山东省房地产企业融资模式研究.doc

山东省房地产企业融资模式研究 摘要：近年来，房地产业已经逐渐成为我国的国民经济支柱产业，房地产业的飞速发展对于国民经济的发展有着十分重要和关键的作用。与此同时，房地产业也渐渐成为一个典型的资金密集型产业，也就是说，是否能够有充足的资金支持，对于房地产业的发展来说是最至关重要的事。随着我国房地产投融资体制每年都在进行不断的变化，以及我国国家也在对房地产业进行进一步的宏观调控，导致房地产企业的资金链所需要面临的挑战原来越严峻。所以，一系列的房地产基金、投资信托和一些其他金融创新随之产生。本文试图通过分析各种主要融资方式的成本，以及政策约束和长短处，根据山东省目前的房地产形势总结出，多元化的融资方式势在必行，如果能够根据不同的开发阶段、项目类型和企业规模选择合适的融资方式，有可能更好解决融资困难。 关键词： 山东；房地产；融资方式；贷款选择 所谓房地产企业融资，指的是为了支持房地产的开发建设，房地产企业采用促进房地产的流通和消费的方式，采取多种多样的方式为房地产的生产、再生产以及销售筹集与融通资金的一种金融活动。根据情况的不同，房地产融资一般可以分为两种，一种是内部融资，一种是外部融资。所谓内部融资，一般指的是房地产企业的自有资金，其中不但包括抵押贴现的票据、债券等等，还包括立即出售的楼盘，短期以内能够收回的各种帐款，以及短期内能够有出售的各种物业款等等，甚至还含有公司向消费者预收购的房定金。 然而，外部融资又分为间接和自接融资两种。所谓的间接融资，指的资金的获得渠道来自于金融机构，一般来说主要就是房地产的贷款，这个贷款一般能后解决房地产开发中短期的资金需求。而自接融资主要指的就是资金来源于资本市场，用来主要满足于对于长期投资项目的资金，其中包括有我们熟知的股票、债券、房地产投资基金以及房地产的信托等融资方式。 一、山东房地产开发企业融资现状 1、总体房地产开发企业融资现状 对于我国经济而言，房地产业属于一种资金密集型产业，高投入、高风险但是同时也会是高产出的特点。由于在每一个阶段的房地产开发，都要非常庞大的资金作为启动资金周转和支持，处于发展初期的时候，开发商需要大量的融资资金来开发，而处于发展期的开发商则需要通过融资来维持，另外一些已经发展到某一个阶段，并且已经有了一定规模的公司就更加需要融资扩大规模获得进一步发展。所以，在房地产资本运作中，筹集资金实际上是最重要的环节。 近几年，随着我国经济的飞速发展，以及不断加快的城市化进程，人们的收入水平短期内获得了较大的提高，加上政府所采取一些列扩大内需的宏观调控政策，这些实际上对于房地产业的发展来说都是最好的契机，也为之注入了新的活力。随着国情民情的不断变化，我国的房地产业从 80 年代开始，已经不断地复苏起来，在至今三十年的发展后，不但产业规模获得了巨幅的扩张，并且房地产业己经成为我国国民经济发展中非常重要的产业部门。然而，就山东省房地产开发而言，仍然存在着一些缺陷和不足，譬如企业融资方式较为单一，融资渠道相对来说十分狭窄。 就目前情况而言，山东省的房地产开发企业的资金来源主要还是绝大部分依赖银行贷款以及预售房款。我们通过分析80年来以来，到了90年代稳定时期的房地产开发来源数据，就能够十分明显地看出，国家的预算内资金在整个融资中几乎只占了0.059%，而银行的融资贷款也从1997年的23.798% 有了大幅度的下降，到2004已经降到17.983%，也就是说，在整个的资金来源中，自筹资金和其他来源几乎占了全额的80%，甚至有数据表明，在这两部分资金来源中，主要来源是建筑公司的上程热款以及购房者的预付款。 尽管如此，如果我们严格地按照世界发达国家的发展水平以及融资经验来看，我国的房地产市场几乎还处于萌芽阶段，由于市场秩序和相关的法律法规，金融制度等都没能够具体地完善起来，加上房地产企业在当前越来越多，并且中小房地产企业实际上还是占了总数的大多数，因此，就算是我国最大的房地产开发商，市场份额也不能占到整个市场的1.0%，这一系列的状况都意味着，我国的房地产市场仍然还在初级阶段。  表1 我国房地产开发企、以单位资金来源 （单位：万元 ） 年份 地区 国内贷款 利用外资 本年资金 来源小计 国家预算 内资金 债券 外商直 接投资 自筹资金 其他资金来源 1997 9111902 4608565 38710650 124789 48691 3279010 9728831 14547822 1998 10531712 3617581 44149422 149480 62319 2588698 11669821 18118509 1999 11115664 2566022 47959012 100457 98703 1804807 13446210 20631956 2000 13850756 1687046 59976309 68720 34760 1348026 16142122 28192905 2001 16921968 1357044 76963877 136291 3425 1061150 21839587 36705562 2002 22203357 1572284 97499536 118044 22439 1241285 27384451 46198961 2003 31382699 1700040 131969224 113631 5460 1162667 37706891 61060503 2004 31584126 2282001 171687669 1181148 1900 1425587 52075627 85625967 通过这一系列的数据，我们便可以清楚地认识到，房地产开发投资实际上仍然还是在很大的程度上依赖银行，但是因为银行对房产开发企业的自接贷款在不断地缩减，这就必然会给房地产企业的发展扩大规模带来重重困难。再加上山东省房地产企业自接融资发展本身还是十分滞后，债券融资几乎只能只能占到总体的资金来源的万分之一，这一数字对于需要庞大资金的房地产开发企业来说，肯定是远远不够的。 2、 前十名房产企业的融资选择比较 在同一了解了我国的整个房地产企业的融资现状之后，山东省，包括许多其他省市的房地产企业都渐渐意识到，单一的融资方式必将带来一些不利因素，研究前几名房地产开发企业的融资方式不失为一条捷径，不仅有利于借鉴其他企业，同时也为我们在研究新型融资方式的过程中提供了许多的有效数据。 在《 2006 年中国房地产百强 TOP10 研究》中，我们不难发现我国的房地产融资方式已经发生了非常重大变化，首先，非贷款类的资金来源增长十分迅速，自接融资在日后将会日益成为主流。而通过细致的分析，我们在这些房地产企业中能够获知，只有绿地集团、大华集团还没有上市，其余的公司都已经上市并且大部分都拥有子公司，且子公司也上市，从而股权融资势必成为房地产企业做大和做强的必经之路。 表 2 2006 年中国房地产 TOP10 分析 排名 企业名称 注册地点 公司性质 上市情况 1 中国海外发展有限公司 香港 股份公司 HK0688 2 万科企业股份有限公司 广州 股份公司 深交 A000002 3 合生创展集团有限公司 百慕大 股份公司 HK0754 4 上海绿地集团 上海 企业集团（较深的政府背景） 否 5 广州恒大实业集团有限公司 广州 民营 买壳上市（琼能源） 6 富力地产集团 广州 股份公司 HK2777 7 大华（集团）股份有限公司 上海 民营 否 8 复地（集团）股份有限公司 上海 股份公司（原民营） HK2377 9 绿城集团 杭州 民营 新加坡发行可转债 10 北京天鸿集团公司 北京 股份公司 子公司上市，天鸿宝业，上交 600376 综上所述，我们可以很清晰地看出，虽然银行贷款是主流，但一直在呈现下滑趋势。股票融资日益被一些实力相对比较雄厚的企业所信赖，通过债券融资的规模稍显微小。而市场上还存在这着一些其他的融资方式，大部分处于刚刚起步的阶段，亟待我们进一步研究发展。 山东省房地产贷款政策的演变 对于山东省而言，一个房地产开发商如果想要更好地和银行合作，就必须要了解我国政府关于房地产贷款出台的一系列政策，才有可能具体问题具体分析，因地制宜，更好地获取融资渠道，进行融资行为，推动房地产业的发展。 1、逆向选择造成的信贷配给 所谓逆向选择造成的信贷配给，指的是我们假设有很多借款者，而每一个借款者都有一个投资项目，在银行看来，这些项目的期望收益几乎至少看起来是相同的，但是，很明显的是，银行对这些项目的风险就很难知道了，但是所有的借款者对自己的风险都还是十分清楚的。也就是说，假设借款者的收益分布函数为F(R，θ)，密度函数记作f(R，θ)，那么肯定是θ越大，风险也越大。由二阶随机占优条件，在认为多比少好，并且是风险厌恶的投资者的选择策略，我们能够知道可知，当期望收益相等即： ∞ ∞ y y ∫Rf(R，θ1)dR=∫0Rf(R，θ2)dR时，对于y>0，有：∫F(R，θ1)dR≥∫F(R，θ2)dR，（θ1>θ2）。则借款者的利润为：π(R，r)=max[R－(1+r)B，－C]，银行收益是ρ(R，r)=min[R+C，B(1+r)]，其中R是收益，B是贷款本金，C是抵押，r是贷款利率。 借款者的期望利润是： ∞ Eπ=∫max[R-(1r)B，-C]f(R，θ)dR (1+r)B-C =ER－B(1+r)+∫F(R，θ)dR 其中，ER为期望收益，B(1+r)为贷款本息。因为当θ1>θ2时， y y ∫F(R，θ1)dR≥∫F(R，θ2)dR，所以随着θ的增大，那么借款者的期望利润也会随之增大。因此，我们给定一个利率r，便会引起一个临界值θ，使借款者的期望利润变成0。 在这里，公式中显示，银行的期望收益是： ∞ Eρ=∫min[R+C，B(1+r)]f(R，θ)dR (1+r)B-C =B(1+r)－∫F(R，θ)dR 0 y y 当θ1>θ2时，∫F(R，θ1)dR≥∫F(R，θ2)dR，当贷款利率固定，就会造成θ值越大，银行的期望收益越小。所以，银行提高利率，借款者的临界值θ就会随之提高，也就是说，θ值小于临界值的客户往往就不会再从银行贷款，这样银行的贷款的平均风险在不断增大，期望收益却会越来越少，以此类推，假如市场借款者很多，所要投资的项目风险不同，如果借款者利率提高，银行的单位贷款平均利润也会随之提高，达到某一临界值时，平均利润会达到一个最大值，这个时候如果再提高利率，平均利润其实就会降低。 因此，我们为了保证贷款的质量，一般来说银行会把贷款利率定在一个临界值以下，使得信贷需求大于供给，部分企业实行信贷配给。最后，可以构造判断矩阵。这一般采用的是美国运筹专家萨迪的1-9标度方法，如表4-1所示。 表3 萨迪的1-9标度表 标度 含义说明 1 同样重要 显示：两个因素比较具有同样重要性 3 稍微重要 显示：两个因素比较一个因素比另一个因素稍微重要 5 明显重要 显示：两个因素比较一个因素比另一个因素明显重要 7 重要的多 显示：两个因素比较一个因素比另一个因素强烈重要 9 极端重要 显示：两个因素比较一个因素比另一个因素极端重要 2、不同融资方式的分析和比较 （1）房地产债券融资的概念 所谓房地产债券融资，指的是房地产企业通过在证券市场发行债券，目的是为了获得资金的方式。目前债券融资分为两种概念，其一是在资产负债表内的企业债券，其二是资产负债表外的房地产项目债券。由于二者的风险大小不同，在处理也大相径庭，收益率也同时会有较大差别。 表4 万科公开募集资金统计 时间 融资方式 融资规模 资金投向 1988年12月 股份制改造 2800万元 房地产 1991年6月 配售和定向发行A股新股 1.3亿元 房地产 1993年5月28日 B股新股发行 4.5亿元港币 房地产 1997年12月31日 配股 6.7亿元 房地产 1999年12月31日 配股 3.6亿元 房地产 2002年12月31日 可转债 15亿元 房地产 2004年12月31日 可转债 19.9亿元 房地产 2006年12月31日 增发 42亿元 房地产 2007年12