xx楼盘区位因素分析与研究.doc

大学文经学院毕业设计任务书系建筑工程系摘要姓名学号毕业届别届专业房地产经营与估价毕业论文题目济南天马相城楼盘区位因素分析与研究指导教师学历研究生职称讲师所学专业土地管理具体要求主要内容基本要求主要参考资料等主要内容编制问卷调查一份分析项目区位因素进行综合研究基本要求亲自进行市场调查查阅相关资料网站根据调查问卷编写调查报告与预测报告主要参考资料项目楼盘户型图纸房地产金融实务房地产开发济南最新房地产相关制度房地产相关网站中国房地产信息网搜房网同城进度安排周确定所调查楼盘查阅相关资料编制问卷调查周发放二百份调查问卷整理问卷撰写调查报告区位环境调查以及分析研究包括城市规划房地产市场供需情况周编写项目区位因素分析与研究报告周提交初稿进行评阅周修改整理提交终稿周答辩指导教师签字年月日院系意见教学院长主任签字年月日备注房地产的区位选择是房地产建设的位置选择区位的选择需要考虑多方面的因素宏观因素与微观因素都是必须要考虑的如宏观因素中的国家现阶段整体经济的发展状况城市的发展状况微观因素中的周围的基础设施社会文化和自然景观等这些因素对楼盘建成后有着很大的影响关系到其今后的销售状况房价的高低等所以在房地产投资中正确的区位选择该是首当其冲的了关键词房地产区位因素区位选择房地产价格目录第章项目概况项目地块区位环境分析周边环境分析项目自身概况项目周边区域规划第章项目市场环境分析济南市房地产经济背景分析济南市概况济南市宏观经济影响关系分析济南市城市规划概况及对本项目的影响济南市房地产政策概况对本项目的影响济南市近几年房地产态势分析济南市房地产市场调查分析第章消费者需求分析区域内购房者细分及需求分析何为市场需求我们的需求者在哪里消费者需求分析私营业主政府官员本地高收入职业经理外来高收入职业经理投资客户第章项目概况项目地块区位环境分析济南天马相城是由济南华昱置业有限公司开发的大型高品质商住社区项目坐落于济南市高新技术开发区孙村产业新区中心景观带彩虹湖的北岸西起春晖路北至科航路南至科创路东至规划路南邻占地余亩的彩虹湖公园项目周边环境分析在形式上与项目互相呼应融为一体无异于为项目平添了的生态资源配套眺围子山蟠龙山依山亲水生态资源优越连经十东路旅游路世纪大道绕城高速距济南国际机场分钟车程距市政府市政务中心分钟车程路网完善交通便利近开发区中心区市政府市政务中心奥体中心未来发展前景良好作为以高端定位的高品质住宅产品济南天马相城在规划设计的各个阶段充分考虑高端客户生活行为特点和深层次需求在整体性大格局下进行有针对性更人性化更细致地设计超大面宽设计充分体现奢华度舒适感每户赠送百平米生态庭院米以上进深的庭院尺度为别墅生活写就宽阔庭院空间的注释承袭自然的专享让您的空间更具风范同时推出余平米的配套会所以满足客户文化商业服务的需求商业部分作为项目公园式商业模式的开篇之作华昱大厦建筑面积万平米集餐饮商务洽谈会议休闲于一体为社区客户提供更高层次更加便利的餐饮休闲商务空间并可辐射整个孙村新区片区项目自身概况物业类型普通住宅公寓别墅建筑类型小高层高层城区高新区环线位置二环以外地理位置位于高新区经十东路孙村立交向北一公里彩虹湖公园北临项目临近十东路近旅游路世纪大厦绕城高速距市政务中心奥体中心近分钟建设地点济南高新区孙村片区春晖路以东科航路以南科创路以北规模地块项目建筑面积约平方米地上建筑面积约平方米地下建筑面积约平方米计划工期个月计划批文济高管字号报建证济高建字建设资金来源自筹项目出资比例招标人济南华昱置业有限公司项目周边区域规划项目配套设施完善水电暖煤气网络等市政配套设施齐全医疗便利从这里到奥体对面的省立医院东院仅十五分钟车程教育配套项目内建有班制小学项目北临升学率很高的历城四中中学项目邻经十东路近旅游路世纪大道绕城高速距市政务中心奥体中心分钟车程路网完善交通便利项目特色水景地产特色别墅豪华居住区项目介绍济南天马相城是由济南华昱置业有限公司开发的大型高品质商住社区项目坐落于济南市高新技术开发区孙村产业新区中心景观带第章项目市场环境分析济南市房地产经济背景分析改革开放以来山东省济南市房地产市场变化显著期间经历了由住房分配到个人买房的市场化进程特别是我国推行住房市场化改革以来济南市和全国全省一样房地产市场价格体系开始形成并逐步成熟年济南房地产开发投资亿元比上年同期增长占全社会固定资产投资的比重为比上年同期提高个百分点从房地产销售情况看年济南市商品房屋销售面积万平方米同比增长年因政策频出被称为政策年但房地产市场的实际运行显示这些调控政策仅在短时间内对成交量有所影响年济南商品房批准预售总面积为万平方米其中住宅面积万平方米占比年济南商品住宅市场成交约万平方米环比年下降成交均价达到元平方米环比年增长调控效果微弱受房地产调控政策及房价持续上涨的影响商品住宅市场的成交主要由新增供应量支撑年以限购限贷为核心的严厉调控对济南房地产市场的影响日渐显著市场成交量持续低迷房价开始出现回落政策效果初步显现年济南商品住宅成交约万平方米同比年增长成交均价达到元平方米同比年下降受房地产调控政策影响投资型客群被挤出首次置业者和初次改善者等刚需客户成为支撑济南房地产市场的主力客群经过近几年的快速发展房地产业已经成为我国重要的支柱产业虽然政府不断出台一系列的宏观调控政策但未来年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展带动中国房地产市场稳步上升近几年济南市居民的住房消费正在慢慢的向更高的阶段过渡济南市房地产市场也在调整中迅速壮大而且随着济南市城市框架的不断拉大城市人口的急剧增加及城市辐射力的增强济南房地产市场空间巨大未来发展大有可为济南市概况济南市位于北纬度分东经度分南依泰山北跨黄河地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上地势南高北低济南境内河流主要有黄河小清河两大水系湖泊有大明湖白云湖等济南属于暖温带大陆性季风气候区四季分明日照充分年平均气温月最冷平均气温月气温最高平均气温年平均降雨量到米济南是中国东部沿海经济大省山东省的省会城市和区域中心城市也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市全市总面积平方公里市区面积平方公里济南历史悠久是国务院公布的历史文化名城境内泉水众多被誉为泉城济南的市树是柳树市花是荷花市鸟是白鹭吉祥动物是金牛人口和民族截止年末全市年末户籍总人口万人比上年增长年末暂住人口万人在中国的个民族中济南市有个民族居住其中汉族人口全市总人口的占少数民族人口占历史和文化济南是中华文明的重要发祥地之一约公元前世纪中国原始部落的首领舜就生活在济南一带济南东郊的城子崖是中国新石器时代晚期以黑陶为标志的龙山文化距今年的发现地这里发现了中国最古老的城址约万平方米作为城市济南已有多年的历史秦始皇建立郡县制时今天的济南地区属于济北郡汉初设立济南郡济南由此得名自明清以来济南一直是山东省省会年月设立济南市济南文物古迹众多有舜文化遗址公元前世纪舜耕山有先于秦长城的齐长城公元前世纪中国最古老的地面房屋建筑汉代孝堂山郭氏墓石祠公元前世纪中国最古老的石塔隋代柳埠四门塔公元世纪和被誉为海内第一名塑的灵岩寺宋代彩塑罗汉公元世纪等济南诞生了许多中国历史上的著名人物像中医科学的奠基人扁鹊阴阳五行学派大师邹衍唐代公元年开国元勋房玄龄秦琼中国著名文学家李清照辛弃疾等另外李白杜甫苏轼曾巩等历代杰出的作家学者都先后在济南生活游历故有济南名士多的佳誉市政机构济南市现辖历下市中槐荫天桥历城长清区平阴济阳商河县和章丘市济南旅游概况济南位于山东省中西部是山东省的省会全省的政治经济科技文化中心和重要的交通枢纽总面积平方公里人口多万是中国历史文化名城和副省级中心城市济南地形复杂多样南为泰山山地北靠黄河地势南高北低济南地处中纬度属暖温带大陆性季风气候区春季干燥少雨夏季炎热多雨秋季天高气爽冬季严寒干燥四季分明济南具有多年的历史是闻名世界的史前文化龙山文化的发祥地区域内新有石器时代的遗址城子崖有先于秦长城的齐长城有现在中国最古老的地面房屋建筑汉代孝堂山郭氏墓单层古塔四门塔有被誉为海内第一名塑的灵岩寺宋代彩塑罗汉等济南山灵水秀人才辈出历代文人墨客多聚于此唐代著名诗人曾在这里写下了济南名士多的佳句济南自然风光秀丽自古素有泉城之美称尤以趵突泉黑虎泉五龙潭珍珠泉四大名泉久负盛名自古享有家家泉水户户垂杨之誉济南拥有的泉水之多流量之大景色之美独步天下这些泉纵横分布错落有致既有趵突黑虎珍珠五龙潭四大泉群又有郊区泉群誉称名泉趵突泉为名泉之首泉水分三股而淌泉北有宋代建筑泺源堂西南是明代建筑观澜亭池东为来鹤桥桥南立木牌楼横额上书洞天福地蓬山旧迹清高宗乾隆南下游览观趵突泉后大为兴奋当即题游湍封天下第一泉留趵突泉游记石刻碑文趵突泉东北侧有金线泉泉中金线忽隐忽现弯曲多变明亮有光奇妙有致金线泉以东为漱玉泉绿柳飘指清水碧波金鱼戏水十分优美泉北有幽雅恬适翠竹婆娑的李清照纪念堂漱玉泉东北峡壁下奇石峭立中马跑浅井洗钵泉等似绿带携为一体黑虎泉在金线泉东深凹如洞穴泉水汩汩上涌幽深清澈绿如翡翠清似琼浆叮咚过洞前石雕虎头三个飞溅于方池附近有琵琶泉常年流水淙淙似琵琶乐声不断又有九天泉似九天仙女梳洗花莲泉似亭亭玉立出水芙蓉等处美泉名泉千百年来有的新生有的湮没众泉如翡翠济南大绿毯上镶嵌日夜叮咚光彩闪耀众泉汇流成的大明湖周围千佛山五峰山灵岩寺云山等构成了一城山色半城湖的独特风光山光水色在这里得到了最好的结合这就是有泉城之称的济南济南交通便利济南机场开通了通往全国各主要城市的航线并开通了香港泰国两条国际航线济南也是铁路运输的重要枢纽济南的公路也是四通八达济泰济德济聊济青等高等级公路使济南成为山东的重要出入口济南简介济南又称泉城是中国东部沿海经济大省山东省的省会是全省政治经济文化科技教育和金融中心也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市济南下辖六个区三个县一个县级市总面积平方公里人口万其中市区人口万济南是全国城市综合实力强和全国投资硬环境优的城市之一历史文化优势已有四千多年历史的济南是中华文明的重要发祥地之一是国家公布的首批历史文化名城中国最古老的石塔隋代柳埠四门塔和被誉为海内第一名塑的灵岩寺宋代彩塑罗汉均位于济南济南诞生了许多中国历史上的著名人物名君大舜神医扁鹊名将秦琼名相房玄龄著名诗人李白杜甫黄庭坚词人李清照辛弃疾著名小说家刘鹗近代文豪老舍等都曾在济南生活工作游历故有海右此亭古济南名士多的佳誉济南风景秀丽泉水众多城内名泉争涌尤以趵突泉黑虎泉珍珠泉五龙潭四大泉群久负盛名自古享有家家泉水户户垂柳之誉四面荷花三面柳一城山色半城湖是济南的独特风光济南市地理位置济南市位于北纬度分东经度分南依泰山北跨黄河地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上地势南高北低地形可分为三带北部临黄带中部山前平原带南部丘陵山区带济南境内河流主要有黄河小清河两大水系湖泊有大明湖白云湖等济南城内原来百泉争涌分布着久负盛名的趵突泉黑虎泉五龙潭珍珠泉四大泉群有美泉多处享有七十二名泉之美称现大多数名泉都已见底不知何时才能再见涟涟水波趵突泉有天下第一泉之美称喷高三尺已不复见然奇泉不可不看更有易安与李攀龙非去不可黑虎泉找一个人少的早上漫步泉旁看泉眼如珠冒起听黑虎泉奔涌之畅快亦属一乐事大明湖千佛山与趵突泉并称为济南三大名胜大明湖湖面宽阔由众泉汇流而成夏日湖上荷花映日绿柳成荫赶上荷花节期间去大明颇有一番风味千佛山为佛教名山古名历山有舜耕历山之说登山远眺明湖如镜黄河似带泉城风貌尽收眼底济南市是中国东部沿海经济大省山东省省会全省政治经济文化科技及教育中心也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市全市总面积平方公里市区面积平方公里济南地形复杂多样南为泰山山地北靠黄河地势南高北低济南地处中纬度属于暖温带大陆性季风气候区四季分明日照充分年平均气温月最冷平均气温月气温最高平均气温年平均降雨量毫米济南历史悠久是国务院公布的历史文化名城济南风景秀丽泉水众多被誉为泉城济南的市树是柳树市花是荷花济南市面积市区面积人口市区人口及居民构成特点济南市市区从东外环到西外环约公里南外环十六里河到北外环洛口桥不到公里这样济南市区的面积约平方公里人口方面济南市的人口约万市区人口约万但济南地处北京和上海之间东部沿海和西部内陆之间流动人口非常大所以人口密度不容易计算不过总的说来市区总人口数量应该不会超过万所以说人口密度大约在万人平方公里济南市宏观经济影响关系分析去年下半年以来多项宏观经济指标持续下滑引起了决策部门的关注与担忧这将对我国大宗商品市场具有很大影响总体来看由于世界经济复苏趋势显现国内宏观调控趋向灵活消费需求增加加之受多重成本因素的推动今年大宗商品市场将会回暖市场行情和价格将震荡扬升中经评论北京调控目标趋向灵活着力保障市场需求去年下半年以来多项宏观经济指标持续下滑引起了决策部门的关注与担忧统计数据显示年多来呈现逐季回落态势年累计增速为比上年回落了个百分点今年经济增长计划指标为下行压力较大固定资产投资与工业增加值也出现较大幅度回落年固定资产投资实际增速剔除投资品价格上涨因素仅为今年月份名义投资增长率为比去年又回落了个百分点年月份的工业增加值回落到了今年前个月继续回落至连续个月走低即便是物价水平的回落也隐含着经济趋冷的迹象去年月份与今年月份的全国工业生产者出厂价格指数同比涨幅分别为和持平连续创下年月份以来的新低指数的这种俯冲式回落也表明了前期紧缩力度过大整体需求存在乏力风险尤其令人忧虑的是欧洲债务危机一直麻烦不断如果出现最糟糕的情况一些国家债务无序违约引发全球金融体系的重大冲击祸延世界实体经济势必会对于中国出口造成重大冲击即便是这种糟糕局面得以避免欧美发达国家也会因为消减赤字而紧缩开支不利于中国贸易出口受其影响自年以来中国出口增速迅速收窄今年月份甚至有的负增长月份则出现了多亿美元的贸易逆差从今年月份汇丰中国指数来看出口订单数据跌至个月来新低显示今年出口前景不甚乐观据国家能源局公布数据今年月份全社会用电量同比仅增长据较去年同期增幅骤降了近个百分点再次印证了实体经济增长放缓态势明显中国经济仍然处于下行通道正是考虑到上述情况为了避免国内紧缩效应与外部环境恶化叠加出现经济硬着陆局面所以决策部门决定首要调控目标转向稳增长同时兼顾控制物价水平最近相继召开的一些重要会议指出今年要把稳增长控物价调结构惠民生抓改革促和谐更好结合起来从而将稳增长扩内需防止经济增速过快下滑实现更多就业摆到了宏观调控目标的首位在稳增长首要调控目标的指导下一些实质性宽松措施将会陆续出台自年月份以来央行已经连续两次下调存款准备金率预计今后还会有数次下调如果中国出口减速较多超出预期将会以更大力度刺激国内需求也包括刺激首套自住房需求和改善性住房需求也不排除金融机构降息的可能在稳定出口需求方面有关部门亦在研究及准备出台政策措施比如在金融与税收政策上进行扶持帮助企业应对贸易摩擦完善出口信用风险保障机制等在扩大内需方面亦会有若干鼓励政策相继出台所有这些都有利于大宗商品需求回暖不会出现糟糕局面如果说前段时期推动国际市场大宗商品价格上涨的主导因素在于极度宽松的货币政策那么今后拉动其价格上涨的主导因素将让位于实体经济需求的明显增加而制造业作为大宗商品尤其是金属能源化工产品消费的最重要领域其率先回暖无疑预示着整体大宗商品市场趋势转向复苏受消费需求增加与成本推动影响市场价格扬升我国大宗商品需求增加直接拉动了今年前两个月大宗商品进口量的大幅增长海关统计数据显示年前个月累计全国种主要大宗商品进口总量为亿吨比去年同期增长呈现大幅度增长态势其中食品类能源类与有色金属类增幅很高而随着稳增长措施的陆续出台以及全球经济的进一步复苏消费需求稳定增加预计我国上述大宗商品进口量还会增长其中铁矿石总需求量超过亿吨并由于优先使用进口铁矿石战略方针年全国铁矿石进口量亦将达到或超过亿吨进口量有增无减我国大宗商品进口量的较大幅度增长对于国际市场大宗商品市场而言无疑是一个坚实的稳定基础另外今年以来尽管国内外经济不确定性很大主要是境外欧债危机与国内房地产调控政策走向扑朔迷离人们感到后市行情难以把握操作策略非常谨慎趋向观望等待比如连国内企业每年都要进行钢材冬储也未实施这是史无前例的但总体来看中国大宗商品价格指数持续回升其中月份环比上涨月份环比上涨月份累计中国大宗商品价格指数同比上涨明显超出同期与涨幅从产品构成来看涨幅较大的是能源类农业食品类等基础类产品进入月份以后随着宏观形势逐步明朗尤其是决策部门实质性宽松措施的逐步出台整体市场需求回暖将会推动市场价格行情继续扬升除此之外主要大宗商品互为推高成本以及工资水平的普遍上升也使得年内大宗商品成本有增无减进而推高市场价格底线第一个推高因素是石油价格高涨大宗商品多为高能耗产品石油价格的高涨不仅会推动相关能源产品煤炭天然气电力价格上涨而且还会明显增加其他大宗商品比如谷物油料棉花矿石金属等产品生产与物流成本一段时期来西方与伊朗关系紧张地缘政治风险推动国际市场石油价格重返美元桶如果美伊之间爆发战争并且引发霍尔木兹海峡被封锁石油价格将会迅速达到美元桶以上价位进而再次抬高所有大宗商品的动力成本推高物流费用甚至有可能阻塞一些大宗商品的供应渠道第二个推高因素是工资水平上升大宗商品是一个劳动密集型产品劳动者工资构成了重要成本因素从我国劳动者工资水平提高来看从去年开始我国许多地区尤其是沿海地区与一线城市开始遭遇招工难主要原因是劳动者的工资等福利待遇偏低需要一个力度较大的向上调整随着国民经济增长主动力由出口导向转为依赖内需今后劳动者工资待遇将有较快与较大幅度的上涨势必成为中国大宗商品成本提高的重要因素成为农产品收购价格提高得重要因素而且预计今后若干年内这类因素会有一个集中释放的过程这势必成为支撑整体价格水平的动力即便是一些产品的产能过剩也扭转不了这个趋势第三个推高因素是发达国家继续实施宽松的货币政策众所周知欧美等西方国家长期寅吃卯粮欠下了太多债务根本不可能通过正常途径用真金白银予以偿还货币贬值等非常规减债将成为卸下债务包袱的主要途径受其影响虽然今后推动大宗商品价格上涨的主导因素逐步由货币贬值因素让位于实体经济需求因素但发达国家的宽松货币政策将继续实施比如欧美国家央行以极大的力度扩大资产负债表将大量注入流动性的政策常态化据有关分析美联储将在今年季度启动新一轮国债和抵押贷款担保证券的购买总额在亿美元之间日本央行将提高资产购买规模的上限欧洲央行也将在季度采取行动大范围买进公共部门和私人部门债券受这些因素影响今年大宗商品价格仍然会面临流动性泛滥的冲击中国输入性通胀压力依然强大对此不可小觑这也就是为什么很多时候大宗商品价格与美元指数一起扬生而不是反向变化的重要缘由成本提高要求相应增加流动性注入国内外市场大宗商品价格的重新抬头以及继续扬升尤其是石油价格暴涨无疑会增强中国物价的成本推动力量刺激物价总水平扬升如果今年国际市场石油平均价格保持在美元桶仅此一项就将推高国内综合物价水平个百分点以上然而今后物价上涨动力依然较强并不意味着必须实施从紧的货币政策其实成本增加所导致的物价上涨与流动性并无直接的因果关系相反这种成本推动型的物价上涨要求更为宽松的货币政策因为随着物价上涨购进成本的增加即使维持同等规模的经济总量也需要更多的货币流通量否则势必抑制实体经济活动甚至导致经济增长的萎缩不仅如此过于严厉的货币政策人为抑制金融机构贷款量的合理增长还会迫使部分实体经济的资金供应尤其是中小企业的资金供应转向利息很高的民间渠道从而刺激资金利息成本的增加增强了中国物价水平推动力量从目前来看国内存款准备金率与金融机构贷款利率显著高于其他主要经济体国内企业的资金使用成本显著高于其他主要经济体不利于抑制物价的过快上涨也包括不利于抑制房价的过快上涨实际上是泼油灭火增强了中国物价水平的宏观调控难度因此今年内实施更为宽松的货币政策连续多次降低存款准备金率与贷款利率接近世界其他经济体现有水平应当成为平抑物价水平的一项重要措施另一方面货币政策的较大幅度向宽松方向调整也有利于提振信心刺激国内需求的增加加快经济发展战略的转变实施较为宽松的货币政策可以采取分步走的办法首先是对食品基础原材料等商品生产与流通实施定向货币宽松即充分保障资金需求推动生产供应同时下降贷款利息以降低这部分商品的资金使用成本减少价格水平的成本推动力量然后再普及到全部商品领域实行无区别的普遍双降从稳增长的角度看只有执行这样的货币政策才能达到宏观调控的效果参考文献附录大学文经学院毕业论文设计评审表指导教师用题目学生姓名学号专业指导教师姓名职称所学专业是否同意参加答辩得分评语指导教师签字年月日大学文经学院毕业论文设计评审表评阅人用题目学生姓名学号专业指导教师姓名职称所学专业是否同意参加答辩得分评语评阅人签字年月日大学文经学院毕业论文设计评审表答辩小组用题目济南天马相城区位因素分析与研究学生姓名学号指导教师姓名职称讲师得分评语答辩委员会小组全体成员签字年月日大学文经学院毕业论文设计综合评定成绩表指导教师评分评阅人评分答辩评分综合评定成绩按答辩委员会负责人签字年月日