江苏省房地产估价师选修课考试时间 2015-2-12考试得分 75 考试结果 及格

考试时间考试得分考试结果及格下列建设用地中最高出让年限为年的是综合用地工业用地商业用地居住用地正确答案图片考生答案房地产交易行为从法律上讲属于哪种行为类型行政行为刑事行为经济行为民事行为正确答案图片考生答案预购商品房抵押应当是违法的合法的不明确的具体情况具体分析正确答案图片考生答案不动产登记费按收取件面积体积价款的比例正确答案图片考生答案房地产估价师延续注册的注册有效期为年正确答案图片考生答案是税收的关键特征强制性固定性无偿性有偿性正确答案图片考生答案组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作市县级人民政府房屋征收部门房屋征收实施单位房屋征收的监督和指导部门正确答案图片考生答案城市县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府可以组织编制镇的控制性详细规划重要地块的修建性详细规划城乡的修建性详细规划城乡的控制性详细规划正确答案图片考生答案下列情形不作为共有建筑面积不用参与分摊所在幢内相关的共有建筑面积有共有电梯间作为人防工程的地下室门斗为多幢服务的管理用房正确答案图片考生答案资质许可机关利用职务上的便利收受他人财物或者其他利益的由责令改正对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分构成犯罪的依法追究刑事责任国务院建设行政主管部门只有其上级行政主管部门只有监察机关其上级行政主管部门或者监察机关正确答案图片考生答案建立征收土地档案的基本要求中不包括收集征收土地过程中形成的各种文件整理征收土地过程中形成的各种文件收集存档的文件一律是复印件市县范围内的土地档案应统一格式正确答案图片考生答案因旧城区改建需要征收房屋的如果多数认为征收补偿方案不符合房屋征收条例规定市县级人民政府应当组织听证会征收人被征收人社会各界公众房屋征收的监督和指导部门正确答案图片考生答案实施建设监理是有条件的其必要条件是须有建设工程有人委托充分条件是具有监理组织机构监理人才监理法规监理依据和和明确的责权利保障正确答案图片考生答案城市房地产抵押管理办法规定不得设定抵押权的房地产包括权属有争议的房地产用于生产经营的房地产已依法公告列入拆迁范围的房地产列入文物保护的建筑物和有重要意义的其他建筑物正确答案图片考生答案在建工程抵押权登记包括设立登记变更登记转移登记注销登记正确答案图片考生答案注册房地产估价师应尽的义务包括遵守法律法规行业管理规定和执业道德规范执行房地产估价技术规范和标准保证估价结果的客观公正但是不承担相应责任保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业技术秘密正确答案图片考生答案房屋权属登记机关有权注销房屋权属证书的情形有申报不实的涂改他项权利证书的抵押期限已到而抵押当事人未办理他项权利注销登记的房屋权利灭失而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的正确答案图片考生答案房地产中介服务业可分为房地产咨询业房地产估价业房地产经纪业物业服务业正确答案图片考生答案土地利用年度计划不包括商业用地转用计划指标住宅用地转用计划指标土地计划指标农用地转用计划指标正确答案图片考生答案下列行为中应当缴纳契税的有房屋赠与房屋买卖房地产抵押以土地房屋权属抵债正确答案图片考生答案招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起日内按照招标文件和中标人的投标文件订立合同正确答案图片考生答案消费需求受多方面因素影响在购买选择上表现出较大的需求弹性体现消费者市场的情感性伸缩性广泛性分散性正确答案图片考生答案我国对外筹资成本即是在的基础上加一定百分点正确答案图片考生答案一般来讲对于开发期为年的商品住宅开发项目其目标成本利润率大体应为正确答案图片考生答案有关统计分析表明在城市郊区土地费用也占到了总开发成本的左右正确答案图片考生答案企业债券作为一种有价证券其还本付息的期限通常为年正确答案图片考生答案对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业开发商经常委托联合代理独家代理首席代理分代理正确答案图片考生答案在商用房地产金融与投资中当计算其偿债备付率时通常简化为净经营收入当期应付利息费用净经营收入还本付息金额净经营收入还本付息金额所得税预提净经营收入可用于还本付息的资金额正确答案图片考生答案某项目生产能力万件年产品售价元件总成本费用万元其中固定成本万元成本与产量呈线性关系则单位产品变动成本为元件正确答案图片考生答案配股具有等优点有利于改善资本结构股本加大使得业绩指标被稀释有效解决控制权解决业绩被稀释的问题正确答案图片考生答案小孙拟购买一套面积为的住宅单价为元首付款为房价的其余申请公积金和商业组合抵押贷款已知公积金和商业贷款的利率分别为和限期均为年公积金贷款的最高贷款限额为万元则小孙申请组合抵押贷款后的最低月还款额为元正确答案图片考生答案相对于房地产置业投资清偿能力指标中属于房地产开发投资项目经济评价指标特有的指标是借款偿还期利息备付率资产负债率流动比率正确答案图片考生答案房地产市场的运行环境中社会环境的主要影响因素有人口数量和结构家庭结构及其变化传统观念及消费心理家庭生命周期正确答案图片考生答案根据所有权的结构房地产企业可以分为等类型独资企业一般合伙企业和有限责任合伙企业有限责任公司和股份有限公司房地产投资信托基金正确答案图片考生答案抵押贷款业务中包含着等职能抵押贷款产品的设计贷款的销售或营销贷款的管理或者运作贷款融资正确答案图片考生答案零售商业物业通常有等类型市级购物中心地区购物中心居住区商场邻里服务性商店正确答案图片考生答案属于特殊物业的是休闲度假中心汽车加油站飞机场高尔夫球场正确答案图片考生答案相对于房地产开发投资项目盈利能力指标中属于房地产置业投资项目经济评价指标特有的静态指标是资本金利润率资本金净利润率现金回报率投资回报率正确答案图片考生答案有关大修基金表述正确的有常用于支付物业经营过程中的资本性支出用于物业更新改造的准备金可以取有效毛租金收入或年净经营收入的一个百分比常需要专门的报告和分类账目准备金账目下的费用支出一般用支票支付正确答案图片考生答案房地产投资信托基金的功能有提供了收益较高的投资工具提高了房地产投资的流动性为投资者有效规避风险给房地产企业提供了直接融资渠道正确答案图片考生答案在评估市场价值时应遵循的估价原则合情合法原则独立客观公正合理替代原则谦虚谨慎原则正确答案图片考生答案在房地产进行评估时是对该房地产的进行评估市场价值评估价值使用价值交换价值正确答案图片考生答案比较法常用于房地产评估之中其适用对象为住宅写字楼商铺标准厂房和房地产开发用地古建筑医院在建工程正确答案图片考生答案办公楼没有安装宽带用成本法评估时应考虑扣除建筑物的折旧物质功能缺乏功能落后外部正确答案图片考生答案某建筑物门窗的破损修复成本为万元实施设备及装饰装修的重置价格分别为万元和万元有效年龄均为年经济寿命分别为年和年则该建筑物的短寿命项目的物质折旧额为万元正确答案图片考生答案某商业楼占用地块出让年限为年出让合同约定土地使用权期满地上建筑物无偿收回该商业楼建设期年经济寿命年其在此情况下该商业楼应按年计算物质折旧正确答案图片考生答案用地红线内的配套设施属于房地产的区位因素房地产的实物因素房地产的权益因素房地产的市场因素正确答案图片考生答案某可比实例于年月日的成交价格为元平方米该类房地产年月日至年月日的市场价格环比指数均以上月同期为分别为和则该可比实例调整到年月日的市场价格为元平方米正确答案图片考生答案某宗房地产的年净收益为万元购买者的抵押贷款为万元抵押贷款常数为自有资金资本化率为则该房地产的价格为万元正确答案图片考生答案成本法中求取建筑安装工程费的方法有等市场比较法分解法工料测量法直线法正确答案图片考生答案以组成建筑结构的主要建筑材料来划分建筑物可分为等墙体结构砌体结构拱结构网架结构正确答案图片考生答案某套商品住宅期房的建筑面积为平方米尚需一年才能入住类似的现房市场价格为万元平方米如出租则月末的租赁净收益为元套估计年折现率为风险补偿为现房价格的则该期房目前合理的市场总价为万元精确到小数点后两位正确答案图片考生答案比较法的原理和技术也可用于成本法中等的求取土地取得成本建设成本投资利息开发利润正确答案图片考生答案收益乘数法有等直接资本化发潜在毛收入乘数法有效毛收入乘数法净收益乘数法正确答案图片考生答案以成本利润率测算开发利润的计算基数包括等管理费用投资利息销售税费开发利润正确答案图片考生答案路线价法中对路线价区段划分的原则有等两个路口之间的地段为同一个路线价区段同一条街道两侧为同一个路线价区段位置相邻地价相近正确答案图片考生答案收益法中的收租损失包括等延迟支付租金少付租金不付租金免租期造成的收入损失正确答案图片考生答案某特许加盟经营有特色装饰装修正在运营的餐厅其资产包括房屋及其占用范围内的土地使用权以及厨具等动产特许经营权和抵押债务现需对其作房地产抵押估价则估价对象范围不应包括等特色装饰装修厨具等动产特许经营权抵押债务正确答案图片考生答案归挡的估价资料应包括等估价报告估价委托书估价委托合同估价所依据的估价委托人提供的资料正确答案图片考生答案住宅期房与现房比较可能遇到的风险有等情况不能立即入住不能立即享受租金收益不能按期交房房屋品质下降正确答案图片考生答案根据房地产抵押估价指导意见房地产抵押估价报告应当包括估价对象的分析法定优先受偿款变现能力还款能力抵押额度正确答案图片考生答案估价机构掌握公司主要客户的变化情况及要求有助于估价机构开拓业务和更好的提供服务因此估价机构往往需要将每项并存档估价合同估价作业方案估价项目来源和接洽情况记录估价所需资料清单正确答案图片考生答案关于估价原则说法错误的有根据委托人对价格水平的要求确定根据估价目的确定是确定估价方法的依据是确定估价参数的依据正确答案图片考生答案估价报告中估价方法要说明本次估价所采用的方法以及这些估价方法的来源意义定义作用正确答案图片考生答案影响工业房地产价格的主要因素基础设施地理位置用地面积与形状地质和水文条件房地产用途交通条件区位条件人文条件自然条件正确答案图片考生答案估价对象比准价格可比实例价格交易情况修正系数区域因素修正系个别因素修正系数交易日期修正系数交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数正确答案图片考生答案某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼底层为商业用房以上各层为住宅在该道路上建一高架路该高架路工程于年月开始年月结束以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为市场价值上升市场价值下降市场价值不变市场价值变化不确定正确答案图片考生答案以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的其抵押价值为的价值拟抵押房地产扣除法定优先受偿款房地产权利人可处分和收益的份额部分国家政策允许正确答案图片考生答案由于房地产抵押的特殊性其在某些方面与其他目的的估价有所不同这些方面不包括使用法规依据报告说明估价原则估价方法正确答案图片考生答案估价对象不可能因等因素导致估价对象的抵押价值减损房地产市场变化国家宏观政策房地产相关税费减少房地产相关税费增加正确答案图片考生答案估价报告使用期限应根据和预计估价对象的市场价格变化程度来确定原则上不应超过一年估价目的价值类型估价方法估价原则正确答案图片考生答案估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的变化程度来确定原则上不应超过一年房地产市场市场价格实物状况国家相关政策正确答案图片考生答案小区周边规划修改变更导致会房地产价值损失具体包括小区周边道路限行小区周边市政配套设施规划变更公用设施规划的变更小区周边土地利用方式的变更正确答案图片考生答案以在建工程房地产作为抵押物进行评估时可根据具体情况采用估价市场法假设开发法收益法成本法正确答案图片考生答案下面哪些属于居住房地产的特点垂直空间价值衰减性明显单宗交易规模较小但市场交易量十分巨大具有较强的相似性可比性不同类型住房价格内涵差异明显正确答案图片考生答案住宅房地产市场调查研究报告内容构成有宏观环境分析房地产市场发展现状和趋势分析客户分析竞争分析正确答案图片考生答案以下关于房屋征收评估争议调处说法正确的是对评估确定的被征收房屋价值有异议的可以向房地产价格评估机构申请复核评估对复核结果有异议的可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的应当在规定期限内向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定评估报告存在技术问题的房地产价格评估专家委员会重新出具评估报告被征收人或者房屋征收部门对鉴定意见不服的可以依法申请行政复议也可以依法提起行政诉讼正确答案图片考生答案不得设定抵押的房地产有权属有争议的房地产用于教育医疗市政等公共福利事业的房地产所有者依法处分的国有土地使用权房屋和其他地上定着物列入文物保护的建筑物正确答案图片考生答案酒店消费者分析过程中含内容消费者的构成消费者的特征消费模式需求特征正确答案图片考生答案非标准厂房建造费用的确定有两个主要途径一是依据建设工程计价定额结合工程图纸材料价格取费标准等测算二是参照似非标准厂房的等修正修正参数由经验得出工程造价跨度柱距高度正确答案图片考生答案代号为的水泥是矿渣硅酸盐水泥火山灰质硅酸盐水泥粉煤灰硅酸盐水泥普通硅酸盐水泥正确答案图片考生答案经济学上所说的稀缺性是指欲望的无限性资源的绝对稀缺性资源的相对有限性欲望的相对有限性正确答案图片考生答案消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为效力权利效果效用正确答案图片考生答案以为标准可将保险分为商业保险社会保险与政策保险保险基金来源的不同被保险标的的不同性质保险的实施形式保险标的的价值确定与否正确答案图片考生答案会计是旨在提高微观经济效益加强经济管理而在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供为主的经济信息系统项目信息系统事务信息经济信息财务信息正确答案图片考生答案凭证签章审核时对外开出的必须具有盖有填制单位的公章填制人员的姓名经办单位领导人或者指定人员的签名或盖章加盖本单位的财务公章正确答案图片考生答案在货币供应的三个层次中第二活跃的货币是上述三种都不是正确答案图片考生答案年我国进一步改革外汇管理体制建立全国统一的银行间外汇交易市场中国外汇交易中心使我国的外汇市场发生了实质性的变化正确答案图片考生答案全距又称是指分布数列中最大标志值与最小标志值之差反应现象的实际变动范围极差平均差标准差变异系数正确答案图片考生答案会计信息是否有用是否具有价值关键是看其与使用者的决策需要是否是否有助于决策或者提高决策水平相关具有可比性具有可靠性具有可理解性正确答案图片考生答案正常商品的价格上升则替代效应使需求量增加收入效应使需求量减少替代效应使需求量减少收入效应使需求量增加替代效应使需求量增加收入效应使需求量增加替代效应使需求量减少收入效应使需求量减少正确答案图片考生答案的资金运用以发放贷款特别是以短期贷款为主商业银行信用合作社储蓄贷款协会保险公司正确答案图片考生答案公民法人违反合同或者不履行其他义务的由于过错侵害的财产侵害他人的都应当承担民事责任国家集体财产人身正确答案图片考生答案合同的当事人将其权利或义务全部或者部分转让给第三人合同原有的权利义务内容合同的主体改变了并不改变发生了变化不发生变化正确答案图片考生答案按照房屋的产权性质可以划分为国有房产私人房产集体房产涉外房产正确答案图片考生答案有关债权拍卖的说法中下列哪一项是正确的债权的实现程度具有不确定性买受人高效益与高风险并存时债权拍卖的特点交接方式特殊性也是债权拍卖的特点实现债权资产价值的最大化不是债权拍卖的特点正确答案图片考生答案在控制性详细规划有关计算规则中不属于建筑占地面积的有室外楼梯檐口雨篷玻璃拱顶下的天井正确答案图片考生答案房屋面积测算包括产权面积等测算房屋建筑面共有建筑面积占地面积使用面积正确答案图片考生答案人身关系包括关系和关系安全权人格权身份权监督权正确答案图片考生答案相对指标的具体形式包括结构相对指标强度相对指标静态相对指标动态相对指标正确答案图片考生答案