物业管理法律问题调查研究.docx

物业管理法律问题调查研究论文摘要物业管理问题是加强社区建设构建和谐社会的重要内容之一但是目前政府对物业公司监管力度不强物业管理法规缺乏可操作性物业管理状况不佳业主的合法权益时常遭到侵害业主委员会很难真正发挥作用要想改变着这一现状就要积极探索多样化的物业管理方式不断改进和完善物业管理工作为社区居民创造和谐的生活环境论文关键词物业管理业主业主委员会一调查概况一调查背景随着我国房地产业的兴起与发展现代小区的居住模式逐渐取代传统的零散居住形式相对集中的建筑群居住构成了现代小区小区配有的成套的公共服务设施小区内相关场地的维修养护管理和环境卫生及相关秩序的维持需要有专门的人员和组织因此物业管理行业便应运而生然而此行业在我国目前还属于新兴行业在实践中还有很多问题有待规范物业管理具体而言就是物业公司接受业主或业主大会的委托然后签订物业服务合同按照物业服务合同的约定对业主居住的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理以及维护相关区域内的道路交通消防安全环境卫生和秩序的活动物业管理的内涵包括1物业管理的管理对象是物业即管理业主所居住的小区内的公共设施绿地停车位停车库房屋设备环境卫生等2物业管理的服务对象是人即物业所有人业主和使用人3物业管理的属性是经营物业管理被视为一种特殊的商品物业管理所提供的是有偿的无形的商品劳务与服务物业管理立法兴起于19世纪在20世纪获得了重大的发展2003年9月1日国务院正式颁布实施物业管理条例为物业管理中业主权利的法律保护实现了统一立法但我国的物业管理立法仍缺乏理论指导配套的立法尚不成熟且缺乏可操作性未形成良性完善的运作机制现实生活中物业管理关系混乱物业公司不能经济有效的实现物业管理的目的业主的权利不能得到有效的维护因物业管理产生的纠纷层出不穷二调查目的物业管理状况关涉小区业主的生活休息环境本课题通过对西宁市鸣翠柳山庄的业主权益是否得到有效维护进行调查期望能更好的规范物业公司的服务行为及管理行为增强物业管理条例的可操作性改善我国物业管理的现状为业主营造更舒适和谐的居住环境三调查内容本课题通过对西宁市鸣翠柳山庄居住的业主外聘的物业公司进行问卷调查并结合相关的法律法规和理论知识及对其他小区的物业管理情况的走访调查得出调查结果一是业主参与物业管理的意识即小区业主在入住该小区并缴纳相应的物业费后应如何自主选举业主委员会实现自治管理权维护自己的合法权益二是业主大会的召开决议及业主委员会的职权性质及义务即业主委员会作为业主大会的执行机构应如何维护全体业主的公共利益及应如何行使自己的职权三是物业公司的服务质量和管理状况即物业公司对业主的诉求是否及时处理以及对小区的物业设施的维护管理状况拟从这三方面入手对业主业主委员会和物业公司分别进行调查四调查方式此次调查的主要方式有对西宁市鸣翠柳山庄的业主发放调查问卷对西宁市部分小区进行走访调查共发放调查问卷100份实际收回97份部分业主因忙于参加广场举办的活动未交回问卷所以以下报告中的结论系根据收回的有效数据资料及对部分小区的走访询问而得到二调查问卷反映的问题结论及分析一业主的参与度不高业主大会召开难根据调查在问及本人是否愿意在业主委员会担任职务之时有227的被调查者明确表示愿意而明确表示不愿意的占490在问及不愿意在业主委员会任职的原因之时没有时间精力和没有报酬是最主要的原因提及率分别为368和419在问及业主委员会是否应该拿报酬之时有608的被调查业主表示赞成而有198的被调查者明确表示反对另外194的业主则选择说不清在问及业主委员会是否应该具有法人地位之时有658的被调查者表示赞成而有152的被调查者表示反对190的业主则选择说不清在问及本小区的业主委员会能否代表业主的利益时有717的被调查者认为不能代表只有134的被调查者认为能够代表根据走访调查得知业主大会业主委员会流于形式很多小区业主主人翁意识不强放弃物业管理自主权对成立业主委员会会参与物业管理漠不关心大部分小区从来没有召开过业主大会有些小区即使召开业主大会也是偶尔性的大多都是书面性的决议或是业主代表参加主要是因为涉及的问题根本与自己无关参加业主大会浪费自己的时间业主比较分散统一召集起来比较困难业主对业主大会能否做出有效的决议丧失信心认为即便召开业主大会也是徒劳难以形成让全体业主都满意的决议业主对成立业主委员会态度也比较消极很多业主不知道业主委员会的职责权限也不知道是否能维护业主的权益对作为业主委员会成员是否有报酬比较担忧所以大部分小区的业主委员会只是虚设没有存在的意义有些业主委员会成员很少履行自己的职责究其原因主要是物业管理的法律法规对业主委员会的定性很模糊没有给业主委员会一个合理的法律地位业主委员会没有运营资本很多业主不愿意浪费时间做没有任何报酬的事居委会街道办等基层组织对业主委员会的成立缺少指导和帮助很多小区不知道怎样成立业主委员会二物业公司的管理和服务定位模糊根据调查问卷的统计显示对物业公司的管理和服务表示很满意和比较满意者仅占被调查者的183而表示不太满意和很不满意者占407业主的利益受侵害的状况主要在专有部分和共有部分调查数据显示有447的被调查者认为其个人和家庭的合法权益曾被物业公司侵占有553的业主认为其小区共有部分的利益受到了物业公司的侵占物业公司是接受业主的委托并按照物业服务合同提供常规性的公共服务针对性的专项服务和委托性的特约服务但是目前我国物业公司的从业人员的文化层次普遍较低素质不高很难树立科学的管理和服务理念主要表现在物业公司的从业人员常常以管理者自居没有服务意识对业主的诉求不闻不问更谈不上主动帮业主排忧解难根据调查结果物业公司管理不规范对自身造成的问题也不及时有效的解决影响物业公司的服务质量客户的满意度降低二是物业公司缺乏一些专业的技工人员对公共设施的损坏及业主的房屋出现的漏水墙皮脱落等现象不能及时进行维修这是导致物业纠纷增多的最主要原因三是物业公司侵吞业主利益根据调查问卷统计887的小区的物业公司都存在将小区的公共场地相邻楼房的通道作为停车位出租给外来人员谋取利益严重扰乱了小区的公共秩序和环境卫生直接侵害了业主的经济利益四是物业公司私自涨价导致业主不满鸣翠柳山庄的物业费自四月份开始每月每平方米045元涨到080元通过询问物业公司由于工业运营成本和人工工资不断增加物业费必然要上调但是物业费涨价一事物业公司和业主委员会并未达成一致也未召开业主大会征求业主的意见物业公司业没有向上级部门提供物业费涨价的相关申请和备案根据调查大部分小区都存在物业公司私自涨价的行为主要是现在物业费的收费标准没有统一的标准幅度政府相关部门对物业公司的行为监管不到位惩罚力度较小导致物业公司为所欲为不顾及业主的利益三针对调查结果的思考和建议通过对业主物业公司的接触和调查结合相关的法律法规对完善物业管理保护业主的合法权益的具体建议如下一提高业主的参与力度加快业主委员会制度规范化1居民委员会街道办事处要加强对小区成立业主委员会事宜的扶持力度提高业主的主人翁意识督促业主积极参与小区的自治管理指导业主选出真正能代表业主利益有责任心热心公益具有一定知识水平的人员来参与业主委员会的工作在物业公司和业主之间起到沟通协调的作用加强业主对其的信任度2相关的法律法规制度应明确业主委员会的法律地位拨付业主委员会一定的运营成本保障业主委员会能及时有效的处理物业纠纷提高业主委员会成员工作的积极性3业主委员会成员要以身作则对其职责范围内的工作应认真负责在与物业公司签订物业服务合同时仔细斟酌合同条款确定物业费的标准合理并定期召开业主大会涉及业主的切身利益时要及时公开征求业主的意见监督各项经费的使用情况及时处理业主的诉求二建立物业公司年度评价机制规范物业公司的行为1实行物业公司的年度评价机制有利于督促物业公司不断创新科学合理的物业管理模式提升物业公司的服务意识业主委员会可以与物业公司在公示栏里设置一些小区物业管理状况的评价标准在年末召集业主对物业公司一年来的管理行为和服务行为做一个评价对没有做到位的和很差的行为可以提出一些改善的建议逐步改善小区的物业管理状况2物业公司自身应不断提高该行业的从业人员的资质条件加强对从业人员的技术培训提高业务素质及时处理业主反映的各种需要维修的房屋及配套的公共设施做好外来人员的登记事项布置好小区内的停车位维护好小区的公共秩序保护业主的合法权益不受侵害三加强政府的监管力度完善物业管理法法规制度政府部门应进一步完善我国现行的物业管理条例的可操作性明确相关政府机关物业公司业主各方的责任权利和义务使物业管理的法规制度真正起到规范物业公司的行为指导业主维护合法权益的效用对物业公司损害业主利益的行为要明确惩罚标准完善业主投诉处理机制强化物业纠纷处理途径保障业主维护自己合法权益的渠道政府部门要加强对物业公司的监督管理力度完善物业公司的招投标机制规范物业行业市场的竞争秩序逐步建立双向选择公平竞争优胜劣汰的物业管理机制