土地估价师案例分析：林地的价格评估考试试题

土地估价师案例分析林地的价格评估考试试题一单项选择题共题每题分每题的备选项中只有个事最符合题意根据国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知下列关于土地出让收入的各种表述中不正确的是纳入土地出让收入管理的不仅包括土地出让价款而且包括国有土地租赁的租金土地出让收入由国土资源行政主管部门负责征收管理对土地出让收支实行预决算管理土地出让收入的使用重点向新农村建设倾斜在时间数列速度指标中增长速度不等于年考试真题发展速度定基发展速度环比发展速度增长量基期水平本期水平基期水平基期水平土地计提折旧一般以月初固定资产的为依据年考试真题重置完全价值折余价值现值账面价值土地采用基准地价系数修正法评估宗地价格时需要通过各方面的比较将对应用途和级别的基准地价修正为估价对象宗地价格在比较修正的因素中不包括对的修正建筑物成新状况土地开发程度土地使用权年限容积率依据市场原则建立起来的中心地体系上级中心地可以支配下级中心地的商服活动全部营业税属于以下税种中的年考试真题流转税所得税财产税行为税土地综合还原率是用来求取价格所使用的还原率土地土地及其地上建筑物合为一体的单纯建筑物的房地产的孤立国一书中提出六种耕作制度每种耕作制度构成一个区域而每个区域都以城市为中心围绕城市呈分布六边形三角形同心圆放射状年月日发布了进一步规范了村镇建房用地管理和国家建设征用土地管理农村人民公社工作条例关于城镇土地国有化请示提纲的记录村镇建房用地管理条例国家建设征用土地条例对于经营自用的房产以作为房产税的计税依据年考试真题房产原值房产市值房产原值一次性扣除一定比例的损耗价值后的计税余值房产市值一次性扣除累计折旧后的计税余值土地省市县县城居民孙某对县人民政府国土资源管理部门对其做出的处罚行为不服孙某可以向申请行政复议县人民政府县人民政府国土资源管理部门市人民政府市人民政府国土资源管理部门省人民政府在城镇土地分等基本方案的制定过程中必要时须对跨不同级别行政区域的城镇和属城市的市辖区进行等别平衡和划定省级以下不含省级地级市县级以上县级以上不含县级某临街宗地为正三角形土地如下图所示高米临街地深度指数见下表里地线为米根据路线价计算的该宗地单价为元平方米年考试真题时间因素某商店占地面积平方米建筑物面积平方米年正常经营性收入为元年经营总费用为元建筑物年纯收益为元若土地还原率取则该商店所占土地的总价格约为万元年考试真题时间因素土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人土地使用权共有的共有各方应按其实际分摊的缴纳城镇土地使用税土地使用面积建筑面积土地价格土地收益土地一个市场中有许多厂商生产和销售有差别的同种商品的一种市场组织是完全竞争型市场寡头型市场垄断竞争型市场垄断型市场土地不动产价格关系到不动产所有权和使用权在上的实现不动产市场运行的秩序和不动产资源的优化配置价值使用价值货币经济属于影响宗地地价的个别因素当地商品房价格变动情况宗地所处地区的基础设施宗地附近学校分布情况宗地形状居住生活单元相当于一个居民委员会的规模一般为人市场比较法中比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括统一价格时点统一面积单位统一付款方式统一货币种类和单位衡量土地需求程度的主要指标是指标人口老龄化经济发展国力发展人口密度物权法中所规定的土地用益物权包括土地承包经营权建设用地使用权抵押权地役权宅基地使用权路线价的特点是临街的宗地地价随其距道路的距离即深度增加而增加递减不变以上都不对国家实行土地估价师资格认证制度等高线可以看作是不同海拔高度的水平面与实际地面的交线在等高线上标注的数字为该等高线的各点距离海拔高度相对距离相对高度土地影响地价的行政因素不包括土地制度住房制度城市化进程交通管制和行政隶属变更二多项选择题共题每题分每题的备选项中有个或个以上符合题意至少有个错项错选本题不得分少选所选的每个选项得分以成交后是否立即交割划分可将金融市场划分为即期买卖的现货市场运期交货的期货市场直接融资的市场间接融资的市场间期交货的当货市场按照契税暂行条例的有关规定下列有关契税叙述正确的有契税实行的幅度税率房屋买卖以评估价格为契税计税依据国有土地使用权出让以成交价格为契税计税依据房屋赠与由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定契税土地使用权赠与由征收机关参照土地使用权市场价格核定契税两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体以一个投标人的身份共同投标由同一专业的单位组成的联合体其资质等级应来确定以资质等级较低的单位为准以资质等级较高的单位为准取联合各方资质等级的平均值需资质评定机构重新评定土地质量即土地的其优劣由土地位置和地块的条件决定成本潜力价值使用价值以下对土地的分析中正确的是土地有比较完整的市场土地价格高低不由生产成本决定土地价格形成时间长且相对比较困难资本有机构成的提高导致地价呈上升势态农村社会经济发展水平市场比较法估价程序中收集交易案例的途径有查阅政府有关部门的房地产交易资料查阅各种报刊有关房地产交易的消息征询土地估价师的经验通过市场调查直接调查交易双方查阅当地评估机构所掌握的交易资料工业用地定级因素主要包括繁华程度方面交通条件方面环境条件方面基本设施方面产业集聚效益方面农用地分等定级的原则有原则综合分析分层控制多重因素土地收益差异需求与供给工程项目建设采取公开招标方式时招标人应当发布招标公告公告中应当载明年考试真题投标须知招标项目性质招标人名称及地址获取投标文件的办法招标项目的实施时间和地点在居住区规划中住宅建筑群体组合的平面布置形式包括等类型行列式布置周边式布置混合式布置自由式布置取得开工许可证可行性研究是的依据项目审批资金筹措编制设计任务书开发商与各方签订合同确定项目金额工程造价控制的基本方法包括可行性研究市场机制的监理限额设计价值工程招标投标已动工开发建设但开发建设总面积不足且未经批准终止开发建设满年的闲置土地不正确的处置方法是收取土地闲置费安排临时使用延长开发建设时间无偿收回土地估价方法可以分为法收益还原基本估价应用估价基准地价系数修正成本估价由于政府是最大的地产主为建立公平的土地市场防止腐败起到了积极作用基准地价标定地价出让底价成交地价国土资源部令第号征用土地公告办法规定其制定的法律法规依据为城市房地产管理法土地管理法城乡规划法农业法土地管理法实施条例为保证估计结果的科学客观公正接受委托估价必须遵循原则争取服务提高估价质量适应性准确性适应国际化的要求收入总额中的收入为不征税收入财政拨款依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费政府性基金转让财产收入国务院规定的其他不征税收入财务报表分析常用的方法包括比率分析法比较分析法结构分析法趋势分析法平均分析法农用地分等需遵循以下原则是综合分析原则分层控制原则主导因素原则土地收益差异原则定量分析与定性分析相结合原则和跟踪检验原则按形成条件的不同大卫李嘉图将级差地租分为丰度地租位置地租经济地租资本地租土地关于城市规划对土地价格的影响下列说法正确的是规定土地用途对城市土地利用总体效益的最佳性有重要意义从这方面看是属于地价影响因素中的区域因素在限制容积率的地区容积率的高低直接影响着所限制地区的地价高低区域土地用地限制条件交通管制等影响地价的城市规划因素属于区域因素某宗地的容积率建筑密度宗地用途属于城市规划中对土地价格的影响因素但相对于该宗地来说属于个别因素同一块土地用于商业住宅和工业时的地价有很大的差异因此城市规划中对某一区域土地用途的规定会直接影响该区域土地的价格水平马克思在资本论中提到的利息率包括平均利息率资本投在有息证券上的利息率借贷资本的利息率资本增值率纯利息率关于我国的城镇基准地价下列说法中正确的是由政府负责制定并公布执行与路线价标定地价等同属于公示地价范畴基准地价评估属于注册土地评估机构的执业业务范围可由机构根据需要自行组织测算基准地价是政府向公众提供区域性土地价格信息并发挥地价对社会经济的宏观调控作用的工具基准地价可以根据市场状况即时变更基准地价要体现政府出让土地的优惠政策省级人民政府编制的土地利用总体规划应当确保本行政区域内的总量不减少耕地农用地建设用地未利用地