CBD的概念.doc

第一章综述一概念及其起源即中央商务区现代比较流行的定义是在一个大城市内集中了大量的商务金融文化服务机构和商务办公酒店公寓等配套设施具备完善便捷的交通通信等现代化基础设施和良好环境便于开展大规模的商务活动的比较核心的中心区域最早提出这一词的是美国芝加哥大学社会学家伯吉斯教授他在年研究芝加哥等北美大城市结构形态时提出城市的同心圆结构即城市的社会功能环绕中心呈同心圆结构其中的核心区就叫由此向外依次为转运区低收入阶级居住区中产阶级居住区和高收入阶级居住区共五个圈层后来在本世纪年代德国地理学家克里斯泰勒在研究德国南部空间分布时创立了中心地理论将中心地定义为一个地区商品和服务交换的中心市场它是人类社会由自给自足的自然经济社会进入商品经济社会的必然产物人们的产品除了满足自己生活之外有了剩余需要和其它的产品进行交换因此需要一个交换商品的场所而这个场所往往在一个地区的中心故名为中心地由于竞争的缘故中心地按服务范围被分成若干等级主级中心地为其腹地提供高档商品和服务低级中心地为其腹地提供低档日用品和服务由此形成现有的城市和区域分布格局城市中高级中心地往往发展成或城市中心低级中心地发展为商业网点或副中心二的特征可达性可达性是最基本的特征一般位于城市的中心位置从城市的任何一处都可以方便的到达除此之外还是城市的信息中枢是城市中人与人交换商品信息和进行各种社会活动的中心如果说大城市是工业社会的产物那么就是信息社会大城市的产物由于的这种高效率的特征它对于商品零售业特别重要特别是对于一些大型商场和购物中心这些商店需要大量的顾客才能维持其经营所以他们往往选择繁华的商业街来建造相反一些小型的专营店则因负担不起这么高的地租而纷纷迁往次要的街道但其中也有一些如珠宝店金店名牌时装店高档家具店仍然留在一方面因其销售利润高可以负担昂贵的地租另一方面是因为它需要在重要地段吸引大量的客流促其销售其次的可达性对于商务办公非常重要就象商场要吸引大量顾客一样商务办公也需要吸引尽可能多的客户此外中还有许多可为商务办公服务的律师事务所广告代理会计师事务所银行和保险公司等与这些人员方便的交往和合作于商家非常重要如果和他们联系不便则会给生意带来很多麻烦金融业中的股票交易和期货交易更是需要信息的快速传递和频繁的会晤另外之中还有充足的流动人才资源作后盾所以许多大公司都把总部设在中并且往往和金融机构集中在一起形成金融中心与商业街毗邻最后由于大量的商务机构的积聚其它服务业象餐饮美容理发宾馆等也纷纷跻身并以那些进入购物和洽谈业务的客户为服务对象但是此类服务业在中只占很少一部分算不上一特色高密度各商家竞相抢占对自己有利的地段造成的用地紧张地价上涨密度越来越高在形态上表现为随着地价的上涨建筑的高度和密度也在增长形成的特有景观特别是在美国大城市中最为明显即摩天大楼林立追溯美国的发展历史最早的建设是世纪年代的芝加哥年的芝加哥大火造成大量楼房被毁当地政府为了重建芝加哥掀起了兴建楼宇的高潮著名的芝加哥学派提出了结构与功能决定形式与空间的论断金属框架结构技术的运用使房屋可以造得很高年钢取代了铁作为结构的抗弯材料导致建筑业的一场革命使建筑摆脱了承重墙的束缚并爆发了年代的现代建筑运动建筑施工的速度和质量都有了突飞猛进的发展房子越造越高年代在纽约建成的帝国大厦是当时世界上最高的建筑高度为米与建筑技术发展的同时电梯的技术也发展飞快在年已经有了一种相当不错的供摩天大楼使用的电梯直至今天发展成这种高密度的形态在高楼中不同的楼层其租金也不同商场往往占据最佳位置而位于裙房部分其它用户不需要临街招揽顾客而位于高层部分往往是公寓或写字间的高密度也带来了不少问题其中人员拥挤和交通阻塞是首要矛盾无论是水平交通还是垂直交通都非常拥挤电梯的数量一再增加在纽约大约有万台电梯每天共行程万公里人行道显得明显不足如果所有大楼中的人员同时走到街上那么人行道只能容纳的人员除了交通问题环境问题也日趋严重由于高层建筑的互相遮挡大量汽车尾气的排放使的阳光和新鲜空气成了不可多得的东西不少写字楼不得不在白天使用人工照明时至今日的密度还在增加其引发的一系列问题已经引起注意行业分区并不是一个均质的地区虽然粗看起来各个行业的混合似毫无秩序可言特别是在一些发展中国家新老建筑混杂中还有不少旧工业厂房和住宅没有迁出但是从理论上讲特别是在一些发达国家相同行业功能的集中有利于效率的提高以伦敦为例它的主要金融机构都集中在伦敦的中世纪老城和码头区附近而英国议会和行政管理部门都集中在伦敦河上游地区在以上两者之间是伦敦的商业和娱乐中心纽约曼哈顿也明显分为两部分下曼哈顿是金融中心北曼哈顿是商业娱乐中心在上海老的是解放前的外滩和南京路地区外滩集中了中外一百多家银行是上海的金融中心南京路地区是有名的商业娱乐中心包括如大世界百乐门等娱乐场所行业分区是特有的现象城市中的其它地区不很明显三的不同形态在不同的经济和政治文化条件下有其不同的形态美国的大城市的比较典型受政治和文化的影响较少与上述三个特征非常符合所以对的研究从美国开始在欧洲的形态同美国有所不同它除了有商业活动和金融活动之外主要是皇宫教堂和行政管理部门等在形态上是以多层和低层建筑为主街道多为中世纪狭窄的街巷其中点缀广场雕塑和喷泉等欧洲的往往是城市的历史核心有丰富的文化历史内涵吸引着世界各国的观光游客当地政府为了保护城市的历史文脉利用法规限制在历史核心区的高层建筑的兴建由于这些法规的限制不少商家只好费尽心机地把老建筑粉饰一新室内空间采用现代手法利用中庭绿化和步行街来吸引顾客而在发展中国家则是另外一种情况发展中国家资金不足人口众多的发展跟不上人口的发展因此造成中各种功能混杂的现象一方面因为政府没有足够的资金来开发郊区的交通和其它基础设施供给不上旧的工业区和居住区也就不能及时迁走另一方面是由于人口的急速膨胀大量农村剩余劳动力涌入大城市寻找就业造成城市住房紧张环境每况愈下给城市造成很大压力所以发展中国家的没有发达国家那么典型只是尚未成形的我国由于长期实行计划经济体制城市中往往没有形成明显的个别大城市象上海只在解放前存在的雏形四的增长机制与过程是市场经济发展到现代化阶段的产物的经济增长主要基于三种机制的作用其一基础性机制这是构成经济活动主体的产业形式第三产业是中的主导产业其构成的高密度和行业的多样化为的经济增长奠定了基础其二强动力型机制这是推动产业发展的源泉所谓动力型机制的作用就是指在一个统一的市场域内城市域内市场和域外市场供给与需求的相互促进作用由于中的经济活动频率及商务活动的规模一般要大于其它区段所以供给与需求的相互促进程度也要高于其它区段其三功能性机制这是保证经济活动的持久发展和长期增长的条件充分发挥的功能既可以促使各经济要素的合理流动又可以增加商品的附加值加快资金的周转率提高信息的灵敏度和正确性从而保持的繁荣在上述三种机制的作用下面向同一市场的相同或类似活动的集结服务于同一市场的相关活动的集结不同功能的集结和不同企业或机构由于依赖同一供应者或服务者的集结在内同时以高强度高密度的形式出现进而产生更大的集聚效应和规模效应并不断提高各经济要素的交流频率使成为所属城市乃至某个国家或世界某个区域经济发展的神经中枢是随着市场经济的发展而不断发展变化的一开始是零售业的集聚逐步形成商业街进而发展成为城市的购物中心尤其是那些巨大的百货公司以其货物种类繁多档次高格调新颖而吸引大批顾客使这一地区成为推销商品的最佳市场和获取高额利润的良好场所在金融业日益主宰资本市场的条件下由于大量商业活动的需要大量金融机构在商业街或购物中心周围云集并形成城市金融中心和最便利的资金融通市场城市购物中心与金融中心的紧密相连或直接结合构成了的基本形态以后大量的公司总部及其办事机构在集聚促进了大量信息咨询中介等服务机构的诞生这种集聚不仅能增加公司和服务机构的业务实绩而且还可以显示公司法人的地位及其广告效应此外为适应和充分利用由大量的人流与频繁的商务活动带来的机会旅游宾馆和展览会议中心等地也应运而生并进一步强化了的服务功能然而的发展并没有完全雷同的模式它必然是因地因时因事制宜的结果尽管如此从国际大都市的所经历的发展轨迹看大多数都沿着中心集中向外分散性更高层次的中心集中这样一条道路在发展伦敦的大规模拓展伦敦道克兰的开发即是这方面的佐证五的内部结构年墨菲万斯和爱泼斯坦对内商务活动的布局进行了研究认为由于不同区位的便捷性不同获得的商业利润相异因此地价不同这正是造成中商务活动空间分布的主要原因经过对个城市的研究得出若将内的商务活动以圈层划分则第一圈是零售业集中区以大型百货商场和高档购物商店为主第二圈是零售服务业及底层为金融业高层为办公机构的多层建筑集中区第三圈以办公机构为主旅馆也多见第四圈以商业性较弱的活动为主如家具店汽车修理厂超级商场等需要大面积低价土地的商务活动他们还进一步指出内部的结构还可以更加细致地划分百货店倾向于集中在一起文具店及办公用品商店与办公事务机构集中区紧密相关律师事务所和房地产公司毗邻法院低档的活动如低档剧院当铺廉价餐馆及旧服装店在边缘互相竞争相对优越的区位以此获益年斯特对澳大利亚个州府的进行了研究他认为的内部结构可分为三个大的功能圈即零售业内圈以百货店和女装店集中为特征零售业外圈以杂品店服务业等专业化较弱的多种零售活动为主办公事务圈其中零售业内圈总是环绕城市地理中心而零售业外圈并不总是围绕第一圈办公事务圈则总在的一侧发展六一个概念化的模式在对的形成机制历史演变影响因子及内部结构进行深入细致的分析基础之上综合许多专家的理论大卫赫伯特和科林托马斯提出了一个适应于中等城市的概念化的模式初级零售业区区位便捷性最大服务于广大范围的城市市民商品及服务等级明显主要以沿高地势地址分布的传统的百货店大型连锁商店聚集为主要特征二级零售业区与区相连但分界明显服务于内城的中产阶级商品及服务等级不明显以耐用品日常用品聚集为主在某些情况下此区围绕区呈不连续分布多数情况下分布于中心零售业集中区的一侧商业办公区常位于较中心的区位以金融和保险业集中为主从历史上讲此区位于较中心区位是对更多种多样劳动力的需求所致但随着时间推移倾向于分布在市中心环境更好的地方娱乐及旅馆区批发业仓储业区常分布在沿海沿河运河码头或火车站附近的市中心环境较差地区公共管理办公机构集中区常位于边缘与城市发展初期的市政大厅相邻尽管面向公众服务但不是商业性的竞争不过位于中心区位的商业故不能获得最佳区位在上述五区中同化过程易发生在区退化过程易发生在区这一概念化模式在很大程度上反映了实际情况当然实际情况要复杂得多且因每个城市的具体情况而异例如万人口的城市商业区不会很大娱乐旅馆也不至于形成一个很独立的区域而万人口的特大城市其的五区齐全大于万人口的城市则可能出现功能区更加分化的趋势形成分化的形态第二章国内外发展演变特征一西方大城市发展与功能演变的阶段世界上的城市都有各自的发展史和发展轨迹我们难以找到两个发展历程完全相同的城市概括地讲西方大城市大致经历了以商业为主功能混合专业功能分区的综合功能商务功能升级并逐渐向综合化生态化发展三个阶段商业是的初始功能金融办公管理等商务功能则是商业功能的延伸与升级两者共同构成的基本职能并在不同发展阶段占据不同的地位世纪初城市膨胀雏形出现商业为主混合功能阶段在世纪初年代以前的概念还没有出现后来电话电车电梯的大规模使用根本改善了人们的联系方式促进了生产力水平的提高在集聚效应的作用下城市处于膨胀阶段但落后的交通手段仍限制了多数人的出行距离城市中心由于具有其他区域无法比拟的可达性和区位优势形成了一个包括行政管理宗教商业贸易工业生产等在内的各种城市功能的集中区域年代城市蔓生专业分区的综合功能阶段世纪年代至年代是全球经济走入低谷然后复苏的阶段第一次世界大战结束福特制的大规模连续生产线成了工业的主导生产方式工业的快速发展企业的集中产生了对资本的大量需求加上国际间贸易水平提高金融保险房地产等生产性服务行业在城市中的作用特别突出出来一些中产阶级在拥有了汽车之后出行距离大大加长面对市中心的城市病他们纷纷向近郊区迁移这就是从年代开始的所谓郊区化过程在这个较长阶段里大部分城市中心区开始出现功能分化走向多功能综合发展阶段在这个阶段里一些学者针对的功能结构做了许多研究其中最著名的是年代墨菲万斯彩中心商务高度指数和中心商务强度指数两个指标把空间划分成地域连续的硬核和环绕硬核的核缘两部分他们和爱泼斯坦经过对美国个大中城市的研究认为零售和办公是的主要功能如下表并依据行业的空间分异情况把划为四个功能圈层美国大中城市内部结构年年代以后大城市多层向心体系形成功能升级综合化生态化成为今后规模趋势阶段年代以后世界经济进入一个空前的发展时期若干重大变化重塑了城市的空间结构也实质性地改变了的功能第一的发展空间受到限制已经向高空发展的建筑与急需拓展用地之间的矛盾日益尖锐地价和其它费用也越来越高第二交通方式改变四通八达的高速公路网小汽车广泛进入家庭大大改变了时间和空间的关系人们可以自由地出行出行时间成本大大降低二者无疑又给予人口和产业更大的外迁动力人口向郊区迁移引发了零售商业空间分布的变化伴随着郊区各种新型业态商业设施的建立市中心商业空心化明显第三生产方式变革信息技术的发展使实时接收手段提高远程服务实现人们在网络上的联系代替了实际空间上的接近大规模集中化生产方式被灵活的柔性化的生产方式所替代一方面企业可以把原来复杂的科研开发生产资金筹措销售等各个环节分解成若干相对独立的常规的部分并安排人们在最合适的区位工作企业的组织由以前的金字塔型转变为结点网络型另一方面全球化和信息化使大的公司企业尤其是跨国公司可以选择在一个集中的区位调控管理整个公司企业第四国际竞争日益激烈国际地域分工的加深除了纽约伦敦和后来的东京之外许多国家的大城市纷纷加入国际性城市甚至全球城市的竞争希望成为全球经济的主导者事实上这已经演变为一场国际城市功能的竞争在各种动力的共同冲击和作用下西方一些城市提出建设多心型城市的目标在原城市中心区以外建设若干个副都心以分散都心的某些功能大城市出现了一个功能筛选过程结果形成功能升级与高度专业化具体的表现就是一方面高等级的办公商务单位和经营选购性商品的专业化零售店留在了尤其突出的是具有指挥和调控功能的跨国公司总部和金融机构在大都市的集聚而另一方面低等级的办公机构和一般零售业外迁至副都心或郊区在中心地理论中位于城市中心的区位可以最大程度地接近消费者因为国际贸易的需要国际性城市的办公或金融服务部门要想达到最大程度接近客户仍然是最优区位等人对加拿大蒙特利尔都市区年间的分析研究表明不同西方城市的发展变化情况并不相同蒙特利尔并没有出现象美国底特律圣路易斯那样的绝对衰落的现象而是更接近于纽约巴黎的发展模式即的功能升级一般的低等级服务行业制造业迁出金融保险房地产等高级生产性服务业保留下来年美国国会技术评估办公室发表了一份题为技术对美国大都市的重新塑造的报告分析了信息技术对产业组织和区位选择的影响结果表明并不是所有高等级行业的所有部门都要留在如保险公司可以方便地通过电话邮递传真电脑网络与保险业政策执行者和客户联系金融服务部的后台办公功能如票据清算汇款信用卡办理业务银行批发业务可以外迁至劳动力和办公场地更为便宜的地区而信用卡支付国际货币转移业务则还要集中在对一个要确立国际性金融中心地位的大城市来说很重要的是具有金融调控管理和金融创新能力能不能推出新的金融产品完成跨境借贷和投资提高防范金融风险技术是金融创新能力的重要指标这样高等级的商务功能对城市就是有选择的少数城市才具备这样条件如美国有纽约夏洛特芝加哥和旧金山在复杂的专业性办公行业中计算机和软件研究开发人员往往可以搬迁到郊区工作对律师建筑师会计咨询专家来说他们从事的是一种个人化的具有高度客户针对性的工作面谈实地调查当面送交文件是他们必要的工作方式通过面对面的接触才能捕捉到交流中传递的复杂信息并体会出相似信息表达出的内涵的微妙不同信息技术只能起到提高工作效率的辅助功能另外正如墨菲等人提出的总有律师事务所和房地产公司毗邻法院的规律一样复杂的专业化工作之间有着一种相互协作相互聚集的关系据报告统计美国大城市的法律行业有的单位与其它行业在空间上聚集会计业是工程设计业是这样我们就不难理解为什么律师行成为了的核心行业然而功能升级后仍难免办公楼高强度高密度发展摩天大楼直冲云霄是最典型的景观中的高档商店和餐馆多是为办公楼里的白领职员服务的白天的热闹繁忙与晚上和周末人去楼空的景象形成鲜明的对照从年代后期开始欧美大城市通过对功能的反思掀起了城市中心区再开发的浪潮通过政府的直接干预强调以人为本为市民服务的思想对城市中心进行重新规划建设一方面保留原有金融管理功能同时强调了环境居住和商业服务功能在北美甚至存在由具备综合功能的即中心区取代概念的趋向二我国大城市功能演变我国大城市功能演变我国大城市经历了与西方发展相似又不相同的道路一些城市没有真正形成大规模的商务功能混合功能阶段要更长一些具体地讲我国的大城市一般都有悠久的中心商业街区历史形成了传统的城市商业中心世纪初随着帝国主义列强进入中国外资银行纷纷登陆加之官僚资本形成的本地银行在我国的一些沿海城市年代形成了独特的金融服务区这些金融区在建立的时候就与城市传统的零售商业中心分离形成既相互独立又距离不远的区位但是在世纪中期金融业由于政策的原因衰落了因为以自行车公共交通为主的单调和低效率出行方式城市与农村相比巨大的既得利益和各种政策对城乡人口流动的限制我国城市长期处于向心集聚和蔓延发展阶段城市中心区职住商功能混合其中居住的功能十分突出甚至是最主要功能改革开放后大城市的金融功能得到恢复商务功能提高阎小培石元安对广州市新老土地利用差异的比较研究反映了我国大城市功能演变的特点总体上老居住功能较强办公功能较弱新居住功能较弱办公功能较强在中心商业用地结构上老以商业用地为主新则以企业性办公用地和旅馆用地为主在商业内部组成上老以中低档日用商业为主新则以高档商业为主年代以后我国大城市纷纷或在原有基础上扩展或选新址规划建设如随着浦东新区的开发上海明确了以陆家嘴外滩与竹园多于平方公里的范围为上海发展中的在陆家嘴平方公里的核心区建设上海的金融城推出万平方米的建筑容量为金融贸易大楼用于发展国际性现代金融保险业华尔街第三章广州发展一广州建设背景年初广州市在经济并不宽裕的情况下准备建设地铁市政府提出了建设广州新城市中心珠江新城的目标靠土地收益支持地铁建设这项决策在客观上可以避免广州市商务办公建筑过于分散无法形成集约优势的弊病另外也与年市委市政府刚刚提出的年基本实现现代化进一步提高中心城市地位准备建设国际化大都市高标准大规模发展第三产业的目标是一致的珠江新城位于广州市天河区北起黄埔大道南至珠江西以广州大道为界东抵华南快速干线用地面积约平方公里建筑面积约万处在城市中心区大组团与东翼大组团之间新旧区交汇处城市商务设施的需求取决于城市在所在区域中的地位与作用如果广州市将来在区域中的地位可以维持得起一个完整的城市珠江新城和天河体育中心周边商务办公区无疑是最好的选址城市发展结构的不可替代性决定了广州市的未来再也找不出像珠江新城和天河中心区这样的城市地理中心区位与如此恰当地结合位于未来三大城市组团交汇的城市地理中心区位居中易于培养良好的城市中心意向使市民产生认同感位于城市主要景观轴线珠江与城市新中轴线交汇的城市景观中心易于形成良好的城市空间意向形成有魅力易识别的城市空间二新城规划构想在境内外三家规划设计单位规划方案咨询的基础上广州市人民政府根据广州市环境艺术委员会和市规划局的意见决定以美国托马斯规划服务公司方案为基础编制控制性规划按市政府的意图珠江新城将建设成为未来的广州新城市中心将统筹布局综合商贸金融康乐文化旅游行政外事等城市一级功能设施规划将用地划分为东西两区西区以商务办公为主要功能与北部天河中心区内的商务办公用地一同构成广州市新的而东区以居住康乐为主要功能依据原规划预测全区人口万就业岗位万新城共分个功能区个地块除农民留用地个地块约和公建配套用地个地块约外可供出让的建设用地共个地块建筑面积约其中商住约占商务办公公寓占按目前价格计算珠江新城预计可收取土地出让金亿元扣除征地开发成本后将为城市建设特别是地铁建设提供超过亿元的土地收益根据当时房地产开发形势市政府对珠江新城的规划提出了若干具体意见要求保留三个自然村保留原规划确定的猎德污水处理厂提出了统一规划统一征地统一开发统一出让统一管理并且按小块用地公开招标的开发模式三珠江新城开发的困难自年开始酝酿广州新城市中心珠江新城的开发已经十年了虽然到年底已累计投入资金亿元但对多数广州人而言珠江新城还只是一个地图上的概念除居住用地正在积极开发外只有若干政府办公机构迁入目前尚无一家真正的商务办公建筑建成原因何在全市办公设施过剩据统计至年末广州市已竣工及已获规划批准建设的商务办公楼总面积约万包括珠江新城批出的万其中目前已经建成的商务办公楼万已获规划局批准但尚未建成的万由于国家宏观经济调控和东南亚金融危机的影响在年曾经十分繁荣供不应求的办公楼市场转向低迷大量商务办公楼积压闲置据广州市房地产局年月调查全市办公楼空置率达到销售基本停止已办理土地出让手续的写字楼建筑面积共计万虽然已经获准预售的建筑面积达到万但是其中只有万完成租售目前广州市写字楼存量面积还有万粗略估计即使现在开始不再批准新建写字楼项目按年写字楼售出万出租万合共每年平均消化约万的基数计算消化目前的写字楼存量还要时间如果将未出让的潜在供应量万加进来则还要多年时间设想以珠江新城为核心开发再建设万商务办公设施则广州全市已建和准备建设的办公楼建筑面积总量将达到万但已建成的商务办公用房却还大量积压难以消化广州市商务用地供应失控办公设施已经出现了供大于求的现象而且在相当长一段时间内写字楼开发缺少动力市场需求难以在短期内维持一个强大而集中的商务中心区城市土地政策失当由于广州市土地供应市场长期的混乱许多没有开发能力却能拿到廉价土地的开发商扰乱了地产市场年以前几乎所有能拿出土地的单位都可以搞开发有水快流导致房地产开发遍地开花见缝插针的旧城改建既破坏了名城风貌又分散了可以促进新区开发的有限市场需求正因为土地市场供过于求导致珠江新城的土地有价无市而对许多开发商而言珠江新城又成为一个围城一方面都明白将来新城市中心的土地价值极高都想进入分一杯羹另一方面真正进入后又发现在支付了规范的地价款后项目失去了竞争力近两年来随着市政府对土地市场的规范一般的土地供给正常了但珠江新城大量廉价的村留用地仍然扰乱着市场农村土地问题十分突出农村土地扰乱市场土地是政府主要的财政来源之一珠江新城又采用了政府统一开发出让熟地的模式随着政府对基础设施的投入土地不断增值然而珠江新城中的村庄用地和村留经济发展用地已经高达由于这些用地均采用村里自行寻找合作方的开发模式政府从土地出让中所获得的收益大大减少投入产出效益大打折扣另外这种情况还会严重干扰政府土地出让和开发建设计划的实施据广州市有关规定征用农村土地要留所征的用地作为村镇建设发展用地另外还要将所征用地的返还村镇由村镇自行开发作为失去农田以后村镇新的经济来源这政策对于解决远郊农民的出路起到了积极的作用但应用于市区范围内的农村时则产生了不良的后果加大了城市发展和改造的难度根据相关规定找到合作伙伴共同开发建设的村留地农民分成的部分免收地价合作方分成部分只收开发商元地价另外在珠江新城还专门划出土地给区镇街政府只收取元地价仅此一项按元平方米的出让价格对区镇街政府和各村的让利已达到亿元以上而市政基础设施和配套设施投资却仍然由政府负担按规划珠江新城内保留有猎德村冼村和谭村等几个自然村留地规模较大约都市里的村庄虽然在地域上已完全进城了但土地仍然是农村集体所有管理上也没有进城违法建设严重基础滞后社会控制困难环境恶劣与新城的发展目标极不协调目前由农村自己改造旧村的可能性极小由政府斥资进行改造又难以平衡效益因此采取何种改造方式尚需市政府决策由于未能明确具体的改造方式目前所编制的这两个村的规划难以实施这种情况出现在广州的未来新城市中心集中反映了城市土地政策的失当供过于求的土地市场旧城区见缝插针的旧城改建既破坏了名城风貌又分散了有限的市场需求大量廉价的村留用地扰乱市场土地市场的不公平竞争影响土地市场的良性发育削弱了政府利用土地调控方地产市场的能力迟滞了新区开发三珠江新城规划检讨总体的失败从年至年底珠江新城卖地宗已建成宗在建宗没有开发的有宗之多其中烂尾宗合同地价亿到去年底收回亿虽然目前的珠江新城东西两翼住宅楼林立但中央商务区却空白经营性的商务办公项目尚未有一例建成与政府和公众的预期有较大的差距失败后的检讨年广州市政府办公会议提出对珠江新城前期规划和建设管理应进行全面的检讨理由是年国家正处于短缺型经济高涨期土地开发采用的是高密度小地块高容积率开发模式每块地建一幢楼这种开发模式对城市形象城市公共建筑面积城市生态等方面产生了不少负面影响其主要的硬伤是缺少绿地规划年月市政府正式审议基本通过珠江新城规划检讨新规划提出珠江新城占地平方公里规划人口万人面积人口相当地越秀区共划分为个公顷的街区包括商务行政办公街区高层居住区金融贸易街区文化活动街区商业购物街区等规划发展成为集国际金融贸易商业文娱行政和居住等城市一级功能设施于一体推动国际文化交流与合作的基地第四章上海的形成与发展一上海的形成过程早期的商业中心上海开埠以前建成区位于现南市一带老上海县城其时南码头至十六铺的黄浦江沿岸因海运繁忙货流集散商贾云集而成为早期的商贸中心世纪年代上海开埠洋银行内资银行商店餐饮娱乐设施纷纷设在租界商业中心渐次北移年后南京路上陋宅渐除华屋代兴市招辉煌非复兴观附近的福州路福建路河南路等也相继形成商业街市世纪末以南京路为主轴的商业中心区已初显端倪年代的形成时期世纪年代是上海经济建设史上十分辉煌的一页也是形成的关键时期其主要标志是远东金融中心地位的确立和外滩现代化建筑群的完成当时的有如下特点金融功能十分突出形成远东最大的金融中心从年英国东方银行率先在沪开设分行起英法美德俄日等列强的主要银行纷纷在上海设立分行或分支机构年时外资银行在沪的金融资本已达亿美元占全市金融资本的以上上世纪末我国最早的新式银行中国通商银行在沪成立其后官办银行和金融机构的总部如大清银行国民政府的四大银行和中同合作金库等相继开设或移址沪上国内主要地方银行中的总部均设在上海至本世纪年代在河南路至外滩这一方圆半平方公里的范围内集中了余家中外金融机构成为全国金融资本最集中的金融网络控制中心金融业务量之大辐射面之广在远东首屈一指是远东最大的金融中心江西路又因金融机构群集而有东方华尔街之称繁华的商业中心世纪年代以南京路为轴心的中心商业区已全面建成成为由四大公司大新新新先施永安三大祥协大祥信大祥宝大祥以及众多的特色商店组成的中华第一商业街其它街道也都商店林立且餐饮娱乐业十分发达所谓十里洋场就是指以南京路为代表的商业购物娱乐中心那种灯红酒绿光怪陆离的繁荣景象覆盖全国辐射世界的贸易中心年代上海在全国个主要贸易中岸的外贸总额中占全国有半数以上城市同上海的贸易额占市输出量的一半以上可见上海在我国内外贸易中的地位举足轻重其时从事经贸活动的公司和洋行也大多集中在内的经贸功能不仅辐射长江三角洲和长江流域而且辐射全国通达世界主要国家城市标志性高层建筑群集之处以年代外滩高层建筑群建成为标志上海成为当时全国乃至亚洲大都市中高层建筑数量最多的城市从河南路至外滩耸立着沙逊金城百老汇中国银行汇丰银行海关等大厦成为高层建筑最密集地段并因其建筑风格多样造型优美工艺精湛而成为城市标志性建筑群从而享有万国建筑博览会的美称两大板块的地城组合当时的内部分成两大板块以河南路为界其东为金融贸易区其西为商业娱乐区前者体现高层次的中央事务职能后者体现高等级的中心商业职能以满足中外达官贵人的购物和享乐的需求上述特点显示年代是上海现代化形成的关键时期的内涵又体现了上海作为远东经济金融贸易中心的重要国际地位建国后至改革开放前的职能萎缩时期建国后的前年由于帝国主义对我国的经济封锁和我国奉行独立自主自力更生的建设方针中国经济发展基本上游离于国际经济大循环之外受此影响上海的职能呈现明显的萎缩和衰退态势主要表现在丧失了国际金融中心地位降低了的职能层次降低了的中心度和在全国经济贸中的地位商业网点裁减中心商业区的繁华景象亦非昔比城市建设基本停滞基础设施的现代水平不进而退总之改革开放前上海的功能已严重萎缩要重振昔日国际重要的经济金融贸易中心的雄风必须重新认识职能的现状特点和规划未来发展的蓝图二上海的界定和职能特点中心商业是的初始职能金融信息管理服务等中央事务则是职能的深层次延伸两者构成的基本职能较多学者认为是位于城市中心围绕地价峰值周围的第三产业高度集中地区是以中心商业和中央事务两大职能为主体的核心功能区总体来讲上海内零售商业和商住职能居各职能之首两者合计占零售业在职能结构中所占比重过大表明上海的职能层次较低正处于零售业集聚的初级阶段就目前状况而言的中心商业职能十分突出要成为一个真正国际性需要花大力气调整的职能结构从具体街区道路而言以零售业为首位职能的道路有南京东路西藏中路北京东路延安东路和河南中路等条其中南京东路的商业用房占沿街总建筑面积的是名符其实的商业街以商住为首位职能的道路有广西路浙江中路金陵东路福建中路宁波路九江路江西中路福州路等条其中广西路的商住用房占沿街总建筑面积的由于商住用房的铺面建筑也为零售商店因此铺面以零售业为主的道路共条占被调查道路的商业性街道占绝大多数其中以小型商店和低等级零售业为主体的商业街道占在各条道路中只有四川中路和外滩两条道路以办公金融管理等高层次第三产业为主具有中央事务的职能特点其中外滩的高层次第三产业占是中职能层次最高道路在各路段中外滩全线四川中路的南京东路至南陵东路路段江西中路的南京东路至福州路路段九江路福州路和延安东路的河南中路至外滩路段均以办公行政管理为首位职能因此河南中路南京东路外滩延安东路所包围的街区代表目前中的中央事务职能高度集中地区中居住和商住职能的载体是以房龄老质量差的层旧式楼房为主如广西路上以上为年代久远的老式楼房从建筑质量市容和地价增值的观点来看多数旧屋不适于继续留存于地价峰值区内需要逐步更新改造对广西路浙江中路福建中路宁波路等老式楼房集中的街道应制定全线改造方案结合职能的调整进行重点的更新改造三上海空间结构和职能结构调整为了把职能结构的调整落到实处有专家建议应统筹考虑职能结构与空间结构两者的联系将两者有机结合起来编制以形态规划为框架功能规划为内涵的调整方案同时充分考虑浦东新区的开发对上海城市经济形态功能组合的影响为此将未来的上海规划成四大功能区金融贸易区陆家嘴金融贸易区位于浦东新区是世纪的新成员与浦西的隔江相望相互呼应该区面积约平方公里功能定位以金融贸易为主旅游信息为辅目前银都大厦金茂大厦建设银行大厦交银大厦金穗大厦工商银行大厦等多幢现代化的金融贸易办公大楼已开工或封顶余家外资金融机构和一批国家级期货市场已在区内注册落户该区建成后将是中外金融机构和金融资本高度密集内外贸十分发达高层建筑群集的现代化国际化高职能的功能小区是重振上海国际金融中心的希望所在贸易总部区指外滩至河南中路不足平方公里的地区这里曾是远东金融中心的大本营现为政府机关和内外贸易公司高度集中地区随着人民广场上新市府大楼的投入使用如何调整和置换原有行政大楼的功能已成为该区功能定位的关键高级服务区指河南中路至福建中路之间约半平方公里的中间地块目前这里的零售业不如以西地区贸易管理金融职能又远不及以东地区成为功能杂乱缺乏特色的低谷地区这里又是陈旧民居集中的重点改造地区除保留南京路商业街北京路五金交电街福州路文体街等特色路段外大部分地区应以现代化建筑更新改造破旧老化建筑发展代理中介房地产广告设计律师科技咨询等高级商贸服务功能文化娱乐宾馆等高档服务设施以及增辟绿地街心公园等生态环境设施使之成为的服务信息中心为的其它个功能小区配套中心商业区指福建中路与西藏中路之间以南京路为代表的繁华商业区该区面积约平方公里是全市乃至全国零售业最发达的地区区内娱乐功能十分突出剧场影院的密度称冠全市餐饮业也很发达有著名的云南路饮食街第五章深圳中心商务区的区位转移及其机制一概述深圳经济特区作为中国改革开放的窗口经过多年的建设发展现代化城市初具规模成为珠江三角洲经济圈中的一个重要经济中心虽从严格意义上讲深圳目前还没有形成一个真正意义上的中心商务区但广义而言深圳的中心商务区还是存在的并且这种严格意义上的中心商务区也正在形成年代形成的罗湖中心区和正在建设中的福田中心区可以看作是深圳目前和将来的中心商务区由于深圳城市经济重心的西移以及罗湖受发展空间的限制人们置业观念的转变和皇岗口岸的建设在政府的大力推动下深圳商务中心区由罗湖中心区向福田中心转移的趋势已经形成二深圳商务中心区现状分析罗湖中心区的形成与现状深圳经济快速发展是罗湖中心区形成的基础深圳市自年成立经济特区以来由于其优惠的政策毗邻港澳的地理和经济优势加上全国的大力支援使深圳的经济与社会发展始终保持着强劲的生机和旺盛的活力经济飞速发展建市以来深圳经济的年平均增长速度达年全市国内生产总值亿元居国内大中城市第位人均国内生产总值年已达元比年增长了倍城镇居民人均可支配收入元名列全国大中城市的首位三次产业结构为数据表明其经济发展已经达到较高水平伴随经济的快速发展城市也飞速发展仅仅余年深圳就从一个边陲小镇发展成为一个余万人的特大城市在城市地域结构上以罗湖为中心的以金融商贸信息娱乐办公为主要内容的商务区基本形成并成为深圳重要的商务中心目前罗湖辖区共有各种金融机构多个多个金融服务网点家外资金融机构在罗湖设立了代表处全国各大证券公司在罗湖设立了总公司或分公司股票交易市场遍布罗湖各类商业银行股票交易市场期货市场外汇调剂市场金银专业市场在罗湖的建立构造了一个多元化的金融网有占全市左右的大型商场以上的星级酒店完成了近的社会商品零售额形成了以老东门人民南路口岸广场为主的商业中心区以蔡屋围为中心的金融商务区以笋岗清水河布吉为中心的仓储专业市场商业区这些特征表明罗湖商务区已经初具城市中心商务区的基本特征担负着深圳中心商务区的基本职能福田中心区开始崛起早在年深圳经济特区总体规划提出建设深圳中心区的理念年月深圳市对外公布了深圳市城市总体规划以下简称规划方案它勾画了深圳未来年城市建设的蓝图规划将城市功能定位于区域性金融中心信息中心商贸中心运输中心和旅游胜地以及我国南方的高新技术产业开发生产基地使之成为具有世界一流环境水平的现代化国际性城市而深圳中心区福田中心区的建设被视为关键的举措深圳中心区位于城市地理中心由于地处福田区故又名福田中心区由滨河大道红荔路彩田路新洲路四条城市干道围合而成总用地面积深南大道由东向西穿越其间将中心区分成南北两片区其中南片区面积北片区占地面积中心区目前规划总建筑面积为万平方米深圳市中心区是深圳发展最重要的城市中心按照规划设想中心区的主要职能是作为深圳的中心商务中心商务区内高楼林立是未来深圳唯一集金融商贸信息文化会展及行政于一体的城市商务中心和行政文化中心为深圳实现区域性金融商贸信息中心及旅游胜地的战略目标提供城市建设的空间基础其发展目标是为国际性跨国公司的商务活动提供便捷高效的最佳工作环境为中心区的居民提供舒适优美的生活环境中心区交通便利道路宽敞便利能适应大容量机动车辆的运行有足够的停车空间和便捷的公交系统沿人行道种植了多种多样的当地树木花草为行人提供了一个绿荫覆盖的舒适步行环境所有这些协调措施将使深圳市拥有一个亚热带气候城市中独特的亲切怡人的步行环境系统为中心的顺利成长提供了保证未来的福田中心区具备中心商务区的典型特征中心商务区相对于城市其它功能地域具有以下基本特征具有区域最高的中心性这个中心性不只是指地理位置更重要的是指其作为区域中能级最高的地域的吸引和辐射的范围最高的可达性和密集度城市地价峰值所在具有最高的人际信息交流量最高的第三产业聚集度是金融贸易零售商业管理服务等第三产业档次最高最为集中的地域建设中的福田中心区具有上述典型特征福田中心区位于深圳市五个规划组团的地理中心未来深圳市的金融贸易信息管理以及服务业都将集中在中心区围绕着中央绿化带商务区内高厦林立商社云集这里将有高效的管理行政商务服务有为国际性跨国公司的商务活动提供便捷高效的最佳工作环境有快捷的信息交流基础有功能完善水平先进并富有吸引力的文化设施有兼容商业购物和邻里相交的独特的休闲场所有公建配套齐全高水准的工作和居住环境有宽敞便利能适应大容量机动车辆运行的道路系统网络有大容量的公共停车场便捷的公交系统还有规模壮观的中央绿化带这一切都表明这里将成为深圳城市经济活力的灵魂和城市繁华景观的主要标志此中心区的吸引力和辐射力将不仅仅体现在深圳特区范围内整个珠江三角洲甚至更大范围的华南地区都将受到影响作为深圳世纪的象征深圳市中心区的建成不仅对深圳自身发展而且对于整个珠江三角洲未来经济发展对于深港经济衔接形成香港深圳广州未来国际性城市带都将产生深远的影响商务中心区西移的趋势已经形成探究深圳商务区活动地域结构变化除年代形成的罗湖商业中心继续繁荣外其西部的华强北已经形成一个新的商业区在华强北商业区内较大商场已达数十家华强北商圈已经崛起从罗湖东门商圈国贸商圈到华强北商圈其实是深圳商业中心西移的一种表现而这种趋势还会随着福田中心区的建设继续发展业界人士认为福田中心区的建设又将重塑一个商圈它将是一个以高新科技产业和文化娱乐为主的新型商圈中心区作为一个高起点高标准超时代的重点规划建设区域其商业前景无疑不可估量必将成为继华强北商圈之后又一崭新商圈在中心区及其周边辐射范围内随着福华滨河中航下步庙莲花山景田香蜜湖石厦南等区域大型屋村和住宅群落如雨后春笋出现人们就近消费的要求日益强烈中心区的物业将商机无限如果说东门和国贸是深圳年代年代两种商业形式的代表而华强北和中心区将拉开新世纪深圳两种商业形式的崭新序幕如果说华强北商圈是深圳商业步入世纪的领头羊那么中心区商圈是深圳商业步入世纪深圳商贸的主导中心职能的转移还可以通过两地房地产市场的走势表现出来从办公楼出租面积看年至年的年间出租面积从万平方米增长到万平方米年均增长三区中罗湖区租赁面积从万平方米增长到万平方米年均增长福田区从万平方米增长到万平方米年均增长南山区从万平方米增长到万平方米年均增长由此可见从出租绝对面积和增长率上福田区均占首位从所占比例上看罗湖区最高达到最低达到福田区最高达到最低为南山区最高为最低占从最近的统计数字看罗湖福田南山三区分别占这表明经过年来特别是近几年迅猛发展福田区办公楼盘租赁已在深圳特区内占了十分重要的地位尽管福田区办公楼从总体经营和效益水平上与罗湖区相比尚有一定距离但福田区整体存在的房地产业的强劲增势和租金优势是吸引中心西移的有利因素此外福田区租赁业发展空间巨大从深圳经济特区办公楼总体租金上看年年平均增幅则为年间平均租金为元福田区年平均租金为元年中最高增幅为从租金绝对量上看自高而低分别是罗湖区福田区南山区从租金水平最高增幅上看自高而低分别为罗湖区南山区和福田区由此可见福田区南山区相较而言各有优势从整体规模上看无疑福田区占上风其发展空间更不可限量福田中心区虽然还处在一个正在推进的成长过程但是可以预见不久的将来它必将取代原来的罗湖而成为深圳新的中心商务区虽然在规划中强调在发展福区中心区的同时继续发展改造罗湖老市区强化其原有的商贸金融中主区功能但是当福田中心区具有一定规模以后罗湖中心区功能的转移是不可避免的三深圳中心商务区的西移主要是内外因共同作用的结果具体而言内因主要是区域经济重心由原来的罗湖逐渐向西转移外因则主要是体现在罗湖的进一步发展受控于土地资源的限制而福田区却在放量供应在与香港联系上将来皇岗口岸接驳客流又将使罗湖口岸的地位下降同时市政府的西迁城市规划的引导及政府的着力推动亦是重要影响因素中心区西移的内在动力城市经济重心向西转移深圳经济特区的建设起步于罗湖又加之其毗邻香港设有最方便香港人出入境的罗湖海关早期基础配套设施最为齐全因而在年代是深圳人和香港人置业的首选成为当时深圳经济活动的中心但随着福田区和南山区经济的飞速发展以及深圳行政区划的调整宝安区龙岗区的成立及其经济地位的上升其它各区在深圳市的地位已日益加强深圳经济重心西移据此市政府年的城市规划将福田中心区发展目标则定位在建设成适应世纪深圳与国际交流功能要求的中心商务区而罗湖区只能是与中心区结合形成全市的行政金融商贸信息文化中心是特区中部交通枢纽和物流中心显然福田中心商务区的层次要高于罗湖中心区只要福田中心商务区建成后罗湖区的商务中心功能必将大大削弱现在其拥有的深圳市金融中心商业中心的地位必将让位于福田中心区虽然规划其为全市的行政金融商贸信息文化中心但具有国际交流功能的强大吸引力的福中心区难免不对罗湖现有及规划的中心功能造成冲击深圳经济重心的西移是深圳城市西移的最根本的内在因素由于罗湖经过多年发大力发展与开发其发展空间已经不大这一点已经从房地产供给的变化表现出来一般来说一级市场中土地的供应量决定二级市场新楼的开发量二级市场的开发量影响三级市场旧楼的供给量罗湖福田两地在二手楼市场供给量方面已产生了差距罗湖区长期受制于土地开发的影响必会使今后提供给二手楼市交易的盘源缩减并且由于建筑科学的突飞猛进新的住宅革命不断兴起现有旧楼的户型设计将更加显现其落后性将成为旧中之旧而逐渐被市场摒弃罗湖老城区近年新推出的楼盘供给也呈缩量整理局面福田情况正好相反楼盘放量供应吸引了许多大型的地产开发商世界闻名的规划设计公司全国最优秀的建筑公司不断引进和推出新的居家概念现在的新楼也会在未来的几年不断进入二手楼市这样市场将丰富起来出现旧楼中的新楼虽旧但不落后的二手楼市新面貌这些将使福田区楼市的发展状况好于罗湖区置业观念的转变也是促进福田中心区发展的有利因素之一早期来深圳的创业者大都对罗湖中心区怀有美好的回忆由于其靠近罗湖关口公司林立因此在前几年深圳不少置业者也还存在着罗湖情结但现在情况已是大不相同据调查现在进行购房的主力消费者大多是世纪年代以后进入深圳的他们非但没有看到过罗湖区的昔日风光反而目睹了福田区的今日风采现在这些人已经或即将步入购房时期这一历史的变迁必会给他们带来不小的影响从而左右他们的选择对于香港人来说福田良好居住环境日益显现出来皇岗口岸跨海大桥的建成极大地方便了从福田往返香港中心区新楼盘的设计也越来越多地考虑到了港人的需求因此港人进驻福田已是一种趋势东海花园皇御苑中海华庭黄埔雅苑的对港热销已经证明了这一点皇岗口岸的建设便利的出关与交通条件罗湖成为深圳早期经济中心的一个很重要的原因是它靠近罗湖关口进出香港便利但在皇岗等其它口岸建成后情况发生了变化早在年代初皇岗口岸仅仅是作为货运进出口通道随着规划年完成的深圳地铁一期工程与香港西北铁路的建设皇岗地铁口岸将与香港西部铁路落马洲口岸以人行桥相接接驳跨界客流新的皇岗联检大楼的建设则意味着宣传多年的香港上班深圳居住即将成为现实皇岗地铁口岸有可能成为我国跨界客流量最大的口岸从而对周边物业起到极大的带动作用从世纪年代皇岗口岸附近地带的物业发展可以对此管窥一二由于港人对口岸物业青睐有加一直以来深圳特区的几个口岸和文锦渡口岸由于土地供应有限楼价已普遍高启尤其是罗湖口岸楼价普遍在第平米万元左右个别楼宇均价每平方米高达万多元直追香港新界等地楼价因此许多港人将目光投向楼价较低的皇岗口岸虽然目前口岸接驳客流量仍以罗湖为主但有人估计到年该口岸的接驳客流量将超过罗湖口岸成为我国跨界旅客最多的陆路口岸巨大的人流量必然带来大量的商业机会发展商及专业人士对这一带的住宅及商服物业十分看好未来的皇岗不会亚于今天的罗湖事实上到世纪年代中期福田保税区周边的住宅楼开始被大量开发皇岗口岸及周边地段逐渐成为港人熟悉的置业区域现在海滨广场已成为名符其实的香港村每到周末大批港人北上来这里度假消闲有些港人或其亲属已长期在这里生活皇岗口岸紧靠福田中心区南面其周围地区的繁荣以及其本身皇岗口岸对福田中心区的带动作用显而易见市政府的西迁带动中心区房地产业发展的重要推力按照深圳城市规划的定位行政管理是福田中心区的中心功能之一市政厅使中心区承担起深圳市行政中心的作用它将为商务区提供方便高效的行政服务如果市政府将其管理机构适时西迁至福田中心区根据中国特色的行政带动模式又由于有福田中心地带楼市的放量供应的成长基础其强大的引致效应势必加快其它一些相关行业管理机构的迁入这对中心区的顺利成长将起着重要的促进推动作用政府的努力推动福田中心区成长的动力虽然中心商务区有其自身的成长发展规律但良好的规划指导和政府的倾力推动是其得以迅速成长发展的外部动力从年深圳经济特区总体规划提出建设福田中心区到年月出台的深圳城市总体规划对深圳中心区的规划以及近年来的建设力度都表明政府对深圳中心区福田中心区的建设不是短期内的一时兴起是城市发展规划的一部分是深圳城市建设的重要组成部分在深圳中心区形成发展的基本条件已经具备的情况下有了深圳市政府的大力推动福田中心商务区的成长会比当初罗湖商务区的成长快得多四未来展望深圳中心商务区的西移是商务中心区的动态发展过程虽然福田中心区目前还没有呈现人们心目中的中心商务区那般繁华景象但是在内外因的共同作用下福田中心商务区的发展前景是十分乐观的在深圳经济快速发展的强力带动下在高起点规划的引导和政府的大力推动下及随着其自身对内对外条件的不断改善如与香港联系的改善区域吸引力正在迅速增强福田商务中心区的形成与发展无论在速度还是在质量上都是其它传统城市无法相比的曼哈顿中心区的每一次区位转移大致都经历了差不多一个世纪左右的时间而据一些专家预测深圳中心商务区的西移在年内即可完成第六章北京的起源与发展一北京的起源北京市政府在年北京城市总体规划中首次提出的概念经国务院批准的北京城市总体规划明确提出在建国门至朝阳门东二环路至东三环之间开辟具有金融保险信息咨询商业文化和商务办公等多种服务功能的商务中心区同年北京市城市规划设计研究院编制完成了北京市商务中心规划对上述范围内地区的面积开发构成高度容积率等方面进行初步规划之所以选择国贸附近平方公里的范围内建设北京商务中心区是因为该区域内具有建设成北京商务中心区的各种综合比较优势首先从区位上来看有着明显的区位优势这一带集中了第一第二第三使馆区以及北京以上的外国商社多家各国公司以及家驻京海外新闻机构具有传统的涉外氛围该区域集中了全市的涉外资源半数以上的星级宾馆酒店众多的交际活动场所都分布在这一区域及周边地带其次基础设施比较完备自八十年代初政府即投入资金在该区兴建了大量的基础设施路气水电通讯排污等系统建设在北京属超前水平该地区现有道路条公交线路条地铁车站个二环路三环路四环路和建外大街朝外大街地铁复八线以及连接首都机场京津塘京沈京通等数条高速路构成了较为完善的交通系统第三用地比较充裕土地资源充足年代这一地区建了不少工厂和低标准住宅随着北京市工业产业结构调整步伐的加快及城市总体规划的具体要求当前很多工厂面临搬迁该地区现有家工业企业占总面积的占地大容积率低便于开发随着产业结构调整政策的实施企业外迁将腾出大量土地用于商务区建设预计区域内总体可利用土地约为万平方米商务设施总建筑面积可达万平方米第四商务氛围浓厚国贸京广嘉里汉威航华科贸等众多写字楼内汇集了摩托罗拉惠普福特三星巴黎银行瑞士银行等数百家著名跨国公司和金融机构目前世界强企业进驻北京的有多家其中入驻及周边地区的就有多家仅国贸中心就有家此外区域内还云集了大量的外国办事机构国际商务氛围十分浓厚第五由于该区在旧城之外受古都风貌保护和建筑高度等控制影响较小存在较大的发展空间诸多的资源优势使这一区域成为商务中心区的首选之地二发展过程自北京规划披露之后此区域就曾掀起过一阵开发的热潮以写字楼为例年以后一方面由于当时写字楼需求量的急剧加大另一方面受写字楼高额利润的诱惑开发产纷纷在此斥资新建写字楼项目导致市场出现严重的供需失衡随着国际经济一体化趋势的加强和首都建设国际大都市的需要在世纪年代末年代初北京市有关部门就提出了建设北京商务中心区的设想年经国务院批准的北京市城市总体规划明确提出在朝阳门至建国门东二环至东三环一带规划建设北京商务中心区同年北京市规划设计研究院编制了商务中心区的部分规划对上述范围内地区的面积开发构成高度容积率等方面进行了初步规划年北京市规划局在北京市中心地区控制性详细规划中将北京商务中心区的范围确定为目前的区域范围西起东大桥路东到西大望路南起通惠河北至朝阳路之间平方公里的区域其核心就是以国贸为中心建国门外大街与东三环路交汇形成的金十字地区年月日市政府召开专题会议决定将商务中心区建设纳入北京市国民经济与发展第十个五年计划并就加快商务中心区建设的相关问题做出决议按照此次会议精神由朝阳区政府和北京市规划设计研究院进行前期调研及规划设计招标工作年月上旬北京市召开市长办公会再次讨论加快商务中心区建设的有关问题会议决定为加快北京商务中心区的建设成立由常务副市长孟学逐担任召集人副市长汪光焘刘海燕张茅等任副召集人的北京商务中心区建设联席会成立北京商务中心区建设管理办公室简称商务区办公室具体负责商务中心区的开发建设和管理工作年月日至月日朝阳区举办北京朝阳国际商务节第一次隆重地推出了北京商务中心区的概念在国内外产生了积极的影响将商务中心区的概念加以延伸提出了建设北京国际商务区的设想其范围包括商务中心国际商务大道东三环以及六个辐射区亚运村望京酒仙桥温榆河国际村首都机场朝阳口岸按照政府对的规划中写字楼商务设施约占高档住宅占约为解决的交通问题在规划方案中已经要求预留了未来的地区南北向地铁的设计年月上旬北京商务中心区办公室参加第四届京港经济合作研讨会举办了北京商务专场推介会签订投资金额达亿美元取得了很大的收获年月日北京商务中心区建设管理办公室举行了北京商务中心区规划设计方案国际征集发布会家国内外著名的规划设计单位参加方案征集活动高水平地完成了北京商务中心区的规划设计方案年月日至日商务区办公室组织国内外专家对规划设计方案进行评审工作美国日本都市环境研究所美国等单位分别获得一二三等将月日至日对个方案进行了公开展示近万人前来参观年月日市政府召开市长专题会专门研究并原则通过了北京商务中心区规划方案及加快北京商务中心区建设暂行办法这标志着北京商务中心区的发展建设进入了一个实质性的新阶段经过这么多年的发展区域目前已经成为北京市最大的高档写字楼商业中心和公寓的集聚区在此利好因素刺激之下年以后地区又掀起了一股开发热潮先后涌现出现代城世贸国际公寓阳光等明星楼盘北京朝阳国际商务节更是促进了该区房地产的升温及其辐射区域又陆续冒出了国际港金菲国际公寓数码大厦等十余个项目目前区域已开工和未开工项目有国贸三期工程北京世界科贸中心建外以及太合嘉园等此外一些外埠发展商也开始进入京城如深圳金地房地产公司大连万达集团等三北京的规划内容功能布局规划北京商务中心区平方公里的用地面积前期规划在综合比较国内外已形成的的基础上提出建筑规模控制在万平方米之内其中写字楼约左右公寓左右其它左右为商业服务文化及娱乐设施等主要的商务设施将沿东三环路建国门外大街两侧布置确定位于金十字东北角面积约公顷的地区为的核心区空间形态规划超高层建筑集中于东三环两侧布置主体建筑的高度均在米以上部分商务建筑高度在平米米之间主要的标志性建筑沿宽敞的东三环路两侧成序列展开产生一种强烈的震撼力使东三环路成为展示形象的一个窗口金十字东北角的核心区是超高层建筑集中的区域它将形成的标志性建筑整个将成为体现新北京现代化城市形象的最重要的区域绿化系统公共开放空间规划规划方案中公共绿化用地面积共公顷占总面积的主要由以下几部分组成四个主题公园以及环状绿化系统沿街绿化带通惠河北侧的滨河绿化带等形成多层次的开放空间地下空间规划规划考虑充分利用地下空间并形成立体化交通系统要求地下建筑尤其是核心区的地下一层相互连通形成地下人行系统并要求将地下车库尽可能连通以减轻地面交通压力交通规划北京交通规划是在北京城市总体规划发展规划及整体城市交通规划基础上的区域交通规划据此研究并制定的道路系统及内外交通组织方案规划中道路用地约公顷占总面积的为分析解决社会车流与车流的矛盾专家们根据交通需求增加了路网的密度把城市绿化与行人系统进行适当的融合利用区域模式及整体交通规划模型对路网进行了评估建议增加南北向地铁线路在上述规划以及其他相关规划的基础上综合研究并提出了的总容量以及建筑容积率建筑高度控制绿化率和静态交通等指标和相关要求为的建设实施奠定了重要基础四有关人士对规模的质疑虽然北京的规划建设应具超前性但与类似城市独立相比万平方米的建筑规模还是偏大的如上海陆家嘴金融贸易区中心范围公顷可开发地块公顷规划建筑面积万平方米巴黎德方德主斯区占地也是公顷总建筑面积万平方米国际级的形成大多历时年从近期看北京的开发规模过大按照各开发商的计划万平方米的建筑总量中约万平方米将在年前完成这与城市届时基础设施配套能力及市场需求相比都有所超出