商业地产调研策划模版.docx

商业地产调研策划模版目录fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456411外部市场环境构成因素调查分析5fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456412外部调查一生活结构调查6fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456413人口结构6fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456414家庭户数构成6fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456415收入水平6fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456416消费水平7fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456417购买行为7fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456418外部调查二城市结构调查7fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456419城市地势结构7fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456420城市交通情况7fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456421城市商业地段调查8fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456422城市机能调查8fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456423城市规划调查8fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456424外部调查三零售业结构调查9fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456425外部调查四消费者的调查9fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456426消费者购买习惯的调查9fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456427消费者购买能力的调查9fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456428消费者购买量的调查9fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456429外部调查五竞争对手的调查10fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456430竞争场所调查10fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456431竞争对手商品构成调查10fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456432竞争对手人流量调查10fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456433大型商业地产项目外部市场环境重要课题研究10fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456434调研课题一经济环境的分析和生活结构研究11fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456435地区总人口及结构职业构成家庭户数构成收入水平消费水平等研究分析fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc26945643511fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456436GDP发展状况及产业结构情况11fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456437全社会消费品零售总额12fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456438城乡居民储蓄存款余额12fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456439调研课题二区域城市结构调查与城市发展规划调查12fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456440交通体系状况交通规划12fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456441道路状况通行量13fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456442场地条件13fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456443客流状况13fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456444道路状况13fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456445客流模拟14fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456446调研课题三商业发展规划和政策研究14fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456447调研课题四区域零售业结构的市场调查与分析14fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456448地区间的销售动向14fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456449各商圈间的竞争状况15fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456450商圈模拟16fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456451商圈设定16fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456452圈内定位16fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456453大型主力店的动向16fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456454调研课题五区域性产品供求关系市场调研17fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456455产品市场供求关系的价格影响调研17fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456456商场项目内部产品供求平衡体系调研17fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456457调研课题六如何确定购物中心的有效商圈20fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456458什么叫做商圈20fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456459商圈的构成21fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456460商圈分析的必要性22fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456461商圈分析应考虑的因素23fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456462商圈对商业地产项目的影响24fileG文档资料1024营销策划老毕策划全套商业地产市场调研报告doc23Toc269456463购物中心内部影响因素评估分析25商业地产调研策划模版外部市场环境构成因素调查分析房地产项目在开发的前期应对地块的价值投资开发环境市场供需状况市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究以对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险购物中心因为其客户需求的特殊性利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性所以更需要在开发前期进行市场调查和研究一个购物中心项目的前期市场调研分析可从项目外部市场环境和项目内部因素两个方面入手进行前期市场调研分析购物中心项目开发外部市场环境调研分析的目的在于确认有限的可以使购物中心项目成功开发的机会和应当回避的威胁有限一词表明外部分析并不是要列举无穷多的所有影响项目开发的因素相反应明确那些关键的值得做出反应的因素通常购物中心项目开发的外部市场环境调研包括生活结构分析城市结构分析零售业结构分析消费者分析竞争对手分析五部分外部调查一生活结构调查人口结构人口结构调查除了要了解目前的人口结构外还要调查了解有关过去人口聚集膨胀的速度等方面的情况并要对将来人口结构的变迁进行预测同时将人口结构依行业职业年龄教育程度等进行分类整理以便做进一步的深入分析家庭户数构成家庭户数构成调查主要是对家庭户数变动的情形及家庭人数人员状况进行调查并以此了解人员变化趋势通过人员构成比率的对比分析来探索生活形态变化与都市发展之间的关系收入水平收入水平调查主要是了解某一地区消费者的生活状况及高中低收入者各自所占的比例情况以此来分析消费者消费的可能性了解家庭收入水平并将这些资料与其他都市其他地域相比较进行分析对比作为是否开设商店的主要依据消费水平消费水平调查主要是要了解消费者个人及其家庭的消费情形并针对消费者内容依商品类别进行划分掌握不同商品类别的消费支出比重以此掌握商圈内的消费购买力的一般概况为确定购物中心的店型提供参考购买行为购买行为调查主要是调查了解消费者购买商品时的活动范围及购入某商品时经常在何种类型商店购买等情况研究消费者购买行为的目的一是可以得悉消费者的购物活动区域二是可以知悉消费者选择商品的标准以便对该地区的消费意识作深入研讨这对具体确定百货商店的经营范围及经营规模大有帮助外部调查二城市结构调查城市结构调查主要是对某一区域内市民生活的空间进行调查具体要调查中心地带及周围区域城市的结构机能以了解该地域内设施交通活动空间等方面的情况并了解将来的城市发展规划以便选取最具商业价值的地域开设百货商店城市地势结构地势情况调查主要是对地域内地形概况进行调查尤其要了解平地的广阔度及腹地的纵深度等情况因为地势情况直接制约着百货商店的规模选择城市交通情况一般而言购物中心的位置应位于交通要道两侧因为交通网密布的地方往往人口容易集中或流量特别大自然是设店的理想地点所以调查时对于交通路线及车辆往来的班次载送量等均可作为考虑的重点有时对于停车空间也有调查的必要城市商业地段调查在繁华的地段往往是商店容易集中之处所以百货商店选择在热闹地段是理所当然的但其地价及租金较高因此在投资成本提高的情况下如何作有利的运作以及将来可能变动的趋势均成为在繁华地段设店的考虑要素城市机能调查一般设店位置若为行政经济文化活动等密集的地方则整个都市机能易于发挥出来诸如行政管理经济流通娱乐服务商品销售等机能自然成为人口流动集中的焦点因此对于流动的人口究竟是以行政职员为主体或是以购物社交娱乐的游客为主体均为调查上应予以明了的事项城市规划调查除了都市结构的现状外有关将来发展的方向城市的发展规划诸如交通网的开发计划社区发展计划及商业区的建设计划等等均为设店时在地点因素上所必须考虑的方面因为这些因素直接影响着商圈的变动必须对此进行相应的调查外部调查三零售业结构调查外部调查四消费者的调查消费者购买习惯的调查这项调查的目的是对欲设店地区居民的年龄职业收入购买倾向进行研究分析以调查可能的商圈范围其调查对象以家庭为主可采用抽样调查的方法调查时可以到学校工厂发放调查试卷也可以直接入户调查其调查项目一般包括居住地名家庭构成户主年龄职业工业地点商品购物倾向等该项调查的特点是居住地别购物倾向与设店预定地的评价易于比较但调查费用较高消费者购买能力的调查该项调查的目的主要是了解设店预定地顾客的实际消费购买能力一般是对设店预定地通行人数进行抽样调查或是对百货店的主力顾客进行调查在一般情况下对调查地点通过的行人依一定时间段采取面谈方式时间以十分钟以内为佳其调查项目主要包括居住地年龄职业上街目的使用交通工具上街频度月均支出额等该项调查费用较低但较为困难对于居住地与设店预定地购物依存度较难明确保证消费者购买量的调查该项调查主要是对设店预定地的顾客流量情况分不同日期及同一天的不同时间段进行研究分析以作为确定营业体制和商店规模时的参考外部调查五竞争对手的调查竞争场所调查这主要是对设店预定地商圈内竞争店的主力销售场所及特征展开的调查在调查时可安排销售人员同步进行针对营业面积场所及销售体制进行调查以便共同研讨竞争对手商品构成调查该项调查是对前项调查的继续主要是对于商品组成的细目进行调查以此作为确查在调查方法上可以安排销售人员采购人员与销售促进人员共同进行调查着重进行主力商品量的调查竞争对手人流量调查该项调查的主要调查对象是以出入竞争店的十五岁以上的男女顾客为主该项调查一般与顾客通行量的调查同时进行以了解竞争店不同时间不同日期的出入店人数尤其要注意特殊日期或各楼别流动量的调查大型商业地产项目外部市场环境重要课题研究结合购物中心项目开发特点及影响购物中心项目开发的外部关键因素购物中心项目开发的外部市场环境调研有以下六个重要课题经济环境的分析和生活结构研究区域城市结构调查与城市发展规划调查商业发展规划与政策调研区域零售业结构调研区域性产品供求关系市场调研购物中心的有效商圈调研课题一经济环境的分析和生活结构研究开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究尤其是购物中心项目由于其开发周期长投资大受经济发展和政策的影响大其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润因此其风险很大所以在开发商业房地产项目时对经济环境进行研究就显得十分重要在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析地区总人口及结构职业构成家庭户数构成收入水平消费水平等研究分析购物中心的兴建要符合一定条件它是建立在雄厚的经济基础和强大的购买力之上的一个营业面积10万平方米的大型购物中心每天至少需要2030万的消费人口支持因此物业周边是否有足够的常住人口和流动人口交通条件是否便利客户的消费能力和消费特点如何这都是在当初选址时要仔细考虑的同时还要注意跟整个城市发展规划的新走向结合起来因此了解购物中心项目区域的消费者因素包括人口户数收入消费水平及消费习俗等成为项目前期市场调研必不可少的内容更细致的还要了解年龄结构平均教育程度拥有住房的居民百分比总的可支配收入百分比人均可支配收入职业分布人口变化趋势以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平等GDP发展状况及产业结构情况从发达国家看购物中心大量出现是在人均GDP达到1万美元以上家庭汽车化和住宅郊区化已基本形成的条件下这时零售业态如百货超市仓库商店等均已成熟消费者对购物餐饮娱乐有了新的追求才在大城市近郊产生了购物中心一站式消费的需求现在美国人均GDP已超过3万多美元而购物中心的建筑面积平均只有2万平方米左右其中大型的仅占1而我国人均GDP刚刚达到1000美元几个大城市也不过三四千美元而已由此可见目前我国大量开发购物中心就必须保持谨慎态度全社会消费品零售总额一个城市的商业市场容量有多大是受社会购买力限制的在一定时间内社会购买力是一个相对常数不可能无限扩大市场这块蛋糕要由这个城市的众多企业来划分割每个企业都要占有一定份额企业越多竞争就越激烈而大企业具有雄厚实力和规模优势必将挤占中小企业的市场份额集聚更多客流使中小企业难以生存甚至被淘汰出局对我国商业的发展和不同收入阶层的消费需求不利因此发展大型购物中心应慎之又慎城乡居民储蓄存款余额通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续35年的分析基本可以反映出一个城市经济发展的总水平调研课题二区域城市结构调查与城市发展规划调查所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机在城市中该区域的位置若在行政经济文化等人口活动密集的地方由于人流集中自然能形成商业的经营氛围则城市的机能易于发挥出来交通体系状况交通规划对于购物中心交通规划中最最重要的是考虑停车条件从国外的一些成功的大型商业来看足够数量的停车场是至关重要的一些世界500强的大型商业巨头甚至说停车场是我们的生命线它关系到我们的生存所以在购物中心选址时必须重视停车场地的空间但是必须注意的是按我国目前的建筑设计规范要求来计算设置停车位是不够的应该根据城市居民每百人拥有的实际汽车量来考虑停车位另外还要考虑一定的发展空间道路状况通行量购物中心的道路状况及通行量应从场地条件客流状况道路状况及客流模拟来分析确定场地条件如果是新建购物中心场地的现状条件十分重要包括用地面积的大小可建购物中心面积大小地块红线的形状地基土质的情况场地平整度的情况地块的朝向周边建筑物的情况以及和周边道路衔接状况等客流状况选址定点前的行人流量调查时应该有专人蹲点过目不完全套用有关商家数据行人的数量骑车人的数量开车人的数量上班时间段和下班时间段人流的变化工作日星期一至星期五和休息日及节假日人流变化道路状况道路的情况差异对购物中心的影响很大必须仔细观察研究包括行人道的宽度行人道边是否有绿化绿化是低矮灌木还是高达的乔木店铺前交通道路的宽度道路走向路面材料中间是否有分隔栏等客流模拟在商业繁华地区交通应该是相当便捷便捷的交通设施会给购物中心输送大量购买力对商铺投资而言对客流交通情况进行考察以及在规划地进行客流模拟是有必要的城市性质与功能特点以上调查必须通过专业的市场调查公司实地调查了解由于反映问题的角度不同一般的调查人员很难完成以上工作调查必须有目的性如果不知道目的是为什么这样得到的调查数据和资料的参考价值将大打折扣调研课题三商业发展规划和政策研究每一个城市发展都有发展的规划商业布局和规划也是城市机能完善的标志在对大型商业房地产开发过程中开发商及时了解商业网点的布局规划非常关键这有助于避免政策性的风险和重复建设调研课题四区域零售业结构的市场调查与分析如果说前面所要调查的内容主要是宏观经济形势政策等方面那么区域零售业结构则是对区域零售业实际情况的调查在通常意义上是我们长讲的商业普查它不仅反映区域内零售业经济活动的指标和商业特征而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位业态设计经济效益预测提供定性的参考分析地区间的销售动向地区间的销售动向是影响一个地区市场潜在容量的重要指标以分析北京区域销售动向为例北京二环以内万米以上的大商场20XX年平均每平方米销售额只有137万元而北京市大商场的盈亏平衡点大致在每平方米15万2万元目前北京市一般大商场的利润率大约只有1北京四大MALL的总建筑面积达170万平方米购物面积按50计算销售额达130亿才能达到盈亏平衡这相当于北京市消费品零售总额的20各商圈间的竞争状况了解选址定点商圈范围内竞争购物中心的数量进行逐个排查熟悉竞争对手的位置情况面积大小装修情况商品种类经营效果等选址定点商圈的竞争程度是可以量化的饱和指数就是表明一个商圈所能支持的商业不可能超过一个固定数量饱和指数可由公式求得IRSCRERFIRS商业圈的零售饱和指数C商业圈内的潜在顾客数目RE商圈内消费者人均零售支出RF商圈内商店的营业面积例如假设在我们选定的商圈内5平方公里有15万户每周的购物支出为30元人民币圈内共有营业面积150000平方米该商圈的饱和指数则为IRS150000301500003000IRS越大表明该商圈内的饱和度越低IRS越小表明该商圈内的饱和度越高不论在什么样的城市在应选择零售饱和指数较高的商圈开店商圈模拟商圈模拟是商铺投资前期研究中的重要步骤它是指在不考虑外界影响的情况下把某一个商圈视作封闭型的商业环境加以分析以此形成某种推理与结论在实践中应当实地考察购买力地理环境等重大因素商圈设定模拟商圈设定有人为设定与自然环境设定两种认为设定是指以人或车辆到达商店的距离半径的商圈设定办法自然设定是指商圈在一个相对封闭的范围内自然形成的商业环境比如甲乙两店为同业态同规模的购物中心同处于一个自然环境商圈中如果认为设定商圈等距离销售同类同档次商品那么可以确认两店的选址条件相同圈内定位搜索范围在一个中小城市中搜索范围可以自然环境分界为限在一个较小的范围内进行但在超大型城市中则需多层次地进行目标搜索并将人为商圈与自然商圈进行复合印证目标搜索目标是指投资主体拟设立的投资项目或投资商铺产生价值增量变化的因素我们将其称之为有利店或竞争店对目标的评估对一个未设定特定项目的商铺选址而言我们可对目标产生的影响加以评估评估可按有利因素和不利因素加以分类争取避开竞争店邻近友好店大型主力店的动向大型主力店是购物中心招商首要考虑的问题对各个大型主力店动向的调查关注将有助于有效选择主力店商家如以现购自运制商业模式闻名业界世界三大商业巨头之一的德国麦德龙正式对外宣布已将进驻广东的首家店选址东莞市万将区有意思的是在店址上麦德龙与号称中国首个超大型主题购物公园华南MALL仅一步之遥为何外资与民营两股商业资本力量不垂青广州深圳这样的大城市却汇集于东莞万江对于这样的问题购物中心开发商只有在调查中收集麦德龙的详细资料分析其相关经营动向才能解决以上内容的取得必须通过商业普查对区域内经营商户从经营内容商铺面积租金员工数量营业额经营状况存在的问题发展和经营动向等进行调查通过反映的一般性的问题分析能否得出普遍性的结论调研课题五区域性产品供求关系市场调研产品市场供求关系的价格影响调研当产品出现供过于求时生产过剩将造成商品的积压此时厂商们就会降低商品的价格当供不应求时消费者们就买不到他们所需求的商品此时价格就会上升所以显然商品的过剩生产会刺激厂商们降低价格但是当供不应求时消费者就加入了哄抬价格的行列直到新的价格下市场再一次达到均衡时这场哄抬价格的战争才能停止商场项目内部产品供求平衡体系调研现时世界500强之一的沃尔玛公司WalMart以其规模和能力而在零售业享有盛誉在数据库产业领域它同样有着巨大影响沃尔玛公司管理着世界最大的数据库其容量超过七万亿字节目前沃尔玛公司正准备应用一种新的数据分析方法来帮助公司更新店面中的库存以便能从该套数据库系统中获取更多的价值以最低廉的价格从合适的货架上获取所需货物这就是沃尔玛公司成功的法则而其成功在很大程度上正是源于公司在数据库方面数百万的巨额投资对于货物信息商店零售情况以及市场每天的变化沃尔玛公司比其绝大多数竞争对手了解得要详细得多该系统所存储的数据包括销售情况库存状况在运货物市场统计数据顾客统计数据财务状况退货商品以及供应商绩效等等用于决策支持的三大方面即趋势分析库存管理和增进对顾客的了解数据分析能够显示出沃尔玛三千多个零售分店中每家商店的个性特征公司的经理将以此为依据确定该商店的商品配比货架陈列分布接下来就要对数据进行分析沃尔玛公司开发了一套需求预测应用程序该程序从每一家商店的每一种商品着手计算出该商品季度销售量的大致情况这套计算机系统存储了一年中售出的十万种商品的数据信息并能预测出每家商店可能需要的商品种类目前沃尔玛正在进行所谓的市场篮子marketbasket分析公司收集的数据来源于顾客每次购买的所有商品从而使公司能就顾客的采购模式及期间的联系进行分析这一数据库在网上由其各零售商店的经理和供应商们共享对于每一个商业组织和每一个重要的经营管理决策而言预测都是至关重要的它是企业制定长期计划的基础对于金融与会计等职能性领域预测为制定预算和控制成本提供了依据营销部门也靠销售预测来进行新品开发计划补充销售人员并做出其他的关键决策生产经营者利用预测制定周期性决策例如工艺选择生产能力计划设施布局同时预测也用于生产计划调度和库存等连续性决策活动所以如果市场上有大量的买者和卖者销售的产品同一生产者可以自由进出并掌握足够的知识价格由供给和需求相互作用决定这就是自由竞争的市场虽然这些条件与现实世界的市场不尽相同但是我们可以用完全竞争理论来解释很多市场的功能若市场上大量的企业都生产类似产品且进出该行业不受限制那么经理们就会发现完全竞争理论可以用来进行产出和投入决策还能帮助预测未来的市场情况经理作利润最大化决策时可以采用两种等价的形式他既可以选择最优的产出水平也能挑选最优的投入水平两种方法最后得出的是相同的投入量产量和利润在完全竞争市场中经营的经理所面临的是一条具有完全弹性的需求曲线并在市场决定的价格上保持水平对完全竞争者而言边际收益等于产品价格所以这种情况下企业的需求曲线也同时是边际收益曲线短期内只要价格超过平均变动成本经理就会选择边际收益价格等于边际成本的水平生产当价格低于平均变动成本时总收益便小于总变动成本此时如果企业继续生产损失额就等于所有固定成本与一部分变动成本的和PAVC在这种情况下经理会关闭企业只损失固定成本完全竞争企业的短期供给曲线即企业的边际成本曲线高于最小平均变动成本的那一部分当行业扩张时如果所有投入价格仍保持不变那整个行业的供给曲线就是所有企业边际成本曲线的水平加总若因行业不是单一企业使用某些投入而影响了它们的价格这时的行业供给曲线就比水平加总结的结果弹性小不过该曲线的斜率还是正的在管理决策过程中固定成本并不重要她在决定利润最大化的产出水平时不起作用关门原则只设计对总收益和总变动成本或价格和平均变动成本进行比较我们通过边际效益等于边际成本找到了最优产量在长期内当MRP等于长期边际成本LMC时企业便达到利润最大化均衡若行业经济利润为零吸引企业进出的诱因都消失殆尽行业现有的企业全处在利润最大化均衡那么整个行业就达到了长期竞争均衡因此行业的均衡需要所有企业满足两个条件PLMC和LAC这只能在市场决定的价格等于最小的长期平均成本时实现竞争性行业的长期供给曲线可以是上倾的像成本递增行业也可以是水平的像成本不变的行业当行业产量扩大时投入价格可能会上涨导致最小最小LAC点上移由于长期供给价格等于最小LAC所以这是成本递增行业的长期供给趋向上倾的原因如果行业产量和投入用量增加时投入价格仍保持不变则最小LCA点就不会移动成本不变行业的长期供给曲线是完全弹性的选择企业的最优劳动力水平时经理为了使企业的利润最大化便会雇用其边际产生收益等于工资率时的劳动力当平均生产收益小于工资率经理应该关门一个劳动力也不要雇用调研课题六如何确定购物中心的有效商圈什么叫做商圈商圈是指商店以其所在地点为中心沿着一定的方向和距离扩展吸引顾客的辐射范围简单地说也就是来店顾客所居住的区域范围无论大商场还是小商店它们的销售总是有一定的地理范围这个地理范围就是以商场为中心向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点零售商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限也即有相对稳定的商圈不同的商店由于所在地区经营规模经营方式经营品种经营条件的不同使得商圈规模商圈形态存在很大差别同样一个零售商店在不同的经营时期受到不同的因素的干扰和影响其商圈也并不是一成不变的商圈规模时大时小商圈分析是百货商店选址的一重大步骤也是重要的基础工作在商场选址时首先要明确商圈范围了解服务对象确定经营范围评估经营效益然后确定大致地点和商店规模商圈的构成商圈大致由三部分组成即主圈次圈边圈最靠近商店的主圈区域主圈即主要商圈也称第一商圈是指最接近商店的区域在主要商圈内消费者去商店购物最为方便一般情况下百货商店65左右的顾客来自主要商圈在主商圈内顾客在人口中的密度较高每个顾客的平均货额也最高这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠否则就易出现过度竞争一般来说小型商店的核心商圈在08公里之内顾客步行来店在10分钟以内大型商场的核心商圈在5公里以内无论使用何种交通工具来店不超过20分钟位于主要商圈以外的次要商圈次圈即次要商圈也称第二商圈是指位于主要商圈外围的次要区域在这一区域内顾客较为分散但消费者来店购买商品也较为方便在次要商圈内聚集着百货商店25左右的顾客一般来说小型商店的次要商圈在15公里之内顾客步行来店在20分钟以内大型商场的次要商圈在8公里以内无论使用何种交通工具来店平均不超过40分钟位于次要商圈以外的边圈区域边圈即边缘商圈也称第三商圈是指位于次要商圈以外的区域在边缘商圈内散居着百货商店约10左右的顾客在这个区域的消费者来商店购买商品中不太方便一般来说小型商店的边缘商圈在15公里以外顾客步行来店在20分钟以上大型商场的边缘商圈在8公里以外无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上商圈受各种因素的影响其范围和形状是会经常变化的一般情况下商圈形态表现多为各种不规则的多角型为便于研究分析一般将商圈抽象地视为以商店为中心向外辐射的圆心圆型商圈分析的必要性商圈分析是指对商圈的构成特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究对商场来讲商圈分析有重要的意义它有助于企业选择店址在符合设址原则的条件下确定适宜的设址地点有助于企业制定市场开拓目标明确哪些是本商场的基本顾客和潜在顾客群不断扩大商圈范围有助于企业有效地进行市场竞争在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的基础上开展有针对性的营销商圈分析是购物中心进行合理选址的基础工作商场在选择店址时总是力求以较大的目标市场来吸引更多的目标顾客这首先就需要经营者明确商圈范围了解商圈内人口的分布状况以及市场非市场因素的有关资料在此基础上进行经营效益的评估衡量店址的使用价值按照设址的基本原则选定适宜的地点使商圈店址经营条件协调融合创造经营优势商圈分析是购物中心制定竞争经营策略的基本前提在日趋激烈的市场竞争环境中价格竞争手段仅仅是一方面同时也是很有限的百货商店在竞争中为取得优势已广泛地采取非价格竞争手段诸如改善商店形象进行企业形象设计与策划完善售后服务等等这些都需要经营者通过商圈分析掌握客流来源和客流类型了解顾客的不同需求特点采取竞争性的经营策略投顾客之所好赢得顾客信赖也即赢得竞争优势商圈分析是购物中心制定市场开拓战略的重要条件一家百货商店的经营方针策略的制定或调整总要立足于商圈内各种环境因素的现状及其发展趋势通过商圈分析可以帮助经营者明确哪些是本店的基本顾客群哪些是潜在顾客群力求在保持基本顾客群的同时着力吸引潜在顾客群制定市场开拓战略不断延伸经营触角扩大商圈范围提高市场占有率商圈分析是购物中心资金占用的重要手段百货商店经营的一大特点是流动资金占用多要求资金周转速度快百货商店的经营规模受到商圈规模的制约商圈规模又会随着经营环境的变化而变化当商圈规模缩小时而百货商店的经营规模仍维持现状就有可能导致企业的一部分流动资金的占压影响资金周转速度降低资金利用率商圈分析应考虑的因素因素一人口数量及特点包括居住人口数量工作人口数量过往人口数量居民户数和企事业单位数及相应人口年龄性别职业和收入水平构成等因素二建设状况包括公共交通供电状况通讯设备金融机构等关系到百货商店营销的方便程度的配套设施情况因素三社会因素分析地区建设规划公共设施公园公共体育场所影剧院展览馆以及本地区的人文等是否有利于百货商店的发展因素四商业发展潜力商业发展潜力和现有商场的经营状况这两个因素是对百货商店影响的最直接因素在对商业发展潜力进行分析时应计算该地区的商圈饱和度以了解这个地区内同行业是过多还是不足在商圈饱和度低的地区建店其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区商圈对商业地产项目的影响影响一商圈影响百货商店的特点百货商店的商圈不仅有别于其他商场和商店的商圈而且即使同是百货商店坐落于同一地区由于其各自不同的特点商圈范围也有所区别造成这种区别的因素有商店的形象和信誉服务质量的优劣商品经营的特色价位的高低以及物质设施的差异等经营同类商品的两个商店即便同处一个地区的同一条街道其对顾客的吸引力也会有所差异相应地商圈规模不一致那些经营灵活商品齐全服务周到在消费者中树立了良好形象的商店商圈规模相对地会较其他同行业商店大影响二商圈影响百货商店的经营规模百货商店因其经营规模不同商圈大小也不相同一般来说商店地经营规模大种类品种多吸引顾客的范围也大又因为规模越大品种就越多销售的辐射区域就越广商圈的半径就越大应该指出的是商圈总是有限度的不会无限扩张影响三商圈影响百货商店的经营商品种类百货商店的商圈的大小因其经营的商品种类而异即百货商店的商品经营种类对其商圈大小有重要影响一般情况下以经营日常生活用品为主的百货商店其商圈大多以主要商圈第一商圈为主而以经营高档大件耐用消费品为主的百货商店其商圈的边缘部分可扩展到12公里左右影响四商圈影响交通运输情况交通地理条件是影响商圈规模的有一个主要因素位于交通便利地区的商店商圈规模会因此扩大反之则限制了商圈的延伸自然的非人为的地理障碍如山脉河流铁路以及高速公路会无情地截断商圈的界限成为商圈规模扩大的巨大障碍所以百货商店在界定商圈和进行商圈分析时要考虑到影响顾客来店的交通条件如街道通达程度公共汽车运行状况交通设施和管理措施等因素尽量扩大商圈使百货商店有更宽的服务面和更广的服务群影响五商圈影响竞争对手的地理位置相互竞争的商店之间距离越远它们各自的商圈也越大如潜在顾客居于两家同行业商店之间各自的商店分别会吸引一部分潜在顾客造成客流分散商圈都会因此而缩小但有此相互竞争的商店毗邻而设顾客因有较多的比较选择机会而被吸引过来则商圈反而会因竞争而扩大根据有关专家的研究两家同类型的百货同商店相距在15公里以外8公里以内对顾客的争夺是激烈的两家商店的商圈都会缩小只有少部分的共同商圈两家同类型的百货商店距离几公里以外随着距离的扩大竞争程度会逐渐减弱以至形成各自的商圈影响六商圈影响百货商店的促销情况百货商店的商圈大小固然要受到一系列客观因素的影响和制约但它决不是固定不变的百货商店经营者的主观努力也会影响商圈的变化如百货商店通过广告宣传开展公关活动以及广泛的人员推销与营业推广活动不断扩大知名度影响力吸引更多的边际商圈顾客慕名光顾随之商店的商圈规模会骤然扩张影响七商圈影响消费者的流动性随着消费者流动性的增长光顾商店的顾客来源更为广泛边缘商圈会因此而扩大商店的整个商圈规模必然会随之扩大购物中心内部影响因素评估分析对购物中心项目外部环境因素分析在购物中心项目动工建设之前是十分重要的项目动工兴建之后对项目内部分析就需要收集大量有关项目的优势和弱点项目内部关键分析因素包括每一个购物中心项目开发商都有自身的优势和不足在这里引入传统战略管理内部因素评价矩阵IFE项目内部因素分析IFE矩阵可以按五个步骤来建立第一步列出在项目内部分析过程中确定的关键因素采用1020个内部因素包括优势和劣势两方面第二步给每个因素以权重其数值范围00不重要到10非常重要第三步为每个因素进行评分1分代表重要劣势2分代表次要劣势3分代表次要优势4分代表重要优势第四步用每个因素的权重乘以它的评分得到每个因素的加权分数第五步将所有因素的加权分数相加得到因素总加权分数总加权分数的范围都是从最低的10到最高的40平均分为25总加权分数大大低于25的项目内部状况处于劣势而分数大大高于25的项目内部状况则处于优势例表XX广场项目开发内部影响因素研判项目内部优势影响因素权重评分加权分广州市最大的购物中心0054020投资商资金实力0104040开发商的开发资质和经验0053015项目筹资渠道0154060项目规划建筑设计处于国内领先水平0053015承建商资质0053015项目管理水平0053015取得国内大型零售商百佳超市的招商承诺0054020项目顺应政府城市规划的方向0053015项目投资回报率0053015项目内部劣势项目投资组合复杂0051005项目产权划分00520150项目规模过大0052010项目投资回收期长0101010项目风险高1001010总计100275分析结论XX广场项目内部因素总加权分为275说明该项目的主要优势在其规模投资开发商实力资本运营项目劣势同时也在项目开发规模上规模大是优势也是劣势规模大投资额大开发周期长项目风险率高如果项目招商不力会形成高空置率