土地管理毕业论文 论土地征用.doc

中文摘要我国土地实行社会主义公有制包括全民所有制和农民集体所有制两种形式作为土地所有制的法律表现形式土地所有权也相应存在国家土地所有权和集体土地所有权两种类型土地征用是保证国家公共设施和公益事业建设所需土地的一项重要措施无论是资本主义国家还是社会主义国家为了发展社会公共事业都设置了土地征用法律制度我国宪法第10条规定国家为了公共利益地需要可以依照法律规定对土地实行征用这是我国实行土地征用的宪法依据土地征用制度是世界各国为发展社会公共事业而设置的一种法律制度本文从我国土地征用制度的概念特征谈起对土地征用制度应遵循的原则补偿安置问题及我国目前土地征用制度存在的法律问题和相应立法建议略作一探讨关键词土地征用集体土地公共利益安置补偿EnglishAbstractLandownershiplawsasamanifestationoftheexistenceoflandownershipisalsothecorrespondingnationalandcollectivelandownershiparetwotypesoflandownershipLandacquisitionistoensurethecountryspublicfacilitiesandpublicwelfareundertakingsoflandrequiredforbuildinganimportantmeasureLandrequisitionsystemforthedevelopmentoftheworldpublicthecauseofalegalsystemsetupthisarticlefromtheconceptoflandrequisitionsystemthecharacteristicsoftalkaboutthelandrequisitionsystemshouldfollowtheprincipleofcompensationandresettlementissuesandthecurrentlandacquisitionsystemtheexistenceofacorrespondinglegalissuesandlegislativeproposalstoexplorebrieflyKeywordslandacquisitionofcollectivelandresettlementcompensationofpublicinterest前言土地征用是指国家为了社会公共利益的需要依据法律规定的程序和批准权限批准并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后将农民集体所有土地变为国有土地的行政行为国家行政机关有权依法征用公民法人或者其他组织的财物土地等行政征收与行政征用的区别主要是行政征收取得的是财产所有权而行政征用取得的是财产使用权土地征用作为一种行政行为在法律关系上具有以下几个特征土地征用法律关系主体双方是特定的征用方只能是国家被征用方只能是所征土地的所有者即农民集体征用土地具有强制性征用土地具有补偿性征用土地将发生土地所有权转移国家集体土地征用应遵循的原则包括十分珍惜合理利用土地和切实保护耕地的原则保证国家建设用地的原则妥善安置被征地单位和农民的原则谁使用土地谁补偿的原则我国征用集体土地的补偿范围和标准包括土地补偿费安置补偿费地上附着物和青苗补助费我国土地的所有形式包括两种一是土地的国家所有制二是土地的农村集体所有制我国农村土地征用是发生在国家与农村集体之间所有权的转移它是国家为了公共利益的需要依照法律的规定在给予了农村集体经济组织和农民个人相应的补偿后将农村集体经济组织所有的土地转变为国家所有论土地征用一土地征用的概念土地征用是发生在国家和农民集体之间的所有权转移是指国家为了社会公共利益的需要按照法律规定的批准权限和程序批准并给农民集体和个人补偿后将农民集体所有土地转变为国家所有二土地征用具有的特征一国家建设征用土地的主体必须是国家只有国家才能在国家建设征用土地法律关系中充当征用主体因为只有国家才能享有国家建设之需要依法征用集体所有土地的权利尽管直接需要土地的并非国家而是具体的国家机关企事业单位社会团体以及个人但是他们作为土地需要的单位只能根据自己的用地的实际需要依照法律规定的程序向土地机关提出用地申请并在申请批准后获得土地的使用权另外还要明确国家虽是征用土地的主体但是实际行使征用土地权的是各级土地管理机关和人民政府他们对外代表国家具体行使此权二国家建设征用土地是国家行政行为具有强制性国家建设征用土地并非民事行为而是国家授权的并依照法律规定的依据和程序所实施的行政行为这是因为国家建设征用土地法律关系的主体国家土地被征用的集体组织农村集体经济组织或者村民委员会的地位是不平等的土地征用法律关系的产生并非基于双方的自愿和一致而是基于国家的单方面的意思表示无需被征用土地的所有人同意国家征用土地的指令是行政命令对此土地被征用的集体经济组织必须服从而且在这种法律关系中也不遵循等价有偿原则三国家建设征用土地是国家公共利益的需要国家建设征用土地的原因是国家建设之需要也即宪法第5条所指的公共利益的需要这里所讲的国家建设需要或是公共利益需要均是从广义上理解的大体可以从两个层次上加以理解其一是直接的国家建设需要或公共利益的需要比如发展和兴办国防建设公用事业市政建设交通运输水利事业国家机关建设用地等等皆是以公共利益为直接目的地事业其二是广义地国家建设需要或者广义的公共利益需要就是说凡是有利于社会主义现代化建设有利于人民生活水平的提高有利于综合国力的加强诸如设立国家主管机关批准的集体企业三资企业兴办国家主管机关批准的民办大学以及其他社会公益事业等等均是广义上的国家建设和公共利益之需要这些情况都可作为国家建设征用土地的原因四国家建设征用土地必须以土地补偿为必备条件国家建设征用土地与没收土地不同它不是无偿地强制地进行而是有偿地强制进行土地被征用地集体经济组织应当依法取得经济上的补偿国家建设征用土地与土地征购不同它并不是等价的特种买卖而是有补偿条件的征用但是对被征用土地的适当补偿则是国家建设征用土地所必不可少的条件所谓适当补偿就是严格依据土地管理法的规定给予补偿征地补偿以使被征用土地单位的农民生活水平不降低为原则应当指出的是尽管土地为国家征用但是土地补偿费以及其他费用并不是由国家直接支付而是由用地单位支付这是因为国家并不直接使用这些土地用地单位支付这些费用的义务是直接产生于国家征用土地行政行为和国家批准用地单位用地申请及被征用土地使用权的行为五国家建设征用土地的标的只能是集体所有的土地国家建设征用土地的标的建国以来经历了一个发展变化的过程随着农业合作社在全国范围内的实现农村土地都变成了农村合作经济组织集体所有以后到了1986年土地管理法规定的征用土地的标的就只能是集体土地了应当指出的是国家建设用地需要用集体所有的土地来满足也需要用国家所有的土地来满足用集体所有的土地满足国家建设用地的法定办法是征用用国有土地来满足国家建设用地之需要的法定办法是出让划拨等方式而非征用方式因为国有土地本来就是国家的不需要再通过其他方式取得所有权国家可直接行使处分权利三集体土地征用应遵循的原则一十分珍惜合理利用土地和切实保护耕地的原则我国人口多耕地少并且在某些地区耕地又浪费严重随着人口的逐年增长耕地将继续减少这是一个不争的事实因此土地管理法规定十分珍惜合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策各级人民政府应当采取措施全面规划严格管理保护开发土地资源制止非法占用土地的行为在国家建设征用土地中要做到这一要求必须坚持1加强规划严格管理严格控制各项建设用地2要优先利用荒地非农业用地尽量不用耕地3要优先利用劣地尽量不用良田4加大土地监察和土地违法行为地打击力度切实制止乱占耕地地滥用土地行为二保证国家建设用地的原则国家建设征用土地被征地单位必须无条件服从这不但因为征用土地是国家政治权力的行使而且因为国家权力的行使是为了维护社会的公共利益社会公共利益是一国的最高利益是全体人民的共同利益体现私人行使权利不得文违背社会公共利益而且在与社会公共利益相抵触时就得对私人利益加以限制以维护社会公共利益国家建设即是社会公共利益得体现因此应在贯彻节约土地保护土地得前提下保证国家建设用地三妥善安置被征地单位和农民的原则集体土地征用意味着农民集体土地所有权的丧失意味着农民对土地的使用收益利益的丧失故用地单位应当根据国家法律规定妥善安排被征地单位和农民的生产和生活一是对被征用土地的生产单位要妥善安排生产二是对征地范围内的拆迁户要妥善安置三是征用的耕地要适当补偿四是征地给农民造成的损失要适当补助四谁使用土地谁补偿的原则土地征用的补偿并不是由国家支付而是由用地单位支付这是因为国家并不直接使用所征用的土地也不是使用该被征用土地建设项目的直接受益者而用地单位则兼具这两个因素由其支付征用土地补偿是合理的用地单位的补偿是一项法定义务承担此项义务是使用被征土地的必要条件用地单位必须按法定的标准向被征用土地的集体组织给予补偿四集体土地的补偿安置问题集体土地征用的补偿是征地工作的主要内容亦是一项难度较大的重要工作其涉及到国家集体个人利益既要考虑到建设项目的投资和国家建设的发展又要考虑被征地单位以及农民地生产生活水平力求做到国家利益优先兼顾用地单位和被征地单位和农民的各方利益一征用集体土地的补偿原则1保持被征地农民原有生活水平的原则土地是农民最基本的生产资料征用农民的土地等于剥夺了他们的生活来源因此征地补偿应使被征地农民的生活水平不降低为原则以保障农民兄弟的利益不因征地而受损2按照被征用土地的原用途给予补偿的原则征用土地的补偿标准和补偿范围不能因征用土地之后的用途改变而改变而是按照被征用土地的原用途确定补偿标准和补偿范围原来是耕地的按耕地的标准给予补偿原来是林地的按林地的标准给予补偿对地上物的补偿和对人员的安置也是如此二征用集体土地的补偿范围和标准国家建设征用土地由用地单位支付补偿费用征用土地的补偿费用包括以下三项内容1土地补偿费主要是因国家征用土地而对土地所有人和使用人的土地投入和收益损失给予的补偿征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前3年平均产值的6至10倍征用其他土地的补偿费标准由省自治区直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定2安置补偿费是为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用征用耕地的安置补助费按照需要安置的农业人口数计算每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的4至六倍但是每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍征用其他土地的安置补助费标准由省自治区直辖市参照征用耕地的安置补助标准规定3地上附着物和青苗补助费如房屋水井林木及正处于生长而未能收获的农作物等补偿标准由省自治区直辖市规定三安置剩余劳动力因国家建设征用土地造成的多余劳动力由县级以上地方人民政府土地管理部门组织被征用单位用地单位和有关单位通过发展副业生产和举办乡镇企业等途径加以安置安置不完的可以安排符合条件的人员到用地单位或者其他集体所有制单位和全民所有制单位就业并将相应的安置补助费转拨给吸收劳动力的单位四土地补偿费用的处理国家建设征用土地的土地补偿费归农村集体经济组织所有地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有征用土地的安置补助费必须专款专用不得挪作他用市县和乡镇人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督侵占挪用被征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用构成犯罪的依法追究刑事责任尚不构成犯罪的依法给予行政处分五我国土地征用中存在的若干问题及其对策我国现行的土地征用制度是50年代在高度集中的计划经济体制时期形成的当时对于保证国家建设起到了积极作用但是随着社会主义市场经济的发展这个制度的缺陷就日益凸现目前主要存在如下一些问题亟待解决一相关法律中公共利益需要缺乏明确界定我国宪法规定国家为了公共利益的需要可以依照法律规定对土地实行征用土地管理法规定国家为公共利益的需要可以依法对集体所有的土地实行征用这些规定都强调了征用的前提必须是为社会公共利益的需要也就是说只为某个或某些经济组织或者个人利益需要是不能征用集体土地的但是现行法律法规并没有明确界定哪些建设项目用地是为了公共利益需要或界定哪些项目用地不是为公共利益需要根据土地管理法实施条例对征地审批程序的规定可以间接推断出在土地利用总体规划规定的城市用地范围内为实施城市规划需要占用土地以及能源交通水利矿山军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地应当属于为公共利益需要使用土地而事实上为实施城市规划分批次征用土地后由哪些具体的建设项目来使用具有很大的随意性往往是谁申请使用就由市县人民政府按照规定出让或划拨给谁使用这里面的公共利益需要尺度很难把握二土地征用的补偿问题土地征用是政府强制性取得集体土地所有权的一种方式这种所有权的转移是在有偿的方式下发生的在此过程中土地权利的转移不是一种市场行为而是一种行政行为为了国家建设的需要农民集体不得以任何理由阻碍政府此时农民集体所有权表现为一种不完全的所有权其收益权受到削弱我国土地管理法中明确规定了土地征用的补偿标准这种补偿标准虽在原来的基础上有所提高但仍存在一定的不足它难以正确体现地块的区位差异及各地不同的经济发展水平等等进而难以维持农民现有的生活水平导致农民对征地的不满政府低价获得土地所有权高价出让土地使用权的行为也难以为农民所接受三土地征用权的行使问题从世界各国对土地征用权力的行使来看大多是为了公共利益一些经济比较发达的国家政府更多的是采用通过与所有者合作或商议的形式获得土地实行土地先买为主征用为辅当收买发生困难时才实行土地征用在我国宪法明确规定为了公共利益的需要征用土地但土地管理法则规定任何单位或个人使用土地必须使用国有土地即凡是不属于该集体经济组织的用地单位或个人需要使用土地都必须请求政府动用征地权从而满足其用地的需要我国自实行土地有偿制度以来各级地方政府为增加财政收入对征地权的行使乐此不疲有的地方往往通过建立开发区科技园等向投资单位提供优惠政策而土地使用费往往作为其优惠的条件之一尽管现行的土地管理法规定征用审批权由国务院及省级人民政府行使但各级地方政府仍拥有一定的权力加之监督机制不完善便在征地申报过程中出现了一些弄虚作假的行为四土地收益分配和管理问题土地征用过程中土地收益为土地的所有权及使用权收益因此这部分收益应该在失去土地所有权及使用权的产权主体之间进行分配即在集体经济组织及农民个人之间进行合理的分配然而在实际中一些县乡镇政府也参与补偿收益的分配从而导致集体经济组织及农民个人获取的补偿收益减少据有关部门统计数据表明地方政府占了补偿收益的大部分而农民作为集体土地的直接使用者和经营者在补偿中往往处于劣势掌握在集体经济组织手中的征地补偿费也往往被少数村干部所侵吞我国土地管理法实施条例第二十六条规定土地补偿费归农村集体经济组织所有地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有从而使农民的土地使用权成为虚置加之我国社会保障体系很不健全农民未被纳入社会保障之列因此尽管在征地中对完全失去土地的农民进行相应的安置但这种安置方式是在计划经济的背景下产生的随着我国从计划经济向市场经济转变并趋向成熟的过程中企业地位及用工制度发生了巨大变化竞争上岗能者上弱者下农民即使通过安置获得一份非农职业但受其自身素质的限制难以适应企业的需要往往成为下岗的首选对象以上问题的存在主要是法律制度的设计存在问题建议国家有关部门应尽快通过立法措施完善土地征用制度使之更加符合市场经济的要求1严格限定公益性用地范围土地征用权只能为公共利益的需要而行使我国宪法和土地管理法均明确规定国家为了公共利益的需要可以征用农村集体所有的土地依据国外经验和我国实际我们认为公共利益应严格限定在以下几类1军事用地2国家政府机关及公益性事业研究单位用地3能源交通用地如煤矿道路机场等4公共设施用地如水电气等管道站场用地5国家重点工程用地如三峡工程储备粮库等6公益及福利事业用地如学校医院敬老院等7水利环境保护用地如水库防护林等8其它公认或法院裁定的公共利益用地在合理界定公共利益用地的前提下要确保土地征用权只能为公共利益的需要而行使其它非公益性用地不能依靠征用农地而应当主要依靠盘活城市土地存量市场以及开放农村集体非农建设用地市场来解决2以农用地市场价格作为确定土地征用费的基本依据现行土地管理法尽管提高了根据土地产值补偿的倍数但还远未消除低成本征地的不合理状况耕地的常年产量因为不能反映土地的位置地区经济发展水平人均耕地面积等影响土地价格的经济因素也不能反映同一宗土地在不同投资水平下出现产量差别的真实价值目前世界大多经济发达国家或地区将土地市场价格作为征地补偿依据在计划经济年代土地没有价格征地补偿依其常年产量未尝不可但在市场经济条件下继续这样作就不利于保护农村集体经济组织和村民利益为了切实保护农民利益也为了建立我国完善的土地市场征地补偿必须以土地的市场价格为依据实行公平补偿在公平补偿原则下征用补偿金包括两部分土地的市场价格和相关补助金土地的市场价格是指某一宗特定土地处于现状土地利用条件下在公开市场中所有权形态所具有的无限年期的正常市场价格在我国目前农村集体土地具有多重功能即为农业生产服务的生产资料功能和对农民进行生存保障的社会保障功能及发展功能农地所有权的市场价格要体现这三重功能相关补助金是指因征地而导致搬迁费用新的工作的前期费用以及农地中一些尚未折旧完毕的投资对农村建设用地如宅基地则还包括建筑物的补偿费3合理分配土地征用补偿收益明确界定产权是实现征地补偿费合理分配的关键我国法律明确规定农村土地属集体所有农民享有本集体土地的承包经营权这些权利可以通过土地登记并发放相应的土地权利证书从而在法律上得到有效的确认和保护在权利证书中应明确规定集体土地权利主体的权利和义务通过土地利用现状调查或地籍调查查清各权利主体的土地边界面积位置四至等基本情况使权利的行使能够对应特定的物从而防止权利的虚化使其不被他人侵害从而真正享有土地的所有权或使用权由于我国特殊的国情集体土地对农民而言不单是生产资料还是保障资料土地征用是对集体土地所有权和使用权的永久性转移农民将永远失去土地的经营权失去生活的可靠来源和保障因此在土地补偿中应考虑这一特殊性使补偿收益更多地偏向失地农民并指导他们合理使用这部分收益用于再就业及改善和提高生活水平农村集体经济组织所得份额应用于本集体经济组织内的生产建设如兴修农田水利建设购置农机具帮助农民引进先进的农业科学技术更新品种提高农业单产同时还可进行乡镇企业的建设为失地农民提供更多的就业机会总之土地补偿收益必须进行合理的分配和使用真正体现农民的利益只有这样才能真正体现产权工作的经济利益结论我国土地征用制度其他相关措施也要跟上才能使其顺利地通行一是建立城市土地储备制度之后可以真正实现政府垄断城市土地一级市场城市公益性用地可以通过征用农地解决其它非公益性用地则主要通过土地储备机构在城市存量土地市场上采取回收收购置换整理方式取得的土地来解决这就为收缩征地范围后非公益性用地找到了途径这既盘活了城市土地存量市场又十分有利于保护耕地二是缩小征地范围实行依价补偿就为土地市场的正常运转提供了基本前提条件非公益性项目用地则由市场来解决这就需要建立集体土地产权市场尤其是要建立和开放农村集体建设用地使用权市场但必须符合土地利用总体规划和土地用途管制充分发挥市场机制的作用进行运作三是加快我国农用地定级估价的步伐以促进农用地市场迅速发育并使之逐步成熟为改革我国土地征用制度作出贡献四是应尽快出台土地征用方面的法律尽快建立以法律机制和经济机制为纽带的土地征用制度致谢函授最后阶段的毕业设计是对我基础阶段学习的一次总结和考验这次的毕业论文为我以后的工作创造了一次实践的机会由于知识的欠缺有很多地方阐述的不完善在这次设计中的到了老师和同学大力支持在他们的帮助下我在论文中碰到的很多疑难问题得到相应的解决从中也学到了许多课本上没有的知识在这里我要特别的感谢我的焦颖老师她以严谨的教学态度孜孜不倦的传授我们知识耐心的指导我们作论文在他们的身上我学到了很多知识没有老师的教导我的论文不会顺利完成的在此表示深深的感谢在这次的论文的书写过程中由于自己的水平有限和时间的仓促其中还有一些不完善的地方还存在了错误的地方也在所难免恳请老师和同学批平指正2009届土地资源管理专业本科田文强二一一年二月十七日参考文献注释1参阅张明房屋拆迁操作规范及拆迁安置补偿费计算标准实务全书载于93页第三种做法2参阅中华人民共和国土地管理法第四十七条3参阅中华人民共和国土地管理法第四十九条4参阅济南市人民政府法制网浅淡集体土地统一征用一文载于第五部分进一步完善征地立法适应新工作的需要5参阅中华人民共和国土地管理法第五十四条6参阅法律教育网民商法理论探索对农村占地补偿分配纠纷问题的思考一文载于第二部分问题的根源资料1符启林著房地产法法律出版社2002年版2符启林著城市房地产开发用地法律制度研究法律出版社2000年7月版3梁书文马建华张卫国主编房地产管理法及配套规定新释新解人民法院出版社4梁书文黄赤东主编土地管理法及配套规定新释新解人民法院出版社5付强主编土地管理法新释与例解同心出版社6温世扬等主编房地产法教程武汉大学出版社1996年版