土地估价师考试真题

调查时该开发区工业地价市场平均价为每亩万元土地出让金比年增长了基础设施费比年增长了问题每小题分用简单的语言以上述内容为基础按照时间顺序写出土地取得及权利变化的基本过程按照土地登记要求描述最后公司所有土地的四至县政府收回了剩余的亩土地如果要按照出让用地进行补偿一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据包括上述描述中没有提到的如果剩余的亩土地按照出让土地性质进行补偿请列出出让地价内涵的要点请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料列出亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程二年月日受天星商贸发展公司委托某评估公司对其拥有的部分不动产进行估价进行核算据委托方初步说明估价对象土地于年月日通过出让方式取得当时总面积为平方米年月日将批发零售部分转让出复查住宿餐饮部分年月日抵押给民生银行抵押期限年后因还款纠纷于年月日被法院查封年月日解除查封另外由于对土地面积存在疑义委托方曾要求登记机关进行了重新认证和登记为了查证土地的权属状况土地登记机关给估价师展示了该土地的相关资料下面是其中一份主要土地登记卡的抄写件阅读后回答有关问题单位平方米万元地号隐蔽图号隐蔽调查表号宗地面积坐落市南河路号用途综合权利人天星商贸发展公司证件种类身份证证件编号隐蔽审批表号隐蔽单位性质股份制通讯地址市南河路号邮编续表权属性出让使用权国有建设用土地权利国用出让质类型地使用权证书号第号使用期限年终止日期年月日土地归户卡号隐蔽独用面积取得价格使用权面积其中分摊面积建筑容积率建筑密度建筑限高米建筑物占地面积建筑物类型楼房申报建筑物权属天星商贸发展公司土地权属来源证明文件名称编号日期土地使用权于年月日通过协议方式取得国有土地使用权出让合同编号国用出让号序号日期登记类型登记的其他内容及初始变更注销和其他登记事项可续表经办人审核人印章年月日初始登记土地包括批发零售平方米住宿餐饮平方米界址坐标略土地使用权于年月日取得黄珊赵可隐蔽注标注隐蔽的部分为正常内容问题每小题分由于估价师笔误这份抄写件的关于填写的内容出现了至少处错误青指出并将更正内容列在下面上述表格只是土地初始登记卡一般情况下如果土地权属发生变化匀会增加相应的登记卡以记载相关情况请根据委托方说明中的信息判断该土地登记档案中可能还有其他哪些登记卡估价师调查中没有查到转让批发零售部分的收益但是根据有关资料判昕估价对象所在区域商服地价水平在年月日至年月日之菏没有变化根据上述相关信息测算年土地转让收益并列出估算式土地面积以建筑面积进行分摊不考虑土地历史用途价值差异估价师调查得知估价对象所在区域商服基准地价为每建筑平方米元基准日为年月日其中商业零售和住宿餐饮的修正系数分别为和根据上述相关信息判断该公司土地年月日价值并列出估算式不考虑区位个别因素差异及时间因素二报告判读题题分别为分分分共分第一题和第二题为土地估价技术报告片断根据提问回答第三题为一个完整的土地估价技术报告其中存在多处错误请阅读后指出并说明原因具体得分规则详见各题中一以下是一份估价技术报告关于估价方法选择的片断标注略的为正常内容阅读后回答所提问题二估价方法与估价过程一方法选择根据城镇土地估价规程的要求此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进行估价然后在两种方法的估价结果上结合土地市场价格水平采用适当的方法确定最后的评估价格此次估价的四宗土地中前三宗土地在同一个区域之内均为生产经营配套的附属设施用地用途具有很强的相似性可以采用相同的方法估价第四宗地为工业用地单独选择方法估价根据估价目的和估价原则前三宗土地可以选择用市场比较法基准地价系数修正法进行估价第四宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价理由如下本次估价目的为企业重组改制需要确定土地资产的独立市场价值前三宗地也能够在目前市场条件下自由流动且完全具有交易条件估价应该优先选择市场比较法分析估价师调查的资料前三宗地所在区域具有类似的市场交易并且发生在近期至年之内可以作为比较案例使用所以具备采用市场比较法估价的条件第四宗地用途为工业是年新征的土地周边也是大规模新开发的土地但市场并不发育专业人士对该地区土地价值的看法更多体现在土地取得及开发成本和未来适当的增值所以适合采用成本逼近法估价由于第四宗地是年新征的土地估价师调查也收集到周边很多新的征地案例采用成本逼近法具有可行性通过对前三宗地及第四宗地的分析前三宗地位于市中心区域第四宗地位于市城乡结合部均在城市基准地价覆盖范围之内根据估价师的调查分析在估价时点四宗地所在的市场条件及自身的市场状态符合市基准地价的基本设定匹配性好具有一定的替代性估价师对市基准地价的合法性和现时性进行了调查情况表明市基准地价由市政府于年月公布文件名称为市人民政府关于印发的通知文号为政发号在合法的有效使用期内市基准地价制定后没有发生重大的城市建设调整也没有大的市场变化其现时性较好完全可以据此进行宗地估价另外从本次估价目的看交易量规模较大并且竞争性一般对市场未来要求一定的稳定性这与基准地价的特点很接近所以这四宗地使用基准地价系数修正法估价是非常适当的估价中未能采用假设开发法和收益还原法理由如下前三宗地由于是中国集团公司生产经营配套的附属设施用地没有直接的收益市场收益性特征不强找不到具有替代性用地或者收益并且该公司对这一类资产没有建立独立的收益核算体系难以判断和确定其土地收益或整体收益因此不宜采用收益还原法估价也不具备采用收益还原法估价的条件第四宗地由于刚刚开发完成尚未正式投入使用设备等也刚刚开始安装没有产生收益的条件周边的工业用地没有同类生产企业无法确定替代的收益所以也不适合采用收益还原法估价也不具备采用收益还原法估价的条件由于四宗地的估价目的均为企业重组改制不改变未来土地使用条件不属于投资开发的土地对于预期的开发价值难以判断不适宜采用剩余法评估前三宗地由于位于建成区中的老城区不属于新开发完成区因此不适宜运用成本逼近法评估本次采用的市场比较法基准地价系数修正法和成本逼近法的估价基本原理如下市场比较法的基本原理市场比较法是根据市场中的替代原理将估价对象与具有替代性的且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较并对类似地产的成交价格作适当修正以此估算估价对象客观合理价格的方法估价对象交易情况指数比较实例交易情况指数估价对象估价基准日地价指数比较实例交易期日地价指数估价对象区域因素条件指数比较实例区域因素条件指数估价对象个别因素条件指数比较实例个别因素条件指数基准地价系数修正法的基本原理基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果按照替代原则对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正进而求取估价对象在估价基准日价格的方法基准地价系数修正法计算公式为宗地价格宗地所处区域基准地价相关修正系数式中影响地价的个别因素修正系数之和成本逼近法的基本原理成本逼近法是以土地取得费土地开发所耗各项费用之和为主要依据再加上一定的利润利息应缴纳的税金和土地使用权出让金或土地增值收益来确定土地价格其计算公式为土地价格土地取得费土地开发费土地税费投资利息投资利润土地增值收益其中土地取得费指征用农地或者购买土地的费用包括土地补偿和人员安置补偿及相关税费土地开发费指为使土地达到能够使用状况的改良投入比如平整费用道路修建费用水电费用等土地税费是指征地中发生的相关税费比如耕地占用税菜田基金等等各地不同投资利息指土地取得费及土地开发费实际投入资金按照当时利息率计算的利息是一种机会利息或者是利息损失开发商或土地购买者并不需要另外支付投资利润指以土地取得费及土地开发费的投入量为基础按照土地开发市场平均收益率计算的利润土地增值收益指集体土地转变为国有土地后在各种因素作用下带来的土地增值以土地取得费及土地开发费为基础计算二估价过程略问题每小题分这段关于估价方法选择的叙述比较完整参照这段叙述并结合你自己的理解用最简洁的语言进行总结估价报告中关于估价方法选择的叙述一般应该包括哪几方面从上述内容看一宗土地的具体估价方法的选择需要考虑哪些方面的因素以上述内容为基础用简短的语言说明决定选择基准地价系数修正法估价之前一般需要对其进行哪几个方面的分析和考察上述内容选择了成本逼近法你认为成本逼近法中关于土地增值收益的来源一般表现在哪几个方面在基准地价系数修正法计算公式中除正常的个别因素修正外还有相关修正一项根据你的经验一般包括哪些方面的内容二以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断标注略的为正常内容阅读后回答所提问题一采用成本逼近法估价土地取得费估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例计算平均值为元平方米根据当地制定的征地区片价估价对象所在区片的补偿标准为元平方米考虑到估价对象的具体位置和条件确定估价对象土地取得费为元平方米有关税费土地管理费根据省财政厅省土地管理局征地管理费建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法财农字第号规定土地管理费按征地费总额的征收确定估价对象土地管理费为元平方米耕地占用税根据省耕地占用税实施办法政号耕地占用税为元平方米耕地开垦费根据省土地管理条例第条每平方米在元的征收范围本次评估过程中按每平方米元征收耕地开垦费有关税费元平方米土地开发费估价对象已经达到宗地红线外六通宗她内平整的状态根据市国土资源局提供的资料及省市城区土地定级估价更新报告并参考周围地区的土地开发实际发生费用情况确定土地开发费用为元平方米投资利息投资利息的本质是体现资金的时间价值在取得土地及开发过程中资金的投入应考虑其时间价值在土地评估中投入资金的利息应计入投资成本通过调查了解平均开发期限确定为一年投资利息率取估价期日年月日的一年期银行贷款利率土地取得费及税费为一次性投入土地开发费用为均匀投入投资利息计算如下投资利息土地取得费有关税费开发周期土地开发费开发周期元平方米投资利润通过调查当地土地开发及投资状况成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费各项税费和土地开发费通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况工业用地开发的利润率一般为左右则估价对象投资利润为投资利润土地取得费有关税费土地开发费元平方米土地增值收益根据土地管理部门提供的资料当地土地增值收益一般按成本价格土地取得费及有关税费土地开发费投资利息投资利润四项之和的计考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度本次评估中估价对象土地增值收益率计根据土地增值收益公式土地增值收益土地取得费土地开发费有关税费投资利息投资利润元平方米无限年期土地使用权价格该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为土地单价元平方米区位修正成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费土地开发费利息利润土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格有必要对其进行微观区位因素修正根据估价人员认为对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当综合分析后确定区位修正系数确定为则区位修正后土地使用权价格元平方米有限年期土地使用权价格运用上述公式有限年期土地使用权单价元平方米问题每小题分成本逼近法一般适用于征收新开发土地的估价也比较适用于市场发育不成熟的城市边缘地带土地或者是没有直接收益的土地估价本案例为工业用地请根据土地现状分类标准二级类列举除工业用地以外的至少个适用成本逼近法估价的地类上述案例在计算土地取得费用时使用的是案例综合数据在实际操作中需要对案例的数据进行分解归类分析依照现行法律上述案例数据可以分解为哪几大类上述案例中土地取得费的计算结果要高于征地区片价请从区片价的特点简述可能的原因上述案例中确定的土地开发费用为元平方米实际上是由多个单项工程支出构成请列出土地开发中可能的单项工程上述案例中区位修正运用了基准地价系数修正体系请列出该体系中可能有的影响工业地价的区域因素三下面是一个完整的土地估价技术报告标注略的为正常内容不考虑排版格式的错误阅读后请指出错误点并说明原因每指出一处错误并简述原因的得分只指出错误不简述原因不得分总分最高为分答题时请先在试题卷上找出错误点然后将错误所对应的行号错误内容及原因分别标在答题卷的错误点位置错误内容及原因栏目中如或估价依据不完整提示第一第二部分至少个错误点第三第四部分至少个错误点试卷四土地估价案例与报告一案例分析题一答题要点及参考答案土地取得及权利变化的基本过程年月公司与村委会私下签订协议取得亩土地年月公司补办了土地征用手续取得亩土地使用权但性质不清年月被占用亩取得亩国有土地使用证年月开发区占用公司亩土地年月县国土局为公司补开了出让金收据虽未补签土地出让合同但土地性质明确为出让年月县政府收回了剩余的亩土地公司所有土地的四至东环城绿化带南通城路西县政府收回的原属于公司的亩土地北寰宇电器公司可以以以下相关文件作为出让用地性质的证据包括上述描述中没有提到的出让合同出让金收据土地使用权证土地登记档案出让地价内涵的要点时点年月日用途工业用地使用年期年开发程度内外六通一平土地性质出让容积率开发区平均容积率亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程土地出让市场价该开发区工业地价市场平均价亩数万元土地基础设施费该开发区工业基础设施费市场平均水平增长率亩数万元返还的出让金出让金当年实际支付价绿化用地亩数后期占用亩万元补偿估算式亩土地出让市场价亩土地的基础设施费返还的土地出让金万元二答题要点及参考答案错误更正如下用途综合一商业零售住宿餐饮证件种类身份证一法人代码证权属性质出让一国有建设用地使用权使用权类型国有建设用地使用权出让使用年期年年土地权属来源协议方式一出让方式其他登记卡土地变更登记卡土地注销登记卡土地查封登记卡土地更正登记卡土地抵押登记卡测算年土地转让收益并列出估算式土地面积以建筑面积进行分摊不考虑土地历史用途价值差异计算土地转让价值土地转让价值土地登记价值土地总面积商业零售部分分摊土地面积万元判断该公司土地年月日价值并列出估算式不考虑区位个别因素差异及时间因素土地现价基准地价住宿餐饮的修正系数住宿餐饮部分建筑面积万元二报告判读题一答题要点及参考答案估价报告中关于估价方法选择的叙述一般应该包括的方面说明方法选择总的思路列出选择的方法说明所选方法的理由说明未选方法的理由对所选方法基本原理进行介绍从上述内容看一宗土地的具体估价方法的选择需要考虑以下几方面的因素估价目的估价原则估价方法使用的条件估价对象的自身情况估价对象所在市场状况需要对其进行以下几个方面的分析和考察基准地价是否覆盖估价对象基准地价设定的市场条件是否与估价对象所在的市场条件近似基准地价内涵设定是否与宗地自身条件近似内涵基准地价是否在合法使用期内基准地价现时性是否较好估价目的所反映的竞争性一般与基准地价的特点接近成本逼近法中关于土地增值收益的来源一般表现在以下几个方面所有权的变化用途的变化开发程度的变化投资集约度的变化相对区位条件的变化一般包括以下几方面的内容用途修正年期修正时间修正开发程度修正估价目的修正土地容积率修正权益状况修正二答题要点及参考答案根据土地现状分类标准二级类除工业用地以外有下列适用成本逼近法估价的地类采矿用地仓储用地机关团体科教医院卫生慈善新闻出版文体娱乐公共设施公园绿地依照现行法律上述案例数据可以分解为下列几大类土地补偿费青苗补偿费劳动力安置补偿费用地上物补偿社会保障上述案例中土地取得费的计算结果要高于征地区片价从区片价的特点简述可能的原因征地区片价不包括青苗补偿征地区片价不包括地上物补偿估价对象人均耕地面积较低估价对象土地质量较好估价对象区位条件好人均收入水平高人均生活水平高人均社会保障水平高区片价只是实际补偿的基础土地开发中可能的单项工程通路通电通讯供水排水通气暖气热力燃气土地平整该体系中可能有的影响工业地价的区域因素工业区用地类型产业聚集效益工厂与原料和市场的配合道路级别过境公路连接状况距火车站的距离环境质量优劣状况区域土地利用限制基础设施状况三参考答案序号错误点位置错误内容及原因总述内容不全缺少委托方受托估价方确定价值错误中华人民共和国土地管理法引用错误年月日该法已经修订全国工业用地出让最高价标准错误应为全国工业用地出让最低价标准应为土地利用现状分类地价定义不全缺少土地用途的设定土地使用年期设定错误不该是法定最高使用年期实际剩余使用年期为年一估价结果表述不全缺少土地单价报告撰写的依据不准确应依据城镇土地估价规程土地估价技术报告提交对象错误提供给委托方仅为土地估价报告土地估价技术报告不提供给委托方应为估价机构不负责核实错误缺少估价师签字至少要两名土地估价师签字土地登记状况不全缺少土地权利人登记信息标题名称不符应为地价影响因素分析区域因素分析缺项还应包括通气公共配套设施等内容估价原则不全缺合法原则运用假设开发法需要最有效利用原则续表序错误点错误内容及原因号位置方法选择错误办公楼具有收益性不适宜运用成本逼近法公式不正确公式错误分子分母颠倒了应为估价对象估价基准日地价指数比较实例交易期日地价指数比较案例描述缺项土地用途内涵是否一致未作说明位置没有说明地价指数确定不清未对地价指数的基准日期进行说明地价增长缺依据公式错误公式中颠倒容积率修正确定缺乏依据应说明如何确定容积率修正系数应为预期不动产价格预期不动产价格确定缺乏依据应阐明预期不动产价格的依据建筑物开发成本内容不全缺少不可预见费等建筑结构与土地利用状况中描述矛盾根据前述介绍该建筑为框架结构公式错误建筑物开发成本计算应用建筑面积利率计算期错误开发期为年利息率取一年期不正确公式错误前述按复利计算投资利息地价利息率开发周期一建筑物开发成本利息率开发周期一投资利润计算基数前后矛盾是以不动产总价还是投资的一定比例计算前后应保持一致计算总地价不准确应扣除取得土地时支付的相关税费等不是未来的价格开发程度和利用条件不应该是设定的估价结果表述错误大写没有货币单位没写币种附件不全附件中缺少估价对象国有土地使用证复印件附件不全附件中缺少委托估价方营业执照或法人代表身份证复印件