购物商场项目策划书.docx

购物商场项目策划书目录前言第一章购物商场项目定位与发展目标一形象定位二发展目标三规划原则第二章购物商场项目总体布局第三章购物商场项目描述第四章项目开发的经济背景与社会背景第一部分市的商贸业发展状况第二部分市的社会经济总体发展状况分析第三部分世界商业街区历史演变的特点与发展趋势第五章广场所处区域状况一区位优势二商贸旅游优势三配套设施优势第六章街的历史与现状概要一街简史二街的商业传统三街及许地故居的现状第七章项目开发与管理团队第八章项目开发的投资预算第九章项目盈利模式及其预测第十章风险分析与综合评价第十一章附则购物商场项目商业策划书前言美国房地产专家迪帕斯奎尔教授和惠顿教授在他们的经典教材城市经济学与房地产市场中说对于许多城市而言大量的城市土地再开发是重塑城市土地使用模式的重要力量比如纽约或波士顿在最近几十年波士顿都市区的旧城中心是再开发的主要地段在分析了这两个城市的再开发价值后他们得出结论说在城市开发的一些临界时点上拆除旧有住宅是可以获取利润的这在好地段尤其如此对于这些地段新开发带来的土地净收益会超过现有住宅的总价值今天市的街就属于这一类地区当市大规模扩张时处于城市中心黄金地段的这一地区旧住宅维护状况很差严重毁损面临的旧城改造难度最大必须改造的形势最为迫切在开发的潜质上也最为巨大因此在城市内部形成了新的开发机会本商业计划书作为一份投资建议其宗旨就在于分析说明本项目所具有的社会效益经济效益和环境效益为大型商用物业投资决策提供依据第一章购物商场项目定位与发展目标一形象定位购物商场项目的总体形象定位为中华第一购物公园涵义阐述以街深厚的历史积淀为基础以市场为导向坚持社会效益经济效益生态环境效益的有机统一坚持以人文景观带旅游以旅游促商贸的发展思路塑造具有现代文化特色的国际性的融旅游商贸休闲为一体的中华第一购物公园项目定位的意义建城有多年历史在漫长的城市发展中始终以本区域所在地为中心向周边不断扩展古城的中心位置没有变化因而历史积淀下来的文化旅游资源十分丰富成为岭南文化的天然博物馆两千多年来一直是中国南方最大的对外贸易城市本区域在历史上一直是的中心商贸区本区千年商都的商贸旅游形象不断得到发展和充实改革开放以来随着城市建设和社会经济的不断发展街的形象得到不断充实和完善二发展目标到年将购物商场发展成为商贸和旅游配套设施齐全环境优良特色鲜明商业发达历史文化旅游景观丰富的繁华商都使之成为中外游人来必去之地又是周边市民日常休闲的最佳去处到年使购物商场成为世界闻名的集世界各地精品于一体的中国最大的第一座区域型购物公园成为代表历史文化名城形象的标志世纪国际商旅业的最亮点三规划原则整体规划协调发展的原则根据本区商贸旅游休闲一体化的发展思路由政府统一规划引进企业分别开发在发展方向项目设置经营方式服务环境空间布局等方面相互联系整体融合协调发展突出特色的原则广场项目既是市发展商业和旅游的总体形象也是千年商都的特点所在在开发中强化本区优势和特点充分利用现代科技手段挖掘历史文化内涵实施精品工程重点发展人文景观文化旅游和商务旅游社会效益经济效益生态环境效益相结合的原则在规划设计开发广场项目时注重在保护的前提下开发在开发中促进历史文脉的保护坚持与周边环境协调配套的原则根据市城市总体规划的要求确立购物商场整体形象与海珠广场及沿江区域的中长期定位相统一使购物商场项目成为独具特色的又能与周围商业文化环境和自然景观相融合的一部分第二章购物商场项目总体布局购物商场总体布局为一街二馆三区六城广场一街街以现有米古代街为基础维护和整修沿街两侧全面恢复其原来的传统特色再现当年的街形象使之成为历史文化与商贸的一个缩影二馆许氏家族与中国近代史纪念馆许氏家族是的一个名门望族从许家远祖清代到街居住经商到族人弃商入仕成为官宦世家许家涌现出府上的盐业巨贾许拜庭反英军入城斗争功臣许祥光粤军总司令许崇智辛亥革命老将许崇憬东征名将许济红军将领许卓中华女杰许广平等一大批中国近现代名人许氏家族的兴衰折射出了近代中国社会的变迁千年商都博物馆建成一个集历史悠久的文物古迹和宗教文化岭南风情民俗特色于一体的参观游览为主导功能的博物馆三区休闲娱乐区音乐舞蹈录影电影夜总会等文化活动区图书馆阅览室演讲厅沙龙会馆等体育健身区健身房旱冰场台球馆乒乓球室等六城文物城世界各地精品文物纪念品珠宝城世界各地珠宝钟表装饰品等精品店岭南特产城以广东各地特色产品为主包括来自海南广西福建香港台湾澳门等地的特产专卖店服装精品城适应都市白领消费潮流建立世界各地服装精品的专卖店神州美食城以各省或有特色的地区为单位开设全国各地风味美食店国际产业城电脑各类软件手机各类通信产品的专卖店广场在现有街以南位置建造融休闲购物娱乐文化于一体的露天开放式的广场包括露天酒吧咖啡茶座冷饮美食音乐网吧等第三章购物商场项目描述购物商场位于市越秀区北起大南路南至泰康路东起北京路西至起义路总用地面积约为万平方米购物商场周边环境的延伸拓展南接海珠广场商业旅游景观可延续至海珠桥与规划中的海珠桥南广场公园紧连江南大道北北联市主要商业旺地惠福东路教育路和西湖路延续至中山五路东边是全国闻名的商业步行街北京路西边是市区主要交通要道解放中路与火车站和机场相接购物商场是一个高档次综合性和体现民族特色的千年商都第一街游客到此可参观许氏家族与中国近代史纪念馆和千年古都博物馆了解市建城年的历史文化市民可以经常到此回忆的过去增强做一个市民的自豪感中小学生更可以把这里作为爱国主义传统教育的基地中外游人来到广平故居可以一睹当年一代中华女杰许广平的风采了解中国现代史上一段令人难忘的历史尤其是作为女性特色的故居将带给当代女性更加独一无二的精神享受与文化感受必将成为广大市民和都市女性的首选场所音乐娱乐区文化活动区体育健身区分别以专业功能各不相同的服务特色突出重点满足不同需求的人们的需要为不同喜好不同需求的游人和市民提供全方位的特色服务陶冶人们的情操由世界各地名牌精品构成的文物城珠宝城岭南特产城服装精品城神州美食城国际产业城集各国精品之大全满足海内外游人与都市消费者的购物需求通过打造诚信精品实惠的形象成为最为放心的购物首选之地配套的写字楼和酒店公寓专为在此地经商的业主及外地客商提供服务为他们构件经商店铺就在家门口各类商务服务一应俱全的智能化服务体系和安全放心的社区环境购物商场在经营上将主打文化牌国际牌旅游牌精品牌实行统一规划统一物业管理统一塑造区域性象统一经营模式由各业主发挥特长不断创新经营思路创造中国商业文化的全新形象购物商场所有经营区域全部是互通的进入这个广场到处是绿草如茵鲜花盛开具有岭南特色的树木和体现街历史文化的人物雕塑相映生辉流连期间你会常常产生曲径通幽柳暗花明的神奇感觉第四章项目开发的经济背景与社会背景第一部分市的商贸业发展状况年消费品市场特点分析一消费品市场特点一居民消费结构升级支撑消费需求增长全年实现社会消费品零售总额亿元比上年增长剔除价格因素增长全年社会商品销售总额亿元比上年增长居民消费结构升级显现经过多年的积累万元级万元级消费悄然进入家庭而代表万元级以上的汽车消费成为了年消费品市场的最亮点支撑消费需求不断增长全年商品房实际销售合同金额亿元同比增长持续多年增长的居住消费带动了多种关联消费如家电家具装饰材料等的消费二现代流通模式加快发展推进现代流通方式与组织形式快速发展是商贸业的主攻方向一是连锁经营得到了长足的发展规模扩大速度加快尤其是生鲜连锁超市发展迅速全年新开近间全市全年连锁销售额约亿元同比增长增速高于全市社会消费品零售总额一倍多占社会消费品零售总额比重为比年增加个百分点二是经过升级改造后的批发市场涌现了具有代表性的现代批发企业如狮岭皮具数码城花卉博览园广东天建国际家居装饰材料广场等依托现代信息技术分别建立了电子商务平台交易中心展览中心等实现现代化交易起到示范带头作用年户超亿元的批发市场全年成交额为亿元比上年增长市场经营面积增加万平方米三是第三方物流示范效应进一步显现宝供物流集团年被定为中国第二个物流示范基地华新物流集团正与企业研发物流信息化电子平台引进购销存等网络化数据管理系统进一步提升科技含量增强企业辐射能力三具有历史文化的特色商业街建设日趋完善特色商业街经过整治和建设品位提升各具特色有效地推进了休闲消费市场的发展北京路步行街整饰后千年古道重现更具文化品味让消费者尽情享受在购物以外娱乐文化历史的多元化体验上下九步行街完成了延伸步行区域和街道文化整饰西关风情随处可见集饮食娱乐购物于一体的白鹅谭酒吧风情街成为珠江南岸区域旺地沿江路滨江西路也形成了风格各异的酒吧西餐经营的休闲娱乐地带此外文德路岭南字画街西关古玩玉器街状元坊饰物精品街等特色鲜明的商业街的改建扩建规划基本完成条特色商业街的建设将更有效地打造商贸的繁荣四会展经济拉动作用显现会展经济是现代市场经济发展的必然产物全年成功举办了国际服装节美食节茶文化节展销会等活动以及组织参加各种洽谈会博览会十几项实现了一月一节的目标大大推动了商品的购销为经营企业营造商机拉动内需取得了良好的社会效益和企业效益特别是首次以市政府名义主办的国际服装节主会场展位达个参展国内外名牌超过个多个省市和国外个国家和地区组团参加了服装节成交或协议成交总额达亿元第十六届国际美食节也收到较好效果设有中心主会场和多个分会场主场接待顾客万人营业额超过万元参展企业均获得较好的经济效益五企业经营效益持续向好近年来商贸企业总体经营进入良好循环企业效益保持增长势头主要原因一是随着市场经济向纵深发展商贸产业结构日趋优化现代连锁经营方式的运用使经营成本下降二是国有企业按照先转制后重组能放则放做强做大龙头企业的改革原则改革步伐进一步深化三是社保体系进一步健全企业包袱减少据统计全市限额以上批发零售企业年销售额万元以上的批发企业万元以上的零售企业全年利润总额亿元同比增长六消费品价格水平持续底位去年城市居民消费价格总指数为其中消费品价格指数为在八大类商品的指数中除烟酒及用品和居住类指数与上年比较略有上升外其余均下降下降幅度较大的是鲜菜鲜果类均达到了消费品价格水平持续下降年多就连近年来一直处于上升趋势的服务项目价格也从月份起出现下降趋势全年服务项目价格指数下降各项价格水平持续下降大大削弱了市场发展的内动力年消费品市场存在的主要矛盾与问题一消费热点尚未形成对内需的明显拉动虽然年全市汽车销售量同比有大幅增长但据调查销往周边县市的数量占总销量三分之一左右小轿车仍难以开进普通居民家庭二连锁经营规模偏小年全市连锁企业的数量和经营规模虽然有了较大发展全年全市连锁企业销售额占零售市场比重虽增加了个百分点达到但仍低于全省平均水平低于上海的深圳和北京的除连锁经营规模小之外龙头企业带动效应也显弱全国连锁企业强中仅有名企业入围排名分别在和位企业小规模与大流通发展态势极不相称三社区商业建设发展不均社区商业是体现流通现代化水平的一个重要方面随着房地产建设的发展地区住宅小区日渐增加居民日常生活的便利与社区商业的建设密切相关目前一些老城区的社区商业建设相对成熟较好地满足居民的需求而一些新区尤其是人口已超过万的新区社区商业发展相对滞后贴近居民生活的便利店专买店较少不能有效满足日常需求商贸业下一步发展的主要设想去年底广东省政府提出了关于大力发展现代商贸流通业的实施意见明确指出广东省要建设以深圳为轴线的珠江三角洲现代流通体系推进现代物流和经营管理现代化重点发展连锁经营物流业中高级批发市场使物流产业成为广东新的经济增长点市政府把大力发展现代商贸流通业作为建设国际大都市的重要内容和重点战略一高标准规划建设商业中心区体现商贸中心的繁荣繁华将加快开发珠江新城天河中心区琶州等新的城市中轴线的贸易功能购物功能和服务功能发挥商业餐饮业经营特色构建现代化商务中心区推进改造北京路上下九路传统商业中心区和发展天河城广场环市路农林下路新的商业中心区并举增强个性化特色化品牌化网络化商业功能二进一步提高城市商业服务业的档次和水平抓好商业中心区店铺装饰和橱窗文化引导大型综合性商店向集购物休闲娱乐于一体的现代化购物中心发展努力吸引商业跨国公司先进商业业态世界品牌汇聚营造高品味的商业文化大力引进国内外各种菜系名牌小吃和各国风味美食营建酒吧一条街和美食一条街使食在更加发扬光大大力发展新型服务业提高美容美发摄影洗染等传统服务业发展水平积极引导租赁典当拍卖咨询展览展示等新兴服务业发展增强中心城市的综合服务功能三推进建设现代化中高级批发市场增强的集聚和辐射功能按照市场网络体系化市场布局群落化市场运作信息化市场交易现代化的发展思路抓好批发市场规划建设和改造升级通过政府引导政策扶持试点培育优化调整重组提高现有批发市场重点改造升级若干个有专业特色产业依托和具备较大辐射力的市场打造一批集市场经营主体管理主体和发展主体于一体的标志性示范性现代化批发交易企业带动全市批发市场上档次上水平目前正在改建的国家级水产品中心批发市场建筑面积达万平方米预计年成交量达万吨成交额达亿元玩具批发市场已选址立项规划建设占地面积多万平方米计划投资近亿元建成后预计年成交额亿元花卉博览园第二期工程花卉交易中心计划投资亿元占地亩主体建筑预计今年建成并投入使用花都狮岭国际皮具交易中心第二期工程皮具数码城正在动工将建成集科技咨询与商业技术于一体成为全国最具影响力和辐射力的皮具交易中心南方茶叶市场正以高标准高品位扩建市场中心馆拓展茶叶销售展示及茶文化活动交流功能区形成全国最大的茶叶批发零售基地四市今后年将在现有商业街的基础上形成条特色商业街其中条重点商业街使区市均有一条以上的重点商业街市目前共有商业街条其中综合街条专业街条分别占商业街总数的和在综合街里有北京路和上下九路条步行街其余的为非步行街专业街的种类较多以服装及其配料饰物精品建筑装饰材料鞋类及相关产品电子信息类产品等为主由于历史因素和城市规划的原因市的商业街主要分布在老市区其中越秀荔湾东山个区商业街总数达到了条之多占全市商业街总数的一半以上商业街在老城区高度密集使得商业街土地利用强度过高不利于综合利用城市资源和形成商业街的个性特色在交通组织基础设施配套旅游资源开发等方面亦造成较大压力从而对商业街和城市的发展造成不利影响近期内将努力推进北京路步行街上下九步行街白鹅潭风情酒吧街沿江路风情休闲街滨江路风情休闲街状元坊饰物精品街一德路商业街文德路字画文化街农林下路商业街和西关玉器古玩街等条重点特色商业街的建设五未来商业街的发展方向经营服务职能等级与商业街的环境设计景观风貌等将向特色化方向发展商业街发展将人的需要作为商业街规划及建设的根本出发点合理设置人行道厕所座椅停车位治安岗亭公共交通系统等为顾客创造一个舒适的购物环境商业街还将按照现代社会的消费需求和生活方式特点将购物与饮食娱乐游憩文化交流休闲服务等多种功能融为一体的公共活动社区市商业和规划部门共同组织制定的全市商业街年发展规划中有意将珠江两岸打造为滨水风情休闲带使其成为珠江岸线上具有滨水风光特色岭南文化内涵适宜营商观光休闲购物娱乐饮食的商旅长廊珠江滨水风情休闲带位于珠江两岸从海珠桥以东伸展至琶洲由沿江路风情休闲街滨江路风情休闲街和白鹅潭风情酒吧街等组成沿江路滨水风情休闲街从人民桥至海印桥全长约米沿江路风情休闲街的改造和建设以构建珠江岸线文化特色旅游风情为主导以南方大厦商业文化中心等大型项目为龙头以各种酒店餐饮店零售店等为依托发展成高层次的集旅游美食购物娱乐休闲等多种功能的服务主导型商业街滨江路风情休闲街位于海珠区珠江南岸由洲头咀公园至海珠半岛花园按照珠江岸线景观规划要求在滨江西路建设以酒吧西餐厅为主的海珠风情街在滨江中路海珠桥南建设婚纱礼仪用品街在滨江东路发展观光购物与酒吧娱乐的休闲消费街白鹅潭风情酒吧街位于芳村区珠江隧道口东侧与北岸的沙面隔江相望按照欧陆式建筑风格建设成为以休闲消费为主集观光餐饮购物娱乐于一体的服务主导型商业街与将要兴建的芳村美食城联成一个整体成为中西合璧的餐饮美食长廊的旅游业状况分析年的旅游业总收入亿元全市现有家旅游住宿设施含宾馆酒店旅店招待所等营业收入总额为万元比上年增长实现利税总额为万元比上年增长其中客房收入占了旅馆业总收入的附设餐饮收入占商品收入占在主要宾馆酒店中营业收入超过亿元的有中国大酒店花园酒店白天鹅宾馆超过亿元的有东方宾馆股份有限公司广东国际大酒店长隆酒店广信江湾新城大酒店华夏大酒店番禺宾馆新白云宾馆番禺祈福新村度假俱乐部大厦流花宾馆以上家宾馆酒店营业收入总额和实现利税总额分别占全市宾馆酒店同类指标的高星级饭店和中外合资合作企业经营效益较好三星级以上的饭店客房出租率较高全年平均保持在以上平均房价在元以上其中家星级宾馆酒店客房平均出租率比上年同期增加个百分点但部分中小型酒店旅馆却呈现三低出租率低房价低利润低特别是一些边缘地区的旅馆房价出租率偏低经济效益不大理想年月份城市接待总人数达万多人次入境游者为万人次外国人为万人次同比增长其中日本游客最多其次是美国韩国马来西亚新加坡的游客香港港同胞为万人次同比增长占了入境人数约澳门同胞和台湾同胞的同比增长则分别达和旅游业收入达亿多元而旅游外汇收入达亿多美元占全国旅游外汇收入亿元的近同比增长今后将入境游工作作为重中之重来抓将通过政府企业和社会团体一起实施请进来走出去的旅游促销战略进一步巩固港澳台的入境游市场扩大对日韩市场的占有率深挖东南亚市场的潜力同时还将在开拓欧美市场和培育俄罗斯印度等新兴市场上做足功夫商业领域利用外资情况分析年外商在商贸业的注册资金达到万美元投资总额为万美元目前市外资合资商业项目已有个法国家乐福北京华联华润万佳新一佳世纪联华国美家电等外资及国内连锁巨头已经大规模进入零售业领域便利店普尔斯马特百安居欧倍德和等跨国零售企业也正在进军对此市政府欢迎更多的外资进入商业的领域第二部分市的社会经济总体发展状况分析与社会经济分析相关的几个理论支持点一根据城市经济学理论开放的区域经济可以促成生产的专业化经济体通过相互之间的外部交易获得各自所需的要素经济增长缓慢的地区的储蓄通常超过投资这些多余资金就会转移到增长迅猛的区域出生率高的区域会将其劳动力通过人口流出转移到经济增长迅速而出生率低的地区二都市区经济增长的规模和速度对该区域房地产市场的产生和变化起着决定性的作用三作为经济增长迅猛的都市区域区域产出市场区域劳动力市场和区域房地产市场包括土地和建筑物三部门模型都处于良性循环的发展周期四生产周期理论说明对于区域或者都市区来说如果其生产成本低并能持续地吸引那些生产标准化产品的成熟企业她就能实现持续的发展五在激发保持区域经济增长方面区域劳动力市场扮演了重要的角色近五年来的发展状况年来大力推进现代化中心城市建设城市竞争力大幅提升市发展的最终目的是提高人民的生活水平把建设成为一个适宜生活适宜创业的城市下面是市五年发展的主要经济指标图表项目年与年比亿元增长人均突破美元增长工业总产值亿元增长工业增加值亿元增长电子汽车石油化工三大支柱行业规模以上企业产值亿元增长高新技术产品产值亿元年均增长第三产业增加值亿元增长城市居民人均可支配收入城市元按新口径计算增长居民人均居住面积平方米市民平均期望寿命岁增加岁社会消费品零售总额亿元增长今后五年市的主要目标今年召开的市十二届人大一次会议提出要以提高城市综合竞争力为核心全力推进工业化信息化和国际化精心打造经济中心文化名城和山水之都进一步把建成带动全省辐射华南影响东南亚的现代化大都市这次会议提出的五年发展目标是到年人均国内生产总值超过美元城市化水平达到城市建设和管理上新水平城市生活污水处理率达到以上到年三次产业增加值的比重为新型工业化取得重大发展高新技术产品产值占工业总产值比重达以上统一开放竞争有序的市场体系基本形成金融电信贸易和旅游等服务领域的对外开放进一步扩大各级各类教育协调发展教育从满足型向优质型发展在全国保持先进水平社会政治稳定治安秩序良好城市文明法治程度达到国内先进水平市民综合素质和城市文化品位进一步提升体育卫生等各项社会事业进一步发展人民生活水平要有明显提高城乡居民收入不断增长消费结构升级人居环境改善恩格尔系数降到以下市降低城市运营成本状况分析去年以来市政府明确提出要把控制城市各方面的运作成本作为重大战略措施提上议事日程将地价电价水价等公共产品价格努力控制在比较合理水平降低成本提高整个城市的运作效率保持城市发展的可持续性市控制城市运作成本内容包括一是降低投资者创业发展的成本如控制地价电价各种收费劳动力工资成本等让投资者能以较低的投资成本获得较大的投资利益二是改善城市运作效益如政府改进工作作风提高办事效率三是提高劳动力素质对职工工资作自我约束以降低企业的人工成本不把工资提得太高市降低政府管理服务的成本该市将体制创新作为降低城市运作成本的着力点和核心通过全面推行政务公开加快政府职能转变改革行政审批制度以政府管理创新降低政府公共服务的运作成本市在区和县级市全面推行政务公开国有土地使用权出让已全部实现公开竞投先后实施了路桥收费年票制缴费一户通政府采购公开招标等并取得了成效市实施城市经营战略该市不仅从约束的角度来降低运作成本城市政府还引入经营城市的理念把城市资产包括城市土地城市基础设施城市生态环境文物古迹和旅游资源等有形的资产以及依附于其上的名称形象知名度和城市特色文化等无形的资产通过对其使用权经营权冠名权等相关权益的市场运作以获取经济社会和环境效益从而更积极地降低城市运作成本年经济和社会发展将实现如下的目标国内生产总值增长以年为基数下同全社会固定资产投资增长外商直接投资增长外贸出口总额增长居民消费价格持平社会消费品零售总额增长城镇居民人均可支配收入增长城镇登记失业率控制在内人口自然增长率控制在内第三部分世界商业街区历史演变的特点与发展趋势一传统商业业态逐渐让位于新型商业业态并且传统业态内部也在进行着局部更新现代世界零售业的发展经历了三次以业态转换为标志的革命第一次是以百货商店经营方式和以销售为中心的经营观念的产生为标志第二次是以连锁经营超级市场经营方式和以市场为中心经营观念的出现为标志第三次是以购物中心经营方式和以人为本经营观念的产生为标志至今在商品零售领域已形成百货业专业店超级市场购物中心仓储式销售方便店折扣店邮购自动售货机电子商务以及连锁经营等多种经营方式和组织形式并存的商业形态而且商业业态内部也在不断进行着调整百货店内有超级市场专业店各种业态形式可以以连锁经营的方式扩大规模增强辐射力二商业餐饮休闲娱乐等的交融更为明显世界各国的商业街其显著的共同特点有以下几个方面以是多集中在交通便利的市中心区域辐射力强且疏散较快因而商圈大二是一般以某个或几个大百货商店为龙头在附近或所在的街道两旁形成许多商店吸引大量顾客和上下班的人流以及众多的流动人口三是多由各自独立的零售商构成专业店占多数且各具特色有的还是著名的老字号商店四是所经营的商品齐全档次拉开消费者选择余地大以上特点决定了凡中心商业街无不是同类或不同类型的多家零售商店餐饮娱乐休闲旅店等各种商业服务设施集中在一起相互交融相互配套而且随着中心商业街零售商店的规模区域大型化经营的商品品种提供的商品经营服务越来越齐全从而使商业街区布局中商业店铺的比重趋于下降餐饮休闲娱乐等店铺的比重上升三商业街区的功能从单一趋向完备和互补当今世界大都市的中心商业区其功能日趋完备从商品的集散功能来看就生活资料消费而言消费者的吃穿住用等各方面的需求均可在中心商业区得到满足并且出现了方便化时尚化系列化舒适化等特点和趋势因而新经营部门或行业不断出现同时由于精神文化消费日益成为重要的消费形态和消费内容并使物质消费和精神文化消费两者统一化使商业的发展把稳化和产业融合在一起从而使休闲娱乐文化体育健身旅游社交等经营场所在中心商业街区的比重越来越大此外现代大城市中心商业区的职能在保持其传统的商业零售业的同时日益强调他们在全国或趋于内心细雨金融系统中的地位集在全国或区域范围内组织与指挥经济发展的功能因此金融业信息业商务活动会战活动等新兴产业纷纷落户中心商业区或附近更进一步起到了与中心商业区主要功能互补的作用四商业的发展更加突出人本人的需求的充分满足及人的个性的充分发展这主要体现在商家的经营理念经营方式经营手段经营管理等方面时时处处为消费者着想真正做到以人为中心充分满足消费者的方方面面的需要五交易手段和方式更多借助高科技体现信息社会的特征和要求在物流设施方面现代化物质技术装备应用于商品的包装运输储藏等过程在商品交易的经营与管理过程中电子信息技术更是得到了广泛的应用如计算机技术通讯网络技术系统系统系统电子结算系统等等特别是以现代网络技术为支撑的电子商务有着巨大的发展潜力六从世界大都市发展的历程看世纪八十年代新都市主义浪潮出现在以美国为首的西方世界日本的东京则通过政府引导和商家的努力城市中心区的繁荣不但得到恢复而且得到较快发展购物商场项目正是体现了这些国际商业文化发展大趋势代表了我国方兴未艾的商业发展新潮流第五章广场所处区域状况一区位优势本项目所处的越秀区是市的中心城区是一个具有二千多年历史的古城区区域面积平方公里常住人口万人口密度约万人平方公里是市人口密度最高的城区本项目所处区域是市的商贸旅游中心商贸繁华旅游发达商贸旅游业在全市一直占有重要地位本项目所处区域属市内交通的中心枢纽既有与市外联系的重要交通集散地火车站省市汽车总站又有多条市级交通主干道如环市路东风路中山路沿江路人民路解放路等地铁一号二号线在区附近交汇日流动人口约万本项目所处又是市的政治经济和文化中心省市政府等重要党政机关位于本区附近有其它很多重要的政治经济文化机关团体和社会组织二商贸旅游优势本项目所处区域商业发达特色突出商业网点分布十分密集密度约为个平方公里远高于市的平均水平区内临街商铺分布密集平均密度达到以上商业经济特色突出拥有众多具有一定规模一定知名度的商品专业街和专业市场具有一定的集聚规模和特色大型商厦数量多规模大档次高本区域附近拥有多间万平方米以上的大型商厦如百货大厦新大新百货公司亿安广场等本区域所属北京路是市最繁华的步行街日客流量达万人次以上成为国内外商旅人士游览观光购物的重要景点旅游资源丰富开发潜力大文物古迹等级高密度大数量多本区周围有全国重点文物保护单位处省级文物保护单位处市级文物保护单位处占全市文物保护单位总量的其中南越王墓南越国宫署遗址许地等文物古迹享誉国内外近现代革命史迹丰富本区周围有大量近现代革命史迹知名的有中山纪念堂中山纪念碑公社旧址三二九起义指挥部旧址解放纪念像等园林众多本区域邻近主要有越秀公园人民公园等三配套设施优势住宿设施邻近有华厦大酒店丽都酒店爱群大酒店宾馆等餐饮设施区内餐饮设施数量众多特色鲜明中西兼备高中低档齐全能够适应各层次游客的消费需求娱乐设施区内有永汉电影院等娱乐场所第六章街的历史与现状概要一街简史街许地为著名的许氏家族的发祥地清道光年间族人修祠建宅有家庙戏台书室花园等古色古香雅致非常从许家远祖清代到街居住经商到族人弃商入仕后成官宦世家许地二百年沧桑今已历十代涌现出一代又一代知名人物清代一大盐商许拜庭清代的名绅许祥光反英军入城斗争功臣许祥光民国的粤军总司令许崇智辛亥革命老将许崇憬东征名将许济红军将领许卓教育家许崇清鲁迅先生的夫人许广平等而许广平的父亲许炳樗曾任广东省副省长就连著名美籍华人陈香梅女士年代著名影星陈云裳粤剧表演家红线女好莱坞明星卢燕等都是许家的亲戚街有其悠久的历史很多历史名人也曾住街如唐代丞相张九龄的后裔张子颐在宋代时从故乡曲江迁来街明代画家李孔修是广东名儒陈献章的故其居住的街被称为明初清官周新常断奇案久负盛名他所住的地方被称为清代林则徐在查禁鸦片曾住过街从以上的历史名人住在街反映了街的历史悠久闻名全国二街的商业传统市的街是一条历史悠久的商业街在全国颇有名气因而有未到过街不算到过的美称从清朝开始街就经营鞋类头绳梳篦布匹等但凡婚姻嫁娶就能在街买齐所需嫁妆建国前街是著名商业中心之一在一公里长街中店铺林立商品琳琅满目著名的老字号有九同章三多轩等当时街内店铺多为前店后作坊式工场是有名的日用百货的集散地随着社会历史发展和演变也随着商品经济的发展街演变为民情风俗一景成为海内外闻名的甚至堪与香港的女人街沙头角的中英街媲美的一条商业街党的十届三中全会以后开放改革的春风催开了这朵斑斓瑰丽的商业之花年月经市人民政府批准市第一个工业品市场街工业品市场正式开设现时街工业品市场东起北京路西至起义路全长米面积为平方米有多档个体户就业多人主要经营传统布匹鞋帽服装日用百货等商品大多来自各地手工业者及区乡街道企业销售至全国多个省市经营方式以批量销售为主兼有零售来料加工代销经销灵活多样信息灵通善于根据市场变化生产经营群众喜爱的商品而闻名海内外并成为的一个橱窗接待过无数港澳台湾外国游客更多的是国内客户来此批发订货被人们称为小南方大厦在开发改革搞活流通中为国家作出了贡献三街及许地故居的现状拜庭许大夫家庙位于越秀区街许地号后座从商业气息浓厚的北京路转入高地街再沿幽深蜿蜒的小巷拐入许地老街的气息立即扑面而来院里屋角勾翘朱瓦层层古色古香故居全部是砖木式结构到现在已历经了多个年头因为年久失修房屋破旧不堪现在居民挤迫于此连小天井也有栋违章小建筑巷内一片杂乱最近李百明等名市政协委员提出尽快维修许广平故居建成许广平纪念馆的提案以展现这一文物单位的风采告慰先人许广平故居许地号许广平属许家的第七房该故居现约有多平方米由许广平的两个侄子许锡玉已去世许锡申及其后代居住约有多人故居是一个具有岭南建筑特色的两房合院两边各是青砖大屋中间是天井四周围墙环绕院内是封闭的空间因年代久远缺少维护修理现在仅可隐约看到两边厅房外立的四扇木雕门上镂刻及浮雕装饰但已色彩斑驳仅从青砖大屋屋脊饰有垂兽的屋顶装饰看出当年许氏家族的辉煌这间青砖大层已是险象环生颓垣败瓦木结构的支撑大多剥落残裂极易倒塌鉴于许广平故居的破落情况市政协委员们提议政府及有关部门应尽快维修故居迁出原住居民建成故居纪念馆在广东为这样一位妇女人物建纪念馆是绝无仅有的事情对中国近代史对广东妇女革命运动历史影响将是深远的对党在统一战线方面的海内外影响将无可估量在旅游业上也多了一处近代史迹的亮点形成越秀区及市一个重要的旅游景点政协委员提议已得到政府方面的赞同越秀区领导表示将许地故居重新修缮可以增强作为历史名城的内涵一个城市有各种各样新式建筑固然重要但一些旧建筑往往更能体现一个城市的历史文化品位政府有责任把这些名人故居好好清理一下把它们保护起来同时建成许广平纪念馆也能形成越秀区一个重要的旅游景点修缮许地故居及建成纪念馆的工作要由市政府有关部门牵头越秀区政府也要协助做好此项工作第七章项目开发与管理团队一项目开发本项目在市城市建设中属于改造难度最大拆迁量最多地理位置最重要将要做出最好的形象标志性项目将由市和越秀区政府作为重点扶持项目给予最为优惠的开发政策本项目在开发管理模式上实行市政府统一规划由一个在市工商局正式注册的项目公司独立实施开发建设做到一个公司统一筹资统一设计统一开发统一经营统一管理本项目采用向国内外公开招标的方式选定最佳设计方案由国际顶级规划专家组成评委会选定最佳方案二项目团队本项目特邀长期研究历史和街的专家和许氏家族后人担任文学历史顾问包括伊妮长篇小说千秋家国梦作者洪三泰报告文学中国街作者许锡辉许氏家族的后人中山大学教授等本项目邀请富有经验的老规划建设专家担任规划建设顾问本项目由房地产专业策划机构负责总体策划本项目由具有广泛社会影响和丰富国际资本运作经验的专业人士主持资本运营本项目正式立项后将面向社会公开招聘具有硕士以上学位和丰富管理经验的人员担任总经理并同时组成高效精干高层次的管理团队第八章项目开发的投资预算本项目开发总计投资预算为亿元人民币具体投资涉及项目如下土地成本由于本项目为老城区改造项目需要对现有破旧住宅进行拆迁所以土地成本分为土地出让金和拆迁费用前期工程费本项目前期需精心准备包括办理各种许可证进行可行性研究勘察设计进行招标投标临建水电建筑开工后的环境干扰补偿等建安工程费本项目既有高层建筑又有多层建筑建安费用要综合考虑基础设施配套费包括供电工程自来水煤气工程电信工程和雨污水及绿化等鉴于本区域为市中心成熟社区此项费用只涉及规划区域内部公建配套费本区域要建成相对独立的购物公园要有银行邮局煤气调压站路灯配电站垃圾站小区综合管理处居委会等营销推广招商费本项目面向世界各地招商推广费用需要充分预计项目管理费主要包括人员工资和财务费用及办公费用不可预见费可按项综合的预计开发总成本以上项的总和第九章项目盈利模式及其预测旅游收入市去年游客人数万人旅游收入亿元以此为基数广场年旅游收入占全市旅游总收入的可达到亿元商铺租金北京路商铺店面租金目前为每月元左右平方米利用率为年均零售额亿元以此计算购物商场按万平方米可出租商铺面积计年租金收入可达亿元年酒店客房收入参照北京路丽都酒店的标准客房均价元天如按套客房设计年平均开房率达到加上酒店餐饮娱乐等收入年总计收入可达到万元商住楼公寓出售收入目前北京路一带房价为元左右购物商场总计建筑商住楼面积万平方米销售收入可达亿元停车场收入建地下空中停车场各三层提供个车位年收入可达万元其它收入万元以上除商住楼公寓出售收入外年营业收入可达亿元按的商业利润计算年利润可达亿元第十章风险分析与综合评价一项目的风险商业中心区多元化格局的形成对本区域商贸未来的发展构成挑战本区商贸发展历史悠久但近年来本区周边的天河荔湾东山海珠等区商贸发展十分迅速已逐步形成商业中心区多元化的格局本区商贸未来的发展面临巨大挑战形成核心竞争力尤为重要地处中心城区发展空间受到一定制约本项目区为传统的中心城区土地利用容积率高建筑密度大因此商贸网点的更新改造比较困难加之旧城改造拆迁量大对文物古迹景区点的保护利用难度大政府城市规划风险即政府规划的可变性与拆迁补偿政策的变化二经济社会环境效益评价经济效益评价根据影响房地产增值的要素分析本项目具有地段与交通优势商圈建设优势和经济周期优势进行最佳开发后的土地净剩余价值要超过原有土地和资本的总价值与旧有建筑物的拆除成本之和社会效益评价本项目为市中心旧城区危房改造建设项目具有小区人文背景优势理念创新优势能够从根本上改善居民的住宅环境和生活条件同时发掘保护了市最具代表性的历史文化遗产在城市中心区的商业黄金地段形成了国内首创的购物公园对市实现十年一大变规划和我国全面建设小康社会加快城市化进程都是重要贡献环境效益评价本项目要满足居住生活环境和条件的实用性舒适性和安全性的要求同时为更多的创业发展者提供全方位的商务服务为达到上述目标本项目在规划中以人为本注重生态环境合理进行绿化和安排交通体系本身定位在公园上必将大大改善整个区域的环境第十一章附则本项目正式立项需要配套提供如下文件项目可行性研究报告本项目总体规划设计方案草案本项目市场推广策划方案草案