普遍承受力此外我们将对我们的目标销售区域对本楼盘进行充分的宣传积极抢占武汉住宅的高端市场目标市场定位目标区域地块周边公里半径内主要为中低素质商品和康居住宅自然村高素质住宅较少新近开盘的名都花园尚文创业城华城新都当代光谷智慧城逐渐提升该区域住宅品质同时显示该区高素质住宅的市场前景目标客户即物业管理的方案由于光谷的迅速发展该区域的居民趋于高学历高知识高素质的知识经济产业人群外企高新技术企业金融证券信息业界白领人士欲改善居住条件的置业者周边高校的教师以及工作者为居民的主要构成联想高科经典都市是为了适应光谷附近的白领阶层和各高校的老师购房和适应光谷住房需求而开发的具有商务智能化和人文品位高的基本特征进而要求住房具有舒适性健康性智能化文化性舒适性是以人为本的体现住宅从生存需求过渡到享受需求是必然的因而要追求一种舒适方便的安静的居住环境让人享受生活的社区健康性就是绿色住宅的概念现在不但要讲以人为本的观念也要讲发展到讲人与自然的和谐共存发展所以提出一种口号建设绿色住宅营造健康家园智能化体现在小区以联想集团为依托的网路系统通讯系统及安全系统的齐备文化讲的是人文环境现在很多住宅最后出现差异往往是文化品位决定了住宅的档次购买力分析根据设计方案项目户均面积平方米每套住宅销售均价约为万元一般情况下购房者首付房款约万元左右余款向银行分年按揭偿还按照购房贷款利率每月偿还元左右占家庭月收入的我们制定的购买对象完全有能力支付如果能够得到部分公积金贷款每月还款额还将有所下降