物业服务合同履行的相关法律问题研究论文.docx

物业服务合同履行的相关法律问题研究论文近年来日益增多的物业服务纠纷案件给全国各地法院都带来了不小的审判压力究其原因不仅仅在于物业服务纠纷案件类型多样所涉及的法律关系复杂案件带有群体性特征导致处理难度较大更为突出的还在于法官对此类新兴案件较为陌生加之法律法规不健全相关政策规定又因带有体制转轨的因素明显滞后既有的一些法律规定又比较原则审判时缺少明确具体的条文规范造成了司法实践中的诸多困难在这样的背景下最高人民法院于2009年5月出台了关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释以下简称物业服务解释对物权法以及物业管理条例中有关物业服务问题的抽象性原则性条文进行了司法解释力求为审判实践提供明确具体和统一的裁判标准纵观该物业服务解释其主要对物业服务合同的效力问题物业服务合同的履行及违约责任问题物业服务合同终止的法律适用问题以及该解释的适用范围和时间效力等问题作出了具体规定其中许多规定从实务的角度来看都不乏亮点应当说该解释的出台为今后司法实践工作可操作性的提高奠定了基础但为了正确理解与适用该解释从理论的角度对物业服务纠纷所涉及的重要问题进行深入分析仍属必要正是基于这样的考虑本文拟透过物业服务解释的相关规定结合司法实践对物业服务纠纷案件中最为核心的物业服务合同的履行以及与之密切相关的问题作重点探讨希望对正确理解与适用该司法解释相关条款有所助益一业主在物业服务合同中的主体地位及其义务认定一业主的合同主体地位物业服务合同的主体认定问题是司法实践中物业服务合同纠纷审理的一大难题物业服务合同可分为前期物业服务合同和普通物业服务合同根据我国物业管理条例第21条的规定在业主业主大会选聘物业服务企业之前建设单位选聘物业服务企业的应当签订书面的前期物业服务合同因此前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业所签订又根据我国物业管理条例第15条的规定业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同因此对于普通物业服务合同来说则是由业委员会与物业服务企业所签订的可以看到在合同签订的形式上无论是前期物业服务合同还是普通物业服务合同业主均不是直接的合同签订者在实践中这恰恰是业主经常据此而拒绝接受合同约束的重要理由他们认为自己并非物业服务合同的当事人必须明确的是物业管理条例第25条规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容根据该条款建设单位同物业买受人签订物业买卖合同时包含了双方转让前期物业服务合同的合意因此前期物业服务合同对业主之所以产生拘束力根据在于建设单位与业主对物业服务合同的概括承受对于普通物业服务合同物权法第76条物业管理条例第11条都规定选聘和解聘物业服务企业乃是业主共同决定的事项物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立物业服务法律关系业主委员会按照授权与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同则是业主自治权行使的结果所以尽管形式上来看业主未参与物业服务合同的签订但究其实质不管从现行的立法规定还是从法理上来说业主都是物业服务合同中与物业服务企业相对的实际权利的享有者和义务的承担者物业服务解释对此作出了明确解释其第1条规定业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持由此该条款明确规定了业主在物业服务合同中的主体地位二业主应承担的主要合同义务1交纳物业服务费的义务物业服务合同是一种新型合同理论与实务界对其性质难免有不同的认识观点主要有委托合同说服务合同说混合合同说独立合同说等等通说主张应当借鉴委托合同的制度机理处理物业服务合同相关争议笔者对此较为赞同因为不管是其法律关系的形成还是物业服务合同的特征与委托合同都有较高的相似度从业主与物业服务企业的法律关系来看业主是物业服务合同的委托人从物业服务合同的内容来看业主是支付报酬接受服务的一方业主有权利请求物业服务企业按照合同的内容提供相应的服务与此相对应业主的主要合同义务即是交纳相关的物业服务费用当然物业服务费用的内涵决不简单地只是物业服务企业的佣金物业服务费可分为公共性服务费为物业产权人使用人提供公用卫生清洁公共设施维修保养和保安绿化等公共性服务而收取的费用公众代办性服务费为物业产权人使用人提供代收代缴水电费煤气费有线电视费电话费等公众代办性的服务而收到的费用和特约服务费为物业产权人使用人提供特约服务而收取的费用也有学者主张将物业服务费区分为两类一类是用于区分建筑物的基本维护修缮整治工作与日常管理及其他与居民生活相关的服务所支出的费用即通常语境下的物业服务费另一类是专项用于物业保修期满后物业共用部位共同设施设备的维修的更新改造的费用称为专项维修资金在日常生活中广大业主往往认为物业费仅限于物业服务企业的佣金业主拒交欠交物业服务费也成为司法实践中引发物业服务纠纷的重要原因之一物业服务解释第6条作出了针对性规定经书面催交业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费物业服务企业请求业主支付物业费的人民法院应予支持物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的人民法院不予支持根据该条物业服务企业在经书面催交后业主无正当理由仍拒交欠交物业费的可以起诉业主并得到人民法院的支持这不仅对物业服务企业迅速高效收缴物业费用提供了法律支持同样也对业主积极履行交纳物业服务费的合同义务将起到督促和警示的作用2协助义务在物业服务企业实施物业维护保养保修的过程中业主应当给予协助该协助义务不仅包括积极层面的主动提供必要的便利还包括消极层面的不得阻碍妨害物业服务企业的服务及管理工作针对业主的该项义务物业服务解释第4条赋予了物业服务企业相应的诉权业主违反物业服务合同或者法律法规管理规约实施妨害物业服务与管理的行为物业服务企业请求业主承担恢复原状停止侵害排除妨害等相应民事责任的人民法院应予支持根据该条规定业主违反协助义务的物业服务企业可以行使诉权要求业主承担恢复原状停止侵害排除妨害等相应的民事责任二物业服务企业的义务范围认定一物业服务企业的主要合同义务物业服务企业作为物业服务的提供者其义务范围的认定乃是物业服务合同内容的重点概括地说物业服务企业受业主的委托应当依照合同的约定提供相应的物业服务根据物业服务解释第3条第1款的规定物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修养护管理和维护义务业主请求物业服务企业承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的人民法院应予支持因此就物业服务企业提供服务的内容而言可高度概括为维修养护管理维护四方面在笔者看来该四方面又可区分为两个层次第一个层次指向对物的管理指的是对建筑物基地附属设施相关场地等共有部分进行维护保养和修理第二个层次则指向对人的管理是对区分所有权人群居生活关系所进行的管理包括维护物业管理区域内的环境卫生也包括维持和谐有序的公共秩序例如当部分业主不当行使专有权对其他业主构成妨害或者侵害业主的共同利益时物业服务企业有义务对其进行提示和制止二物业服务企业承担义务的扩充值得注意的问题是物业服务解释第3条的规定依据合同默示条款理论合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围合同默示条款理论ImpliedTerms源自于英美法系所谓默示条款即是当事人并未写入合同中甚至从未协商过但基于当事人的行为或基于合同的明示条款或基于法律交易习惯及行业规则的规定理应存在的合同条款一般说来考察合同当事人的权利义务范围需要对当事人双方所订立合同的明示条款ExpressTerms即双方达成合意并写明在合同中的相关事项作相应的解释但明示条款并不能完全涵盖所有的合同内容而且某些合同纠纷仅仅依照明示条款有可能无法得以解决当依照合同的明示条款无法合理解决合同纠纷时英美法系国家法院主张必须充分利用普通法的灵活机制将默示条款纳入合同之中从一定意义上来说默示条款的广泛运用并作为修正合同的工具实际上是对意思自治原则所作的某种程度的否定从另一层意义上来讲默示条款又是意思自治原则与法院行为相调和的中介因此英国法系合同默示条款所承载的功能在于明示条款对合同相关权利义务有未尽之处阻碍合同履行及纠纷处理之时得允许法官依照法律规定相关习惯规则明示条款等对合同内容进行推定进而作出裁判而在大陆法系尽管没有默示条款之说但在遭遇合同明示条款有所欠缺之时合同目的的实现是依赖于合同的解释原理以及合同漏洞的补充来完成的如我国合同法第61条规定合同生效后当事人就质量价款或者报酬履行地点等内容没有约定或者约定不明确的可以协议补充不能达成补充协议的按照合同有关条款或者交易习惯确定合同有关条款及交易习惯均可作为合同约定欠缺或约定不明时的参照另外我国合同法第60条还规定了合同的附随义务当事人应当遵循诚实信用原则根据合同的性质目的和交易习惯履行通知协助保密等义务这是依据诚实信用原则对合同当事人的义务范围所进行的扩张11从方法论的角度来说默示条款理论亦是一种合同漏洞的补充方法两大法系对此问题的应对虽然方法各异但目的相同可谓殊途同归当然合理借鉴默示条款理论对我国合同法的理论与实践都具有重要意义物业服务解释第3条的规定便是很好的说明根据物业服务解释第3条第1款的规定物业服务企业承担义务的依据范围不仅包括合同约定还包括法律法规的规定以及相关行业规范的规定特别需要指出的是第3条第2款规定物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则应当认定为物业服务合同的组成部分据此物业服务企业公开作出的服务承诺以及服务细则也将作为物业服务企业承担义务的依据其原因在于物业服务企业公开作出的服务承诺及其制定的服务细则在业主对物业服务企业的选聘过程中对业主的最终决定有重大影响服务承诺及服务细则作为物业服务企业的一种单方允诺12也作为其与业主订约的基础必然也必须对其行为产生约束力这对业主权利的保障非常重要三物业服务企业安全保障义务的理解与认定物业服务企业对业主的财产及人身是否应承担安全保障义务如需承担其限度范围应当如何认定这也是司法实践中较为常见且理论上存在争议的问题2008年公布的物业服务解释的征求意见稿中曾设有关于物业服务企业安全保障义务的条文其第八条规定物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的应予支持而在正式出台的物业服务解释中则未见该条款有专家因此认为最高法院对物业服务企业的安全保障义务持否定态度并且主张不能将物业服务企业列为承担安全保障义务的主体要求其承担安全保障义务既无法律依据也无法理基础13应该说在有关安全保障义务的基本理论法律构造及其成文法规范均尚不明朗的情况下确实不宜匆忙就物业服务企业的安全保障义务作出明确的规定但这并不必然意味着物业服务企业没有任何安全保障义务之承担理论上讲物业服务企业于特定情形下承担安全保障义务在法律适用上仍存有解释的空间1司法解释最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释以下简称人身损害赔偿解释第6条规定从事住宿餐饮娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人法人其他组织未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的人民法院应予支持这是我国法院借鉴德国法上的交往安全义务理论14对安全保障义务所作出的直接规定根据该条规定承担安全保障义务的主体为经营活动的经营者和其他社会活动的组织者但并不仅仅限于条文所列举的从事住宿餐饮娱乐的经营者和活动组织者随着对安全保障义务理论研究的深化司法实践对安全保障义务的适用早已不再局限于条文列举的经营者诸如银行机场物业服务企业等也已囊括其中如室内被害案中法院认定物业服务企业未正常使用保安监控系统及未严格执行对外来人员的登记制度违反了安全保障义务应对原告的死亡在其能够防止或制止损害的范围内承担相应的赔偿责任15从物业服务企业的性质来说其所从事的也是一种服务性行业当然属于经营者的范畴更为重要的从法理上来说物业服务企业符合成为安全保障义务承担者的法理依据如危险控制理论的要求收益与风险相一致原理的要求节约社会总成本的要求等等16事实上判断是否承担安全保障义务的标准并不在于承担者是否具有哪种经营者的身份而是在于其是否具有对危险源的控制力17作为对物业服务区域进行实际管理的物业服务企业对区域内危险源的控制力显然要高于业主因此物业服务企业在一定情形下承担相应的安全保障义务不仅符合人们日常的生活经验也有相应的法理基础2合同的约定或合同附随义务通常来说物业服务企业与业主都会在服务合同中对安全保障义务加以约定物业服务企业也会为此配有专门的保安人员建立相关安保机制安装必要的电子监控系统对区域边境的围护设施加以完善物业服务区域内的安全保障工作是物业服务企业实施日常管理的一项重要内容在合同对安全保障义务作出明确约定的情况下物业服务企业违反此义务而对业主的财产或人身造成损害的将承担相应的违约责任这种损害不仅包括物业服务企业所有或管理下的物对业主造成的损害18也包括因第三人的侵权行为对业主造成的损害19其次根据物业服务解释第3条第2款的规定物业服务企业的单方承诺与服务细则也纳入到合同内容中因此如果在其单方承诺或服务细则中有涉及到安全保障义务的服务承诺也将作为合同义务加以履行另外附随义务除了为辅助实现债权人之给付利益外还有避免侵害债权人之人身或财产上利益的功能此类义务德国学者统称为Schutzflicht保护义务论其性质实与侵权行为法上之交易安全义务Verkehrssicherungspflicht同其性质20依据物业服务合同的性质及合同的目的物业服务企业对业主及服务区域内的安全承担保护义务属于合同附随义务的范围因此即使合同中没有对安全保障义务作出约定或约定不明确但根据合同法第60条的规定基于诚信原则衍生出的合同附随义务也是安全保障义务的法源之一由上可知物业服务企业违反安全保障义务造成业主合法权益受到损害的既可因侵权而承担侵权责任也可因违约而承担违约责任此时将发生请求权的竞合根据合同法第120条的规定当事人可以选择依合同法提起违约之诉也可以选择依侵权法规范提起侵权之诉3安全保障义务的限度必须指出的是物业服务企业的安全保障义务并非可以随意解释和适用不当界定和滥用会导致安全保障义务无边界的扩张这将给物业服务企业带来极大的经营风险不利于其整个行业的发展最终也可能反过来对广大业主造成不利影响例如在令学界和法官都感到疑难的高空不明抛掷物致人损害的案件当中就有法院以物业公司未尽安全保障义务为由而令其承担一定的责任21笔者认为如此裁判大可商榷高空抛物与高空坠物虽然只有一字之差但不同的案件事实对物业服务企业应尽的安全保障义务的内容及限度要求则相距甚远高空坠物案件可能由于物业服务企业疏于管理而发生而高空抛物致人损害乃因第三人侵权行为而发生要求物业服务企业对高空抛物人进行监督和防范显然不合理地提高了其注意义务的范围扩张了安全保障义务的限度当然合理与不合理的区分标准无法一言概之只能视个案的具体案情而分别裁判但通常来说只要物业服务企业在保安人员及设施的配备保安制度的建立保安制度的落实方面做足了工作则应判定其已尽到安全保障义务可以肯定的是这种具体问题具体分析而得到的标准依然无法脱离若干重要判断因素的检验如法律法规法理学说公平正义价值观甚至经验常识等等三物业服务合同纠纷司法裁判所涉及的利益衡量与法律解释一利益衡量合同的履行与业主相关权利的冲突1冲突的产生在物业服务解释颁布之前物业服务合同通常被称为物业管理合同就这一名称问题学界曾进行过讨论有观点认为物业管理中的管理一词具有行政隶属的服从性意义反映了传统物业管理模式的特征难以体现现代物业管理专业化社会化市场化的平等服务关系本质宜用人居服务或物业服务的称谓取而代之22多数学者对此较为赞同受该观点的影响物权法将过去的物业管理企业改称为物业服务企业物业管理条例随之做出相应修改也将物业管理企业统统改为物业服务企业此次物业服务解释开宗明义定位于物业服务纠纷非常准确地界定了所要调整的法律关系物业服务纠纷是物业服务企业与业主之间在履行物业服务合同中产生的纠纷属于债权纠纷它不同于物业管理纠纷后者是共同管理人即业主因对区分所有的建筑物的使用收益支配而发生的纠纷23因此业主拥有物业管理权而物业服务企业需要承担物业服务的义务当然不可否认的一点是物业服务企业履行物业服务合同其对建筑物的共有部分拥有事实上的管理的权利该种管理的权利乃基于企业的委托授权在该语境之下管理指向的是物业管理企业与建筑物业之间的主客体关系24其既是一种权利也是一种义务在这一层面上来讲管理与服务具有相同的含义一般说来业主的物业管理权与物业服务企业实际拥有的管理权利在内容上应该是一致的物业服务企业的管理应当以业主授权的内容为基础但在特殊情形下也会发生冲突例如业主大会或业主委员会代表业主与物业服务企业签订合同但合同的内容侵害部分业主的合法权益这时产生的问题就是部分业主与其他业主的物业管理权发生冲突物业服务企业的管理权利与部分业主的物业管理权发生冲突物业服务企业履行该合同的相关约定将导致部分业主的合法权益受损此时部分业主为保护自己的合法权益可以依据物权法的规定行使撤销权但撤销权的性质效力及行使等问题尚待探讨2业主撤销权的效力笔者认为就业主撤销权设立的目的来看是为了防止业主大会或业主委员会滥用权利作出决定而损害业主的合法权益但就业主大会或业主委员会与物业服务企业签订的合同内容行使撤销权就不仅仅是业主大会或业主委员会滥用权利的问题还往往涉及到业主之间的利益分配问题如在物权法颁布后的所谓首例业主撤销案件中多数业主377户赞同在小区内新设一道围墙以防止外来车辆和人员随意进出小区但少数业主8户认为该围墙减少了他们实际使用的公共面积侵害其合法权益此时判断能否因部分业主行使撤销权而将物业服务合同的相关内容归于无效的问题实质上转化为对行使撤销权的部分业主与其他业主之间的利益进行衡量问题这属于民法上的价值判断何者的利益需要优先保护或者何者利益具有更高的价值位阶则需依赖于相关法理及利益衡量之方法加以确定依据我国学者提出的民法价值判断问题的实体性论证规则在没有足够充分且正当理由的情况下不得主张限制民事主体的自由25如果对部分业主权利的限制是基于更高价值位阶利益的考虑则限制的理由可谓足够充分且正当如基于物业管理区域内的公共利益而对少数业主权利进行适当限制是合理的则此时少数业主主张行使撤销权就很难得到支持相反倘若被限制的部分业主的权利具有更高的价值位阶则对其自由不得加以限制其撤销权之主张便应该得到支持因此在某些特殊情形之下业主撤销权的效力亦不可一概而论法院在裁判该类案件时需要于具体个案中合理运用利益衡量之方法尤其是加强裁判文书的说理部分以理服人保证判决的正当性和妥当性二法律解释物业服务合同履行中业主抗辩的正当理由1问题的提出前已述及业主拒交欠交物业服务费是司法实践中的一大难题物业服务解释第6条对此作了针对性规定根据该规定物业服务企业经过书面催交程序业主无正当理由仍拒交或欠交的物业服务企业可向人民法院提起诉讼并可得到法院支持这一规定无疑为物业服务企业催交服务费用提供了有力的支持但针对于具体的案件裁判而言仍然涉及一个问题即所谓正当理由该如何认定正当理由的判断标准何在这仍是审判实践操作中需要明确的2对正当理由的认定其实物业服务解释中的相关条文对正当理由问题暗含了一定的说明如第5条规定物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律法规部门规章规定擅自扩大收费范围提高收费标准或者重复收费业主以违规收费为由提出抗辩的人民法院应予支持据此违规收费即是业主抗辩的一项正当理由第6条的后段则从反面折射出正当理由的问题该段规定物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的人民法院不予支持因此物业服务企业依照合同履行义务后业主以未享受或无需接受相关服务进行抗辩的无法构成正当理由就事实来看业主欠费抗辩的理由主要来自两方面其一为物业收费不合理其二为物业未提供服务或服务不周依据法律解释方法中的体系解释与目的解释26结合抗辩产生的事实原因笔者认为对正当理由的理解与判断可分为两个层次第一违法或违约损害业主利益的构成抗辩的正当理由具体言之即物业服务企业违反法律法规部门规章规定的收费标准违法违规收费或者违反合同的约定损害业主利益的可以作为业主抗辩的正当理由第二在不存在违法或明显违约的情况下对于业主以服务存在瑕疵提出的抗辩需要以诚实信用原则为基础结合物业服务企业的服务标准与物业收费标准对物业服务进行综合评价进而确定业主抗辩之正当理由能否成立3诉讼中的证明及纠纷解决机制对业主而言基于正当理由的抗辩权的行使固然为其保障自身合法权益提供了有力保护但也应该看到抗辩权的赋予同样给业主滥用权利留下了机会为防止业主滥用正当理由进行抗辩保障物业服务企业的合法权益当业主基于正当理由行使抗辩权的必须对其据以主张的正当理由进行证明即业主此时必须举证证明物业服务企业有违法违规违约之行为或证明其服务有不符合诚实信用要求之事实否则不仅业主的抗辩无效其行为本身亦将承担相应的法律后果而对于司法实践中越来越多的物业服务费纠纷案件也必须建立相应的纠纷解决机制进一步规范物业服务企业的经营管理对物业服务行业的收费标准进行监管完善业主自治体系等等只有这样欠费纠纷才有可能有效避免广厦千万大庇天下物业服务合同的履行与百姓生活休戚相关与社会安定紧密联系就立法的层面司法解释的颁布为维护和保障合同当事人的利益提供了平台但从司法的角度来说审判实践中物业服务合同履行所涉及的问题可谓纷繁复杂不仅事实判断与价值判断纵横交错裁判的统一性与个案的妥当性也或许未必合致而错判误判的情况亦在所难免在这样的情势下深入研究既有判例总结过往的经验教训就具体个案正确适用解释条文合理选择并运用法律解释及利益衡量之方法就显得极为重要因此物业服务解释的出台固然将为今后的司法实践工作提供较强的指引但站在法律适用的立场之上于法官而言其工作依然任重道远注释杨立新主编关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释理解与适用法律出版社2009年版第27页如有实务界人士认为该解释在区分物业管理与物业服务赋予物业企业代位诉讼权利保障业主单方面解除物业服务合同解决业主欠费难题等方面有诸多亮点参见颜雪明从实务角度看物业服务司法解释的亮点与不足载法律适用2009年第7期徐海燕区分所有建筑物管理的法律问题研究法律出社2009年版第265页杜万华辛正郁杨永清最高人民法院建筑物区分所有权司法解释物业服务司法解释要义载判解研究第2辑人民法院出版社2009年版第74页高平主编物业纠纷新型典型案例与专题指导中国法制出版社2009年版第212页同注第292293梁慧星陈华彬物权法第三版法律出版社2005年版第183页同注第75页以下王利明崔建远合同法新论总则中国政法大学出版社1996年版第187页苏号朋朱家贤论英国法中的合同默示条款载法商研究1996年第5期11司法实践中出现过物业服务企业违反合同附随义务而承担违约责任的判例如延误送信案中二审法院认为依照诚实信用原则被告物业服务企业负有及时转交邮件或及时通知收件人领取邮件的义务而被告违反此项附随义务造成原告业主遭受损失应承担违约责任参见北京市第一中级人民法院2008一中民终字第3542号民事判决书12张广兴债法总论法律出版社1997年版第56页13同注颜雪明文14周友军我国侵权法上作为义务的扩张载法学2008年第2期15参见北京市第一中级人民法院2006一中民终字第10996号民事判决书16张新宝唐青林经营者对服务场所的安全保障义务载法学研究2003年第3期17如德国冯巴尔教授指出在属于不作为责任原始形态的对他人侵权行为之责任领域内监督者控制潜在危险的义务通常来源于他对危险源的控制力参见德冯巴尔欧洲比较侵权行为法下卷焦美华译法律出版社2011年版第255256页18如楼顶坠物案中物业服务企业对楼顶的废弃搁置物未予处理造成其坠落后将原告砸伤法院判决因物业服务企业没有尽到相应的安全保障义务和管理职责对原告承担赔偿责任参见周桂芳轩毅楼顶废弃物砸伤人物业公司被判赔载人民法院报2008年8月25日第3版19如保险柜失窃案中合同明确约定小区内设专职保安人员24小时值班进行治安巡逻和治安保卫工作并且原告与物业服务企业曾两次签订补充协议加强保安原告也因此增加支付了物业服务费但由于被告公司未如约履行安全保障义务致使原告保险柜被盗法院判决被告承担违约责任参见广东省佛山市中级人民法院2005佛中法民五终字第908号民事判决书20王泽鉴民法学说与判例研究第四册中国政法大学出版社1997年版第84页21谢罗群深圳高空抛物案一审判决引发物业管理行业关注载中国物业管理2008年第3期22徐建明物业管理法规东南大学出版社2000年版第17页23同注颜雪明文24同注第258页25王轶民法价值判断问题的实体性论证规则载中国社会科学2011年第6期26梁慧星民法解释学中国政法大学出版社2003年版第217页以下