房地产行业融资问题的研究.doc

工商学院毕业论文设计论文设计题目房地产业融资管理问题的研究分院系别会计学院专业会计学班级双学位班学号论文设计作者论文完成日期年月日论文设计指导教师指导教师职称教授山东工商学院届毕业论文摘要房地产业作为国民经济支柱产业对国民经济的发展起着举足轻重的作用同时房地产业作为一个典型的资金密集型产业充足的资金支持对房地产业发展至关重要随着我过房地产投融资体制的不断变化和国家对房地产业的宏观调控房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战如何解决房地产业的资金瓶颈已是每个房地产企业都面临的有待解决的重大问题目前我国的房地产企业主要依靠银行贷款解决资金需求有少量大型企业开始上市融资但是仅仅以这两种方式并不能很好的解决资金需求尤其对中小房地产企业更是如此于是房地产基金房地产投资信托以及金融创新应运而生本文简明概述了目前房地产融资渠道提出了房地产融资问题的现状以及形成问题的主要原因并提出了完善房地产管理的相应策略例如建立组合式融资模式等等这样才能更好的解决融资困难的问题关键词融资渠道金融市场房地产企业管理策略融资需求融资风险山东工商学院届毕业论文山东工商学院届毕业论文目录一房地产融资渠道日趋多元化一银行贷款二上市融资三房地产债券融资四夹层融资五房地产信托六海外地产基金七房地产信托投资基金八其他方式二目前我国房地产业融资问题现状一缺乏多层次房地产金融体系二房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善三对融资风险认识还存在不足三造成我国房地产业融资问题的主要原因一金融市场结构不健全二宏观环境滞后三间接融资过多四投资增长过快四完善房地产业融资管理策略一探索建立组合式融资模式一加快和完善房地产金融市场为房地产业提供金融支持二加强日常融资管理控制融资风险总结致谢参考文献山东工商学院届毕业论文目前我国房地产业存在融资压力大融资渠道单一的问题这里既有房地产金融市场不发达和宏观调控政策的影响也有企业自身的原因笔者根据中国企业的实际经验提出国内房地产企业应利用海外资金长期看好国内房地产业的良机积极与海外资金合作同时不断提升自身管理能力提高资金管理效率加快开发建设过程中的资金周转较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转从根本上降低融资需求一房地产融资渠道日趋多元化一银行贷款房地产贷款是指与房产或地产的开发经营消费等活动油罐的贷款主要包括土地储备贷款房地产开发贷款个人住房贷款商业用房贷款等至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道至少以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫在新的融资限制条件下实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的然而这新的一年中作为房地产融资主渠道的银行内对各路新融资方式的挑战外临外资银行等强敌逼近其江湖老大的地位却依然难以撼动当然银行融资门槛将越来越高银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少非银行融资渠道将加速放开直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自身的风险银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善房地产市场快速发展大量的资金自然而然会进入房地产市场以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题无论是对企业还是对个人根据我们现在房地产市场的经营状况在目前的情况下房地产以银行为主导的模式短期内不会改变当然我们以银行为主导的方式并不会说完全是单一的方式融资渠道多元化融资市场多元化肯定是今后一段时间内要进行的比我们想象的肯定要快二上市融资理论上讲公开上市是最佳途径因为直接融资可从容化解金融风险降低企业融资成本改善企业资本结构但是房地产企业上市非常困难因为它的赢利模式有别于一般工业企业资金流不连续呈现周期性的大进大出的状况难以达到上市要求据统计到年初已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司金地集团上海复地等多家房地产企业实现了在证券市场上市融资当然大部分房地产企山东工商学院届毕业论文业都是通过买壳重组来上市买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差筹资能力弱化的上市公司剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产注入自己的优质资产或其他资产形成新的主营业务从而实现该公司间接上市的目的房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买借壳上市进行融资因为房地产行业本身的这种资金密集型周期性受政策影响比较大的特点房企借助资本市场会成为一个趋势但因为房地产泡沫房地产企业直接上市面临监管层大量的法律法规的屏障因此很多好的房地产公司一直在寻求香港新加坡上市其余的则考虑通过借壳上市打开资本市场的通道三房地产债券融资房地产债券是企业债券中的一个组成部分我国房地产企业发行企业债券并不多见房地产债券最先出现在年从我国目前来看由于发债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样并不畅通年伴随国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见出台国家对于债券融资的态度会有实质性改变因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大按照我国大力发展资本市场扩大直接融资比例的发展思路年债券市场的发行量将有一个大的增长已成必然而像短期融资券企业债的发行更有可能成倍增长因此可以相信包括短期融资券可转换债券在内的债券市场将成为年房地产公司除银行外最可能企及的方式当然国家应适度放宽对房地产企业债券发行主体融资项目和利率等限制条件增加对符合条件的房地产企业发行长期债券的额度为房地产企业通过债券融资创造良好的条件四夹层融资夹层融资是指从风险与收益角度来看介于股权与债权之间的投资形式夹层融资可创新的金融产品很多一部分可以转让咸股份一部分可以转让成债券在结构上可以是本金和利息按月付给投资人也可以在前期急需资金的时候只支付利息最后才归还本金因此其灵活性非常适合于房地产业夹层融资模式大致分为四种第一种是股权回购式就是募集资金投到房地产公司股权中然后再回购这是比较低级的第二种是房地产公司一方面贷款另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司即贷款信托公司十股权质押模式第三种模式是贷款加认股期权到期贷款作为优先债券偿还第四种模式是多层创新在夹层融资这种大的制度安排下房地产金融创新空间很大在债权股权收益权方面可进行多种创新组合夹层融资是一种准房地产信托投资基金对于房地山东工商学院届毕业论文产商来说夹层融资是一种非常灵活的融资方式可以根据募集资金的特殊要求进行调整夹层融资的提供者可以调整还款方式使之符合借款者的现金流要求及其他特性夹层融资的最大优点体现为灵活性通过融合不同的债权及股权特征夹层融资可以产生无数的组合以满足投资人及借款者的各种需求但在行业中已经将房地产信托业务作为主流盈利模式的信托公司一定不会受到政策的束缚而将会去寻求更为安全更具有操作性的创新模式此种业务创新的信息已经在年的第季度体现出来行业内房地产创新业务的夹层融资股权投资和债权融资等多种创新手法纷纷登台外来资金的投资加上自有资金的进入构成了夹层融资信托模式该模式大量采用了基金要素进行设计是我国房地产信托发展的主要方向之一五房地产信托在银信贷收紧的情况下房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托自年我国信托投资一法两规的相继出台以来信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色房地产开发商把融资的目光转向房地产信托产品房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物它为房地产业的发展提供了大最的资金和手段房地产信托在资金运用上可以横跨产业投资资本市场和货币市场形式多种多样如通过贷款股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金或者阶段性地购买房地产企业然后再以卖出的方式融入资金与其他模式比如上市海外融资企业债券股权投资产业基金等模式相比虽然房地产信托融资本身也有诸如份流通性营销方式等方面的限制条件和缺欠但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多我国房地产信托的发展方向应是为房地产开发收购买卖租赁管理等各环节提供全面的金融服务适应房地产行业的特点提供有效的资金融通和风险管理手段尽管政府调控楼市的步伐目前正在加快陆续出台的政策和措施导致银行对房地产的信贷进一步收紧然而与房地产业有关的信托产品却没有因此而收缩业内人士认为虽然房地产的暴利时代即将过去却仍不妨碍房地产作为一种商品所能产生的可观收益房地产信托的再次火爆让投资者发现还有另外一种方式可以从房地产市场获得颇为丰厚的收益虽然目前房地产信托投资规模仍然很小但却提供了一种新的融资模式可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一六海外地产基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产二是成立投资管理公司合法规避限制在操作手段上通过回购房买断租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收我山东工商学院届毕业论文国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金大手笔收购了一些大型商场大城市繁华地带写字楼或股权投资于房地产建设项目有些则独立开发房地产项目业界专家分析金融要全面开放外资银行外来资金必将成为中国房地产新的力量海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场拓宽了国内房地产企业的融资渠道海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高海外资金在中国房地产进行投资大都选择大型的房地产企业对企业的信誉规模和实力要求比较高但是有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道再加之海外基金比银行贷款信托等融资渠道的成本高因此海外基金在中国房地产的影响力还十分有限由于国情不同政策存在不确定性资金退出风险等原因注入中国房地产业的海外资金似乎仍处于谨慎试水阶段可望有新的突破从发展趋势看在未来两三年内境外基金将快速增加这些境外基金将带来他们的资金和经验并越来越多地参与到中国房地产行业当然要使得海外基金成为房地产企业的一大资金来源还需要相关政策法律的完善和国内企业运作的日益规范化以及房地产市场的日益透明化七房地产信托投资基金房地产投资信托基金简写为是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金由专门投资机构进行投资经营管理并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式集聚多个投资者的资金收购并持有房地产或者为房地产进行融资并享受税收优惠的投资机构这种购买相应地为开发商提供了融资渠道由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资不会给企业增加债务负担同时它又以分散投资降低风险为基本原则其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例使企业不会丧失自主经营权是房地产信托发展的归宿在国外发展较成熟但是我国资本市场上的尚未定型至今国内还没有出现真正意义上的产品对国内的地产商来说虽好但操作起来却难由于相应制度不健全在国内操作面临双重税收投资公司在取得信托收益以及收益向投资人进行分配时都需要缴税问题投资回报率要求较高国内的房地产公司一般难以承受由于没有设立方面的合法机制内地开发商都希望在香港或新加坡上市自己的也乐于和外资基金合作俨然已成为年房地产领域最为热门的话题当然中国在目前的制度下发展还需要时间八其他方式私募融资作为一股不容忽视的民间力量在股市和房市这样一些高回报的行山东工商学院届毕业论文业中私募基金无时不在证明自己的存在甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首向私募基金的融资有时不太规范和不易监管据估算十余年间民间私募基金投向全国房地产业的资金已经超过了千亿元规模在当前房地产开发和开发型证券融资受条件制约的情况下采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一修订后的证券法和公司法已为房地产金融的创新预留了空间私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题当前由于我们对私募基金没有法律规范也缺乏对合格投资人的划分标准往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信托计划蕴藏了较大的市场风险私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高私募发行股票也存在范围有限流动性不高的问题因而这两种融资方式都有较大局限性典当融资对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出在主要渠道提高门槛之后重新开辟融资渠道成为现实的选择此时房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野典当行可以利用其方便快捷的业务特点积极参与中小企业融资贷款业务随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁房屋正在成为今天典当行最大标的业务年上海天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策天津市更将在建商品房期房划入典当行可涉足的领域这为各省规范合法地进行房屋抵押登记带来了更多的盼望在短期小金额资金融通的过程中典当融资发挥了它灵活的作用但是相对于房地产企业巨额融资需求来说典当金额规模太小了融资成本也较高典当融资虽然不占主流地位但依然是解决房地产企业短期资金困难的一束救命稻草典当融资在年扮演了中小房地产企业救命稻草的角色也成为一些大企业首选的应急融资方式由于成本太高年内典当融资的非主流地位难以改变但将有越来越多主营房地产业务的典当行出现合作开发在大限使土地实现完全市场化的公开供给之际土地供应量亦随之减少开发商取得土地的成本增加面临银行银根收紧的压力土地交割又必须以巨额土地转让金在短期内支付为前提开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力手中有土地却没有进一步开发能力的开发商与有资金却难于拿到土地的开发商的合作成为该阶段独特的合作开发融资方式总之信托是我国房地产金融进化的逻辑主线在年及今后的一段时间我国的房地产融资发展将呈现如下层次第一层次商业银行目前仍然是中国房地产融资的主流载体第二层次信托是中国房地产融资创新的主流范式这是由于信托的特殊优势造就的第三层次信托银行是中国房地产融资的主流模山东工商学院届毕业论文式就目前西方发达国家的房地产融资模式来讲已经形成了以房地产信托投资基金为核心以传统融资渠道为基础的多元化融资模式作为国际主流的地产金融模式已开始进入大陆是一个标准化的金融信托产品它可以上市流通应该是中国房地产信托发展的一个方向第四层次外资金融机构以及境外基金是中国地产金融的新生力量在年中国金融全面开放后应该是势不可挡外资银行外资金融机构境外产业基金等新生力量都会大显身手二目前我国房地产业融资问题现状一缺乏多层次房地产金融体系作为自负盈亏的企业银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险风险和收益处于极度的不对等状态再加上各种违规贷款的存在整个房地产金融面临巨大风险不利于银行体系的稳定就房地产体系而言目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系专业房地产抵押贷款机构投资机构担保机构和保障机构缺位严重缺乏规模化多元化的房地产金融产品体系缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系缺乏房地产金融二级市场等等二房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善目前我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的除商业银行法中有关银行设立资金运用规定外还没有专门的房地产金融监管框架房地产金融业务的有关规范也有待于制订企业集团的融资活动涉及的问题很多贯穿于经营活动的全过程而且伴随着近年来集团资产规模日益扩大和发展速度的提高融资活动变得越来越复杂集团作为一个财务主体资本结构有负债存在必然面临融资风险具体可分为现金性风险和收益性风险无论是哪种风险发生都会给企业集团带来严重不良影响但目前有许多财务管理人员风险意识淡薄不能从根本上把握风险的本质认为只要能够找到资金管好用好资金就不会产生融资风险对未来环境变动预期考察资本结构是否合理及制变能力缺乏研究而且这种观点在一些企业集团高层管理人员中也很普遍一味扩大投资规模对投资风险与融资风险彼此是否协调对称研究甚少这种由于管理人员的财务风险观念狭隘缺乏正确的市场风险意识也是融资风险产生的重要原因之一三对融资风险认识还存在不足企业集团的融资活动涉及的问题很多贯穿于经营活动的全过程而且伴随着近年来集团资产规模日益扩大和发展速度的提高融资活动变得越来越复杂集团作为一个财务主体资本结构有负债存在必然面临融资风险具体可分为现金性风险和收益性山东工商学院届毕业论文风险无论是哪种风险发生都会给企业集团带来严重不良影响但目前有许多财务管理人员风险意识淡薄不能从根本上把握风险的本质认为只要能够找到资金管好用好资金就不会产生融资风险对未来环境变动预期考察资本结构是否合理及制变能力缺乏研究而且这种观点在一些企业集团高层管理人员中也很普遍一味扩大投资规模对投资风险与融资风险彼此是否协调对称研究甚少这种由于管理人员的财务风险观念狭隘缺乏正确的市场风险意识也是融资风险产生的重要原因之一为防范整个金融体系出现系统性风险央行于年月颁布实施了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知对房地产开发链条中的开发贷款土地储备贷款个人住房贷款流动资金贷款施工企业垫资自有资金比例等各个环节进行了严格规定使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题三造成我国房地产业融资问题的主要原因一金融市场结构不健全房地产金融市场是房地产市场的一个重要组成部分对于促进房地产业发展活跃房地产市场具有重要意义然而目前我国的房地产市场银行信贷仍是主流房地产企业以上的资金来自银行贷款房地产信托在号文件后迅速发展但目前的信托产品还很难满足房地产业的融资要求房地产企业由于受政策限制上市比较困难目前在中国万多家房地产公司中只有家公司在证券市场上市融资房地产公司发行债券更是希望渺茫一则房地产公司难以达到公司法对发债主体的要求二则债券市场规模小交易清淡发行和持有风险较大故基本上处于停滞状态总的来说中国目前的房地产金融市场正处于迅速发展时期但因市场主体不健全行为不规范宏观管理工作不到位等一定程度上制约了房地产业的发展二宏观环境滞后关键问题就在于国内房地产业的发展房地产企业的融资不是依市场本身依企业融资法则本身来进行而是政府介入太多太频繁所致比如无论是地方政府还是中央政府当它们发现房地产业发展对当地增长重要时就会大力鼓励银行放松银根促使房地产投资迅速增长而政府一旦发现房地产发展有问题时就希望通过宏观调控的方式来改变房地产银行信贷的扩张如果不是政府介入过多银行信贷国内房地产业的过度投资房价快速上涨等问题也不会那样严重因此目前房地产业融资体系改革仅是金融市场方式的技术性调整与改革已经不够而应该从改变政府对金融市场的控制方式和改善市场的环境与市场的运作效率入手去除政府对金融资山东工商学院届毕业论文源的垄断形成有效的市场竞争机制从尊重企业融资的内在法则入手对于上面所列的一些现象其原因就在于国内金融市场相当不发达没有一个好的渠道让资金剩余者的资金通过金融中介转移到金融需求者手中而这些问题的原因又在于政府对国内金融市场垄断太多管制太多在于政府对金融市场的干预频繁也正是国内金融市场这样的运作机制导致目前国内房地产融资市场的基本缺陷三间接融资过多我们先来看一下我国房地产行业的潜规则我国房地产公司先以自有资金和银行流动资金贷款取得四证再以开发贷款和垫资尽早拿到销售证最后利用个人按揭贷款完成开发按照以上的规则房地产开发商只要有少数的自有资金就可以顺利地进行房地产的开发目前我国房地产企业以上的资金来自银行贷款造成了房地产业极大的金融风险一旦商品房滞销开发商资金周转不灵就易陷入资不抵债和银行债务难追偿并成为坏账死账的可能房地产间接融资比例过高加大金融风险四投资增长过快与其他一般行业收益率低截然不同的是近几年房地产业火热发展大批的行业外资金也按耐不住纷纷涌入房地产业包括海尔海信美的康佳三九集团都抢滩房地产业希望集团联想集团更宣布斥巨资投向房地产业这样一来房地产业的竞争将越发激烈利润率将不断下调直至等于社会平均利润率风险将越来越大再者我国房屋空置率居高不下从年到年每年的空置率均比上一年增长至少个百分点几乎每年都超过的红色警戒线资金是房地产开发的核心问题投资如此增长空置率长期居高不下势必造成房地产业各个环节潜在问题的爆发投资增长过快必定隐含巨大金融风险四完善房地产业融资管理策略一探索建立组合式融资模式组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期不同条件下进行有效合理的组合使其不但能够满足房地产企业发展又能在最大程度上降低企业的资金成本例如在成立初期采取自有资金吸收股权投资的组合融资策略吸收新的投资者进入成立项目合资公司实行利润分成进行原始资本积累在成长期采取银行信贷商业信用或吸收风险投资股权投资的组合融资策略在成熟期采取信托融资国外投资基金合作在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟大力培育房地产信托融资方式山东工商学院届毕业论文房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行很大程度上是银行贷款的变种但信托公司在委托贷款方面的监控管理经营能力和经验可能不如银行因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用此外我国目前真正意义上的信托投资机构并不多且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树因此一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构另一方面应在加强对房地产信托监管的同时通过完善房地产金融市场规范和发展信托融资方式使之成为房地产业融资的一条主要通道培育地产金融二级市场推动住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券主要以抵押贷款作为担保的债券并通过二级市场进行交易转卖给市场投资者以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的二级市场个人房贷市场的运作不仅使得一级市场开发贷款市场有了稳定的资金来源而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性有效实现了风险分散和风险管理的目标同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具在美国经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品具有类似于政府债券的信誉而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率受到保险养老基金等中长期投资者的欢迎目前我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段各地宜根据国家相关政策结合当地实际情况积极推动住房抵押贷款证券化进程建立多层次房地产金融体系借鉴国外先进经验逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系以促进我国房地产金融业发展加速银行资金周转降低银行金融风险建立和完善相应法律制度配套措施规范各种融资行为并加强监督管理以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患引发新的金融风险如对房地产证券化给予明确的法律依据加快修订企业债券管理条例尽快出台产业投资基金法等等二加快和完善房地产金融市场为房地产业提供金融支持鼓励房地产融资产品创新积极拓展房地产企业融资渠道从国际上看金融创新为房地产金融市场带来了越来越多的金融产品包括各种房地产股权债券基金信托证券抵押贷款可转换证券等因此除了进一步完善传统的银行信贷渠道外我国应大力发展多元化的房地产融资产品和融资渠道首先要鼓励符合条件的房山东工商学院届毕业论文地产企业通过股票市场融资通过股票市场筹集资金不仅是房地产企业的重要融资渠道之一也是提升企业品牌和知名度的良好途径但考虑到我国的实际情况和证券法的相关规定目前我国应鼓励真正有实力守规矩的开发商通过上市融资此外针对目前我国房地产开发商数量多规模小的现状可以鼓励满足条件的中小房地产企业通过二板市场上市融资其次要培育和完善房地产债券市场此外我国债券市场规模较小利率风险较大因此要研究房地产企业发行公司债券的资格条件风险管理等相关问题积极探索房地产企业发行债券的有效方式和合理途径值得注意的是近年来一些房地产企业以所开发项目为依托成功发行了资产负债表外的房地产项目债券作为债券市场的一种创新形式表外房地产项目以房地产项目的名义发行债券不纳入企业资产负债表与表内企业债券以企业名义发行债券纳入企业资产负债表有较大区别风险不同会计处理也不同因此在相关法律规定上也应该做出明确的区别第三要将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托目前许多房地产信托基本上是参照银行贷款的有关条款来执行在很大程度上是银行贷款的变种而信托公司在委托贷款方面的监控管理经营能力和经验可能不如商业银行因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用因此在加强对房地产信托监管的同时要通过完善房地产金融市场规范和发展信托融资方式使之为房地产开发收购买卖租赁管理等各环节提供全面的金融服务第四要积极推进房地产金融创新开发其他各种具备条件的房地产金融产品当前尤其要尽快研究发展房地产贷款证券化金融产品的有效方式目前我国有关住房贷款证券化的讨论主要以建设银行的表内证券化和国家开发银行的表外证券化为代表是在房地产金融机构内部实现资产证券化还是在外部成立专门的运作机构这可以根据我国的国情作进一步的探讨但应该积极尝试不能总是停留在理论争论上三加强日常融资管理控制融资风险每月定期制定资金收支计划关注收集宏观经济政策和信息提前做好预测收集审核各分子公司的资金收支计划及时准确的编制好集团资金计划报集团领导审批后按照计划安排资金既减少闲置资金提高资金的使用效率又保证集团投资项目正常运作发挥了集团资金的整合优势积极开展银企谈判采取各种措施不断扩大集团的综合授信比如某集团利用其投资公司不纳入集团合并报表的优势充分发挥投资公司融资平台的作用尽量扩大投资公司的授信在宏观调控的情况下既保证了集团生产经营投资的资金需求也避免了对集团合并报表结构的影响定时做好集团融资匹配分析根据宏观调控和集团资金紧张的实际情况及时做好贷款资金的使用情况和集团融资能力分析为集团领导决策提供依据山东工商学院届毕业论文充分利用表外融资业务为集团及下属单位承接工程项目开具投标保函预付款保函和履约保函为集团工程项目实施提供资金保障定期进行贷款担保和银行保函的清理工作按照集团担保管理办法的要求在办理子公司担保过程中严格按照审批程序办理并要求子公司定期对各类银行保函进行汇总分析清理严格控制集团对外担保的风险总结关于房地产资金压力的消息铺天盖地有股市融资受阻也有从紧货币政策下银行信贷的紧缩有国外资金严格限制进入也有国内民间信贷资金成本提高有土地成本推高导致房地产企业负债率高企从而使一些企业面临资金链的断裂特别是央行上海分行下发关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知要求相关银行对上海市房企资金情况进行抽样调查以便跟踪房地产信贷政策效应更是导致上周地产股的大跌房地产公司资金主要是从四个方面获得银行信贷和销售按揭房地产企业自有资金占有资金预销楼盘订金建筑工程和材料的垫资其他各种融资渠道短期拆借信托机构目前房地产公司的自有资金绝大部分用来买地其余开发项目的资金来源主要是银行信贷房地产行业是典型的资金密集型的行业和金融紧密相连市场资金土地是房地产业的三要素在宏观调控的背景下资金自然成为核心的要素同时房地产行业对于资金的巨大需求以及其资金需求与供给的时间差客观上提出了巨大的金融服务的需求因此如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系二者相辅相成必然会对经济增长产生巨大的推动力量山东工商学院届毕业论文致谢在整个论文的写作过程中我的指导老师孙静琴在定稿之前给予我多次指导使论文得以顺利完成孙静琴老师以其严谨求实的治学态度高度的敬业精神兢兢业业孜孜以求的工作作风和大胆创新的进取精神对我产生重要影响她渊博的知识开阔的视野和敏锐的思维给了我深深的启迪同时在此次毕业设计过程中我也学到了许多了关于会计融资方面的知识思维有了很大的提高收获良多另外我还要特别感谢隆斐姐姐对我论文写作的指导她为我完成这篇论文提供了巨大的帮助还要感谢侯春楠和王越同学对我的无私帮助使我得以顺利完成论文同时办公室的朱文双老师也时常帮助我在此我也衷心的感谢他最后再次对关心帮助我的老师和同学表示衷心地感谢山东工商学院届毕业论文参考文献高聚辉房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望中国房地产金融潘爱青房地产融资问题研究科技创业月刊刘晴我国房地产业融资问题及对策研黑龙江对外经贸杨凌志房地产融资渠道的发展山西建筑武书义我国房地产金融存在的问题与发展策略华北金融牛凤瑞等中国房地产发展报告社会科学文献出版社王诚庆我国房地产融资模式的改进与制度创新财贸经济周亮华施建刚房地产信托融资新方向中国房地产金融孙翠兰我国房地产融资方式的比较选择与调整金融论坛国家统计局中国统计年鉴年北京中国统计出版社