写字楼营销策划.doc

写字楼营销推广方案前言目前形式上看项目的写字楼销售进入僵持化没有良好的销售渠道及销售方向而且现场的来人来电稀少项目的楼层方面也出现了抗性项目的形象包装业态的包装及投资的保障性没有造成了项目在消费者心中达不到投资的理想形态因此从目前的形式上看要进一步的达成销售目标就必须从新包装项目的形象业态地段的优越性并投资者的保障性的形成建立客户对项目的可发展形象树立消费者信心建立有效的客户渠道寻求有效的客户群体来促进项目销售销售目标提高写字楼销售在广泛的圈层中提升项目的投资价值及知名度项目价值分析及提炼项目价值分析项目所处区位较好属于规划高次级行政商务项目所属区域整体商务气氛不够浓厚决定了销售量项目配套设施品质卓越档次较高比目前市面上的写字楼要先进时尚项目价值提炼高层次高品质高性价比高回报率高成长空间客户群定位从对写字楼客源的分析来看本项目难以引起大型基金的关注但可以与中小基金形成联动以其为营销工具炒作项目增强买家信心本项目所处区域整体商务气氛不够浓厚需要引进集团客户来提升本项目形象起到聚客能力是项目主要的营销方向散户和投资客户有利于打开市场实现项目的最大价值目标客户定位核心客户集团客户增加项目知名度和美誉度辅组客户散户投资客户实现目标价值争取客户中小基金作为营销手段一核心客户集团客户所占比例约企业属性以国内民营企业为主其次为国有大型企业需求特征注重物业产品内在品质处于市中心交通便捷配套齐全提供良好的商务服务优秀物业管理大面积的办公空间追求物业形象和售价之间的均好性二辅助客户自用散户所占比例约企业属性项目周边熟悉本区域的现代服务型企业多为目前入驻于城市周边需要升级办公空间的型企业完成了一定的资本和客户积累需要提升企业形象需求特征注重物业外在形象处于市中心交通便捷配套齐全较高的实用率现代办公配套因此对于中小企业来说可以成为本项目的一个有效营销手段用以炒作项目的投资价值提升形象是否与企业合作要综合考量市场发展和客户储备情况三辅助客户投资客户所占比例约客户来源德宏州境内及周边城市龙陵腾冲保山缅甸边境等周边临近城市需求特征注重所处区域的升值潜力和产品的抗跌性有较高的稳定投资回报率良好的经营管理注重开发商品牌和信誉因此对于中小企业来说可以成为本项目的一个有效营销手段用以炒作项目的投资价值提升形象是否与企业合作要综合考量市场发展和客户储备情况吸纳目标客户的通路核心客户集团客户主要通过圈层关系渠道获得寻客方向通过现有的资源联系各个集团领导及企事业单位的领导人员建立公关组寻找各个集团公司及企事业单位负责人的联系方式组建人际网络在有效资源整合完整的情况下可以通过沙龙活动来对项目进行销售辅助客户自用散户主要通过媒体广告及行销而来寻客方向通过网络推广组建团购信息收集客户通过市面广告吸引客户来现场通过行销团队的全城布展及大范围的海报派发通过行销组的小型推广活动来收集各个层面的客户资源辅助客户投资客户主要通过圈层媒体广告及行销而来寻客方向通过网络推广组建团购信息收集客户通过市面广告吸引客户来现场通过行销团队的全城布展及大范围的海报派发通过公关组的桩脚发展从桩脚中获取更过的客户资源通过行销组的小型推广活动来收集各个层面的客户资源争取客户中小企业主要通过行销及圈层网络寻客方向通过行销组根据指定场所派发海报及定点设点来收集客户通过对指定的办公场所进行拜访及公关组对企事业单位的拜访所收集的客户通过行销组及公关组的深入发展桩脚来达到有效的客户收集资源通过圈层关系的来发展中小型企业的负责人的形式收集各层面的客户资源通过二手房中介公司合作来拓展有效的客户资源范围目前客户资源渠道德宏州各个商会会员各个政府部门能利用的关系人员企事业单位负责人保险公司店等的客户群体行销过的公司负责人及为行销过的中小企业单位周边大型农产水产业养殖户等总体营销策略树立良好形象提高项目知名度为主要营销方向重点解决高端产品品质与低档区域形象之间的矛盾树立购买者信心以集团客户为突破方向提升项目知名度和美誉度通过散户购买来获取项目价值最大化全面性扩大销售渠道启动一切有利的销售资源深层挖掘客户可实施策略建议前期预热市场以政府口吻炒作板块价值提升区域形象以业内专家对写字楼评判标准为题来并修正市场对甲级的不良认识强化现场包装尤其是售楼处和样板房的建设弱化周边环境的劣势在项目外立面广告体现项目品质以现有的客户通路来储备客户资源前期去化目标以集团购买整层客户为主推盘在高层散户购买控制在低层各销售阶段营销策略销售策略主动出击确定大客户名单通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈引起投资者关注应确定推盘策略统一制定吸引投资者客户的宣传口径如是否代租推广策略对项目进行预热引起社会关注为后期宣传及销售做铺垫以新闻或专题炒作为主要宣传方式以特定专业媒体为工具为求新闻真实性建议借政府专家口吻主要任务宣传产品品质大客户引进带动全面散客跟进销售策略以泛营销策略拓展客户渠道以较强的现场执行力提高散户成交率预留部分高层单位继续拓展集团客户推广策略强化现场包装体现产品品质高度新闻炒作的基础上进一步增加了硬性广告加大广告发布频率强销期以硬性广告为主针对主要卖点做纯销售式广告同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传依然以特点专业媒体为主要宣传工具避免大众化销售策略销售价格做较大提升采用促销手段注重物业管理办公环境营造等软件建设代投资客户实现租金回报推广策略持续期以成交客户的证言式广告以维持消费者的记忆度增强买家和潜在消费者的信心收尾期采用脉冲式发布策略减少发布频率但维持较长的发布时间现阶段另一个建议性销售策略城市全民销售活动原因目前销售销售处于僵持阶段我们获得的客户资源渠道有限大部分的广告效益都不是很理想为了解决以上问题我们可制造一个城市全民销售活动启动德宏州所有愿意销售的销售人员以高提成制进行返利达到销售目的适量营造媒体的良性反应通过软文对项目的情况进行讨论吸引大众的关注来让更多的人了解财富中心写字楼