房地产企业财务风险的原因与防范.doc

房地产企业财务风险的原因与防范摘要近几年来我国房价一路攀升直接刺激了我国的房地产市场使其出现了供需两旺的现象房价快速上涨给房地产企业带来高额收益的同时房地产企业必然要承担政府政策与市场供求等方面变化带来的各种风险进入年后由于之前一系列政策的实施我国的商品房的房价和成交量的走向开始扑朔迷离房地产企业的财务危机开始初步暴露房地产企业能否避开可能出现的危机并进入良好的发展轨道关键在于其财务风险管理的意识和水平因此对房地产企业财务风险的原因与防范的研究具有重要的现实意义本文正是在这样的背景下对房地产企业财务风险的原因进行研究并就各类原因提出了相应的对策全文主要分为三个部分第一部分对我国房地产企业财务状况的现状进行了分析分析了我国房地产企业在政府一系列政策的调控下可能由于财务危机而面临着较大的财务风险这一现状第二部分从不同方面分析了我国房地产企业出现各种财务风险的可能性第三部分针对第二部分提出的不同原因导致的财务风险提出相应的对策以便使房地产企业能够根据自身特点分析所面临的财务风险对照所面临的风险选择合适的风险防范措施以更好的引导房地产企业规避财务风险通过对本文的研究笔者提出了房地产企业出现财务风险的各种原因并对各种原因提出了相应的对策以便房地产企业的决策层能够对照本企业的具体情况对本企业的各种财务风险进行防范关键词房地产企业财务管理财务风险目录引言一房地产企业财务风险现状分析二房地产企业财务风险原因分析一房地产企业自身特点导致的风险投资风险商品房积压风险应收房款风险二房地产企业所处的行业环境导致的财务风险无力偿还债务风险利率变动风险再筹资风险政策风险三我国房地产企业财务管理缺陷导致的财务风险缺乏财务预算管理意识盲目举债加重成本负担成本管理不力影响财务控制三房地产企业的财务风险防范对策一房地产企业自身特点导致的财务风险防范策略树立风险价值观念研究政策环境与经济形势充分收集分析市场信息借鉴国外成熟的经验整合社会资源正确选择开发的物业形态利用多样化投资或者合作投资分化风险通过项目保险转移风险加快预警系统的筹建与完善制定合适的应收账款政策二房地产企业所处的环境所导致的财务风险防范对策流动性和变现性风险的规避利率风险的规避再融资的风险的规避三我国房地产企业财务管理不完善导致的财务风险防范措施完善目标管理确定本建设项目的费用超支率将经营期内管理费用在不同项目间进行分摊财务人员管理模式由垂直式向扁平式转变建立健全内部控制制度四结束语参考文献致谢引言从年下半年开始受金融机构一年期存款基准利率不断上调等政策的引导我国各大城市楼价在经历了大幅上涨后年底楼市开始出现了成交量下降市场观望气氛浓厚的状况年新房贷政策开始正式实施再加上国内物价上涨的压力政府实行了从紧货币政策由于从紧的货币政策和对后续政策出台的预期居民开始对购房采取谨慎态度整个房地产市场观望气氛浓厚这无疑会让房地产行业承受相当大的资金压力而近日赴港房企的推迟则标志着国际资本与中国房地产融资的对接通道正在缩窄在国际资本市场惨淡和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击下中国很多房地产公司将会遇上前所未有的融资困境而解决这个困境的根本出路在于提前分析房地产企业可能出现的财务危机并采取相应的防范措施因此现在对房地产企业财务危机的原因和防范措施进行研究具有重大的现实意义国外对于房地产风险管理的研究只不过是近十多年的事情大多着眼于风险衡量风险决策和投资组合等领域如在一书中对房地产投资风险进行了分析并涉及到投资组合问题在一书中研究了不同类型房地产投资收益及决策问题由于国外的风险投资管理研究都建立在一整套严格的数学分析投资组合理论的基础上同时辅以经济学中的相应概念和推演略显繁琐和复杂不适用于我国房地产企业进行风险管理决策再加上我国又具有特殊的政治经济环境因此其参考和借鉴意义不大国内对房地产投资风险管理的研究只是近几年的事如赵世强等在房地产开发风险管理一书中通过对房地产开发的特点分析指出房地产开发具有巨大的风险并提出运用模糊数学的理论建立多级模糊综合评价数学模型徐念榕在房地产投资风险分析法的研究一书中引入了蒙特卡洛分析法但都未在实际中加以应用郝丽萍等在蒙特卡洛法在房地产开发风险分析中的应用一书中运用蒙特卡洛法以财务净现值为评价指标进行模拟分析从而得到财务净现值得概率分布该方法对项目风险大小进行了度量具有一定的实际意义周生路在投资决策支持系统开发设计研究一文中提出利用计算机信息管理和决策支持系统技术来解决房地产风险决策中大量数据分析运算的问题为房地产风险分析方法研究提出了新的思路上述研究大多是国外风险管理理论在我国的借鉴和运用偏重于对风险管理的传统方法的介绍并提出一些规范性的建议并没有系统地对我国的房地产企业财务管理的原因与防范措施进行系统的分析归纳本文系统地分析了我国房地产企业财务风险的成因和相应的的防范措施共分为四大部分第一部分阐述了我国房地产企业财务风险的现状第二部分论述了房地产企业财务风险的产生原因分别从房地产企业自身特点导致的风险房地产企业所处的行业环境导致的财务风险我国房地产企业财务管理缺陷导致的财务风险三个方面具体分析了我国房地产企业财务风险的成因第三部分以第二部分为基础提出来不同原因导致的房地产企业财务风险的相应防范措施如利用多样化投资或者合作投资分化风险通过项目保险转移风险制定合适的应收账款政策合理规避再融资的风险将经营期内管理费用在不同项目间进行分摊等本文采用规范性研究的方法通过逻辑推理和分析提出了房地产企业财务风险的防范措施本文系统地分析了我国房地产财务风险的原因并对其原因进行分类使我国房地产财务风险的原因系统化条理化并在此基础上对照相应的原因提出了相应的防范措施使房地产企业财务风险的原因与防范措施实现一一对应对我国房地产企业更具有普遍的借鉴意义一房地产企业财务风险现状分析从年国家出台住房制度改革和住房分配货币化政策以来房地产开发投资占以及固定资产投资的比重逐步提高从年开始面对房地产行业发展过快过热房价疯涨的势头国家的宏观调控政策由积极引导变为合理引导试图抑制房价的不合理增长年房地产开发投资占固定资产投资的比率有所调整与年相比下降了年投资增长速度有所控制到年上半年据国家统计局公布的资料全国完成房地产投资亿元同比增长商品住宅完成投资亿元同经增长商品房空置面积分类指数为比月份上升点比上年同月回落点到月末全国商品房空置面积亿平方米同比增长其中空置商品房万平方米增长李新春等年月日至年月日金融机构一年期存款基准利率不断上调自年月日起金融机构一年期存款基准利率由提高到一年期贷款基准利率由提高到自年月日起金融机构一年期存款基准利率由提高到一年期贷款基准利率由提高到自年月日起金融机构一年期存款基准利率上调个百分点由提高到一年期贷款基准利率上调个百分点由提高到自年月日起金融机构一年期存款基准利率上调个百分点由现行的提高到一年期贷款基准利率上调个百分点由现行的提高到自年月日起金融机构一年期存款基准利率上调个百分点由现行的提高到一年期贷款基准利率上调个百分点由现行的提高到月日央行年内第六次加息一年期贷款基准利率由现行的提高到上调个百分点另外商务部及外管局等相关部门先后发布了多项房地产行业限外政策如月的年全国吸收外商投资工作指导性意见明确提出严格限制外商投资房地产月的关于进一步加强规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知规定外商投资内地房地产项目必须通过审批并上报商务部备案月的国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知又对外资公司结汇进行了严格限制月的外商投资产业指导目录年修订则新增对外商投资房地产中介或经纪公司的限制年开始之前一系列政策的调整开始初见效年几个主在城市的住宅房共成交量开始下降据中国城市典型地产指数系统办公室提供的数据监测显示年第一周天津商品住宅成交量大幅回落北京深圳等几个大城市的房价也在部分地区开始有所回落由于我国的房地产企业起步晚基础差规模小其企业行为远未实现规范化与国外房产业相比有很大差距不少房地产企业资产负债率在以上有的高达企业承受着巨大的财务风险因此存款基准利率的不断上调使房地产企业的融资开始困难成交量的下降又使房地产企业的资金回收变慢所以目前在受国内宏观调控政策的影响国际经济变动的影响金融政策的从紧的影响下财务风险问题已成为很多房地产企业求生存谋发展迫切需要解决的问题据估计我国房地产企业有一大部分处于生死存亡的边缘百日剧变之说应运而生二房地产企业财务风险原因分析狭义的财务风险是指由于利用财务杠杆给企业带来的破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险华小宁广义的财务风险是企业在筹资投资资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业的存在盈利及发展等方面的重大影响狭义的观点立足于企业筹资时过多举债或举债不当引起的财务风险广义的观点则是立足于企业全局是全方位的它避免了只重视企业筹资过程的风险而忽视其他方面的风险更有利于认识企业财务风险的全貌国外学者对财务风险的理解是狭义财务风险含义如认为债务筹资会增加股东的风险使用债务筹资所产生的这部分额外风险称为公司股东的财务风险也就是说财务风险是指由于公司财务政策如资本结构所产生的权益风险房地产开发风险是房地产企业财务风险中最主要的风险刘杰指出所谓房地产开发风险是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素而这些困素的作用难以或无法预料控制使得企业有蒙受经济损失的机会或可能性因此可以看出来房地产企业财务风险的原因也是多方面的个人认为房地地产企业的财务风险原因一般可以从房地产企业本自身特点房地产行业性质我国房地产企业财务管理缺陷三方面分别对其融资投资进行分析一房地产企业自身特点导致的风险一般来讲从房地产企业自身来讲导致房地产企业财务风险的原因主要有如下方面投资风险投资项目是决定报酬和风险的首要因素追逐高额利润是企业经营的目标而保持资产的流动性又是企业必须注意的因素由于房地产开发项目一般投资期较长投资额较大一旦市场预测不准会给企业带来很大的风险商品房积压风险开发的商品房不适销对路造成长期积压会严重影响企业的偿债能力因为房地产开发企业对信贷资金的依赖性很大一旦到期不能偿还银行债务会给企业带来致命的打击而销售商品房的收入是房地产企业的主要收入来源其销售情况直接影响到房地产企业的利润目标能否实现能不能到期按时清偿债务应收房款风险为了促销开发商会给予购房者一定的付款期限而房款何时收回及能否收回都将制约着企业的偿债能力二房地产企业所处的行业环境导致的财务风险从房地产企业所处的环境来看导致我国房地产企业财务风险的原因主要有如下方面无力偿还债务风险房地产开发企业虽也实行资本金制度但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主自有资本比例相当低大量的开发资金来源于借贷有的企业甚至注册资本也只是空转中根本没有自有资本如果公司以负债形式进行的投资不能按期收回并取得预期收益公司必将面临无力偿还债务的风险其结果不仅导致公司资金紧张也会影响公司信誉度甚至还可能因不能支付而遭受灭顶之灾目前我国房地产企业的资产负债率平均仍高达以上远高于的警戒水准筹资结构不稳定资金成本高在只要借得到资金投资房地产就能赚钱的所谓高回报利益驱使下很多企业置到期能否偿还债务及高利率风险于不顾盲目地过度地不合规范地进行名目多样的筹融资活动挪资本空转土地空转企业之间借贷短期流动资金贷款大面额存单转贷等为企业埋下了到期不能支付及利滚利的财务风险目前中国房地产企业的资金大部分来源于银行贷款定金及预收款以及外资投入自有资金很少这使得国内房地产企业过分依赖于贷款和预收款其资产负债率很高利息负担沉重资金周转余地比较小同时定金及预收款所占比重大再加上贷款不能及时到位或预售不顺利又会导致工程不能按进度建设竣工延误等这也是房地产企业无力偿还债务风险的根本原因利率变动风险房地产企业在负债经营期间由于通货膨胀等的影响贷款利率发生增长变化利率的增长必然增加公司的资金成本从而抵减了预期收益利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险例如年月日金融时报上一篇题为全球房地产泡沫面面观的文章中说近年发达工业化国家的居民房地产价格快速上升主要源于二十一世纪初全球经济衰退和利率同步下降至几十年历史最低点这样一个结果又如同年月日国际金融报上一篇题为全球房地产繁荣终结的文章中说房地产在多大程度上是安全的答案取决于利率的提高有多快以及提高到什么水平因为从历史上说房地产价格往往随着利率的上升而直线下降再筹资风险再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法由于负债经营使公司负债率加大相应地对债权人的债权保证程度降低这在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力在一些大型房地产集团往往还会出现连锁筹资担保链一旦链中的一环断裂再筹资风险的效应会放大从而给集团经营带来致命威胁可见房地产企业的上述财务风险能否被尽早识别发现对房地产企业的健康良性发展具有重大的意义政策风险政策性风险是指政府相应的政策调整造成房地产开发经营者经济上的风险房地产开发与国家经济形势紧密相关在很大程度上受到政府政策的控制如政府对租金售价的控制对外资的控制对土地使用的控制对环境保护的要求等尤其是对投资规模和金融的控制以及新税务政策的出台都可能对房地产开发商构成风险这一风险在我国尤其需要关注若不注意经济形势和国家政策的变化很容易遭受跌价甚至销售停滞带来的巨额损失自年以来为使房地产降温国家不断加大对房地产行业的调控力度国六条限外令平方米限价房加息八部委联合专项整治等一系列政策措施频频出台而年以来一系列政策的出台更是让一些房地产企业的财务风险不断暴露并有加剧的趋势为落实从紧的货币政策要求继续加强银行体系流动性管理引导货币信贷合理增长中国人民银行决定从年月日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点至这是中国央行今年以来第二次提高金融机构的存款准备金率上一次存款准备金率的上调已于月日起生效在年中国共次提高存款准备金率这些银行政策的实施将意味着房地产企业从银行贷款的难度将增大而经国务院批准国家发展改革委和商务部联合颁布的外商投资产业指导目录年修订自年月日起施行此次调整将房地产行业的投资行为全部列入限制行列同时对外资进入服务业资源金属业进行大幅度限制年以来商务部以及外管局等部门先后发布多个房地产行业限外政策其中包括月日联合发布的关于进一步加强规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知号文规定外商投资内地房地产项目必须通过审批与此同时未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案月份国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知号文对外资公司结汇进行了严格限制这些措施虽没有明令禁止外商投资进入房地产领域但外商投资中国房地产行业已相当困难除审批时期延长之外境外资金结汇困难程度也大大增加这将意味着房地产企业外资的钱不好吸具体到我国房地产企业来说呢由于我国房地产企业财务管理水平总体上来讲偏低又有着具体的财务风险三我国房地产企业财务管理缺陷导致的财务风险从我国房地产企业财务管理的现状来看由于我国房地产企业的财务管理存在缺陷其导致我国房地产行业财务风险的原因主要有以下个方面缺乏财务预算管理意识有些房地产开发商认为只要工程能够取得土地使用权组织施工队伍按设计图纸施工再投入相应的资金工程项目能够按期竣工交付使用就会产生经济效益但是如果房地产企业没有从财务预算方面去考虑分析对开发的房地产项目没有从征地的成本上资金的运作方面经济效益的回报率上作细致的财务预算那么企业就无法确立目标利润更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作就可能造成在资金管理上盲目进行运作财务管理工作只停留在单纯的会计核算疏忽了成本控制从而加大项目成本的投资影响了经济效益盲目举债加重成本负担房地产企业的项目投资需要大量的资金参与投入运作一些房地产企业为了使项目上马没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力利用自己的积累和设法追回外欠的债款而是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款加大了房地产项目的投资风险度房地产项目上马后没有对整个项目的资金使用作全盘计划盲目使用分不清资金使用的轻重缓急考虑了个别项目的用款影响了整体的利益还有就是银行贷款上盲目抵押既影响了销售收入的实现又影响偿还贷款能力成本负担加重成本管理不力影响财务控制有的房地产企业只注重工程进度和质量忽视了财务部门的成本管理没有发挥财务部门自身拥有的优势为了工程进度和质量在财务的成本核算上简单粗糙没有寻找自己企业的特点进行成本管理使企业的财务人员成为简单的机械算账致使整个企业财务管理的成本核算无从做起而房地产开发企业开发周期较长中间环节比较多需要控制的步骤较为繁杂项目管理不只是项目经理部的事情财务部管理工作应渗透到项目准备计划执行与控制收尾四大阶段体现其反映及监督控制和管理的职能财务项目管理的重点在于业务流程管理在于和各相关部门不断地沟通而由于房地产企业对于财务管理的作用重视不够盲目开发只要竣工交付就算完成任务忽视了中间环节的利润潜力无形中给开发企业造成不应有的损失财务部门不仅仅只是记账更重要的是实施过程控制比如税收筹划就是一个过程控制到了竣工决算等一切费用既成事实筹划也就没有意义了房地产项目工程成本管理的基础资料来自于企业内部各职能部门及一线施工管理部门有些房地产企业管理层总认为成本管理和核算是财务部门的事情忽视了内部各职能部门进行全过程成本控制的重要作用致使财务部门无法收集一线成本管理基础资料导致成本管理工作与财务预算偏差大资金管理跟不上影响了企业效益三房地产企业的财务风险防范对策针对导致我国房地产企业财务风险的三大方面的原因所以我们也应该相应从这三个方面采取相应的对策来对房地产企业的财务风险进行管理一房地产企业自身特点导致的财务风险防范策略对房地产企业自身存在的各种潜在的财务风险我们有如下几种措施树立风险价值观念研究政策环境与经济形势树立风险价值观念研究政策环境与经济形势规范运作及时应对树立风险价值观念就是要求决策者依据财务活动所面临的风险与期望取得的收益做比较选择出合适的方案房地产开发由于与国家经济形势紧密相关因此在很大程度上受到政府政策的控制如政府对租金售价的控制对外资的控制对土地使用的控制对环境保护的要求尤其对投资规模和金融的控制以及新税务政策的制订都可能对房地产开发商构成风险现阶段在我国尤其需要关注因此一些大的开发企业纷纷设立风险管理机构对政策加以研究对项目加以预测随着市场机制的不断完善各项调控政策相继出台开发商诚信经营规范运作变投机为真正投资已成为开发企业规避风险的基础韩春民近年来我国土地市场的招拍挂央行银根收缩所得税的预征国六条的实施等一系列房产新政充分说明了这一点房产新政的出台加速了房地产行业洗牌进程规范了市场竞争激烈的市场竞争将会淘汰一些抗风险能力差缺乏诚信的中小开发企业充分收集分析市场信息借鉴国外成熟的经验房地产项目投资和开发风险较大的原因之一就是信息缺乏没有完善的信息网络和信息共享机制房产信息拥有量的多少和掌握度对房地产开发决策有着十分重要的影响房地产投资商应尽量多收集信息并做出准确把握和预测进行充分的市场调查分析做出科学的项目决策尽可能避免和减少后续开发中的风险在我国房地产行业从起步至今仅仅年的时间仍是一个新兴的行业近几年的快速发展得益于我国经济的高速增长但在发展中也走了不少弯路世纪年代日本房地产泡沫的破灭给了人们很好的警示一是在市场经济环境下政府要做好对房地产市场的风险预测和调控二是房地产更多的是用于解决人们的居住和生活的产品而不应过分看重它的投资回报三是避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引动用高利大额贷款来购买或投资房地产吸收国外的经验和教训对我国目前房价持续攀升并有部分房地产泡沫形成的情况要有充分的认识目前我国房地产市场已进入产业震荡调整期未来的两年将会进入房地产市场的低迷期房价增幅将会降低日益上涨的房价已引起国家的高度关注相关部门已从利率税收和市场等诸多方面对房地产市场进行了调控避免重走别人失败的老路因此开发企业要及时调整开发思路对市场的变动要有充分的预测整合社会资源正确选择开发的物业形态合理安排开发周期房地产企业异地开发项目任书芳在如何预测近期将形成的新的中心区位或新的区位时可聘请当地的规划专家或专业公司退休人员作为企业顾问争取收到事半功倍的效果房地产开发及交易需要较长的时间尤其是对于大中型开发项目从寻找机会可行性研究购买土地勘测设计筹措资金前期准备到工程施工竣工以及制订价格推出销售及签署成交合同往往需要几年时间才能完成而在这一较长的开发期内房地产市场的供求变化消费者喜好的改变社会经济形势的兴衰国家有关政策的调整物价的涨跌汇率及利率的变动都将是难以精确预测的而作为开发商通常难以完全用自有资金来完成某一开发项目一般应在投入一笔启动资金如地价款或前期费用后通过各种借贷预售等融资手段来筹集开发资金滚动开发从而达到开发风险抑制和风险转移的效果利用多样化投资或者合作投资分化风险多样化投资策略是投资者依据房地产投资的风险程度和获利能力按照一定的原则搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略姚杰例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住房投资一部分在高档写字楼等等其实质就是用个别房地产投资的收益弥补其他房地产的损失最终得到一个较为平均的收益合作投资也是常用的风险分散方式合作投资利用战略联盟虚拟经营等手段共同对房地产项目进行投资开发利益共享风险同担最大限度地发挥各自优势避免风险简德三例如与金融部门大财团合作可利用其资金优势消除房地产筹资风险与外商联盟既可引进先进技术和管理经验又能获得政策优惠通过项目保险转移风险购买保险是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一房地产投资者在购买保险时应当充分考虑保险险种和费率确定适当的保险金额合理划分风险单位选择信誉良好的保险公司加快预警系统的筹建与完善将以往房地产项目开发过程中的风险管理经验和历史数据加以整理分析并做好报表记录运用随机模拟法和多因素相关效应的分析搭建动态项目预警系统在整个风险管理及项目管理团队中应随时公布相关风险状况灵活有效地应付各种风险并及时给予效果反馈努力控制防范和减少风险将损失降至最低限度制定合适的应收账款政策在保证销售量的同是也要保证资金的回笼企业财务活动的第三个环节是资金回收应收账款是造成资金回收风险的重要方面有必要降低它的成本它的成本有机会成本应收账款管理成本坏账损失成本应收账款加速现金流出它虽使企业产生利润然而并未使企业的现金增加反而还会使企业运用有限的流动资金垫付未实现的利税开支加速现金流出因此对于应收账款管理应在以下方面强化建立稳定的信用政策确定客户的资信等级评估企业的偿债能力确定合理的应收帐款比例建立销售责任制合理确定期限还款方式及时间对未来现金流人量与流出量进行分析选择适宜的还款方式做好还款计划和准备加快资金周转适当增大流动比率使企业拥有更多的营运资金提高偿债能力并建立风险基金二房地产企业所处的环境所导致的财务风险防范对策流动性和变现性风险的规避为规避投资变现性投资者应注意以下情况一是做好房地产投资管理处理好实物投资与风险投资的比例保证在需要现金的时候有足够的变现能力二是根据实际情况可以设立一项专门的基金或是谋求一些短期商业贷款的合同三是在各方面情况允许的情况下优先选择容易分割销售的房地产投资利率风险的规避利率风险主要来自于银行贷款利率的提高规避利率风险可以采取以下措施一是要与银行签订固定利率合同二是在评价投资方案时按可能升高的银行贷款利率来进行预先对银行贷款利率的提高做出防范三是在进行投资方案评价时对银行贷款利率进行敏感性分析充分考虑因银行利率提高可能带来的风险再融资的风险的规避我们应主要从拓宽融资渠道优化资本结构入手进行风险的控制与管理房地产企业融资策略应由原来的单纯依赖银行贷款向以银行贷款为主私募和创新融资为辅建立阶段性组合融资安排实现低成本融资确保项目资金链安全的策略转变施金竞房地产公司目前的融资渠道主要依靠银行贷款近年来由于房地产行业持续升温房价不断攀升国家为了抑制房地产行业过热先后出台了多项宏观调控措施这些措施的实行一定程度上加大了房地产行业的融资难度由于房地产项目对资金的需求非常大因此如何解决企业的资金来源是解决企业持续发展的重要任务目前房地产行业的融资渠道主要有银行贷款基金信托发行股票或债券财政拨款等目前受政策和市场环境的限制作为房地产开发企业主要融资模式的银行贷款和股市融资都面临一定的压力企业应积极探索新的融资渠道利用新的融资工具例如房地产债券房地产债券有记名式和无记名式两种由于记名式房地产债券手续繁琐流通性差而无记名式房地产债券具有手续简便流动性良好风险小等特点所以房地产企业适宜选择无记名式房地产债券为主按期限分房地产债券有长期债券年以上中期债券年短期债券年以内种由于短期债券要求偿还的时间紧迫不利于房地产企业做长远打算而长期债券又面临利率风险所以宜以中期债券为首选对象房地产信托房地产信托是指由房地产投资信托机构负责对外发行受益凭证向投资者募集资金并将募集资金委托房地产开发公司负责投资开发管理及未来的出售所获利润在扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后由受益凭证持有人分享沈国金目前房地产信托功能较为单一房地产资金信托计划大部分是提供过桥货款即主要为未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托信贷由于信托产品筹资周期较短只需要委托人和受托人自主商定其设计发行速度非常快正好可以弥补房地产开发商融资渠道的匮乏随着我国金融体制改革的不断深入信托投资基金抵押贷款证券化等融资工具的引进与实施前景值得期待融资渠道的拓展不仅可以解决资金来源的问题更可以通过引入必要的资本优化企业的资本结构提高企业再融资能力我国房地产企业融资相继涌现出以下几种方式自有资金加上银行贷款融资方式自有资金加上信托计划融资方式股权融资加上银行贷款融资方式自有资金加上房地产投资基金融资方式等融资模式此外还探索出了典当股权和债券私募开发商委托贷款销售融资采购融资票据融资资产证券化等新的多元化融资渠道这些融资渠道的拓展对防范房地产企业的财务风险有着积极的意义三我国房地产企业财务管理不完善导致的财务风险防范措施完善目标管理为了满足目标管理的要求房地产公司要对每个开发项目测算考核目标并在项目结束后对每个开发项目进行决算制定指标的目的在于实施有效控制管理费用是一种按时期发生的支出它的构成主要是工资招待费差旅费等具有相当的稳定性一般每个月支出额的波动不会很大根据这一特点在制定指标时可以考虑按年制定而不是按建设项目制定由于管理费用的稳定性因此管理费用指标可通过统计方法对本公司或其它兄弟公司的历史数据进行分析来制定这样就保证了指标制定的科学性合理性按期间制定的指标制定出来后下面的问题就是如何按期间制定的指标放入按经营期间划分的建设项目中并予以考核一般来说一个建设项目进行决算时在其经营期内的其它建设项目的经营期是可以确定的这样就可以通过两个步骤来完成管理费以及建设项目利润指标的考核确定本建设项目的费用超支率确定本建设项目经营期内实际发生的管理费用并和对应的指标进行对比来评价管理费用控制结果如本建设项目经营期为个月指标为每个月万元则经营期内总管理费用指标就是万元如果实际发生额为万元则费用超支率实际费用支出额计划费用支出额计划费用支出额张洪立将经营期内管理费用在不同项目间进行分摊不同建设项目经营期间重叠时重叠期内发生的管理费用平均分摊这样就可将实际发生的管理费用分摊到各个建设项目中以便于进一步计算各个建设项目的利润指标完成最终的奖惩考核财务人员管理模式由垂直式向扁平式转变财务人员的垂直管理模式即所有财务人员的招聘任免晋升考核奖惩培训等都收归总部统一管理同时为了强化管理所有财务人员的工资也由总部统一发放这种管理模式使得企业内同时存在两套人事管理系统即以总部人力资源部为主的非财务人员人事管理体系和以财务部为主的财务人员人事管理体系财务人员的垂直管理主要是为了防止财务人员的工作受当地公司的干扰加强集团公司对财务人员的控制从而加强财务人员对项目公司的监督作用但是出于企业财务控制的综合考虑应从技术和制度两个方面尽可能简化财务人员垂直管理的环节程序提高企业成本投入的综合效益产出具体如下在技术上加快企业自身信息化建设利用先进的财务软件和网络体系减少会计处理人为环节提高财务机构运行效率会计电算化和电子商务的发展对信息的安全性提出了更严格的要求加强电算化的控制势在必行这不仅要求对电算系统的构成及环境实施控制还要求对电算化处理活动进行控制在制度上将目前垂直的机构设置扁平化房地产集团公司设一个统一的财务中心或者会计处理中心下面各分公司和项目公司的财务机构均作为集团财务中心或会计处理中心的派出机构负责组织编制派驻企业财务预算决算利润分配或弥补亏损方案以及资金使用调度计划负责组织会计核算参与派驻企业资金使用和调度贷款担保对外投资产权转让资产重组等重大决策定期向集团公司汇报下属公司的资产运作和财务管理情况对可能造成资产损失的经营行为及时向派驻企业领导和集团公司报告此外财务考核等均收归集团统一的财务会计处理中心建立健全内部控制制度财务控制是根据组织的管理职能划分的内部控制即为了满足组织内财务管理的需要以会计控制为主并兼顾管理控制中与财务相关的内部控制刘洪玉因此财务控制是企业内部控制体系的一个组成部分对房地产开发企业而言需要建立健全内部控制制度作为保障机制加强内部审计作用从而有效保证企业资产的安全完整会计信息的合理有效加强成本控制完善成本分析达到财务控制为企业经营有效服务的目的具体而言内部控制制度的建立与完善应着重以下几点明确管理职责以及纵向与横向的监督关系建立恰当的审批程序实现财务管理和会计核算从人治向法治转变变传统的经验型管理为制度化管理加快财务会计管理由分散型向集中型转变实现财务会计由单项内控向系统化内控转变房地产具有极强的地域性和产品差异性因此不同地区不同定位的开发企业可以针对自身组织特点选择多种控制方法形成综合全面多元系统的财务控制体系但均应充分体现下列原则要求集权与分权体制的结合财务管理与人本管理的渗透关注结果与监控过程的统一激励与约束的交融价值指标与实物指标的配套等四结束语以上就是对可能导致我国房地产企业财务风险的原因及相应的防范措施的研究由于我国的房地产企业起步晚基础差规模小企业行为远未实现规范化与国外房地产企业相比有很大差距因此我们要特别重视我国房地产企业的财务问题防患于未然及时识别我国房地产企业可能出现的财务风险采取相应的措施对财务风险进行防范具体到某一具体的房地产企业我们应从企业自身的具体情况出发具体分析企业在财务风险的具体原因并就具体的原因找出相应的对策来对本企业可能的财务风险进行相应的防范参考文献刘洪玉房地产开发经营与管理北京中国物价出版社简德三房地产经济学上海上海财经大学出版社张洪立房地产经济学北京机械工业出版杜施金竞房地产投融资上海上海大学出版社华小宁风险管理的原理与方法上海复旦大学出版杜韩春民建设单位在工程项目中的风险管理建筑经济任书芳高树岭张行贵当前房地产企业财务现状及管理建议时代金融沈国金如何促进我国房地产企业的发展统计与决策姚杰浅谈房地产企业财务风险管理商场现代化李新春中山大学管理案例研究北京经济科学出版社刘杰房地产开发项目风险及对策初探煤炭科技致谢本人在大学四年里在河南财经学院会计学院的领导老师的辛勤培养下使我的学习有了很大的进步他们渊博的专业知识严谨的治学精神影响了我并对我今后的求知之路有了深远的影响在此谨表达我诚挚的谢意我要特别感谢我的指导老师孙建华副教授本论文从选题拟定大纲到论文写作过程中都得到了他的细心指导不仅给予我很多灵感还使我避免了许多弯路导师广博的学术造诣严谨的治学态度如指明灯一样照亮我前行的道路使我对生活学习的态度更加认真这些将会令我终身难忘也必将终身收益感谢孙老师在我的人生旅途上无形中赠于我的这一笔巨大的宝贵财富在此我要感谢我的同学在这次论文写作过程中给予我的无私帮助以及她们大学四年里的热情关怀