一线城市都在搞房票制度，到底是啥？真能激活购房需求？
房票制度“遍地开花”
最近房地产市场又有大动作！3月26日，深圳市住建局印发《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，其中明确提出要建立房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径，这一消息瞬间引起了广泛关注。其实，不只是深圳，目前北京、上海、广州这几个一线城市也都在积极探索房票制度。像是广州，早在2024年初就发布了《广州市房票安置实施方案》，成为首个吃螃蟹的一线城市；北京通州区在去年7月发布了房票安置实施方案(试行)征求意见稿；上海的金山、青浦两区在2024年也开始实施房票安置办法。一时间，房票制度在一线城市“遍地开花”，这背后到底有什么深意？它又会给房地产市场带来哪些影响呢？
房票制度究竟是什么
在深入探讨房票制度对房地产市场的影响之前，我们先来了解一下房票制度究竟是什么。
房票的基本定义
从本质上来说，房票是一种将被拆迁人的房屋安置补偿权益货币量化后，所得到的可以用于购置商品房的凭证。简单来讲，就是把原本该给被拆迁人的实物安置或者货币安置，转化成了一张特殊的“票”，这张票就代表着一定数额的购房资金。比如，老王的房子因为城市建设被拆迁了，按照政策，他可以获得价值200万的补偿，如果选择房票安置，那么他就会得到一张面额200万的房票。
具体运作方式
当被拆迁人拿到房票后，就可以在规定的时间、地域和范围内，挑选自己心仪的商品房。以广州为例，被征拆人持有的房票可购买广州市全域范围内可售的新建商品房。假设上面提到的老王，他拿到房票后，在广州市内看中了一套价值220万的房子，那么他可以用这张200万的房票抵扣大部分房款，剩下的20万再通过自己筹集资金或者申请贷款来补齐；要是他看中的房子价值180万，那么多余的20万，在符合一定条件下（比如在规定时间内未使用且满足相应政策要求），他可以申请兑换成现金。这种方式和传统的实物安置（直接分配安置房）相比，被拆迁人有了更多自主选择的权利，可以根据自己的喜好、工作生活便利性等因素，选择合适的房子；和货币安置（直接给现金）相比，又在一定程度上引导了资金流向房地产市场，促进了商品房的销售。
发展历程回顾
房票制度并不是一个新事物，早在2015年，安徽省安庆市就率先在全国推出了房票政策。当时，安庆市面临着房地产库存居高不下以及棚户区改造安置房建设进度缓慢等问题，房票政策的推出，有效地提高了货币化安置的补偿比例，促进了房地产库存的去化。数据显示，2015年12月开始，在短短两个月左右的时间里，安庆9个启动房票安置的棚户区改造项目，已签约的拆迁户选择房票安置的就达到了4968套，占比85%。此后，在2022-2023年期间，由于楼市低迷，库存高企，多地为了拉动市场需求并加快推进房地产行业复苏，纷纷加入房票政策探索行列，像河南许昌、湖北鄂州、浙江宁波海曙区等地先后推行房票政策。到了2024-2025年，一线城市也开始积极探索房票制度，广州、北京、上海、深圳等地相继出台相关政策，房票制度在更大范围内得到了推广和应用。
四大一线城市的房票探索实践
广州：首个落地的一线城市
广州作为首个将房票政策落地的一线城市，早在2024年初就印发了《广州市房票安置实施方案》。这一举措可谓是在房地产市场扔下了一颗“重磅炸弹”。在政策实施过程中，房票的票面金额由基础补偿金额、房屋征收奖励和政策性奖励构成。比如，在荔湾区的某征收项目中，被征收人李先生原本的房屋按照市场评估价等计算，基础补偿金额为150万，加上搬迁费、临时安置费等房屋征收奖励共10万，再加上房票政策性奖励15万（假设奖励比例为基础补偿金额的10%），最终他获得的房票票面金额就是175万。而且房票全市通用，可跨区购买“房源超市”中的新建商品房，这极大地拓宽了被征收人的选择范围。截至2024年10月，广州市新建商品住宅可售库存面积达1317万平方米，去化周期为21.7个月，库存面积及去化周期仍处于历史高位，房票政策的实施，有效地促进了商品房库存的去化，刺激了购房需求的释放，推动了楼市销售的增长。
北京通州：政策征求意见阶段
北京通州区虽然目前还没有全面落地房票政策，但在2024年7月发布了《北京市通州区房票安置实施方案(试行)》征求意见稿，这一动作也表明了其在房票制度探索上的积极态度。虽然目前关于政策的具体细节还未完全确定，但从征求意见稿中可以看出，通州区希望通过房票安置，满足人民群众对房屋安置多样化需求，加快推进南大街、老城平房棚改等一批重点项目实施。这一举措一旦正式落地，有望为北京城市副中心的建设和房地产市场的发展带来新的活力，不过具体的实施效果，还需要看后续政策的完善和执行情况。
上海金山、青浦：已实施房票安置
2024年，上海的金山区和青浦区先后实施了房票安置办法。8月，金山区出台《金山区房票安置实施办法(试行)》，并发出了上海首张“房票”。金山区的房票安置政策中，被补偿人选择房票安置方式的，按照补偿协议给予居住房屋货币补偿款总金额7%的奖励作为房票安置政策性奖励。比如，金山区的王女士获得的房屋货币补偿款为200万，选择房票安置后，她能获得200×7%=14万的奖励，房票总金额变为214万。12月，青浦区也拟定了《青浦区房票安置操作口径(试行)》并公开征询意见。青浦区的房票是指由房屋征收部门出具给国有土地上居住房屋被征收人、公有房屋承租人或者集体土地宅基地使用权人、居住房屋所有人在规定时间、区域内用于购置商品住房(含实物安置房源)的结算凭证。房票安置政策在上海这两个区的实施，为居民提供了更多元化的安置选择，也在一定程度上促进了当地房地产市场的流通。
深圳：最新加入探索行列
深圳此次印发《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，提出建立房票制度，是基于其城市更新和房地产市场发展的现实需求。深圳作为一个快速发展的城市，城市更新项目众多，以往的安置补偿方式存在一定的局限性。建立房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径，可以更好地满足被拆迁人的需求，提高城市更新的效率。例如，在一些城中村改造项目中，被拆迁人可以凭借房票在更大范围内选择心仪的商品房，改善居住条件。同时，这也有助于促进房地产市场的平稳发展，消化部分库存房源，对于深圳的城市建设和房地产市场的健康发展都具有重要意义。
房票制度能激活购房需求吗？
积极影响分析
从积极的方面来看，房票制度确实有望激活购房需求。一方面，房票制度拓宽了拆迁户的选择面，让他们从过去依赖安置房转变为可以自主认购商品房，满足了不同人群对居住品质、地理位置、周边配套等多样化的需求。例如，一些原本居住在老旧城区的拆迁户，可能更希望搬到交通便利、教育资源丰富的新城区，房票制度就为他们提供了实现这一愿望的可能。另一方面，房票限定用于购买政府指定的商品房、保障性住房，直接引导拆迁补偿资金流入楼市，在一定程度上可以刺激楼市消费，加快商办及滞销住宅库存的消化速度。以广州为例，在荔湾区的旧城改造项目中，房票安置模式的推行，使得部分原本滞销的新建商品房项目迎来了销售热潮。而且，房票还可以跨区域购房，这有助于优化房地产市场的供需匹配，缓解核心区住房压力的同时，激活一些非核心区域（如深圳龙岗、坪山等区域）的楼市流动性，促进房地产市场的整体平衡发展。此外，房票制度还能减少政府安置房建设的财政支出，将更多资金用于城市基础设施建设和公共服务提升，进一步改善城市居住环境，吸引更多人购房定居。
可能面临的挑战
然而，房票制度要想完全激活购房需求，也面临着一些挑战。首先，居民对房票的接受度是一个关键问题。部分被拆迁户可能更倾向于传统的实物安置或货币安置方式。比如，一些习惯了在原居住区域生活的居民，担心使用房票跨区域购房后，会面临生活不便、邻里关系断裂等问题；还有些居民对房票的使用规则和权益保障存在疑虑，担心房票的价值不稳定、购房时受到限制等。其次，市场房源供应结构与房票需求的匹配度也有待提高。如果政府指定的房源中，大户型房源过多，而中小户型房源不足，就可能导致一些需要中小户型的拆迁户难以找到合适的房子，影响房票的使用效率。再者，房票制度的实施可能会对房价产生一定影响。大量房票涌入市场，可能会在短期内增加购房需求，如果市场房源供应不能及时跟上，可能会引发房价的波动，尤其是在一些热点区域，房价上涨的压力可能会增大，这对于房地产市场的稳定发展是不利的。此外，房票政策在执行过程中，还需要完善相关的监管机制，防止出现房票交易中的违规行为，确保政策的公平公正实施。
房票制度的未来展望
目前，房票制度在四大一线城市的探索，为房地产市场的发展带来了新的思路和方向。从宏观层面来看，房票制度符合国家“消化存量房产、优化增量住房”的顶层设计，在推动城市更新、促进房地产市场平稳健康发展等方面具有重要意义。随着这四个一线城市的先行先试，其成功经验可能会为其他城市提供借鉴，未来房票制度有在全国范围内进一步推广的趋势。目前已经有超过30个城市探索房票安置补偿模式，如漳州、南京、长春等地。在未来，房票制度有望与其他房地产调控政策相结合，形成更加完善的房地产市场调控体系，更好地满足居民的住房需求，推动房地产市场朝着更加健康、稳定、可持续的方向发展。但在此过程中，需要不断总结经验，完善政策细节，充分考虑各方利益，解决可能出现的问题，确保房票制度能够发挥最大的政策效应。
