2013土地估价师考试真题和考试心得技巧

案例分析题和报告判读题一类试题题样说明自年考试开始改进了案例分析题和报告判读题一类的答题方式以下内容为根据年试题编制所附答案仅供参考的基本题样请考生参考年具体题型以实际试题为准请考生认真阅读根据实际试卷要求答题一案例分析题说明需要阅读并根据有关条件综合分析后回答问题题例请按照提问要求选择最适当的内容并将答题卡中正确答案对应的序号涂黑请仔细阅读每个提问的得分规则某大型国有企业向市国资委申请企业改制年月日改制计划获得批准并开始改制该企业在某城市次中心边缘地段一个占地平方米的工厂被纳入此次改制范围年月该企业改制完成该工厂用地于年通过征地以划拨方式取得作为工业用地支付划拨地价为元平方米该土地位置相对独立与周边用地者之间一直没有任何权属争议方面的情况所以没有及时办理正式的土地登记为准备改制年月企业聘请有关机构对该土地重新进行了测量核实补办了有关方面的手续并确认了土地登记获取了土地使用权证书年月该市公布了新的城市总体规划工厂所在区域被辟为城市新区未来用地类型以商住办公用地为主该工厂用地被规划为二类住宅政府要求该企业搬迁所有土地将由政府收购并推向市场当时其它类似土地的收购价为元平方米住宅用途的出让成交价一般为元平方米年月谈判达成一项协议企业同意政府收购方案并自行选址进行工厂搬迁政府允许该企业成立独资房地产开发公司参与该土地的入市竞买开发年月该企业完成搬迁年月该企业所属的独资公司凭借多方面的优势通过拍卖方式以元平方米的报价顺利取得了该住宅用地的国有建设用地使用权政府起拍价为元平方米成交底价为元平方米并与市国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同合同载明土地用途为住宅用地土地面积为平方米土地使用年期为年出让地价为元平方米该地块挂牌时在规划部门下达的规划意见书中容积率为建筑密度控高米绿地率规划中明确有代征道路用地平方米位于宗地西侧属市政次干道年月住宅项目正式开始建设所推出的商品住宅为小高层最高高度米实际总建筑面积平方米销售前进行了市场调查本地区二类商品房颇受市场欢迎入住率在以上由于资金原因项目进展到一半时不得不于年月将其西半部占项目的在建不动产分割出售给了另一家房地产开发公司其中土地评估价为元平方米并办理了产权转让手续政府要求仍保持原小区整体规划开发和预售进度剩余部分土地进行了抵押土地抵押评估价为元平方米年月底小区全部建成并完成预售并交纳清算土地增值税其中计税时土地评估价为元平方米商品房为框架结构精装修平均售价为元平方米年月该小区二手商品房平均售价为元平方米年月初由于市政干道进行拓宽需要占用小区西侧内部绿地平方米政府已与新的业主委员会达成补偿协议土地与相关地上物补偿价共为元平方米协议中考虑到了该道路重点是解决小区出勤拥堵问题设立公交车站使方便度增加但也使小区的噪音增加安全度降低以及小区休闲场所减少等因素据当地中介的调查和预测因为此项行动平均房价会有所下跌在元左右目前道路扩展工程已经开始年月新的工厂已在城市的产业发展区重新投入生产问题小题每小题分根据上述案例所提供的信息工厂用地产权经历了多个处置环节根据上述内容列出可能需要土地估价介入环节的时间点本问题满分分有个最佳选项答题者所选项少于或等于个时每个正确的选项得分错误的不扣分全部正确给分所选项多于个时正确的选项得分错误的扣分直至本问题分扣完根据上述案例信息列出能够用于作为判断该土地是否最高最佳利用依据的描述或者指标本问题满分分有个最佳选项答题者所选项少于或等于个时每个正确的选项得分错误的不扣分全部正确给分所选项多于个时正确的选项得分错误的扣分直至本问题分扣完上述案例中涉及到多种类型的土地价格请列出非市场地价的内容本问题满分分有个最佳选项答题者所选项少于或等于个时每个正确选项得分错误的不扣分全部正确给分所选项多于个时正确的得分错误的扣分直至本问题分扣完假定政府对占用小区绿地进行补偿计算中考虑了因绿地减少引起的土地价值降低试根据上述内容列出用最简单的方式粗略估算占用绿地前后土地总差价所涉及的指标与参数本问题满分分有个最佳选项答题者所选项少于或等于个时每个正确的选项得分错误的不扣分全部正确给分所选项多于个时正确的选项得分错误的扣分直至本问题分扣完参考答案二报告判读题一类说明题例为土地估价技术报告片断根据提问回答题例以下是从一份土地估价技术报告一般因素描述片断中的部分摘录请按照提问要求选择最适当的内容并将答题卡中正确答案对应的序号涂黑请仔细阅读每个提问的得分规则市为省会城市市是华中地区最大的经济中心商业中心金融中心和科技教育中心城市基础设施日趋完善环境不断改善具有三峡工程建设的带动作用长江经济产业带形成的优势国家经济建设重点向中西部地区转移的战略影响房地产市场在信息服务办证交易等环节还不完善一定程度上制约了市场的活跃程度多条轻轨地铁交通也将改变城市的交通格局市一级房地产交易市场和各区房地产交易市场将相继建成并投入使用地处长江汉水之滨具得天独厚的水利运输条件是中国内陆最大的水陆交通枢纽中心实行房地产交易办证一体化后房地产交易税费已有所降低市居华夏腹地素有九省通衢之美誉北至北京南达广州东去上海西抵重庆是中国经济地理的心脏房屋租赁市场也将逐渐进行清理房地产信息网络也将逐步健全城市整体面貌将会得到极大的改观城市房地产二三级市场的发展出现了新的生机和活力交易不断增长居民购房置业观念正在转向投资全市总面积为平方千米城市面积为平方千米建成区约平方千米保障型住房用地逐年增加城市维护建设项目完成投资亿元比上年增加亿元在市西南部将产生总面积平方千米的新经济增长带年内将在该区域投资亿元到年实现亿元开发区经济技术开发区和海峡两岸科技产业园是西南部区域未来的核心增长点城市居住环境好的房屋销售状况更好交通条件在很大程度上拓展了房地产开发投资的空间年房地产开发投资亿元同比增长全市人口万人其中城区万人占总人口的日均流动人口近万人全社会固定资产投资完成亿元增长市已形成了以汽车石化纺织高新技术产业为主导的门类齐全的现代工业体系全年商品房销售面积万平方米同比增长商品房新开工面积万平方米同比增长商品房竣工面积万平方米同比增长住宅物业是市场供需的主体住宅新批预售面积万平方米同比增长销售面积为万平方米同比上涨实施九大产业组团政策推进全市产业的聚集升级和城市空间的辐射扩射涉及周边个区经济进入了持续快速稳定的增长时期综合实力不断提升可持续发展能力显著增强一些过去较热的区域由于已经有了良好的开发氛围将继续成为房地产开发的热点地区随着机场和九大组团的开发加上七大片住宅建设的发展市房地产供给将不断增加全市全年生产总值实现亿元较上年增长城市建设正处于快速发展上升期城建投资从年的多亿元快速增长到年的亿元财政总收入亿元增长城镇居民人均可支配收入元增长城市以二环内区域为核心发展商贸旅游服务区东部为电子工业产业区东南部发展成旅游生态度假区南部为文教科研区西部发展成为居住新区北部形成装备制造业区东北部建设成居住和旅游生态区社会消费品零售总额亿元扣除物价因素实际增长经济的持续发展和城市人口的增加将会对城市基础建设用地产生更多需求问题小题其中和为分第题为分上述哪些内容属于土地估价技术报告一般因素描述中的城市资源状况描述本问题满分分有个最佳选项答题者所选项少于或等于个时每个正确的选项得分错误的不扣分全部正确给分所选项多于个时正确的选项得分错误的扣分直至本问题得分扣完上述哪些内容属于土地估价技术报告一般因素描述中的城市发展规划与目标描述本问题满分分有个最佳选项答题者所选项少于或等于个时每个正确的选项得分错误的不扣分全部正确给分所选项多于个时正确的选项得分错误的扣分直至本问题得分扣完上述哪些内容属于土地估价技术报告一般因素描述中的城市社会经济发展状况描述本问题满分分有个最佳选项答题者所选项少于或等于个时每个正确的选项得分错误的不扣分全部正确给分所选项多于个时正确的选项得分错误的扣分直至本问题得分扣完上述哪些内容属于土地估价技术报告一般因素描述中城市房地产业发展与政策描述本问题满分分有个最佳选项答题者所选项少于或等于个时每个正确的选项得分错误的不扣分全部正确的给分所选项多于个时正确的选项得分错误的扣分直至本问题得分扣完参考答案