郑州市某住宅建设项目可行性研究报告.doc

河南省某住宅建设项目可行性研究报告撰稿单位河南天汇工程管理咨询有限公司目录第一章总论项目概况承办单位名称可行性研究报告编制依据项目主要建设条件主要技术经济指标问题与建议第二章项目投资环境与市场需求研究我国房地产市场投资环境分析我国房地产市场现状分析项目开发市场前景分析第三章项目建设规模与项目开发条件项目建设内容项目建设规模项目开发条件项目市场定位第四章建筑方案与营销计划建筑方案规划设计原则规划设计理念规划设计结构设计基础配套设施综合规划电力工程规划电信工程规划给排水工程规划暖通工程规划燃气工程规划环卫设施规划建筑新材料新技术的应用主要技术经济指标营销计划第五章节能节水措施设计依据建筑节能节电措施节水措施第六章环境影响评价项目场址环境现状环境标准项目环境影响分析环境影响评价结论第七章消防设计依据消防安全措施第八章项目实施组织管理项目招投标建设期项目管理资金管理第九章项目实施进度工期计划施工进度销售计划第十章投资估算与资金筹措投资估算依据材料及设备价格依据其他依据投资估算第十一章销售及经营收入测定项目销售收入测算销售利润第十二章财务评价与敏感性分析盈利能力分析项目不确定性分析第十三章社会评价及风险性分析社会影响效果分析社会适应性分析风险性分析第十四章结论与建议结论建议附表及附图附表附图第一章总论项目概况项目名称某住宅建设项目项目地理位置某市三环路与农业路高架快速路结合部建设规模项目规划总用地面积平方米合约亩规划总建筑面积平方米其中地上建筑面积平方米地下车库平方米项目分两期建设一期规划用地面积亩规划总建筑面积平方米二期规划用地面积亩规划总建筑面积平方米项目投入总资金及资金效益情况项目总投资估算万元预测能实现销售收入万元税前利润万元税前成本利润率税后利润万元税后成本利润率投资回收期年项目的财务内部收益率为财务净现值万元经济获利能力较好该项目在财务可行承办单位名称公司名称河南某置业有限公司公司简介可行性研究报告编制依据国家发改委投资项目可行性研究指南国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版房地产开发项目经济评价方法建标号某市城市总体规划某市十二五规划城市规划编制办法城市居住区规划设计规范委托方提供的有关资料项目主要建设条件项目的建设符合某市城市发展总体规划要求项目所需用地已经落实相关手续正在办理中项目场址周边市政设施配套条件较好主要技术经济指标序号项目指标二期规划用地面积亩总建筑面积项目总投资万元项目项目收入万元利润总额万元税后利润万元成本利润率税前成本净利润率税后财务净现值万元财务内部收益率动态投资回收期年问题与建议房地产行业竞争比较激烈周边在建和销售的楼盘较多项目业主应选择有经验的销售代理公司制定有竞争力的营销策略加强广告宣传降低项目投资风险建议业主采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行工程施工在保证工程质量的前提下科学合理地控制建设成本降低工程建设成本确保工程建设按期完成第二章项目投资环境与市场需求研究我国房地产市场投资环境分析年一季度我国房地产市场的供求矛盾或减弱预期改变释放的刚性需求和城市化进程催生的新增需求会激发市场的供给信心与此同时中央已经明确了年继续实行严格的房地产调控政策的基调综合多种因素年房地产的发展局面或许会呈现为以市场健康和民生改善为目标的调控下的供求的阶段性释放和市场的稳中有进目前我国经济转型要求主动降低过快的增长速度宏观经济也开始企稳这种局面减弱宏观调控与房地产调控的矛盾使楼市调控获得了空间中央经济工作会议提出要继续坚持房地产调控不放松已经奠定了年调控的基调随后住房和城乡建设部也明确表示年将继续实行严格的房地产调控政策同步实行差别化的住房信贷和税收政策支持合理自住及改善性需求由此可见年我国房地产市场发展的基本路线已经确定业界观点认为年通过强化和完善调控政策取法其上将争取房地产市场理性回归得乎其中将实现房地产市场稳中有进避乎其下要防止房地产市场反弹和硬着陆社科院发布的年住房绿皮书建议房地产调控在需求管理方面可以细化和严密限购政策堵塞和纠正各种企图改变政策的行为在金融政策方面可以取消期房预售制度完善差别化的金融政策在税收政策方面可以将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口在住房保障方面可以完善安居工程的各项措施探索实施康居工程在租赁市场方面要规范和发展租赁市场在土地政策方面可以制定调控目标探索建立抑制地价过度上涨的机制在空间管理方面要根据对不同城市采取不同调控措施针对一些城市可能出现的房地产泡沫破灭的情势建立房地产调控的应急机制避免市嘲硬着陆预计年的房地产市场在价格上将保持稳定有所理性回归保证价位较低城市的房价增幅不能超过经济增长率价位较高城市的房价下降在销售上将稳步增长尤其保障房和普通商品房销售比例将要上升在投资上将总体适度保障房和普通商品房投资将稳步快速增加我国房地产市场现状分析房地产开发投资完成情况年月份房地产投资增速大幅反弹至以上结束了年月以来投资增速持续在低位徘徊的状态月全国房地产开发投资完成额亿元累计同比增长增速比年提高个百分点其中住宅投资亿元增长增速提高个百分点楼市投资反弹可能是对年年中以来部分城市楼市量价齐升楼市持续升温的持续正反馈虽然住宅方面的推盘节奏可能会因政策有所影响但这无碍于房产商加速商业地产的计划年前两月房屋新开工面积万平方米累计同比增长年月以来首次恢复正增长房屋竣工面积万平方米累计同比增长增速比年月提高个百分点较高的增速可能源于去年同期较低的基数但也表示未来将会有较充足的市场潜在供应房地产开发企业到位资金情况年房地产企业资金状况有所好转年月房地产开发企业本年到位资金亿元同比增长增速比年全年提高个百分点其中自筹资金占比商品房销售和待售情况年月份商品房销售面积万平方米同比增长增速比去年全年提高个百分点其中住宅销售面积增长办公楼销售面积增长商业营业用房销售面积下降商品房销售额亿元增长增速比去年全年提高个百分点其中住宅销售额增长办公楼销售额增长商业营业用房销售额增长年月份东部地区商品房销售面积万平方米同比增长增速比去年全年提高个百分点销售额亿元增长增速提高个百分点中部地区商品房销售面积万平方米增长增速提高个百分点销售额亿元增长增速提高个百分点西部地区商品房销售面积万平方米增长去年全年为下降销售额亿元增长增速提高个百分点年月末商品房待售面积万平方米比去年末增加万平方米其中住宅待售面积增加万平方米办公楼待售面积增加万平方米商业营业用房待售面积增加万平方米项目开发市场前景分析年月份某市区商品房批准预售面积万平方米同比上涨商品住宅批准预售面积万平方米同比上涨非住宅批准预售面积万平方米同比上涨商品房销售套间销售面积万平方米同比上涨销售均价元平方米其中商品住宅销售套间销售面积万平方米同比上涨销售均价元平方米非住宅销售套间销售面积万平方米同比上涨销售均价元平方米二手房共成交套间成交面积万平方米同比上涨成交均价元平方米其中住宅二手房共成交套间成交面积万平方米同比上涨成交均价元平方米某市是中国中部重要中心城市地处中华腹地九州之中位于河南省中部偏北万里母亲河黄河南岸是中国八大古都之一中原地区大都会某市素有中国铁路心脏和中国交通十字路口之誉中国中东部现代化中心城市和国家综合交通枢纽全国唯一的某市航空港经济综合实验区某市是中西部地区主要大城市之一年代由于铁路的建设而成为重要内陆商埠如今某市是中国中部地区的特大型大都会和主要经济中心是中原经济区的中心城市本项目位于某市区与高新区的结合部市区的经济繁荣与西区的高科技发展一定会带动该区域的经济繁荣本项目设计定位于中高档水平从规划设计开始就高起点高要求高标准突出特性树立品牌以超前的设计一流的质量完善的配套卓越的物业管理抢占市场真正做到物美价廉市场前景十分乐观第三章项目建设规模与项目开发条件项目建设内容本项目主要包括安置房商业住宅商业建筑商务办公用房配套物业管理用房等内容项目建设规模项目规划总用地面积平方米合约亩规划总建筑面积平方米其中地上建筑面积平方米地下车库平方米项目规划总用地面积平方米合约亩规划总建筑面积平方米其中地上建筑面积平方米地下车库平方米项目分两期建设一期规划用地面积亩规划总建筑面积平方米二期规划用地面积亩规划总建筑面积平方米相关经济技术指标总建设用地面积总建筑面积计入容积率总建筑面积二期安置区住宅物业建筑面积合计商业建筑面积合计村集体办公用房面积二期商品房开发区住宅物业建筑面积合计商务办公楼建筑面积合计商业建筑面积合计配套设施建筑面积合计地下建筑面积容积率建筑覆盖率绿化率项目开发条件一项目分析优势区位优势按某市北区的划分属于三环以内的中心区域环境优势该项目毗邻某市最大的生态公园西流湖公园该公园不仅是水域公园还是生态公园碑林雕塑公园集于一体的市政重点打造的项目交通优势该项目位于三环路与农业路高架快速路结合部同时也是号地铁出口从该小区上南北西三个高速路口均可在分钟上高速路交通优势非常明显发展优势该项目位于某市区与高新区的结合部市区的经济繁荣与西区的高科技发展一定会带动该区域的经济繁荣周边的楼盘有托斯卡纳目前销售均价在元平方米九龙城目前销售均价在元平方米晶华城目前销售均价在平方米今年我公司已按规划准备二期开发建设万余平方米和省内中高端的物业管理公司合作提升小区品牌形象政策优势西区发展是某市发展的重要区域市委市政府等职能部门逐渐入驻对我项目的市政配套费土地挂牌维修基金等都给予了大力支持及优惠配套优势该区域位于高新区和市区的交接处周边有名校一中高新区有外国语中学周边有丹尼斯王府井等名店未来的市行政部门将西迁至该区域必将成为一个集行政金融教育休闲等为一体的综合的配套区域发展优势非常明显劣势项目地前期品牌宣传不足因此在项目策划建设营销管理等方面有一定的劣势机会随着某市经济的不断开发建设人民生活水平的不断提高经济条件越来越富裕购买力逐渐增强加上随着某市高新区知名度的逐渐提升市场供需两旺空置率底优质楼盘上市供不应求威胁由于某市目前已经开发了较多量楼盘而且不乏许多高品质大规模楼盘这样给项目带来一定的竞争压力项目市场定位消费者是市场的主导因素只有与其形成良性沟通真正满足消费者生活的基本欲望与需求才是楼盘的生存之本通过对某市可能的消费群研究本项目市场定位为核心客户群公务员在附近工作的中高档收入人仕收租保值的当地居民重点客户群在某市及附近区域工作和生活的人仕价格定位当地中档商品住房之一户型设计初步以为主该项目的建设正是顺应了某市房地产市场的新形势新需求具有良好的开发潜力和需求空间第四章建筑方案与营销计划建筑方案规划设计依据民用建筑设计通则住宅设计规范住宅建筑规范建筑设计防火规范公共建筑节能设计标准屋面工程技术规范屋面工程质量验收规范工程建设标准强制性条文年版建筑内部装修设计防火规范建筑地面设计规划规划设计原则独创性因地制宜在特色环境规划设计与建筑设计的基础上在不大规模改变原生地形的前提下充分利用业已形成的环境之优势对基地做适当改良以基地的独特自然地貌创造与众不同的居住环境以人居场所与自然环境的和谐共生作为最大亮点以人为本整体尺度设定环境设计以中心尺度为基准宏观层面上的总体考虑与微观层面上的各具体细部设计相结合强调人性化的规划设计原则公共服务建筑与环境场地的配套设施在数量上质量上均以高标准高起点为原则强调方便居住人群的使用生态化充满自然异趣的居住氛围是最重要的开发卖点之一该案拟树立蓝天阳光绿水雅居的整体环境形象使居住环境的营建尽可能地贴近自然强调整体自然环境与生态观的引入可操作性充分考虑项目实施造成的影响尽可能地使项目开发的处于易于实施的境地基础设施的建设也要考虑到整体建设的影响在户型配备方面充分考虑多样化的需求调查用户群的需求以适应场地以及多元化个性化的市场要求科技化将新技术新材料与当前住居模式有机结合提升住宅功能质量与环境水平在确保生活模式宜人的前提之下提供舒适安全经济科学超前的现代化居住空间规划设计理念该规划以人为中心以社会效益经济效益和环境效益三者统一为基准点着意刻画优质生态环境为居民塑造都市中自然优美舒适便捷卫生安全的怡然栖息之地均好原则在规划设计上以均好为原则让每个住户都能平等的享受资源都能获得等同的价值回报整体性与独立性的衔接强调全区建设的整体性包括功能布局住宅分布道路系统绿化系统与市政基础设施统一规划形成统一整体在整体布局的基础上结合开发的实际状况规划设计中既兼顾整体性的同时又要便于规划的顺利实施集约性原则充分保护自然资源与改善环境质量的同时强调地块使用与管理的集约性便于资源共享促进相互交流大量的开放性空间创造出舒适和谐健康优美且富于文化气息的生活环境可持续原则强调社会经济与环境效益的三位一体充分考虑资源利用功能分区用地划分项目设施建筑经济等方面长期性环保性与人文延续性超前性原则科学预测发展的需要考虑智能化为今后的发展留有余地充分体现设计的前瞻性原则规划设计总体布局居住区的规划布局应贯彻以人为本和可持续发展的思想遵循居民的行为心理和居住行为的轨迹综合考虑路网结构公建与住宅布局群体组合绿地系统及空间环境的内在联系有效有机地组织居住区内的物质功能要素使全区各项功能布局合理构成一个完善的相对独立的有机整体用地布局应做到充分合理有效地使用土地处理好住宅建筑用地公建用地道路用地和绿化用地的布局关系使规划结构具有整体性主次分明中心突出脉络清晰同时还应处理好建筑道路绿地和空间环境等各方面相互间的关系以适应居民物质与文化生理与心理动与静的要求规划布局还应具有该项目的特色突出规划结构的识别性艺术性和地方特色住宅区出口南北方向并设置室外绿化带停车场位于建筑内侧采用草地砖营造出生态停车场更大面积提高规划用地的绿化率车辆出入便捷建筑右侧设有回车场住宅布置住宅设计采用多层建筑通过住宅的对称式布局总体呈现错落有致丰富多变的邻里空间加之贯穿于小区的绿化带增强了小区的立体感和动态感住宅楼布置在用地的南侧居民尽最大可能充分感受并享用优雅的内外部空间充分利用遮荫间距提高了土地使用率避免了对宝贵土地资源的浪费同时形成了松张有序各具特色的住宅轮廓线住宅单元设计能体现可持续发展智能建筑的新趋势在功能布置上有三个特点户型设计充分体现以人为本的设计思想并结合当地居民的居住习惯燃电水暖四表尽量出户布置或接电脑自动抄表系统均设综合管线布置其考虑水电燃暖气外尚有电话电视因特网报警传呼等弱电管线在新户型中安全卫生高效的运行住宅立面风格住宅是社会文明产物不应偏离社会和传统文化应沿袭地方文化脉络同时住宅也是体现城市风貌的重要标志该小区住宅建筑形式力求体现新东方主义的艺术气质造型简约清新立面采用现代造型的设计手法飘板构架线脚外凸窗的运用充分表达其高雅精致的主题风格建筑色彩住宅的立面色彩力求简约明快亲切自然楼体基座采用深色体系墙色墙面以白色或灰色为主凸阳台采用亮色如黄色等为主并根据不同的风格和颜色形成不同的组团以提高整个小区建筑的可识别性公建为使用方便物业管理中心设在小区北侧同时为了完善小区的居住环境在小区用地的中部布置室外休闲娱乐活动设施并按不同年龄的心理需要布置不同内容和氛围道路系统小区道路及入口本项目建筑前道路为三类含有机动车道和非机动道人行道主楼左右两边出道路绿地及停车位的草地外其他硬化地面全部采用广场砖可增加机动的停车数量设有米的人行通道便于人流疏散场地内车行道消防车道宽米静态交通小区停车位根据设计要求停车位按考虑除利用地面停车外还考虑利用地下车库作为主要停车方式地面车库入口自用地的西侧进入地面为大片绿化无障碍设计小区道路及公共设施必须考虑残疾人和老年人的使用要求进行无障碍设计为行动不便者提供公平参与社会活动的机会绿化景观及公共开放空间将整个区域绿化连接成为有机的生态体系将城市大环境融入小区绿化系统之中促进城市的可持续发展结合小区公共开放绿地在局部地区结合空间需求和功能要求放大形成集中活动场地形成整个小区的景点中心规划设计了软质绿化与硬质步行空间相结合的带状休闲活动区以开放舒展的自然景观为主其间点缀适当的娱乐设施精心设计入口场景理顺车流和人流的关系使其各行其道整体形象以简洁明快朴实亲切又不乏现代感为宗旨展示小区基本形象竖向规划指导思想和规划原则因地制宜充分利用地形达到工程合理造价经济景观优美的目标综合解决城市规划用地的各项控制指标使城市道路的纵坡度既要配合地形又能满足交通要求合理组织小区的地面排水合理经济地组织好用地的土方工程规划内容根据小区的现状分析图的高程系进行竖向规划用地地形简单地势较为平坦总体呈南高北低西高东低之势为满足国家有关技术规定符合道路行车安全要求规划道路尽量低于自然地坪小区周围城市主干道按照城市规划早已成形小区内各级道路中心线的设计标高根据小区四周城市主干道现状标高依次得出满足地面排水的要求结构设计设计依据建筑结构荷载规范混凝土结构设计规范建筑地基基础设计规范建筑抗震设计规范多层民用建筑设计防火规范该工程由多层公建及高层住宅楼组成该工程建筑结构安全等级为二级结构设计使用年限为年该工程中建筑物的耐火等级为二级该地区地震基本烈度为度抗震设防烈度按照度进行设计基本风压基本雪压主要楼面活荷载标准值走廊楼梯厕所住宅疏散楼梯阳台车库上人屋面不上人屋面设备用房根据不同功能分别取值人防荷载按有关规范取值基础配套设施综合规划基础配套设施综合规划根据城市居住区规划设计规范以及城市各专项专业规划的有关规定做到布局合理达到既有利于设施的施工与维护又有利于净化美化城市市容的目标区内各种基础配套设施配套管线全部采用地下敷设小区内基础配套设施综合规划有电力工程规划电信工程规划给排水工程规划暖通工程规划燃气工程规划环卫设施规划管线敷设交叉时应遵循以下原则压力流管让重力流管小管径让大管径给水管尽量在污水管上面易弯的让不易弯的临时性的让永久性的工程量小的让工程量大的各种管线间距应满足规范要求电力工程规划设计依据低压配电设计规范变电所设计规范建筑设计防火规范民用建筑电气设计规范火灾自动报警系统设计规范建筑防雷设计规范多层民用建筑设计防火规范供电系统小区内防火卷帘门公共楼梯电梯前室主要通道排污泵商业及地下室应急照明客用电梯消防中心等用电为二级负荷住宅用电及其它用电等属三级负荷根据负荷分布情况和负荷估算结果小区设置座变配电室以满足住户用电需求电源由附近的市政线路以电缆方式埋地引入低压配电系统小区内所有用电负荷均为低压负荷供电电压在小区内采用放射式供电方式消防用电设备需由两个专用配电回路供电电源引自不同的低压母线段并在配电设备末端设双电源自动切换箱每户住宅均为单相进线电源进户后均设置用户配电箱变电所电力计量采用高供低计的形式住宅实行一户一表计量计量表采取相对集中的方式公用照明等各类负荷设分类计量表建筑照明根据不同场所的使用功能及建筑要求选用各种类型的照明光源及灯具每个房间设置组插座和一个灯头重要场所及出入口处均按消防要求设置必要的带镉镍电池的应急照明灯和疏散照明指示灯公共场所均采用节能型灯具和光源分散控制走廊楼梯间开关采用延时和声光控相结合的开关电气消防系统整个小区内按规范要求在相关场所装设火灾自动报警和联动控制装置当火灾发生时联动启动系统相关消防设施扑救火灾建筑物防雷接地根据自然条件当地雷电日数建筑物的高度和重要程度小区内所有建筑物均属二三类防雷建筑物采用屋顶女儿墙上设置避雷带利用柱子内钢筋作接地引下线基础内钢筋网作综合接地体构成整个防雷接地系统接地系统采用接地系统综合接地电阻不大于在每个建筑物进线处作总等电位联结卫生间作局部等电位联结所有供重要弱电设备用电的配电箱内均设置防雷电感应的保护器电信工程规划电话通讯系统该小区内的所有住宅及公用建筑的电话用户均设电话通讯住宅按每户门电话考虑电视系统通过在小区内建立分支分配网络将有线电视信号传输到各住户内小区有线电视信号接自市政有线电视网住宅有线电视终端标准为个户对讲与防盗门控制在小区内各单元门住户处安装防盗门和对讲装置以实现住户与访客的对讲住户可遥控开启防盗门有效防止非法人员进入住宅楼内住户宽带接入系统建立小区宽带接入网络在住户家中设立网络接入信息点用户在家中享受宽带接入的信息网络服务使小区内的住户可以实现与互联网的高速通讯住宅宽带终端标准为个户公建为个给排水工程规划规划依据建筑给水排水设计规范年版建筑设计防火规范年版居住小区给水排水设计规范建筑灭火器配置设计规范年版人民防空工程设计防火规范年版汽车库修车库停车场设计防火规范多层民用建筑设计防火规范年版规划范围该项目范围内室内外给水排水设计含室内生活给水污废水系统室内消火栓灭火系统建筑物灭火器具配置以及小区室外污废水排放场地雨水排放等生活给排水规划生活给水规划水源小区给水水源取自市政供水管网在市政道路上有供水干管供水主干管采用支管楼前管以单体设计时定给水干管均在车行道下敷设供水水源有保证用水估算用水量定额按住宅用水升人日服务人员及管理人员用水升人日绿化及浇洒道路用水升次日次日设计供水系统小区内多层建筑用水考虑设置统一变频供水系统供给在地下室设置生活不锈钢水箱及变频泵组生活排水规划室内生活污废水合流室外雨污分流污废水均采用单立管排水系统立管上部升顶通气所有生活污废水排出室外后经化粪池处理再排入室外市政污水管网所有污废水经收集处理后排入市政污水管网污水量以总用水量的计污水干管管径为埋设于小区主要道路下雨水排水规划暴雨公式屋面雨水经雨水排水立管有组织排入室外市政雨水管网消防给水规划消火栓给水系统设计参数根据规范要求室外消火栓系统用水量为多层住宅沿街商业建筑地下车库的室内消火栓系统用水量为火灾延续时间为小时室外消防室外消防给水管与生活给水管共用统一由市政管网供给设置型地上式消火栓室内消防该工程室内消防系统与室内生活给水系统分开独立设置根据规范要求在高层住宅商业建筑等处设置室内消火栓室内消火栓的布置保证同层任何部分有两股消火栓水枪充实水柱同时到达自动喷水灭火系统根据规范要求在沿街商业建筑等处设置自动喷水灭火系统按中危险级级自喷系统喷水强度为保护面积为灭火时间为小时一次火灾灭火用水量为建筑灭火器配置根据建筑灭火器配置设计规范本工程基本属于中轻危险级按中危险及类火灾设计灭火器最小配置级别为最大保护面积为所有消火栓箱均配置型磷酸铵盐干粉灭火器两具管材选用室外埋地给水管采用镀锌钢管室外雨水管和污水管采用加筋管采用钢筋混凝土管室内生活给水管给水主管及立管采用钢塑复合管给水支管采用管消火栓给水管采用镀锌钢管采用无缝钢管镀锌室内雨水管和污水管采用塑料排水管暖通工程规划供热工程热力站及热源该小区拟采用集中供热的方式拟在小区内设汽水换热式集中换热站作为小区的热源热力站的热源就近由市政供汽管道接入设计参数室外气象资料冬季空调计算干球温度度通风计算温度采暖计算温度相对湿度大气压力室内设计参数场所冬季温度相对温度住宅热负荷测算住宅建筑热负荷估算均以建筑面积为计算依据住宅建筑采暖热负荷指标为采暖热负荷空调所有住宅均考虑预留空调电源插座空调设备由住户自行选购燃气工程规划该项目燃气在小区内设燃气调压站燃气管线自就近敷设的燃气管线接入小区全部采用管径为低压燃气管线为主管防腐保护地下直埋敷设供各用户使用小区内各类管线应根据其不同特性和设置要求综合布置各类管线相互间的水平与垂直净距及埋设顺序应符合有关规定环卫设施规划该小区垃圾生产量为人日垃圾成分以生活垃圾为主区内垃圾收运系统规划为分类收集规划区内按米服务半径设置垃圾收集点实行定时收集的方法推行环保理念健全回收体系建筑新材料新技术的应用根据建设部科技进步发展规划结合目前建筑科技发展情况在小区中拟采用以下几项科技进步成果新材料技术墙体采用泡沫混凝土砌快标准型材板材及其它轻质材料节约能源采用彩色喷涂塑钢门窗提高保温防风防渗性能节约能源冷水给水管拟采用塑钢管热水管拟采用超强保热管节能耐腐耐用污染小室内排水管材采用芯层发泡管室外排水采用超强管耐腐并节约钢材系统新技术计算机网络系统通过建立智能平台以交换技术为主干配合局域网交换技术和桌面交换技术及多层协议交换技术实现单一网络上和单一用户设备高性能的数据视频语音的综合服务楼宇设备自动化采用最新的建筑物设备自动化系统对小区的给配水箱液位变配电照明电梯等设备的运行进行监控和故障报警综合布线系统采用光缆和无屏蔽双铰线组合以及星型拓扑结构布线以支持等系统实现模块化的开放性系统增加实用性提高扩充性公共安全防范系统可视对讲防盗报警保安巡逻集成系统并配以电视监控主动红外线周解防范及联网报警系统营造安全舒适的居住环境实现人性化的社区管理节能开关设备的应用楼梯间及公共通道部分采用声控或延时开关节约电能方便使用通过对新型材料新技术的利用提高居住环境质量节约能源和资源降低造价建设生态型居住小区主要技术经济指标主要技术经济指标总建设用地面积总建筑面积计入容积率总建筑面积二期安置区住宅物业建筑面积合计商业建筑面积合计村集体办公用房面积二期商品房开发区住宅物业建筑面积合计商务办公楼建筑面积合计商业建筑面积合计配套设施建筑面积合计地下建筑面积容积率建筑覆盖率绿化率营销计划营销策略品牌策略本项目将在市场调研产品设计质量管理成本控制项目宣传物业服务等条件价值链的各个环节保持适度优势并在某些环节取得绝对领先地位从而确定企业的核心竞争力品牌是企业成功的重要标志是企业赖以生存的基础是房地产市场走向成熟的标志之一是开发商树立企业形象的必然选择是公共监督房产质量的主要手段创立和发展企业品牌实施品牌战略已成为许多成功房地产企业的取胜之道营销价格策略价格竞争是一种十分重要的营销手段本项目营销过程中为了实现经营战略和目标根据不同的产品市场需求和竞争情况采取各种灵活多变的定价策略把价格与市场营销组合中的其他因素更好的结合促进和扩大上销售提高企业整体效益定价原则供需原则房产价格取决于周边市场楼盘的供需状况供给变化与房产价格成反比需求变化与房产价格成正比在执行营销计划时供需状况发生变化价格必须作调整渐进原则房地产作为不动产商品不仅具有一般商品的属性因交易金额巨大买卖双方人数较少供需弹性较小市场供需包含投机因素在内工程费时较长其供应出现时间落后现象需要经过逐渐调整达到均衡效益最大化原则在推出营销方案之前尽可能收集同行间邻近竞争物业的价目表与实际成交价格及销售率并对即将推出的价格方案进行市场调查以作自己定价的参考当条件相当的两处或多处地产在激烈竞争时价格较低的方案通常处于领先而且有最好的市场占有率高价格确保获得最大收益价格稳定原则在低开高走营销全过程中发生价格的阶段性变动而对每个阶段每一顾客的成交价基于同一标准制定若有折扣优惠赠品一视同仁价格策略按期房价现房价综合价楼层差朝向差地段位置差集团购买个人购卖等因素综合考虑定价方式结合住宅小区内环境综合地段位置楼层及朝向等购房因素的差异进一步突出住宅小区的卖点营销渠道策略本项目的营销渠道是开发商把自己开发的产品销售权委托一家代理公司由代理公司再将产品通过中间商转销给消费者这样可以加速推销工作营销促销组合策略现代市场营销不仅要求开发商开发好的项目制定出合适的价格还需要与现实或潜在顾客沟通使他们对本企业所开发的物业从关注发生兴趣到产生购买的欲望进而购买要达到与顾客之间如此沟通尽可能快地销售自己的物业以实现企业营销目标还要借助于房地产市场的促销组合策略拟采用多种促销手段包括内部认购人员直销集团认购灵活多样的付款方式广告宣传工程质量进度及完善的小区物业管理承诺售楼现场样板房促销方法序号广告人员推销促销促进公共关系电视广告微笑服务提供按揭公益活动户外广告销售介绍价格折扣报告会广播广告现场推销展销会各种庆典报纸广告上门推销抽奖赠品研讨会营销广告策略通过某市当地电视广告及电台广播进行推广提升项目知名度通过在路桥以及其它主要道路交叉口树立户外广告牌加大宣传力度以提升项目知名度在报纸上通过软文宣传吸引购房者关注提高项目知名度通过在网络上发布相关信息吸引更多客户关注本项目营销公共关系策略第五章节能节水措施设计依据民用建筑节能管理规定建设部令号建设部其他建筑标准规范公共建筑节能标准公共建筑节能设计标准年月日实施当前国家鼓励发展的节水设备产品目录民用建筑节水措施建筑节能总平面规划考虑建筑的朝向风向窗墙比和建筑体形系数等关系要求自然通风良好日照充足加强室内通风蓄热和隔热对建筑外立面和材料进行节能设计采用新材料新墙体如保温节能墙体材料禁止使用实心粘土砖新技术提高建筑热环境综合指标屋顶覆盖种植物建筑室内采用双层玻璃窗尤其注重开发利用太阳能节电措施本项目电能主要为生活及公共建筑部分用电拟采用以下节电措施优化系统接线灵活调配电能根据用电特点对部分负荷进行补偿投切减少变压器空耗选用新型的节能型用电设备和节能电机用电设备力求做到供电用电及电力拖动系统合理配置降低电耗节约用电照明节能应从照度合适灯具布置合理采用高效光源和灯具提高控制水平等各个方面入手高大房间和室外场所采取金属卤化物灯高压钠灯等高光强气体放电光源提高控制水平等各个方面较大场所采用照明分区控制开关采用各种节能开关和管理措施如定时开关调光开关节能控制器限电器及照明自控管理系统等充分利用自然光并根据自然光的照度变化调整电气照明点亮的范围尽可能使用清洁能源充分考虑太阳能的利用采用太阳能热水器制备生活热水在因天气或气候原因热水器水温度达不到使用水温时在利用其他辅助热源进行加热以满足生活热水的要求节水措施本工程建设方案执行国家颁布的节能政策从建筑设计围护结构设备选型的选择等方面力求满足工程节水节能要求认真贯彻执行中华人民共和国水法城市供水条件国务院号令建设部城市节约用水管理办法将节约用水工作纳入正常工作的范畴认真对待合理的确定供排水方案选用节能型管网节约用水安装计量仪表加强对水的计量工作严格计量管理制度杜绝跑冒滴漏采用节水型卫生洁具公共卫生间的洗手盆小便器采用自闭式冲洗龙头大便器采用自闭式冲洗阀本项目应通过传播沟通等手段来影响公众从而塑造自身形象引起各界的重视这样的公共关系策略除了具有与其他促销方式同样的沟通作用外还具有其他促销方式无法替代的作用第六章环境影响评价项目场址环境现状本项目位于某市三环路与农业路高架快速路结合部该区域空气中的总悬浮物二氧化硫及氮氢化合物均可达环境空气环境标准二级标准的要求噪声达到城市区域噪声标准二级标准环境标准环境保护是我国的一项基本国策必须在合理利用自然资源的同时深入认识污染环境的根源和危害有计划的保护环境预防环境质量的恶化控制环境污染环境保护标准中华人民共和国环境保护法建设项目环境保护管理条例国务院号建设项目环境保护设计规定国计字号关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见国环号大气环境质量标准一级人体直接接触的娱乐水体达标景观娱乐用水水质标准类标准与人体非直接接触的景观娱乐水体达到景观娱乐用水水质标准类标准生活饮用水体达到生活饮用水卫生标准其他水体达地表水环境质量标准三类城市区域环境噪声标准二类污水综合排放标准一级建筑施工场噪声标准饮食业油烟排放标准锅炉大气污染物排放标准公共场所卫生达到公共场所卫生标准项目环境影响分析建设期间对环境的影响本项目施工时将产生粉尘噪声及废气等各类污染物建设期间会对周围环境造成一定的影响建设期间所产生的各项污染是整个工程的高污染期废气建设项目施工期在运进沙石水泥地基开挖时产生扬尘扬尘以无组织排放的形式借助风力在施工现场引起空气环境中总悬浮颗粒物指标升高另外施工机械会有燃油烟气产生燃油烟气中含有少量的烟尘及等废水施工时产生的废水含大量泥沙水泥等产生量不定另外施工人员有少量生活废水产生主要污染物为氨氮磷酸盐动植物油及悬浮物等污水排放方式为随机分散无组织间断排放固体废物施工中产生的固体废物为弃土石废弃建筑材料及生活垃圾噪声施工期间由于使用推土机打桩机电锯电钻混凝土振捣机运输等机械产生一定的噪声污染源强约为其特点是具有突发性和间歇性建设期间环保措施施工工艺应使用商品混凝土不得在工地上进行混凝土搅拌严格按照建筑管理部门施工环保管理规定进行文明施工施工废水施工排水或降雨需通过导排沟收集入专设的沉淀池沉清后回用或排放严禁直接排入西洱河施工粉尘为减少施工期建筑扬尘对洱海西洱河及周围环境造成污染对施工场地需采取洒水抑尘措施同时还应对被运输车辆污染的道路进行及时的清扫冲洗主体建筑物施工时立面用草席安全网及防尘帷幕进行全封闭施工减少粉尘的传播和飞扬施工噪声施工期内应严格控制施工时间合理调整高噪设备的使用时间或采取临时隔声屏障使建筑施工期间施工场地产生的噪声满足建筑施工场界噪声限值规定避免尽量降低噪声对周围住户或单位的影响施工期水土流失在基础开挖过程中应做到开挖出来的土石方及时清理运往弃渣场不能及时清运的弃渣在大风或降雨季节应使用土工布及时覆盖避免产生水土流失在施工期需一定量的土方回填施工方只能向持有土料和石料开采许可证的料场购买土料和石料植草种树等绿化工作应按主体工程施工进度分段同步进行对不能同步进行的部分应对裸露的地表或覆土地段用土工布覆盖避免产生水土流失光及振动污染防治晚间施工照明应对光源加设遮光罩对小型产噪声设备设置单独的隔声间减少光及振动的影响工程的装修工程的内外装修应注意文明施工推广清洁施工方式提倡封闭施工合理安排施工时间避免噪声扰民和环境纠纷的发生同时及时清运建筑垃圾并应采用环保型装饰材料管理制度在施工合同上加大对环保措施的执行力度责任落实到个人设计中环保措施通风系统均安装消声器地下蓄水池与污水池及管道间要求有米以上卫生防护带水泵等振动较大设备均采用减振器或减振垫厨房等含油废水经管道收集经过油脂清除处理后排放到城市排水系统水泵出口均采用不锈钢金属软管风机进出口采用软接头项目运营期间环保措施严格划定保护区范围并规定和执行旅游景区保护条例和文物保护法严格保护区内的水资源环境防止水土流失环卫设施的布设须远离水体废气餐厨油烟通过抽油烟机和配套油烟净化器除去油分后排放通过大量的室外绿化来净化周围的空气固体废弃物对各种固体废弃物应实施规范化管理对可以回收利用的废旧材料予以充分回收利用根据国家建设部和国家环保总局即将出台的城市生活垃圾分类方法及评价标准和环境保护要求将垃圾分为可回收垃圾大件垃圾可堆肥垃圾可燃垃圾有害垃圾及其它垃圾六大类本项目根据环保要求将垃圾进行分类收集处理废水主体工程设计中必须设置雨污分流系统雨水经排水沟管排入地表水体餐饮洗涤废水通过设置沉淀池隔油池等措施处理废水经过相应处理达到污水综合排放标准三级标准后排入市政排水干渠对地表水环境影响不大按用水量的计算本项目区内的污水量新建排污水设施修筑排污管道配置排污处理设施各类污水经过集中处理并达到国家规定的排放标准后方可排放就近的农田中不排入巴江河水系有条件的情况下可以回收用于灌溉冲厕等设施节约水资源环境影响评价结论项目建设过程中不会造成水土流失和地下水源污染本项目所产生和排放的污染物大多属常规污染物有成熟和适用的处理工艺技术环境保护设施基本齐全污染物能够得到有效地处理基本不会造成非人为的环境影响在采取相应的环保措施后本项目最终排放的污染物对周围环境空气及生态环境的影响程度和范围是有限的而且可以控制在国家有关环保标准允许的限值内不会降低现有环境的使用功能项目建成后应加强对污水和废弃物收集运送贮存处置以及监督管理工作防止人为地造成环境污染该建设项目环境影响从可行性研究的角度上是可行的第七章消防设计依据建筑设计防火规范版修订本建筑灭火器配置设计规范建筑内部装修设计防火规范自动喷水灭火系统设计规范火灾自动报警系统设计规范消防安全措施室外消防设施按建筑设计防火规范的要求本项目合理地确定建筑的位置满足建筑物间防火间距的要求建筑物的周围留有满足消防车通行的环行消防车道同时设计消防给水系统室外消火栓与建筑物均匀分布确保消防用水量据防火规范在场址内设置消火栓室外消火栓与生活给水管网合用并按单距不大于设置室外地上式消火栓保护半径不大于室内消防措施本项目为高层建筑按建筑设计防火规范的要求进行防火分区每个防火区建筑面积小于均设两个安全出入门设封闭楼梯间封闭楼梯间门为乙级防火门防烟分区的面积为不跨越防火分区消防给水与排水室外消防用水量为室内消防用水量火灾延续时间为小时本项目消防给水系统与生活给水系统合用给水管网呈现环状布置利用屋顶设置高位水箱兼做消防水箱储水量大于确保火灾初期的消防用水在建筑物各层的人行通道楼梯间公共场所按规范配置一定数量的灭火器厨房的灶台和吸油烟机部位设置厨房专用灭火系统在变配电室设置一套低压气体灭火系统电气防火在疏散走道和安全出入口设灯光疏散指示标志并按规范要求的部位放置应急照明及事故广播系统第八章项目实施组织管理项目招投标招标依据中华人民共和国招标投标法工程建设项目招标范围和规模标准规定中华人民共和国国家发展计划委员会第号令招标公告发布暂行办法中华人民共和国国家计划发展委员会第号令工程建设项目自行招标试行办法中华人民共和国国家发展计划委员号令工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定中华人民共和国国家发展计划委员第号令评标委员会和评标方法暂行规定中华人民共和国国家发展计划委员第号令中华人民共和国政府采购法招标组织原则为保证工程质量防范和化解工程建设中的违法行为规范招标投标活动保护国家利益社会公共利益和招标活动当事人的合法权益按照中华人民共和国招投标法编制了本项目的招投标方案在招标过程中要遵循公开公平公正和诚实信用的原则并应当接受依法实施的监督招标范围本项目拟对勘察设计土建工程设备及安装工程和工程监理进行招标招投标程序招标鉴于本项目法人单位不具备自行招投标所具备的编制招标文件和组织评标的能力该项目的招投标活动采取委托招标的方式进行具体程序如下本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续取得批准后由本项目的法人单位委托招标代理机构进行公开招标招标人在中国采购与招标网或信息日报发布招标公告公告应当载明招标人的名称和地址招标项目的性质数量实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求对投标人资格审查的标准投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟定合同的主要条款施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用在进行施工监理招标时面向全省公开选择施工监理企业进行项目的监理投标人的资质要求必须在乙级以上施工企业选择招标根据工程的需要采用总承包方式选择施工企业本工程根据实际需要设勘察设计土建及安装等标段要求资质在二级以上面向全省公开选择投标人设备与主要材料采购招标根据项目的需要面向全国公开选择设备生产厂家投标人的设备技术水平应符合本项目设计要求质优价廉且有可靠的售后服务本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日最短不得少于二十日投标本项目投标人应当具备承担招标项目的能力并应按照招标文件的要求编制投标文件投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前将投标文件送达投标地点投标人少于三个的招标人应当依照本办法重新招标投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体非关键性工作进行分包的应在投标文件中载明投标人不得相互串通投标报价不得排挤其它投标人的公平竞争不得损害招标人或其它投标人的合法权益投标人不得以低于成本的报价投标也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假骗取中标评标和中标开标由招标人主持在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间招标文件中预先确定的地点邀请所有投标人参加评标由招标人依法组建的评标委员会负责评标委员会由五人以上单数组成其中技术经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水平评标委员会成员应当客观公正地履行职责遵守职业道德对提出的评审意见承担个人责任中标人确定后招标人应向其发出中标通知书并同时将中标结果通知未中标投标人自中标通知发出十日内招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同中标人应当按照合同履行义务完成中标项目中标人不得向他人转让中标项目也不得将中标项目肢解后分别向他人转让招标的具体情况内容项目招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计监理土建工程设备采购及安装建设期项目管理项目组织机构项目建设过程中为了确保本项目建设的顺利实施达到项目建设的预期目标项目拟项目领导组织由董事会总裁以及四个工作组组成董事会的职责综合指挥协调项目重大事宜检查监督项目实施情况总裁的职责在董事会的统一领导下履行具体工作职责包括负责项目策划创意及实施等组织领导工作负责项目实施过程的全方位监督负责项目建设资金的筹措与安排下设四个工作组综合办公室职责负责该项目各项工作的协调负责与设计单位施工单位监理单位等各单位的协调以及项目建设期间质量工期成本合同安全环境的管理任务财务中心职责负责该项目的预算审核资金筹措财务审检拨款及项目完工审计房地产开发中心的职责负责该项目前期相关工作包括项目的建设手续报批建设招投标施工建设督办等以及项目竣工后的招商销售等事宜项目管理措施为加强整个项目的建设管理保证工程建设质量工期成本及安全拟采取以下管理措施设计阶段严格执行国家现行的设计规范和国家批准的建设标准尽量采用标准化设计积极推广应用可靠性设计方法结构优化设计方法等现代设计方法注意因地制宜就地取材节省建设资金在切实满足建筑功能要求的同时千方百计的节约投资节约各种资源缩短建设工期积极采用技术上更加先进经济上更加合理的新结构新材料项目实施根据工程设计的要求进行总体规划设计并实施工程监督实行监理制以控制工程投资工期和质量竣工验收项目按批准的设计建成后项目单位编制完成工程结算和竣工决算报造价咨询单位进行审核并报有关部门组织竣工验收严格工程建设项目竣工验收制度和工程建设项目质量终身负责制项目建成运行由相关部门组织有关专家机构对项目质量投资效益环境影响等进行评价资金管理本项目建通过设立专账专人负责专款专用加强财务核算严格审计制度加强审计监察工作合理安排资金积极充分扎实地抓好项目建设的各项工作为了确保建设工期和质量以及资金的合理使用实行项目法人责任制第九章项目实施进度工期计划某住宅建设项目分两期建设其中一期项目建设期为三年已建设完成二期项目建设期为三年建设时间为年月至年月施工进度一期项目已建设完毕二期项目建设期为三年实施进度如下二期安置房建设工期年月完成项目前期咨询可行性研究报告编制并上报有关部门审批年月年月完成土方工程施工年月年月完成桩基地下室施工年月年月完成主体工程施工年月年月完成装修及安装工程施工年月年月完成公共配套设施工程施工年月工程竣工验收及交付使用二期商品房建设工期年月完成项目前期咨询可行性研究报告编制并上报有关部门审批年月年月月完成土方工程施工年月月完成桩基地下室施工年月年月完成主体工程施工年月年月完成装修及安装工程施工年月年月完成公共配套设施工程施工年月工程竣工验收及交付使用销售计划根据项目的建设期及销售期进度合理安排以及同类项目建设和销售时间预计不包含任何具体及特殊情况拟定项目各期的销售进度计划详见销售收入预测表第十章投资估算与资金筹措投资估算依据定额依据河南省建筑工程消耗量定额河南省建筑装饰装修工程消耗量定额河南省安装工程消耗量定额河南省市政园林工程消耗量定额河南省建筑工程措施项目计价办法河南省建筑工程造价计价规则材料及设备价格依据河南省建设工程造价管理协会河南省建设工程材料及设备价格信息河南价协建设信息发展有限公司河南省建设工程材料及设备市场信息河南省建设工程造价信息网某市当地询价其他依据类似工程造价指标及造价指数第二部分其他费用根据国家有关规定进行计算根据工作深度预备费按一二部两部分费用之和取计算根据国家计委有关规定价差预备费及投资方向调节税不再计算投资估算基本参数项目主要技术经济指标总建设用地面积总建筑面积计入容积率总建筑面积二期安置区住宅物业建筑面积合计商业建筑面积合计村集体办公用房面积二期商品房开发区住宅物业建筑面积合计商务办公楼建筑面积合计商业建筑面积合计配套设施建筑面积合计地下建筑面积容积率建筑覆盖率绿化率建设工程投资估算项目总投资经估算项目的总投资为万元详见下表项目总投资估算项目总投资估算表序号项目名称总额万元占总投资比例土地取得费施工前期费建筑安装工程费红线内外市政及公建配套工程费管理费用不可预见费销售费用财务费用房屋公用设施专用基金合计资金筹措本项目建设投入总资金万元其中万元由项目单位自筹解决申请银行贷款亿元资金使用计划根据项目的开发建设期安排及各期的施工进度计划结合同类项目资金投入比例及项目开发建设期各期的施工进度计划拟定项目各期资金的投资计划详见附表资金来源与应用表第十一章销售及经营收入测定项目销售收入测算项目分两期建设一期规划用地面积亩规划总建筑面积平方米二期规划用地面积亩规划总建筑面积平方米其中可售商品住宅建筑面积平方米可出售商业建筑面积平方米可出售商务办公楼建筑面积平方米根据我们对某市相关信息的统计分析以及实地市场调研结果进行综合分析结合本项目自身特点预计住宅销售均价为元平方米商业销售均为为元平方米车位销售单价为万元个商务办公楼销售均为为元平方米则可实现销售收入万元销售利润该项目总投资估算万元预测能实现销售收入万元税前利润万元税前成本利润率税后利润万元税后成本利润率投资回收期年根据中国人民共和园企业所得税法规定企业所得税的税为项目开发期的利润测算详见附表利润表由表可知本项目开发建设能达到投资利润正常水平第十二章财务评价与敏感性分析盈利能力分析项目总投资估算万元预测能实现销售收入万元税前利润万元税前成本利润率税后利润万元税后成本利润率投资回收期年项目的财务内部收益率为财务净现值万元经济获利能力较好该项目在财务可行通过以上经济效益分析说明项目在经济是可行的项目不确定性分析盈亏平衡分析该项目总投资万元预计销售总收入万元盈亏平衡点的计算依据为销售收入项目总投资销售税费因销售税费中营业税为销售收入的城市建设维护税为营业税的教育税附加为营业税的合计占销售收入的则盈亏平衡点的计算公式为销售收入总开发成本销售收入万元那么当销售进度达到本项目不仅可收回全部投资还能缴清相关销售税费敏感性分析本项目面临风险因素主要有建造成本售价开发周期政府政策等本次我们对开发成本和售价这两个对项目投资利润率影响较大的风险因素作定量分析针对二种最不利的情况开发成本增加售价下降运用动态方法来分析其主要经济评价指标的变动情况详见附表项目敏感性分析表通过以上对项目动态敏感性分析可看出售价下降及开发成本增加财务净现值均为正值动态投资回收期在年以内说明项目抗风险能力相对较强第十三章社会评价及风险性分析社会影响效果分析项目社会影响项目的可持续性本项目的建成将会对本地段的环境及景观起到重要的改善作用由于本项目的实施将会使该地区环境得到改善本项目的规划设计标准高具有合理的功能性和现代性的户型设计以及良好的社会环境和周边环境不仅改变了人们的居住条件也点缀了城市容貌社会就业本项目建设中建成后小区的物业管理等将吸引新的就业机会为现阶段的社会和就业环境带来一丝暖意对开发公司影响本项目的建成可以增加开发公司的业绩体现公司的实力和企业精神树立良好的企业形象为公司在本地区的进一步发展打下良好的基础对人和社会的影响对社会的影响根据本项目所处地段项目建成后为人们提供一个良好的居住空间和休闲环境对社会经济发展的影响本项目的建设将先进的施工技术高效的施工组织和新型的材料引进到本地段将会促进本地的建筑业更快更好发展走向高效率高质量和高标准有利于当地的经济发展对社会的经济影响本项目的建设将会为社会提供一定数量的工作岗位为缓和社会失业率做出一些贡献也为当地财政收入提供了税收不仅为当地居民增加了生活设施而且推进了当地经济的繁荣项目环境效益评价本小区绿化率较高将会提高城市绿化面积同时小区在建设过程中大量运用环保建材推动本地段环保工作的开展项目的现代建筑有效的美化了市容更重要的是改善了人民的居住水平创造出一个良好的生活环境为达到上述目标本项目在规划中本着以人为本注重生态的原则合理组织绿化和交通体系完善公建和住宅的布局力争创造出一个宁静亲切安全的居住环境和开阔方便的公共环境以及自然优美的生活环境由此可见该项目建成后将具有良好的环境效益社会适应性分析本项目市场定位为中高档住宅客户群通过对利益相关者的需求调查分析研究目标人群对项目建设内容的认可和接受程序较高当地居民利益相关者对项目的支持程度较高拟建项目能够为当地社会环境人文条件所接纳与当地社会环境的相互适应性很强风险性分析风险因素识别开发建设风险企业缺乏土地运作住宅类项目运作经验以及对土地获取资金筹措开发建设环节等方面的运作能力存在挑战其中建设资金的风险包括由于各方面的影响使得土地取得费用的增加工程方案变动的工程量增加工期延长人工材料机械台班费各种费率利率的提高等经营风险项目开发经营过程中成本销售技术工程质量等方面的风险其中技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性可能给项目带来的风险工程风险主要包括方案工程地质施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险市场风险由于市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化造成经济上的损失这是一种市场需求风险在市场经济体制中需求是一个非常不定的因素由于消费者的购买力是不断发生变化的受工作环境生活环境社会环境消费结构等影响如果整体市场上需求下降将会给本楼盘带来一定风险利率风险项目规模大存在较大资金压力对资本运作能力的要求高经济发展目前处于波动期国家货币政策变动大存在利率风险企业资产结构性合理度及内部现金流的充足度等将影响企业的盈利能力和偿债能力房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失当利率上升时房地产开发商和经营者的资金成本会增加消费者的购买欲望随之降低因此整个房地产市场将形成一方面生产成本增加另一方面市场需求降低这无疑会给投资者经营者带来损失政策风险国际国内政策环境对投资型房产控制力度加大国家宏观经济控制以及房地产市场专项政策突发事件公共卫生事件自然灾害及其他突发事件风险概率等级评估及对策风险特点及对策对于风险发生可能性较小的损失程度中小的风险可以采取风险自留通过加强管理能力和资金筹集能力来妥善预防和处理可能发生的风险对于风险发生可能性较大的损失程度较大的风险可以采取风险控制通过深入研究来尽量减少风险发生概率或降低风险的影响对于风险发生可能性大或非常可能的损失程度大的风险可以采取风险转移通过有效的保险或引入合作方分散风险降低风险带来的损失对于风险发生可能性很大同时造成严重后果的风险只能终止项目实施第十四章结论与建议结论本项目地段优势相当明显而项目自身也经过精心设计配以精心的绿化营造良好的物业管理等预计将有较强的市场竞争力从市场需求来看某市目前的中高端商品房购房者大部分都是在附近工作的中高档收入人仕收租保值的当地居民市场对高端物业的需求一直存在而目前并没有适合的产品就目前而言已有不少潜在客户对本项目产生浓厚兴趣并有意购买因此我们预测该项目推出后的销售情况较好从经济效益来看本项目亦具有较好的还贷能力项目整体是可行的建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度在所有资料基础上进行调查估算分析预测后得出的鉴于目前房地产市场的客观条件及项目的实际状况认为有必要对报告的有关问题进一步作出说明并提出若干建议由于建筑设计施工方案营销方案等一系列问题有待确定实际操作时需要深化本报告的预算是在考察某市房地产市场的基础上且进行价格试水后确定其预售价的这在很大程度上依赖与目前某市房地产市场的供求关系和未来几年某市经济和人民生活水平状况建设单位应密切地注意市场的同时选择合适的市场策略外组织一支高素质高水平的开发管理队伍从设计施工营销到物业管理均能达到较好的水平以抓住机会减少风险达到项目的预期盈利目标并取得良好的社会效益建筑工程中不可预见的因素很多工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现由于该项目工程施工较为复杂因此在工程实施进程中第一要加强施工管理实行工程监理制第二推行招标工料包干等一系列措施有效控制成本落实资金供应计划第三要及时与设计部门沟通分析解决技术难题以确保项目经营目标的顺利实现附表及附图附表项目开发成本估算表资金来源与应用表销售收入与销售税费估算表投资计划估算表利润表现金流量表敏感性分析成果表附图项目区位图项目总平图