工程管理毕业论文美国次贷危机对中国房地产市场的影响与启示.doc

科技大学文华学院毕业论文题目美国次贷危机对中国房地产市场的影响与启示学生姓名学号学部系城市建设工程学部专业年级工程管理指导教师职称或学位讲师年月日华中科技大学文华学院毕业论文目录摘要关键词前言关于次贷危机的理论概述美国次级贷款的内容与特点美国次贷危机产生的原因次贷危机的发展及其相关理论次贷危机的发展阶段世界各国面对危机的形态和对策次贷危机对中国房地产市场的影响我国房地产行业现阶段状况分析中国房地产泡沫现象次贷危机对我国房地产市场的影响我国各大城市在次贷危机下的房地产发展状况启示与防范措施研究华中科技大学文华学院毕业论文结束语参考文献致谢华中科技大学文华学院毕业论文美国次贷危机对中国房地产市场的影响与启示摘要本文明确定义美国次贷危机并运用相关理论对次贷危机问题进行剖析系统地研究了次贷危机的起源爆发蔓延走向影响和启示浅谈次贷风暴给全球各地带来的影响冲击进而深入了解美国次贷危机的内涵综合以上的研究与分析对次贷危机未来发展趋势和最终特征进行了综合判断深入分析了次贷风波对我国房地产市场乃至全球各地房地产的影响并举例世界各国在危机下的形态以及采取的应对措施最后结合中国房地产市场的真实情况提出一些建议和对策关键词次贷危机全球经济中国房地产市场影响与启示华中科技大学文华学院毕业论文前言华中科技大学文华学院毕业论文美国次贷危机的故事可谓一波三折年初大西洋彼岸刮起了一场始料未及的金融飓风以美国著名的住房按揭机构新世纪金融公司为代表的贷款机构以美林公司为代表的投资银行以及以花旗集团为代表的金融超市和以全球财富管理著称的瑞银集团成为这场金融飓风的直接风眼同时受这场金融飓风的影响大大小小的对冲基金海外投资者全球房地产市场等都遭受了飓风的波及当时有人认为这只是美国金融的一次小感冒也有人认为这是新一轮经济危机的预兆年当美国的次贷危机正向全球金融危机转化之际美国的房地产价格跌幅在扩大而中国房地产却出现了小阳春北京上海等城市的交易量大幅度增加有些城市的月均交易量创出历史新高这说明美国的次贷危机对中国楼市的影响并非是简单的因果关系需要我们重新审视美国的次贷危机对中国房地产市场的影响果不其然在一年后有关次贷危机的报道再次成为媒体关注的热点不断出现的报料提醒人们次贷危机仍在继续人们终于意识到对全球经济来说这决不是一场美国的小感冒天知道还会发生什么次贷危机不应该被忽视如今急风骤雨般的次贷危机已经过去两年多了人们似乎已经忘了次贷事件然而事情真正过去么年它又何去何从关于次贷危机的理论概述美国次级贷款的内容与特点次级贷款的内容次贷即为次级贷款的简称以下统称为次贷次级贷款准确来讲应该叫次级按揭贷款按揭一词由中国香港传入是英语的粤语音译指住房等标的资产的购买者即按揭人在支付首期规定的款项后由贷款银行或其他金融机构即按揭受益人代其支付其余款项并将所购房产的产权抵押给该按揭受益人作为偿还贷款履行担保的行为按揭贷款的重要特征是标的资产发生了所有权的转移即按揭人偿还完负债之前标的资产的所有权归按揭受益人所有按揭人还清本息后标的资产的所有权归按揭人所有可以看出美国的按揭贷款与中国老百姓所熟悉的住房抵押贷款是类似的次级贷款的特点风险大由于对客户的信用等级要求低次级抵押贷款无法收回的风险相对其他类贷款要大根据一项数据表明次级抵押贷款的还款违约率高达是优级贷款的倍利率高华中科技大学文华学院毕业论文高风险必然要求高利率作为回报因此次级抵押贷款还有高利率的特点通常次级按揭贷款会比优级按揭贷款高个百分点以浮动贷款利率为主由于次级按揭贷款的服务对象通常不符合抵押贷款市场标准因此在美国少数族裔集中和经济不发达的地区很受欢迎美国次贷危机产生的原因美国次级危机起源于美国住房市场明显降温后次贷拖欠率不断上升次贷违约率上升导致次贷放款机构遭受巨大损失进而波及到次贷市场致使投资者的次贷相关资产价值急剧缩水不断暴露的资产损失动摇了整个金融市场信心市场的连锁反应使得风险进一步放大继而引发了全球性信贷紧缩和金融市场动荡次贷危机时全球流动性充裕环境下市场约束力下降金融机构风险意识弱化的结果美国宏观经济形势和宏观经济政策的变化年美国经济跌入了近十年来的低谷为了扭转经济的不景气美国政府采取了大幅度减税和降低利率的做法来刺激经济这直接刺激了次级抵押贷款需求量的上升而次级抵押贷款的增加又直接拉动了美国房地产市场推动了美国经济的增长为分散美国抵押贷款机构的信用风险以及流动性风险美国的投资银行通过资产证券化这一金融创新工具将同类性质的按揭贷款处理成债券形式在次级债市场出售一般来说次级债的利息要高于政府债券或普通企业债券由此成了众多银行共同基金对冲基金投资机构在资产组合中高风险资产的配置然而当物价水平不断攀升时为抑制通货膨胀美联储又不得不连续提高利率水平借款人的融资成本增加特别是那些签订浮动利率贷款和只支付利息贷款的借款人由于炒房者们的持有成本升高他们开始大量抛售手中的住房套现致使房价不断下挫导致市场恐慌并形成房价会继续下跌的预期而那些用于自住的贷款购房者们由于利息增加房价下跌原来通过抵押再融资还贷的设想破灭越来越多的次级抵押贷款者不堪重负无力还贷导致大量的逾期违约的现象出现危机由此而生次级抵押贷款产品设计的不足一是贷款对象信用差没有可靠的收人来源二是违约风险较高次级贷款的信用风险明显高于最优贷款同时次级贷款以浮动利率贷款为主随着基准利率的提高次级贷款的利息也不断攀升次级贷款的利率一般比优质贷款产品高出个百分点致使次级贷款的违约风险较高三是还款方式设定不合理四是贷款还款来源和贷款担保不合理贷款机构把抵押住房未来增值作为主要的还款来源而忽视了贷款者现在和未来的收人状况在贷款担保上只看重所购住房作为抵押担保而没有增加其他的担保措施因此其存在先天性风险投资机构的风险意识淡薄华中科技大学文华学院毕业论文由于近几年来美国房地产市场的持续繁荣房价不断上涨使得不少金融机构对房地产市场的风险失去警觉此外通过资产证券化过程中的信用增级手段如增加赎回条款增加债券利率等都使信用评级机构对资产证券化证券给予了较高评级机构投资者们被高回报率所诱惑而忽视了其背后隐藏的风险评级机构未能正确评估相关证券的风险状况次贷市场发展仅十余年且市场运作良好违约率并不高因此评级机构对于次贷产品给予较高的评级并使次贷评级结果明显高于传统金融工具据统计大约的次贷证券获得了的评级因此保险公司养老基金教育基金等稳健机构投资者也参与了该产品的投资危机爆发后三大国际评级机构不断调降次贷产品的评级然而对投资者而言损失已经形成了其他原因比如像购房者的美国梦房屋经纪人虚假宣传投资银行过度营销资本证券化放大了风险和监管房屋估值机构虚估房屋净值信用评级机构偏离了公正客观的原则美联储的货币政策等等这些因素组成因果链条购房者的美国梦形成了美国人对住房的迷恋这就为房屋经纪人向那些望房兴叹的普通美国人推销房屋和贷款打开了欲望的大门投资银行的过度营销则为房屋经纪人四处忽悠创造了条件资产证券化则使房地产本身的风险转移到金融市场并通过金融市场进行了放大从次级贷款发展到次级债后利益链条变长操作环节增多各环节信息扭曲和变形加剧复杂的利益结构大大降低了市场的透明度加之次级债又是金融市场的创新产品相应的监管跟不上就留下了产生严重危机的各种隐患正是因为监管不力才丧失了对一些重要环节的有效监督使一些机构在利益的驱动下突破了市场规则的红线在这方面问题尤为突出的有以下两个中间环节房屋估值机构和信用评级机构在次级贷款业务中受利益驱动房屋估值机构高估房屋价值是比较普遍的现象这些严重地损害了消费者的利益扩大了次级贷款危机的波及面加剧了次贷危机的危害程度次贷危机的发展及其相关理论次贷危机的发展阶段危机的初期阶段在年初美国前三大银行为应付可能出现的次级债损失大幅增加坏账预备引起了市场不安公开统计数据显示次级债贷款违约率正在上升住宅贷款机构股票大幅下降月份美国国会就次级债问题举行听证会确认次级债贷款余额高达万亿美元并已经进入高额还款期预计大约有万户美国家庭可能无法归还贷款月份美国第二大次级贷款公司新世纪金融公司申请破产保护但是当时市场华中科技大学文华学院毕业论文普遍认为其影响是局部的不会波及优惠贷款更不会影响其他部门此后不久由于各国经济景气上升股市暂时恢复了平静且继续上升危机爆发阶段年夏季市场再次开始担心基于次级债的证券化产品月中旬大型投资银行贝尔斯登旗下两家对冲基金因大量投资次级债出现重大损失而陷于破产月中旬三大评级公司对一千多个住宅贷款调降评级投资者普遍感受到信贷风险急剧上升美国最大住房贷款公司传出贷款损失和业绩恶化消息在欧洲次贷危机也开始爆发月底德国产业银行公布了与次级债相关的重大损失月日法国巴黎银行公布由于资产估值困难暂时冻结旗下三家基金资产受此影响欧元区短期金融市场流动性紧缺短期市场利率急剧上升月中旬英国北岩银行出现了英国近年来首次挤兑现象该银行直接持有与美国次级债相关的金融产品尚不到总资产但由于其资产负债结构存在期限不匹配问题资金来源主要依靠短期市场当美国次贷危机波及到欧洲短期资金市场时造成流动性紧缺北岩银行融资出现困难引发了挤兑现象为防止市场陷入流动性危机欧美央行积极进行了干预欧洲中央银行年月日向市场注入了亿欧元美联储月日向市场注入亿美元月日联储降低贴现率从下降到并进一步放松了贴现贷款条件通过吸收以及相关的证券使得花旗美林和摩根大通等三大机构能为自己的子公司提供亿美元信用月日美联储决定将联邦基金利率从下调到贴现率从下调到各国中心银行也联手大量提供流动性市场出现乐观情绪误以为次级债危机已经结束股指再度上升危机的深化和发展阶段到年月下旬欧美大金融机构陆续公布第三季度财务状况巨额财务损失远远超出以前预告也超出市场预期市场开始恐慌各国央行再次联手干预进入年以后美国大金融机构公布新的季报损失又一次超过预期其中美林花旗摩根士丹利瑞银等出现巨额亏损亏损数据如图所示以野村证券瑞穗集团等为代表的日本金融机构总计发生了多亿美元损失凯雷资本破产贝尔斯登因流动性短缺危机而获美联储注资并将被摩根大通超低价收购雷曼兄弟一季度净利润也可能大幅缩水次级债引发信用紧缩并对实际经济的影响开始显现美国住房市场更加低迷消费信心指数下降失业率上升经济步入衰退美国年经济增长率在年第四季度也已经降到年初的失业率零售商品指数等主要经济指标开始恶化华中科技大学文华学院毕业论文图次贷相关损失估计亿美元世界各国面对危机的形态和对策美国美国经济下滑风险增大美联储公布了对当前及今后几年美国经济走势的预测报告报告认为当前美国经济最大的风险来自次贷危机引发金融市场的动荡其对消费的影响可能超出预期美联储最近两次连续调低联邦基金利率和窗口贴现利率希望能够刺激消费需求的增长帮助房地产市场和金融业度过次贷危机难关然而从各种情况看次贷危机有愈演愈烈之势从年月份全面爆发以来由次贷导致严重亏损的金融机构越来越多股市道琼斯指数先后有个交易日跌幅超过点最近两周更是连续下跌目前的道琼斯指数只比去年初增长了为近几年来新低同期美国房地产市场继续恶化新开工房屋和现房销售数量继续减少库存持续增加房价不断下跌金融市场的动荡和房地产市场的低迷对其他经济活动的影响也开始显现美国经济已经出现了次贷危机房市衰退和下滑预期相互影响相互恶化的局面一旦消费出现滑坡极有可能导致美国经济真正下滑甚至衰退同时美元持续贬值也增加了美国经济的不确定性也相信美元贬值在所难免全球各国货币在次贷危机中波动较大次贷危机前后货币汇兑情况如表所示年年初以来美元贬值步伐明显加快以欧元为例美元对欧元最近两周连创新低年全年累计贬值幅度达到远远高于年和年的全年贬值幅度尽管美元贬值在短期内对促进出口增长作用明显但经济学家普遍认为这种作用难以持久而且美元贬值将会刺激国内通胀推高资源产品特别是原油价格延滞美国经济的复苏更重要的是将会严重损害全球投资者的信心一旦出现全球性抛售美元资产风潮对于长期依赖国外资金维持增长的美国经济将会是灾难性的华中科技大学文华学院毕业论文表各货币在次贷危机前后的表现货币对爆发前爆发后涨跌幅度欧元兑美元英镑兑美元美元兑日元美元兑瑞朗美元兑加元澳元兑美元欧盟方面英国英国房价过去年的暴涨是廉价信贷惹的祸但与美国相比英国房市对信贷紧缩的抵御能力仍然较强美国房屋按揭合约中充斥了大量的可调整利率抵押贷款该类型贷款在英国的比例要低得多英国的金融管理局对房屋按揭合约的监管也要比美国严格此外比起地大物博的美国英国住宅用地的供给要少得多加上欧盟东扩后不断有东欧移民涌入这使得房屋的供应在总体上还是相对紧张然而次贷危机向英国房市蔓延最令人担忧的是其影响程度深不见底一旦旷日持久加上全球经济减速增长防范措施做得再好的政府也将无法应付法国进入年法国房地产市场在经过半年多持续下跌后开始出现软着陆的迹象明显在房价及房租增速放缓后建筑市场也快速萎缩同时法国房屋建筑许可证发放量与房屋开工量也减少许多分析人士认为尽管法国房产需求依然旺盛但随着法国居民购买力不断下降和房贷利率逐渐提高许多家庭对购房持观望态度德国即使曾批评美国和英国救市计划的德国面对国内的金融危机也不得不施以援手在德国政府的再三努力下各家银行及保险公司最终同意向陷入困境的德国房产业巨头注资亿欧元为德国第二大商业地产借贷机构地产融资抵押银行地位十分重要政府还意外承诺为所有私人储蓄账户提供担保西班牙西班牙设立亿欧元基金支持银行荷兰荷兰将本国银行存款账户担保额提至万欧元上周末英法意德等欧洲四国的领导人在巴黎举行了一次紧急会议讨论关于金融危机的应对方案有欧盟官员建议效法美国救市方案成立亿欧元的欧洲救市基金但由于其他成员国强烈反对这项计划已经夭折德国政府认为对于陷入华中科技大学文华学院毕业论文困境的金融机构而言它们必须对其经营行为负责政府不应拿纳税人的钱来拯救它们亚太地区日本全球性金融危机不仅导致日本经济陷入深度衰退也使日本的房地产市场遭遇寒冬期住宅市场低迷不振及其可能引发的问题已引起政府及相关研究机构和业界团体的警觉和重视日本首都圈和近畿圈的公寓市场动态可以说是日本房地产市场的晴雨表可集中反映日本房地产市场的状况本次金融经济危机爆发后日本政府在财年的补充预算中实施历史上规模最大的住宅贷款减税措施在财年的补充预算中又提高了融资率日本政府的这些措施都试图激起国民购买住房的热情激活房地产市场最终达到扩大内需拉动经济增长的目的日本大部分金融机构习惯将投资于构成次级贷款的高率证券产品作为其标的资产如果美国住房市场的情况进一步恶化日本金融机构的损失还将扩大因此美国此次爆发的次贷危机对整个日本经济而言是一个沉重打击东京的房价再一次如此暴跌最大原因就是海外投资资金撤离日本抛售楼盘所致总的来说金融危机将再次使日本的房地产市场面临严峻的考验东南亚年开始越南政府采取了灵活的汇率机制年越南央行在两年之内第一次宣布提高官方利率并在月再次把越南盾对美元的每日交易波幅扩大到不仅如此越南还积极开展经济结构改革吸引外来投资外国直接投资在年月月期间强势增长了缅甸政府采取了一定程度的经济改革主要是在农业和金融业上并对国有企业进行了以市场为导向的价格改革今年由于受到政府支出和能源出口价格增长的推动缅甸的仍然会保持适度增长今年以来为了抵消全球油价和食品价格上升的影响印尼政府提高了对燃料电力和食品的补贴马来西亚制造业发达特别是电子电器业吸引了外来投资总额的一半在对外贸易方面去年出口和进口分别仅增长了大约是近几年来增长最为缓慢的这是由于电子电器的国际需求疲软今年为了应对美国的经济衰退和全球需求疲软马来西亚政府提高了对柴油汽油和主要粮食产品的补贴并大力鼓励推动国内需求作为马来西亚经济增长的主要支柱非洲地区在国际金融危机影响下年是非洲经济增长速度开始放慢步伐的一年但总体影响不大这是因为非洲绝大多数国家的金融体系尚不发达而且非洲国家的房贷尚不普遍因此难以造成直接的冲击但是冲击和影响也是不可轻视的此次次贷危机转化为金融危机对非洲国家的影响主要特征不是银行资本流动房地产市场的危机而是随着西方国家流入非洲的资金减少进口非洲的商品下降导致商品价格的下跌将使非洲经济增速放缓拉美地区次贷危机在转成全球性的经济危机后导致拉美地区的初级产品价格暴跌巴西华中科技大学文华学院毕业论文阿根廷墨西哥等国的出口都受到严重打击各国财政收入减缓甚至出现下滑势头拉美地区同非洲地区相似在房地产市场领域冲击较为不明显主要的冲击呈现在巴西巴西作为拉美最大的发展中国家正大步开发房地产市场因此在房贷等领域都比较成熟进而在危机下受到重创在所难免次贷危机对中国房地产市场的影响我国房地产行业现阶段状况分析中国房地产行业近一年来遭遇了十年不遇的深度调整曾经被房地产开发商寄予希望的金九已过银十的黯淡结果也可预期全国各地商品住宅成交量依然持续低迷虽然中国房地产市场目前虽然看似岌岌可危但是与过去一个月里华尔街数万亿美元资本大厦在瞬间轰然倒塌相比中国房地产投资者或许应该暗自庆幸中国的房地产市场由于前几年价格快速飚升房地产市场泡沫已经吹得很大但是由于年政府看到房地产问题所在采取了一些政策来遏制房地产炒作与投机从而使得国内房地产泡沫有所收敛在房地产泡沫收敛的过程中房地产销售下降也是自然特别是当房地产市场由投机炒作转变为以居民消费为主导时如果房地产开发商不调整房价房地产市场销售迅速下降也是正常因此今年以来国内房地产市场出现销售迅速下降但是没有挤出房地产多少泡沫消费性居民也就没有支付能力进入房地产市场中国房地产泡沫现象其实中国房地产市场的泡沫也不小而且还可能在房地产开发商及地方政府的推动下继续吹大这虽然可以制造短期的经济繁荣甚至可以把描绘得更美但从美国次贷危机的经验中我们可以看到即使在美国这样金融监管严厉金融市场发达的情况下都会发生如此巨大的风险与危机中国如果任由房地产泡沫吹大后果也将显而易见试想如果政府放松房地产市场政策来让房地产市场泡沫再吹大这是在用一个更大泡沫取代另一个泡沫这样短期房地产市场解决了地方政府土地财政增加了表面上的增长了社会经济也繁荣但是另一个巨大的房地产市场泡沫则形成了而吹大的泡沫最终是要破灭的因为就目前的情况来看如果房地产不是一个炒作投机的市场中国的绝大多数居民是没有能力进入这样高房价的市场的一个居民没有支付能力的市场如果仅是通过银行的金融杠杆来炒高房价来制造短期的房地产市场繁荣来增长那么这个房地产的泡沫一定会吹得比美国还要大因此为了保证国家经济持续稳定的发展任何时候都不可放松对房地产市场泡沫的警惕而要遏制房地产市场泡沫的滋生就得严厉打击房地产市场中的炒作与投机行华中科技大学文华学院毕业论文为就得限制房地产市场过于泛滥的流动性这就是由雷曼申请破产导致的美国金融危机给中国带来的重要启示在此次金融风暴中中国央行及时调整了货币政策这一举动不仅减弱了美国金融风暴对中国脆弱的股市的冲击而且表明央行看到了当前中国经济存在下行风险在维护国内经济稳定提振股市信心及应对国内房地产市场泡沫方面用心良苦次贷危机对我国房地产市场的影响爆发阶段的影响次贷危机从一开始就对中国楼市产生深刻的影响但在其爆发阶段对中国楼市的影响主要是通过货币政策传导的结果是刺激了房价的上涨全国房地产开发景气趋势如图所示美国的房地产市场是年中开始进入下降通道的次贷违约率从年第三季度开始迅速上升即次贷危机是从年中开始逐渐显露山水的受次贷违约率上升的影响美联储的货币政策开始转向停止了自年以来的不断升息的操作美联储的这一转向使中国的货币政策操作出现空前困境年以后美国楼市价格和石油价格的快速上涨使美联储意识到通货膨胀压力的增加迫使美联储自年之后收紧货币美国的多次加息给中国的货币政策操作提供了一定空间在一定程度上降低了人民币升值的压力因为美国的利率比中国高自年月份以后美国楼市已经出现了明显的降温景象美联储为了防止楼市出现硬着陆美联储收缩货币的步伐出现暂停而此时的中国正值人民币升值途中国际资本从世界各国涌进中国出现了外汇储备的大幅度增加及银行体系的流动性过剩在这一历史背景下中国出现了房地产市场及股票市场的活跃年至年国家出台了一系列措施对房地产市场进行调控华中科技大学文华学院毕业论文从上述分析可见在次贷危机爆发至年底美国的实体经济并没有受到次贷危机的影响而中国的金融市场因为受美联储停止加息的影响出现了严重的流动性过剩换言之没有美国的次贷危机的爆发就不会有中国严重的流动性过剩也就不会出现年年的股价楼价的大幅度飙升总之次贷危机在开始阶段不仅没有抑制中国的楼市反而极大地刺激了中国的楼市深化阶段的影响该阶段的特征是金融市场出现恐慌气氛美国股市出现大幅度下跌尤其是花旗美林两房等金融类股票遭到恐慌性抛售股价下跌幅度超过但美国的实体经济并没有受到大的冲击经济增长仍然处在正值区间第二季度美国的增长还有中国对美国出口的增长有所放缓但中国对欧洲出口增长加快总体出口形势依然不错中国出口贸易变化如图所示此阶段美国次贷危机对中国房地产市场的影响主要通过股票市场进行传导中国股市随美国股市下跌而下跌股市财富大幅度缩水楼市因而失去支撑年的股市下跌对房地产市场影响很大年中国股市市值增加了万亿元之巨流通市值增加了约万亿元股市增加的财富远远超过储蓄存款的增量储蓄存款每年增加约万亿元迅速增加的财富会刺激投资者购买住房汽车等在年股市大涨的时候不仅住房销售价格及金额大涨而且一次性付款的比例也创新高当股市于年初开始快速下跌后这些虚拟的财富迅速化为乌有楼市迅速进入低迷期在这一阶段中国的货币政策陷入了空前的两难境地一方面是资产价格股价与楼价的大幅度下跌而另一方面是物价的不断上涨之所以出现这样的矛盾主要原因是次贷危机对金融市场已经产生作用而对实体经济冲击还没有显现出来华中科技大学文华学院毕业论文总之此阶段金融对楼市的作用方向由前一个阶段的刺激作用转变为抑制作用而实体经济对楼市场的作用方向仍然是向上的恶化阶段的影响这个阶段的标志性事件是雷曼兄弟申请破产保护和申请政府保护雷曼的主要债权人在欧洲及英国雷曼的破产使与之相关的金融机构损失多亿资产受此打击与次贷有关的债券及股票价格大幅度下跌全球范围的金融机构资产减计的规模不断增加次贷危机正式演变为全球金融危机此阶段的特点是全球实体经济与金融市场都遭到严重的打击中国也不例外这是该阶段与前面两个阶段之间的重大差异之所在不论金融还是实体经济对中国房地产市场的影响都是负面的房地产市场进入了冰河期总之此阶段中国房地产市场受到来自实体经济与金融双重打击是中国楼市表现最差的阶段应对及化解阶段的影响当次贷危机演变为全球金融危机之后各国政府紧急采取措施应对危机中国政府从月上旬开始出台一系列措施应对危机开始实施适度宽松的货币政策和积极的财政政策在这些政策中金融政策对此阶段的房地产市场影响最大此外政府宣布对于新增普通住房按揭贷款实行利率七折优惠等鼓励买房政策对刺激房地产市场的需求也起到了重要作用尽管各国政府都在用货币政策刺激本国经济但只有中国货币政策对房地产市场的刺激效果最明显这得益于中国特殊的社会结构和经济结构得益于中国居民较低的负债率同样由于社会结构的不同金融危机对中国房地产的传导及影响与西方国家的房地产市场也出现了明显的差异在经济危机的背景下以商业社会为主的西方国家由于老百姓收入减少失业增加住宅及写字楼的需求会同时出现减少住宅及写字楼市场会迅速出现萧条但中国的房地产市场则有很大差异由于政府部门及国有企业不会因为金融危机而出现大量裁员人们的收入不会因为金融危机而出现明显减少对普通住宅尤其是类似北京的消费型城市的普通住宅的需求影响较小加上货币政策和住房信贷政策的刺激楼市交易量会不断增加这就是楼市小阳春的背景从实体经济角度看从年月份各国采取措施应对危机之后至年金融危机对中国的出口影响依然存在有些行业的出口甚至在恶化因此此阶段的实体经济对房地产的影响还是负面的鉴于中国经济结构对外需的严重依赖出口下降的负影响还会逐步深化对房地产的负面作用力还会继续增加因此在这个阶段金融因素对楼市的影响是正面的而实体经济对楼市的影响是负面的楼市走势是两种力量共同作用的结果华中科技大学文华学院毕业论文我国各大城市在次贷危机下的房地产发展状况北京北京的房地产市场在经过美国次贷危机后波动较大因此在年北京市为了稳定房地产市场秩序市政府部门联手出台关于促进北京市房地产市场稳定发展的若干意见旨在解决好设计民生的住房问题促进房地产市场稳定健康发展年北京市房地产开发投资经历了增长放缓下降恢复四阶段其中一季度完成开发投资亿元比上年同季增长二季度完成亿元增长增速回落个百分点投资呈现下行趋势三季度受施工限制影响完成开发投资亿元下降四季度各月开发投资逐步回升完成亿元同比增长北京市房地产开发投资额如图所示年北京房价下跌有限住宅成交价格将保持年年底水平年上半年北京住宅成交价格持续高位运行下半年年由于全球经济的衰退北京楼市也不例外未来发展部确定因素太多年北京楼市或许会延续年底低迷状态销售量持续下滑开发企业迫于资金压力会下调价格促进销售来回笼资金加上政策性住房年供应力度加大也会拉底整体的住宅成交均价所以年住宅成交价格将维持年年底水平或许将持续小幅下降但不会出现大的波动上海年上海住宅市场进入观望和紧缩期住宅市场呈现加速下滑的现象上海市房地产市场供求趋势如图所示年国内的宏观经济形势受到蔓延全球的金融危机影响出现了通货膨胀经济增速减缓股市暴跌等现象导致购房者普遍缺乏购房信心多数抱持观望等待心理购房意愿走低进入历史低谷全年住宅成交显著回落年第季度上海住宅交易量比年减少第季度扩大到第季度更是达到了惊人的表明楼市不仅受到自身周期调整的影响更因为全球金融危机的蔓延而影响到居民对未来经济和收入的信心从而大幅度减少和推迟大宗消费致使楼市交易出现冻结现象华中科技大学文华学院毕业论文年上海楼市将面临多重挑战一方面整体经济形势持续的恶化对房地产投资环境和居民消费信心影响极大可能造成开发商不敢加大投资消费者不敢消费的局面第二如果价格体系仍持续高企受损的居民实际购买力无法支撑第三保障房一旦大量入市供应对原有价格和供求体系将造成一定冲击今年季度已经逐步明朗化的明折暗扣将在年进一步蔓延广州年是广州房地产市场回调之年但由于受外部政治经济环境不利影响市场调整幅度超出预计房价地价走势明显回落住宅成交萎缩幅度较大已至年以来最低位广州市房屋销售价格指数如图所示鉴于年底以来的房地产政策转向预计年房地产市场需求将逐步激活成交将有一定回暖从楼市供销情况来看由于年供应量持续上扬因而年上半年楼市仍然处于供大于求的局面预计中小户型中低价位普通商品房开发比例将继续增加随着年四季度新政的相继出台以及年末新盘量的增加预计年初商品住宅成交小幅提升月交易量有望再次突破万平方米而第二套普通自住房优惠标准的调整及减免华中科技大学文华学院毕业论文住房转让环节营业税的出台短期内对二手楼市也有刺激作用重庆房地产投资增速持续回落为年来新低年重庆市完成固定资产投资亿元同比增长房地产开发投资完成额亿元同比增长占全社会固定资产投资比重为比上年低个百分点从投资用途来看住宅完成投资亿元增长办公楼完成投资亿元下降商业营业用房完成投资亿元增长其他房屋完成投资亿元增长另外经济适用房投资加速发展是年重庆市房地产开发的一大亮点全年完成投资亿元同比增长自金融风暴席卷全球并开始逐步波及实体经济以来重庆市房地产累计投资增速于月份开始持续回落月累计投资增速分别为和全年开发投资增速较前三季度下降个百分点较上年下降个百分点重庆市房地产开发投资额如图所示自年以来重庆市房地产开发投资增速首次下滑至以下受整体经济环境影响明显自年月份出现负增长以来全市商品房销售面积持续下降且降幅逐渐加深房地产市场销售疲软一方面受年同期高增长后基数提高的影响另一方面本年全国房地产市场整体低迷双重因素导致重庆市商品房销售自直辖以来首次出现负增长杭州年杭州市土地市场整体收缩无论政府供地还是开发商拿地都处于观望的状态加上年初从紧的货币政策力量逐步显现美国金融风暴波及中国进出口贸易经济衰退国内需求降低等诸多方面的原因全国的土地市场都发生了收缩的现象一些地区还出现了土地流拍等状况年杭州楼市震荡起伏价格居高不下再加上外部经济环境的影响使得购房者的信心丧失成交量大幅回落楼市供需失衡价格回调趋势明显尽管从三季度开始国家就出台了一系列的措施地方政府也不断出台措施给楼市以信心也确实显现出了一定的效果杭州楼市月的成交量较月大幅增长华中科技大学文华学院毕业论文但就此判断楼市回暖为时尚早商品房市场尤其是住宅市场的存量巨大再加上年出让的土地势必有部分将在年上市楼市年的销售压力巨大预计年上半年杭州楼市将依旧动荡前行供需比将减小价格仍将回落成都从库存量供求比以及市场消化能力来看年成都房地产市场形势依旧严峻年成都房地产市场受宏观调控地震金融风暴等利空影响大部分购房者选择持币观望成交量大幅萎缩供求关系已经由供不应求转变为明显的供过于求局面预计由于土地存量较大市场供应累积等因素年商品住宅供应将会出现持续放量的过程这也将进一步加大年成都市场的销售压力拉长消化周期而另一方面近年来国家大力推行两限房经济适用房廉租房等保障性住房政策也将导致住宅产品向两极发展成都市累计固定资产和房地产投资情况见表所示表年成都市累计固定资产投资总额和房地产投资额单位亿元固定资产投资额房地产开发投资其中住宅月月月月月月月月月月月政策方面年成都市政府先后公布了成都市人民政府办公厅关于促进房地产恢复发展扶持居民安居置业的意见成都市人民政府关于加快灾后城镇住房重建工作的意见关于进一步扩大内需保持经济平稳较快发展的意见关于进一步改善居民居住条件促进房地产市场健康发展的实施意见这些意见提出了土地信贷税收建房等多方面的优惠政策降低了交易成本减轻了置业负担前所未有的政策优惠力度刺激了部分首次置业的自住型购房需求同时政府加快灾后城镇住房华中科技大学文华学院毕业论文重建加大保障性住房的供应力度等民生工程也助推成都楼市逐步恢复年的成都楼市受地震和全球次贷危机的影响消费者观望情绪浓厚成交量与上年同期相比明显下滑面对越来越疲软的市场成都不少楼盘均采用降价促销的手段虽然降价能带给购房者一些惊喜但另一方面也加大了购房者的观望情绪购房者担心房价还会继续下跌不敢贸然与开发商签订合同启示与防范措施研究我国政府应该切实采取措施稳定房价研究如何应对可能出现的住房信贷危机政府应时刻监控住房抵押贷款市场的危机聚集情况在危机爆发前向放贷者和投资者发出警告减少或停止新的危险住房抵押贷款在市场危机爆发初期政府应该挺身而出坚定市场信心防止市场过度反应导致危机扩散到金融市场其他领域政府应该稳定借贷者减少其被银行和抵押贷款公司收回房屋资产以降低收回的速度保障房价稳定也保证社会稳定防止危机扩散到社会及政治领域投机与经济危机有着某种必然联系而住房消费引起经济危机的概率和风险很小主要表现在以下方面进一步加强房贷市场风险的管理目前我国信用缺失的现象比较普遍银行存在严重信息不对称的情况借款者收入证明的可信度不是很高有的借款人甚至购买几十套甚至上百套住房等不正常的情况另外商业银行有必要对银行的抵押贷款进行严格检查严格住房抵押贷款的条件抑制以虚假信息获得房地产贷款的现象进一步规范资产证券化业务银行资产证券化有利于分散银行信贷风险防止房地产市场风险向金融体系高度聚积应当是未来的发展方向但也应防范资产证券化业务中的风险我国在进行资产证券化时必须慎重考虑资产证券化有关信息及时准确地披露以便市场能对相关风险进行准确的识别和定价关注外汇风险和热钱的流向一旦美国经济反弹为吸引外资美国启动强势美元之后前期流入的大量投机资本将会撤出我国那时我国将有可能由流动性过剩向流动性风险转移进一步加剧股票市场的震荡房地产市场也将受到冲击因此为了防止热钱在短期内大量抽逃目前应对热钱的流入进行严格的限制关注资本市场与银行信贷联动的风险警惕券商由年暴赚到年可能亏损对其融资等业务要严格把关防止信贷资金流入股市另外由于我国出口企业首当其冲会受到打击出口导向型企业的盈利将下降部分出口导向型的中小企业甚至会面临生存危机我国商业银行先前对此类企业发放的贷款风险上升因此需要密切监控客户状况加强贷后管理谨防对出口外贸企业的信贷风险密切关注美欧日等国金融机构的信用风险在与美欧日金融机构进行合作或股权投资时要注意对方持有美国次级债券资产的情况警惕对方的风险变化情况与外资银行的外汇业务要加强风险管理预计还会有更多的知名银行和投行要在次华中科技大学文华学院毕业论文贷危机中翻船关注对外投资的风险由于我国金融机构缺乏海外投资经验部分金融机构进行海外收购时抄底抄在了高位投资出现巨额亏损因此我国金融机构在对外投资时还应强化风险文化加强风险管理健全风险管理制度稳定房价防止房价发生大规模的波动从这次美国次贷危机的经验看房价是影响抵押贷款发放的重要因素也是决定借贷者借款规模和借款折扣的关键因素房价的波动会极大地影响抵押贷款的价值房价的快速上升往往会掩盖大量的信用风险和操作风险因此稳定的房价是个人住房信贷市场稳定健康的发展的重要保证分重视房地产行业以及房地产金融领域的风险管理房地产业在国民经济中发挥着举足轻重的作用不仅是因为房地产行业的发展对于前向后向行业有着很强的带动作用而且因为房地产兼具消费和投资的双重功能中国的房地产市场起步较晚与美国相比在房地产市场的法律环境市场形态产品特征等方面有较大区别从而使得中国的房地产融资体制既有与发达国家相似的地方又有自身独特的风险特征和管理要求从次级贷款危机来看一定要警惕按揭贷款机构盲目扩张的冲动尤其是在房价上升的环境下切不可寄望于房价上升可以提升借款人的再融资能力结束语从次贷危机中表明房地产业的泡沫一旦破灭其影响和后果并不止于房地产业本身前几年美国住房市场繁荣次贷市场迅速发展在住房市场降温后房价下跌和利率上升使很多借款人无法按期偿还借款很多金融机构遭遇财务困难甚至破产尽管中国房地产市场在持续数年飞涨之后至今热度不减然而中国的房地产行业必须充分正视其中隐藏的种种风险汲取美国房地产发展和次贷危机的教训中国大量的房地产按揭贷款人可以说主要还是中低收入阶层虽然我国银行机构发放房贷时的标准和审查程序较次级贷款要严格得多但一旦经济发生较大的波动房价由涨势转入跌势中低收入阶层的承受能力到底有多强银行机构会受到何种程度的损失房市的转势会不会影响到人们对国内经济前景的信心这些都是当前我们应当未雨绸缪的问题目前在我国商业银行的贷款总盘子中房贷占了相当大的比重有的银行对购买第二第三套房以及老的二手房都以较低的门槛提供七八成以上的贷款已存在还贷违约率上升的可能性一旦贷款利率大幅攀升或是房主失去收入来源那么银行就会出现巨额坏账金融风险就不可避免因此提高房贷审查与发放标准有效防范房贷风险仍然是我国银行机构要老生常谈的重要课题华中科技大学文华学院毕业论文次贷危机是一场噩梦房地产市场的暴涨暴跌也是一场噩梦但是我们不能因为有噩梦而不做去睡觉金融创新房贷证券化是一种趋势也是解决房价暴涨暴跌的一剂良药问题是我们必须提前筑好一道防范金融风险的防火墙因此我们面对次贷危机决不能退缩反而要反躬自省弥补自己的差距和不足相信只要中国积极应对国际经济出现的挑战通过自己的智慧来化被动为主动美国的次贷危机终究会成为中国经济腾飞的机遇华中科技大学文华学院毕业论文参考文献美比特纳覃扬眉丁颖颖贪婪欺诈和无知美国次贷危机真相中信出版社中央电视台中国财经报道栏目组次贷飓风的未解之谜机械工业出版社辛乔利孙兆东次贷危机中国经济出版社月况杰决胜金融危机揭秘危机真相看懂中国经济工人出版社杨继瑞应对国际金融危机中国房地产市场的生存与发展西南财经大学出版社次贷风波研究课题组次贷风波启示录中国金融出版社于明山任国明中国你警惕了吗基于日本泡沫经济美国次贷危机的反思广东人民出版社李延喜次贷危机与房地产泡沫中国经济出版社美希勒何正云终结次贷危机直击全球金融市场的非理性繁荣中信出版社张中华朱新蓉唐文进房地产与资本市场中国金融出版社林汶奎华尔街金融危机危机四伏的全球经济与未来走势中国商业出版社雷曜次贷危机机械工业出版社中国道学院研究生院房地产发展战略研究小组中国科学院预测科学研究中心中国房地产市场回顾与展望科学出版社谢家瑾当前全国房地产市场现状和发展态势分析浦东房地产华中科技大学文华学院毕业论文致谢在毕业论文即将完成之际我想向曾经给我帮助和支持的人们表示衷心的感谢首先要感谢我的辅导老师陈玉萍老师和辅导员吴昊老师他们在学习和实践方面给了我大量的指导和帮助并为我们提供了良好的学习与实践环境让我不仅学到了知识还获得了实践锻炼的机会他们对我生活的关心和照顾也使得我得以顺利完成学业在此祝愿他们身体健康工作顺利感谢我的朋友他们给了我无数的关心和鼓励也让我的大学生活充满了温暖和欢乐我非常珍视和他们的友谊感谢我们同组做毕业设计的同学感谢他们在实习实践中给予了我的帮助感谢生我养我的父母他们给了我无私的爱我深知他们为我求学所付出的巨大牺牲和努力而我至今仍无以为报祝福他们以及那些给予我关爱的长辈祝他们幸福安康还有很多我无法一一列举姓名的师长和友人给了我指导和帮助在此衷心的表示感谢他们的名字我一直铭记在心郑彦敏年月日