某市房地产公司招投标管理制度实施细则设计组织方案.doc

房地产公司招投标管理制度实施细则 1总 则 1.1本实施细则依据《招投标管理制度》制订,是结合当代集团(以下简称 “集团” 下属各房地产子公司的实际工作对《招投标管理制度》的进 一步细化。 1.2本实施细则适用于集团各房地产子公司在项目开发中的招投标管理工 作,涉及到与项目实施有关的规划设计、施工图设计、施工总承包、 工程监理、专业分包和材料设备采购,以及合同签订、档案管理等多 个环节。 1.3集团各房地产子公司要严格遵照执行,并在实际工作中不断总结积累, 对本细则予以完善和改进。 1.4本实施细则根据 《集团授权管理制度》 和 《集团授权管理制度实施细则》 的要求,分为子公司职责授权内和子公司职责授权外。 1.5招标工作按照不同的招标对象分为规划设计招标、施工图设计招标、总 包招标、专业分包招标、材料设备招标和工程监理招标。 1.6招标工作的组织机构由集团“五个三”工程工作委员会(以下简称“五 个三”委员会和各子公司五个三领导小组(以下简称领导小组组 成。 1.7对于引入造价咨询公司的项目,根据该公司与咨询公司的服务合同约定 的服务范围,由咨询公司全面参与该项目的招投标过程,包括招标文 件的起草、修订、发放、回标、议标、评标以及最终初具定标意见的 各个过程。 2项目招投标策划 2.1集团开发的项目在项目启动后均要进行项目招投标工作的整体策划。 2.2项目策划由集团各房地产子公司总经理牵头,子公司相关部门参与,组 成策划小组。 2.3项目策划书形成的过程中需要征求多方面的意见,根据各方意见对策划 方案不断进行调整和优化。 2.4项目招标计划的编制和审核: 2.4.1项目总体招标计划的编制由子公司“五个三”领导小组根据工程 需要成立招投标专项小组负责,并经“五个三”委员会审核批准 后开始实施。 2.4.2项目实施中的阶段性招标计划由子公司预算部负责编制,并报 “五个三”委员会审核批准后开始实施。 2.5项目总体招标计划应包括:规划设计、施工图设计、施工总承包、工程 监理、各专业分包和材料设备采购的招标计划安排。 2.5.1项目实施中的阶段性招标计划应根据项目实际开展情况和不同 的招标对象,分别制订各项招标的详细计划,其内容应包括:各 项工作内容的计划安排、技术规范、工程数量及工程造价有关信 息。 3规划设计招标 3.1集团各项目规划设计方案必须按照集团《招投标管理制度》进行招标。 3.2规划设计的招标形式分为邀请招标和议标两种形式,必要时可以进行社 会公开招标。 3.3邀请参加投标的规划设计单位不应少于 3家,且需经”五个三”委员会 根据工程需要成立的招投标专项小组讨论通过,并经考察和调研确认 其为同行业中水平领先、服务优秀的单位,同时选择投标单位的过程 要形成书面记录,以报告的形式报送集团“五个三”委员会存档。 3.4招标工作的组织工作由招投标专项小组负责,具体规划设计思路和概念 的解释、沟通、设计进度的跟踪以及设计单位所需的各种文件资料、 项目情况的提供、招标文件(设计任务书的编制,均应依据集团项 目设计有关规定由房地产子公司相关部门完成, ”五个三”领导小组应 提供组织上、人员上的帮助,同时发挥监督职能。 3.5方案选择和评比工作按照集团项目设计有关规定由相关部门或相关专 项工作小组具体负责,并向“五个三”领导小组和总经理汇报,必要 时可以请社会上的专家参与评比。各方案的评价要形成书面报告,招 标的各个环节过程记录,结论性文件报集团“五个三”委员会备案。 3.6规划设计招标工作不区分授权内和授权外均按照本细则规定实施。 4施工图设计招标 4.1施工图设计招标是指在规划设计方案已确定,并经北京市建设规划委员 会批准后,进行的建筑设计、结构设计和安装设计的整体招标,通常 对于一个单项工程来说,施工图的整体设计应由一家设计单位完成。 4.2施工图设计招标应当采用邀标和议标方式进行。 4.3施工图设计招标中要必须注重选择在业内口碑较好,有较好声誉和成功 作品的设计单位和设计人。 4.4邀请参加投标的设计单位不应少于 3家,且需经子公司“五个三”领导 小组讨论报子公司总经理同意后,并报集团“五个三”委员会备案, 特殊情况需报总裁同意。此时投标入围的单位应是已在总体设计意图 上与我方达成一致意见的单位。 4.5投标入围单位确定后,由招投标专项小组向投标的设计单位提供该项 目的有关信息,包括各种规划设计参数和楼盘定位要求以及相关的特 别要求等设计所需的全部信息资料。 4.6在以上信息提供后的 14个日历天内,由子公司”五个三”委员会的专 项小组牵头组织,经营部、工程部和子公司、集团的有关领导参加的 针对各家投标单位的答辩会,由设计投标单位对其初步设计思路进行 阐述并对我方提出的疑问进行解答,答辩情况作为中标单位选择的重 要依据,但不是唯一的标准。答疑会的内容要形成书面记录,以报告 的形式报送集团“五个三”委员会备案。 4.7答辩会之后,形成初步委托设计意向,由”五个三”委员会的专项小 组配合子公司经营部与设计单位进行合同谈判,其中费用、设计文件 的提供时间、图纸套数、设计文件载体以及设计深度、变更设计收费 和出图时间、保密要求是谈判的重点,具体规定见《合同管理制度》 。 4.8出于对某设计单位的信任而采取的不经招投标,直接委托设计的做法, 作为特例处理,须经集团公司董事长特批。对国外设计单位的选择适 用于此款。 4.9在有些情况下将规划设计与施工图设计作为整体进行设计招标,其招标 程序遵照“施工图设计招标”的有关规定执行。 4.10施工图设计招标工作不区分授权内和授权外均按照本细则规定实施。 4.11本细则只针对总承包工程施工图设计的招标,专业分包需单独设计的 由子公司”五个三”领导小组根据工程实际情况灵活选择设计单位。 5施工总包承包招标 5.1施工总承包招标是指对于一个单项工程整体施工任务的招标,招标的对 象应为具备施工总承包资质的施工单位。 5.2施工总承包招标分为资格预审阶段(其标书通常称为商务标和正式投 标阶段(其标书通常由经济标和技术标组成两个阶段。 5.3要求参加投标的单位必须具备施工总承包一级以上资质(含一级 ,项 目经理必须具备一级项目经理资质,并曾主持过获得市级以上优质奖 项的工程项目的施工管理工作。 5.4招标工作开展的前提: 5.4.1已履行国家和地方的有关的项目审批程序。 5.4.2工程建设资金已得到落实。 5.4.3已有可以满足施工的设计文件和其他技术资料。 5.4.4政府有关法律法规和规章制度要求的其他条件。 5.5施工总承包招标由于涉及金额较大,根据《中华人民共和国国家发展计 划委员会令第 3号-工程建设项目招标范围和规模标准规定》的要求 需进行正式招标,并履行相关的报批手续。 5.6通常由于施工总承包招标工作的专业性和复杂性等原因,为保证招标工 作的快速高效,项目建设的顺利实施,应委托有招标代理资质的咨询 公司进行此项工作,其工作内容应包括资格预审文件和招标文件的编 制、标底的编制、招标文件的发放、答疑会的召开以及为我方提供办 理各项招标手续服务,并负有向我方提供政策咨询的义务。 5.7招标代理单位的选择由“五个三”委员会的招投标专项小组提出备选单 位,并进行业务能力和服务意识的评价工作,以报告形式报送“五个 三”委员会做最终决定。应优先考虑曾经成功合作的代理单位。 5.8资格预审工作的开展: 5.8.1资格预审是对有意参加本次投标的投标人的一次筛选,通常称为 商务标。资格预审文件的编制工作应由集团“五个三”委员会负 责组织,按照本次招标工程的特点,以及现阶段建筑市场的一般 规律和作法,由子公司预算部负责编制,其内容必须符合政府部 门的有关规定并能够最大程度地保护集团的利益。 5.8.2资格预审文件的内容应体现集团“五个三”工程的要求,应对投 标单位的企业资质、工程业绩、项目经理资质、规模相当或超过 本次招标项目的同类工程经历、获奖情况、企业资信情况以及垫 资能力等方面作明确的要求。 5.8.3资格预审文件初稿完成后, “五个三”委员会的招投标专项小组 组织专题会议对其进行讨论,根据会上形成的意见,由子公司预 算部进行修订,最终稿报“五个三”委员会审批通过。 5.8.4资格预审文件审批通过后 3日内,由“五个三”委员会指定子公 司专人与标办有关部门联系招标信息发布事宜,完成招标公告的 发布工作,具体事宜的办理可以委托代理公司。 5.8.5由代理公司负责组织资格预审文件的发放工作,回标时间应定在 资审文件发放后 5个工作日内。子公司预算部专人负责商务标收 集,严格按照资格预审文件中约定的时间和封装要求对返回的商 务标进行审查,超时递交或者封装不合要求、组成内容不全的标 书均视为无效标书,则该单位自动失去参加正式投标的资格,对 返回的商务标,按照回标单位建立台帐并登记,以便备查。 5.8.6由子公司预算部根据资审文件的要求,对返回商务标的内容进行 审查,审查应从两个角度出发: 5.8.6.1从标书对资审文件的响应程度进行审核, 主要指标书中提供 的企业资质、工程业绩、项目经理资质、同类工程经历、获 奖情况等信息是否符合或达到资审文件中的要求。 5.8.6.2从标书内容的真实性进行审查, 主要指对资审文件硬性要求 的关键信息是否真实,是否与实际情况相符。 5.8.7商务标的审查应在 2个工作日内完成,并由子公司预算部提供资 格预审通过单位名单,并附审查结果的说明,对于被淘汰的投标 人要说明被淘汰的原因,报送集团“五个三”委员会审核备案。 5.8.8根据商务标审查结果,委员会专项小组将负责组织对商务标入围 单位的考察,考察的时间应不长于 10个工作日。考察内容及目 的:进一步核实投标单位提供的商务标信息的真伪,核查投标单 位公司状况,清楚了解其公司体制、经营管理体制、生产流程、 质量控制体系、 项目管理体系, 以选择更适合本工程的投标单位。 5.8.8.1对投标单位基本情况的审查:核查投标单位营业执照、 资质 证书、 优质工程证书及其它各类证明文件; 核实投标单位拟 派本工程的项目经理及主要管理人员的资格、 声誉和工程经 历; 了解投标单位在施项目的工程数量规模情况, 听取与本 次投标工程类似项目的情况介绍和经验总结。 5.8.8.2对投标单位在施工程的考察:通过对投标单位在施项目的实 地考察, 了解投标单位各项管理制度、 管理体系、控制体系 在项目中的执行情况; 获取被考察项目的各方单位对投标单 位的评价; 向其他业主、 建筑师、工程监理考察投标单位及 其项目部的施工能力, 质量控制, 工期控制水平, 履约能力, 资金实力及信誉状况; 了解投标单位与其他业主、 工程监理、 其他各承包单位的协调及配合情况, 取得其对投标单位的综 合评价。 5.8.8.3对投标单位已竣工项目的考察:根据投标单位推荐的已竣工 项目, 选择与本工程类似的、 近期完成或正在施工的工程进 行考察, 了解投标单位的施工质量水平及质保期维修及后期 服务情况,取得其他业主、建筑师、工程监理、物业管理公 司对投标单位施工管理及施工质量的综合评价。 5.8.9考察完成后,由“五个三”委员会的招投标专项小组组织各家投 标单位进行答辩,答辩时间为 2个工作日。答辩问题由委员会专 题小组征求子公司工程部、预算部和经营部以及工程主管领导的 意见后汇总得出,根据答辩情况,由委员会专项小组最终筛选出 7家(不少于 7家投标单位,进入下一阶段的正式招标工作。 5.9招标准备工作的开展: 5.9.1招标准备工作应与资格预审工作同时开展,以便能够紧密衔接, 节省时间。 5.9.2设计院设计完成以后,由子公司经营部负责向预算合约部、工程 部、 代理单位和本部门发放施工图纸的工作, 同时进行发放记录, 接收人签字,以便备查。 5.9.3施工图纸发放后 7个日历天内,子公司经营部组织设计单位、预 算部、工程部和招标代理单位参加的设计交底会,设计单位须对 本次设计的重点、施工要点及难点进行说明,与会人员可根据初 步审图后发现的疑问提请设计单位,要求其进行解答。 5.9.4工程量清单及标底的编制工作由招标代理公司负责完成,由预算 合约部对其工作进行监督,并通过抽查的方法对其工作成果进行 考评。 5.9.5招投标专项小组或工程部应组织招标代理单位单独进行现场勘 察,以使招标代理单位在编制工程量清单及标底时如实反应工程 实际情况。 5.9.6由招投标专项小组或预算部根据设计文件的内容、深度、工程范 围、 数量, 编制招标工作计划表。 该计划表应根据项目整体计划、 施工进度总控计划得出,要明确关键工作的完成时间,并要根据 实际工程进度, 进行不断的动态调整, 以使招标计划具备指导性。 5.9.7招标工作计划表须报集团“五个三”委员会审定确认后,方可实 施。 5.9.8招标文件的编制: 5.9.8.1签约造价咨询公司服务范围内的工程项目, 其招标文件编制 工作由集团各子公司招投标专项小组负责组织, 签约造价咨 询公司进行起草,预算部、工程部、经营部支持和配合。 5.9.8.2签约造价咨询公司服务范围外的工程项目, 其招标文件既可 以在子公司 “五个三” 领导小组主导下,由子公司预算部自 行编制,也可以由子公司“五个三”领导小组组织,委托监 理公司或单独造价咨询公司编制。 具体方式由子公司 “五个 三” 领导小组和预算部根据实际情况确定, 并报主管领导审 批。 5.9.8.3子公司工程部应对明确招标的范围承担主要责任, 预算部应 起到协调、 配合的作用。 应确保招标的范围明确,不能产生 重复招标或部分子项漏招标的现象。 5.9.8.4子公司工程部应对明确招标的技术要求承担主要责任, 预算 部应起到协调、配合的作用,应确保招标的技术要求准确。 不能发生评比投标结果时, 因技术标准不明确而产生投标报 价没有可比性的现象。 5.9.8.5预算部负责编制的招标文件可参考建设部颁布的建筑工程 招标文件示范文本,同时其内容应包含: 5.9.8.5.1投标人须知、投标原则和各事项具体日程安排,包括 招标图纸发放、现场勘查、答疑问题提交、答疑会及 答疑文件发放、回标及开标时间等; 5.9.8.5.2招标工程的工期、质量、安全、文明施工等要求; 5.9.8.5.3招标工程的范围及承包方式; 5.9.8.5.4工程量清单及费用计算的原则和方法; 5.9.8.5.5需由投标方提供的服务、材料和设备范围; 5.9.8.5.6投标方提供的投标保证金及履约担保要求。 投标保证 金的形式可以使用支票、银行汇票等方式,金额为投 标总价的 2%,但不超过人民币 50万元。 5.9.8.5.7工程项目的技术要求; 5.9.8.5.8严密详尽的评标办法; 5.9.8.5.9工程合同协议条款。条款应尽可能涵盖全部合同内 容。 5.9.8.5.10本工程其它应特别注意的事项。 5.9.8.6招标文件质量的控制: 5.9.8.6.1招投标专项小组要负责对招标文件的把握, 全面了解 有关的行业标准、技术规范。 5.9.8.6.2招标文件的内容应符合合同法的相关规定。 5.9.8.6.3招标文件中制定的技术标准需经过工程部、 经营部的 论证。 5.9.8.6.4招投标专项小组和预算部负责人要负责跟踪、 监督标 底(工程量清单编制单位的工作,确保标底(工程 量清单能够准确反应招标文件的内容。 5.9.9招标文件的审批和会签: 5.9.9.1招标文件初稿, 应上报集团 “五个三”委员会并召开专题会 议进行讨论, 听取各位委员的意见, 形成修订意见,由原编 制单位负责修订完成。 5.9.9.2招标文件修订稿应上报集团“五个三”委员会审批通过后, 提交公司董事长审批, 形成招标文件定稿, 并由子公司预算 部和集团“五个三”委员会分别存档。 5.9.9.3招标文件和施工图由招标代理公司或预算部负责发放, 发放 的对象为资格预审程序最后综合评比选出的 7家(不少于 7家投标单位。 5.9.9.4招标文件发出后 7个日历天内, 由招投标专项小组组织各家 投标单位参加现场勘查。 5.9.9.5现场勘查完成后, 预算部应按照招标文件约定的时间, 负责 收集各投标单位以书面形式提交的需答疑问题, 由招投标专 项小组组织, 有关部门及单位共同参与, 对各投标单位提出 的问题分类型、 分专业进行分析, 形成初步的解答意见,由 专项小组讨论通过后, 在答疑会上公布, 并向投标单位发放 正式的答疑文件, 答疑文件是招标文件的补充和附件, 作为 与中标单位合同签订的依据。 5.9.9.6由集团 “五个三” 委员会指派专人参加在标办进行的开标和 评标会议, 根据开标的经济标结果和评标的技术标结果, 及 招标文件中约定的评标办法, 测算各家投标单位的综合得分 并排序, 结合资格预审当中各投标单位的表现, 初步确定中 标单位。 5.9.9.7在最终确定中标单位之前, 应由招投标专项小组与其进行初 步的合同谈判, 对原则性的主要条款双方应达成共识, 并要 求投标单位对招标文件和回标文件以及各种往来函件的内 容再次确认。 5.9.10集 团“五个三”委员会将评标情况和结果及初步合同谈判成果以 报告的形式报送公司董事长审阅,由董事长进行最终确定。 5.9.11中 标通知书的发布,由招标代理公司按照有关规定到标办办理, 也可由预算部出面根据标办的有关要求办理。中标通知书发出之 日距工程开工之日应不少于 7个日历天。 5.9.12施 工总承包的招标由于涉及金额较大,影响较广,故通常采用公 开招标形式进行。邀请招标的形式由于可以缩短招标准备到工程 开工的时间,在对被邀请对象有充分了解和成功合作经历的前提 下,也可采用此种形式,其有关规定参考专业分包的招标管理。 5.9.13施 工总承包的招标由于金额较大,通常均在子公司的授权范围以 外,如出现子公司授权内的情况,由子公司“五个三”领导小组 全面负责招标工作, 最终的招标结果及关键节点记录报 “五个三” 委员会存档备案。 6专业分包招标 6.1专业分包是指针对工程中不同专业施工项目的特点,将工程项目划分 专业进行的分包工程,通常需专业分包的工程具有较强的专业性、较 高的技术要求,对产品质量、加工安装水平、工期有较高要求,对承 包商的施工经验、管理水平有对应于本专业的特殊要求。通常专业分 包的承包商都要求具有与其专业相对应的专业资质。 6.2可实行专业分包的项目通常包括:电梯供应及安装、中央空调供应及 安装、门窗供应及安装、幕墙供应及安装、消防报警供应及安装、楼 宇自控供应及安装、夜景照明供应及安装、装饰工程、防水施工、基 础工程等,市政配套、园林绿化和拆迁工程也应视同为专业分包。 6.3专业分包的招标工作,根据集团对子公司的授权范围的内外区分,分 别由“五个三”领导小组和“五个三”委员会负责实施。 6.4专业分包招标的实施: 6.4.1施工总承包合同签订后,子公司“五个三”领导小组根据各子公 司经批准的项目总体进度计划和年度经营开发计划制定本公司 的分包工程招标计划, 招标计划包括待分包工程名称、 工程数量、 技术参数、总造价标准、计划进场时间、所用主要材料设备品牌 或档次。 6.4.2分包工程招标计划由子公司”五个三”领导小组报集团“五个 三”委员会审评通过后开始执行。 6.4.3签约造价咨询公司服务范围内的工程项目,其招标过程由咨询公 司全面参与, “五个三”专项小组进行支持并提供各阶段的工作 意见。 6.4.4签约造价咨询公司服务范围外的工程项目,由子公司”五个三” 领导小组会同子公司有关部门共同负责并编制招标文件。 6.4.4.1招标专项小组应对明确招标的范围承担主要责任,”五个 三”领导小组应起到协调、 配合的作用。 应确保招标的范围 明晰,不能产生重复招标或部分子项漏招标的现象。 6.4.4.2招标专项小组的技术组应对明确招标的技术要求承担主要 责任, 应确保招标的技术要求清晰准确, 避免发生评比投标 结果时, 因技术标准不明确而产生投标报价没有可比性的现 象。 6.4.4.3招标文件应包含工程基本情况、 招标范围和形式、 招标程序 及关键点时间、 对投标单位的一般要求、 标书封装方式、答 疑时间及形式、工期、技术、质量要求、报价组成和要求投 标单位提供的其他资料以及特殊约定等信息。 6.4.5招标答疑由招投标专项小组负责,对于答疑的关键问题要形成书 面记录,并由”五个三”专项小组形成正式答疑文件,由咨询公 司(如无咨询公司则自己负责汇总整理后,作为招标文件的附 件和补充,传达给各投标单位,以使各投标单位的信息对称,保 证招标工作符合公开、公正、平等、择优、竞争的原则。 6.4.6咨询公司负责提供本次招标项目的造价估算,以使我方能够全面 把握招标工作。 6.4.7招标文件应要求投标人提供投标保证金,投标保证金的形式可以 使用支票、银行汇票等方式,金额为投标总价的 1%,但不超过人 民币 10万元。 6.4.8招标文件的会签: 6.4.8.1子公司预算部负责人需将拟定的招标文件草稿以电子邮件 的方式同时发送到工程部经理、经营部经理、 总工、主管副 总经理,相关管理人员应在 24小时将意见反馈,必要时可 以采用运营管理系统签证表的形式限期完成, 并填制当代集 团招标文件审核意见表。 6.4.8.2子公司预算部负责人需根据集团授权管理制度, 将子公司权 限以外的招标文件报送集团“五个三”委员会, 由其提出审 核意见并填制当代集团招标