婺源县会展中心开发项目可行性研究报告.doc

婺源县会展中心开发项目可行性研究报告一总论一项目概况项目名称婺源县会展中心项目占地面积万平方米约亩项目投资总额万元项目建设地点婺源县文公北路星江河东岸详见附图二项目背景婺源县位于江西省的东北角它的东面是国家历史文化名城衢州西面与瓷都景德镇相连北部靠着皖南旅游胜地黄山南接国家风景名胜区三清山是一颗镶嵌在赣浙皖三省交界地的绿色明珠踏进婺源满目青山绿水松竹连绵在蓝天青山碧水之间可见小桥流水人家层层梯田云雾缭绕如诗如画被外界誉为中国最美丽的乡村和最后的香格里拉秀美的风光吸引了成千上万的旅游者在婺源境内现已建有自然保护小区个全县森林覆盖率拥有全国最大的野生鸳鸯栖息地鸳鸯湖以及世界濒临绝迹的黄喉噪鹛是国家首批通过的级旅游区被称作婺源模式的创建群众性自然保护小区的做法获得了世界科学与和平贡献奖去年以来中央电视台焦点访谈专题播放了反映婺源生态保护的爱我家园专题片光明日报和参考消息以头版头条的位置刊出婺源保护生态环境发展生态经济的专题文章婺源县不仅风光秀丽而且历史悠久拥有深厚的文化底蕴婺源建县于唐开元年距今已有多年的历史县名婺源是因地当婺水之源而得名婺源历史上属安徽管辖是古徽州一府六县之一区域内有保存完整的明清古建筑婺源文风鼎盛人杰地灵先后养育了南宋理学大师朱熹明代篆刻家何震清代经学家江水科学家齐彦槐近代铁路工程专家詹天佑现代医学家程门雪等一代名流据史书记载从宋代至晚清有一门九进士六部四尚书之说此外历代文人学士留下传世著作就有多部其中部计卷选入四库全书因此婺源又被人们誉为书乡已建成的婺源县博物馆现有馆藏文物达万余件被称为中国县级第一馆婺源还素有茶乡之称茶叶为婺源的传统特色产业距今已有多年的历史有遐名中外的茶叶婺绿香高汤碧味醇汁浓曾唐载茶经宋称绝品明清入贡中外驰名如此得天独厚的自然风光和人文环境构成了婺源宝贵的旅游资源年月江总书记到婺源视察对婺源的发展提出了具有战略性的意见提出要按照社会主义市场经济的发展要求因地制宜搞好规划加强开发加强管理加强技术创新使婺源潜在的生态环境和人文环境优势成为现实的发展优势近年来婺源旅游业迅速发展其保存完好的微派古建筑生态文化吸引了大量国内外游客及各类会展的召开中国最美的乡村的声名大振年十一黄金周婺源游客高达成万人次占当时上饶市游客总人数的几年来通过各级地方政府和旅游部门的积极推动一批跨省级旅游产品正在自发形成并逐步成熟庐山景德镇婺源黄山等具有国际影响力的捆绑式旅游精品优势日益凸现江西作为东南沿海地区后花园旅游圈的格局正在逐步形成并孕育着极大的发展潜力特别是年上海世博会的举办将全面提升上海及周边城市的综合竞争力对长江三角洲地区的经济产生巨大的辐射带动效应面对这股强劲的发展趋势江西应抓住机遇打开婺源江西的东大门主动融入其中充分利用婺源的自然资源人文资源生态资源及茶乡特色做足生态文章开发特色旅游和特色农业拉动区域经济发展率先实现江西在中部的崛起婺源县会展中心通过高品质高起点的规划将全面提升婺源整体的旅游接待档次进一步完善婺源现有旅游市场功能的不足以致改变城市整体形象推动婺源地区旅游经济与第三产业的持续快速发展三项目建设的必要性及可行性在婺源建设会展中心的必要性江西东大门婺源青山碧水与古民居组合的自然景观有着世外桃源般的意境犹如一幅韵味无穷的山水画形成一个独特而美丽的田园风光游览区给人们一种回归自然和超凡脱俗的感觉婺源不仅景色优美更有深厚的文化底蕴文风鼎盛名人辈出历来享有书乡茶乡之誉在这里品茶弈棋浏览风光让久经都市嘈杂喧闹的人们感受到世外的悠闲和宁静婺源得天独厚的旅游资源带动了旅游业的快速发展据统计婺源年接待游客约万人次旅游综合收入万元年接待游客约万人次旅游综合收入万元年接待游客约万人次旅游综合收入万元年月接待游客已达万人次旅游综合收入万元婺源的旅游呈现跳跃式的发展趋势不断增长的旅游人数及旅游收入直接反映了婺源的生态美景及悠久文化的魅力及吸引力同时也表明旅游业正在成为婺源经济发展中的重要支柱产业近几年来随着婺源的声名鹊起来婺源的游客已不仅是单一的观光旅游还包括较大数量的会议旅游与不断激增的游客人数呈鲜明对比的是旧城区面积小基础设施落后特别是宾馆酒店等旅游配套设施和相应的休闲场所无论是从数量上还是质量档次上都无法满足游客的需要婺源共有宾馆所其中只有家二星级的家涉外宾馆床位数床以上的有家床以上的有家而很多宾馆床位数在到之间标准间数量不多很多宾馆无热水提供宾馆由于很多是民资分散经营质量和档次上不去难以接受高档次的旅游团体比如国外游客这样导致大量游客只能在婺源短暂停留而住宿到景德镇等周边城市另外会议会展场所设施也较欠缺婺源县最大的会议场所县会议中心仅能容纳人次的聚会其他宾馆如江湾大酒店会议室能容纳人次滨江宾馆会议室容纳人次明珠大酒店会议室容纳人次周边城市也无标准较高的可供举办全国性或国际性展览及会议的场所和建筑根据婺源在赣东北和周边城市社会经济中的地位和地理位置在婺源县建设会展中心很有必要在婺源县建设会展中心的有利条件婺源县地处赣浙皖三省交界的枢纽处距景德镇机场仅公里年上半年动式的景婺黄景婺常高速公路将使婺源的交通更加便捷婺源县境内旅游资源丰富生态环境良好距周边旅游城市如黄山公里景德镇公里三清山公里千岛湖公里龟峰公里在举办会展之余便于组织客人分别前往各处风景名胜区游览婺源加入长江三角洲旅游经济合作圈和赣浙皖闽四省旅游经济合作圈后知名度得到更大的提高可以吸引更多的会展在此举行婺源县城市总体规划在星江河东面预留有亩建设用地四面环路又处于新建的占地万平方米的文化广场东南面在此处建设会展中心可与文化广场相辅相成目前建委规划部门已预留建设用地并提供建设用地规划红线图给城市规划设计室编制初步建设方案二建设方案与规模该项目的建设方案在外观设计上要突出会展中心国际化信息化的时代特点具有一定的现代感及时代气息并创造出环境亲和力在设计中不但要考虑与用地周边现有环境的关系而且需对未来的发展作恰当的估计使建筑有机的融入周边的自然社会环境之中成为市民们可以引以为豪的象征性建筑该项目的设计考虑到婺源区域内对高档次会展旅游接待场所的需求项目设置具备会议厅展厅多功能厅宾馆等功能在建筑物临近道路处建设一个广场整个地块由广场庭院花园水流等元素组成的生态空间气韵连续营造出丰富的建筑空间形态整体建筑按建筑占地小于建筑占地面积约万平方米其中宾馆占地万平方米按六层计算建筑面积为万平方米按四星级标准建设总床位在以上宾馆配套电梯会展部分占地万平方米按三层计算建筑面积为万平方米使用率为万平方米包括万平方米的展厅平方米的会议室平方米的多功能厅平方米的贵宾厅及平方米的洽谈室同时设置一个万平方米的室外展场以适应不同的办展需要展厅楼层之间设自动扶梯会议厅配备同声传译系统还应设有地下停车场和室外临时停车位等配套服务设施填补婺源城区现有功能不足的要求以实现打造一个高品质多功能的会展中心的目标成为婺源县的一个新亮点三环保与节能一环境保护可能影响环境的因素废水排放因素本项目排放废水主要为生活废水固体废弃物因素本项目排放固体废弃物主要是生活垃圾噪声污染因素本项目噪声污染因素主要有建筑工程设备如集中空调风机泵等动力设备噪声以及施工噪声环境保护防治措施废水污染防治生活污水经污水站处理达到排放标准后排入市政污水管网噪声污染影响防治动力设备均有隔振降噪的技术处理设备机组及水泵下设隔震垫动力设备房采取吸音墙壁和隔声门窗固体废弃物防治本项目建成后每天排放的生活垃圾处理采用袋装化每天由专人收集后负责清运并注意清运时密闭施工噪声防治提请建设单位和施工单位按景德镇市有关规定执行把影响减至最小二节能建筑材料和设备的选用原则上考虑当地风土气候条件采用合理的建筑体型和朝向外墙保温材料及设计满足最小传热阻要求外窗采用节能玻璃选用低损耗节能的变压器高效益节能的电气设备水泵选用节能型产品采用合理优化的布线系统方案三劳动保护为防止及减少漏电触电事故的发生插座回路设置性能可靠的漏电保护开关变压器设置护罩电缆桥回水平敷设不低于局部为时采用全封闭桥架保护垂直敷设时距时地以下部分加金属盖板保护配电线路均穿金属保护并良好接地消防和重要机房内设置事故照明四项目实施计划与投资估算一项目实施计划婺源县会展中心的建设既符合县政府打造文化生态旅游大县的产业政策又能满足当地建设高层次标志性建筑的需求资金投入和建设规模都较大适宜采用分阶段滚动开发的方式建成一部分使用一部分收益一部分二投资估算该项目的投资估算由建筑安装工程造价工程建设其他费用预备费建设期贷款利息等部分组成建筑安装工程造价包括宾馆会议中心等处的建筑安装工程以及各处道路及土石方工程绿化工程室外管道等工程造价此部分建筑面积约为占地面积约亩工程费用约为万元占总投资详见附表工程建设其他费用包括土地费用市政配套费工程咨询费用工器具家具费开办费及其他管理费等建设用地以万元亩计算土地费用合计万元市政配套费及地方规费按每平方米建筑面积元计算约万元工程咨询费包括规划设计建筑设计地质勘察工程质监等费用按建安工程费的计算为万元宾馆会展中心工器具家具费用万元建设单位管理费及项目开办费按建安工程费计算为万元工程建设其他费用合计约为万元占总投资详见附表预备费包括基本预备费和涨价预备费按项费用之和的计算为万元合计项目总投资为万元详见下表附表投资估算表序号工程费用名称建筑面积占地面积单价合价占总投资元万元建筑安装工程造价宾馆会展中心室外总体建设其他费用征地拆迁补偿及土地出让金亩市政配套费工程咨询费工器具家具费开办费及其他管理费预备费合计五资金筹措及效益分析一资金筹措及资金使用计划项目建设总投资万元投资商自筹其余采用借贷形式取得作为项目开发资金根据项目实施的计划进度该项目的建设期为年二营业收入估算建设会展中心的效益主要体现在社会效益方面以此形成会展经济带动服务旅游交通等相头行业同步发展依靠婺源县地理位置的优势和宾馆级别提升后的接待能力并加强会展招商宣传工作吸引全国各地乃至国际性会议展览在婺源县举办会展中心项目的经营收入主要来源于以下三个部分展出场地出租正常营业年份以每年举办展览次每次展期天计按平均元平方米天的标准展厅面积平方米计算展厅收入为万元年室外广场平方米按平均元平方米天的标准每年的使用率计天的展期计算室外广场的展出收入为万元展出期的广告礼仪保安垃圾处理等各项服务每天可盈利元平均天计算收入为万此项收入共计万元详见附表附表展出场地出租收入表序号项目数量天年面积单价合价元平方米天万元年室内展厅室外广场展期各项服务天合计会议中心出租以每年每个贵宾厅使用天每天元平方米计算租金为万元多功能厅以每次元平方米每年使用次一次收费元一年租金为万元会议室每小时元平方米以每年举行会议次计算每次两天小时计算一年使用小时租金为万元洽谈室每个元小时每个使用率为计次一次两小时租金为万元此项收入共计万元详见附表附表会议中心出租收入表序号项目数量次年面积单价合价元平方米次万元年贵宾厅个多功能厅多功能厅会议室小时元平方米小时洽谈室个小时元小时合计宾馆宾馆收入包括客房收入餐饮收入娱乐场所收入四星级宾馆客房套数约为套在项目计算期第年建成后即可投入使用产生效益初期客房率以计算每年递增正常运营年份以计算考虑旺淡季因素每套客房以元天平均价格计算宾馆正常运营年份营业收入为万元餐饮收入根据住客人数按每人每天消费元计算年收入为万元预计其他酒席承包等业务收入万元餐饮收入为万元娱乐场所收入为宾馆客房收入的为万元宾馆收入共计万元合计正常运营年份总体收入为万元三总成本费用估算项目的成本费用主要为水电煤燃料原材料及经营费用人员工资及福利费建筑折旧及摊销费建筑和设施的维修保养费其它财务费用等支出燃料原材料及经营费用按各分项目收入的计算详见下表燃料原材料及经营费用估算表单位万元序号项目费用展厅会议中心宾馆合计劳动定员初步定为宾馆会展部人中心管理人员人其工资按级考核医疗养老保险等福利按工资额计算详见下表人员工资及福利费估算序号名称人数年均工资元人福利及其他元人合计万元年宾馆会展部中心管理人员合计其他财务费用土地使用税等费用按工资及福利费的倍计算约为万元年正常运行年份总成本费用约为万元四利润预测整体项目预计共可取得利润总额万元上缴所得税总额万元税后利润万元五现金流量税后财务内部收益率为财务净现值为万元投资回收期约为年六敏感性分析该项目为经营性项目营业收入的变化对项目的收益影响较大如果营业收入增加项目税后内部收益率将增至较原收益率增加如果营业收入减少项目税后内部收益率将减至较原收益率减少七社会效益婺源县会展中心的建成将为婺源增添新的标志性建筑与原有的建筑风格既协调又有创新新老建筑交相辉映为当地城镇建设增添新活力国际化信息化的展示中心及高档次旅游宾馆的建设弥补了本地区旅游配套功能的不足提升婺源旅游的接待能力与档次全方位满足游客的消费需求有效带动会展娱乐餐饮等第三产业的发展形成综合性的生态产业体系推动区域经济的发展与此同时项目的经营和建设将为当地社会提供大量直接的和间接的就业机会促进人民生活水平的进一步提高此外随着会展中心的建设及各类会展的举行将进一步提高婺源的知名度及旅游市场占有率六工程招投标根据国家发展计划委员会年第号令建设项目可行性研究报告增设招标内容以及核准招标事项暂行规定按照中华人民共和国招标投标法规定该项目的勘查设计监理施工以及与工程建设有关的重要设备材料等的采购必须采用招标方式进行七综合评价与建议综上所述婺源县会展中心项目的建设不仅为婺源增添了一处旅游观光度假娱乐休闲疗养的胜地还是婺源开展对外接待加强对外联系的窗口弥补了当地缺乏高档会议与接待场所的不足该项目的选址以婺源当地深厚的人文资源为基础以丰富的自然资源为依托凭借该地区便利的交通条件优越的地理位置具有良好的发展前景不仅项目自身能产生可观的经济效益还能促进婺源地区的旅游业商业服务业的快速发展对繁荣婺源地区的经济提高人民的生活水平有着积极作用考虑到目前中国的旅游市场正处于高速发展期充分利用好本地区的资源优势扩大知名度以旅游促经济正是大好时机建议政府能给予该项目大力支持使之尽早付诸实施八优惠政策对县外客商以营十年以上的生产性企业从事能源交通基础设施项目科技开民企业以及农林牧渔业和农产品加工企业从获利年度起前两年由同级财政按缴纳企业所得税地方所得给予等额扶助第三至第五年由同级财政按缴纳企业所得税地方所得的给予扶助出口型企业扶助期满后凡当年出口值达至当年企业产值以上的可继续享受二年减半扶助高新技术项目省以上认定的可享受五年的与企业上交所得税地方所得等额的财政扶助县旅游开发项目自投产使用之日起前五年由同级财政按缴纳企业所得税地方所得给予等额扶助对从事治理开发五荒荒山荒地荒坡荒水荒滩的免交产生收入后的三年农业特产税充分利用中国人民银行总行把婺源县作为工作联系点的优势大力协助县外客商通过金融系统动作解决配套资金保险部门按县外客商的需要提供优质服务开办新险种投资工业旅游业项目有地减半收取出让金土地使用费按不同地段不同用途不同标准给予优惠开办教育科技卫生公益事业等非盈利性项目用地以成本价划拨免收出让金和各项土地费用县外客商投资企业土地使用年限为商业旅游娱乐用地年工业科技教育文化卫生体育用地年居住用地年期满后需继续使用经依法批准可延长使用期县外客商投资企业在水电通讯等方面优先优惠安排水电计价标准除高能耗企业外均按照本县当地同类企业的标准执行