浦东新区泾南新村Ⅱ地块可行性研究报告.doc

浦东新区泾南新村地块商品住宅项目可行性研究报告上海中迪置业有限公司二一年十月目录前言第一章项目概况第二章市场分析第三章设计方案第四章市政配套环境保护及节能第五章项目法人与项目经营管理第六章建设进度第七章投资估算资本金和资金筹措第八章财务效益分析第九章结论与建议附表一建设投资估算表二营业收入预测表三营业成本预测表四损益表五现金流量表六敏感性分析表附件一项目建议书批复二选址意见书批复三上海中迪置业有限公司营业执照四上海中迪置业有限公司暂定资质证书五水电煤等配套单位意见六有关资本金到位证明附图一平面图二房型图前言上海要建成国际经济金融贸易中心之一其社会结构经济布局人口分布等诸多因素的合理规划与调整无疑必不可少世纪年代以来为了加快上海市商品住宅的建设改善居民的居住条件上海的房地产开发企业做出了巨大的贡献位于浦东新区泾南新村地块长期以来建筑陈旧临时用房较多居民居住质量较差大大落后于周边的小陆家嘴地区的飞速发展上海中迪置业有限公司经过反复调查研究后于年初决定投资对该地区平方米的区域进行开放改造建设商品住宅项目暂名泾南新村地块商品住宅项目项目建议书已于年月日经上海市浦东新区发展计划局浦计投号文批复同意项目选址意见书于年月日经上海市浦东新区规划局号文批复同意随着上海市住宅市场趋于景气加快本项目基地的建设改善周边居住环境的时机已到来根据建设基地情况以及项目初步方案遵循有关规定编制泾南新村地块商品住宅项目可行性研究报告如下第一章项目概况编制依据项目建议书批复见附件规划选址意见书见附件项目名称泾南新村地块商品住宅项目建设地点项目基地位于浦东新区泾南新村地块东至巨野路南至已建中新家园和申立苑西至民生路北至羽山路基地占地面积约平方米总建筑面积约平方米项目法人上海中迪置业有限公司法人代表朱胜杰注册地址上海市浦东新区南泉路号室注册资金人民币贰仟万元企业类型有限责任公司上海中迪置业有限公司是由中华企业股份有限公司上海古北集团有限公司上海民办前进进修学院合作成立的房地产开发公司主要从事房地产开发经营咨询物业管理建筑装潢材料五金交电销售室内装潢年月日获得由上海市房屋土地资源管理局颁发的中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书上海中迪置业有限公司的营业执照见附件公司暂定资质证书见附件建设内容泾南新村地块商品住宅项目用地面积平方米总建筑面积平方米其中住宅类型为多层高层相结合建筑面积商业公建面积会所面积幼托公建面积建设投资经估算本项目建设投资为万元不含土地动迁补偿费用万元其中土建及设备安装工程费用万元其他基建费用万元预备费为万元财务效益测算经测算项目全部投资财务内部收益率为高于银行年贷款利率以年月为折现时点按的折现率测算的财务净现值为万元静态投资回收期为年含年建设期动态投资回收期为年含年建设期项目在财务上是可行的项目社会效益加快改变该地区的原有面貌有利于与周边的陆家嘴花园香榭丽花园及联洋新社区将该区域共同提升为高档生态居住区域本项目建成后将上缴政府各类税费万元为地方财政和市政建设作出贡献第二章市场分析上海房地产市场的特点总体上处于较为平稳的状态但从住宅市场的情况来看尤其自年以来随着宏观环境的逐步变好出现了一些新的特点最为显著的就是市场形势进一步趋好及新建楼盘的畅销从中房上海住宅指数来看年月升点涨幅为月升点涨幅为自年月止跌回升以来住房价格至今年月份累计已上升各类房地产市场统计数据表明住宅市场已进入新的景气发展阶段上海的房价将在牢靠扎实的基础上稳中趋升物有所值市场总体供求状况宏观环境分析上海住宅市场的景气是建立在宏观经济持续增长基础上的上海人均正处在美元发展阶段中住房将以增量发展为主同时兼顾舒适型享受型的消费需求随着的增长恩格尔系数不断下降住宅成为居民的最大消费倾向上海住宅市场的景气是建立在制度创新基础上的在年房价开始下跌空置量逐年剧增的情况下上海市政府采取了一系列政策措施在供应方面严控土地供应消化空置房降低不合理税费在消费方面着重培育房地产市场推出了一整套市场运作创新制度如出售旧公房使原租赁者成为业主打破售后公房须年上市的约束推动了二三级市场联动上海住宅市场的景气是建立在全面提高住房品质基础上的在基础处理结构抗震生态绿化容积密度数字社区门窗电梯等质量和标准上有了很显著的进步有些还是质的飞跃在住宅的城市建设配套方面近年来上海的城市现代化进程为世界城市史上罕见高架道路地铁隧道大型绿地等建设投资通过城市地租成为住宅的外部转移成本年来房地产市场化取向的改革逐步实现了供求趋于平衡一度较高的利润率已大幅下降趋于社会平均利润市场发展分析近年以来上海市政府先后采取了一系列措施完善和培育市场如制定新的住宅建设标准加强房产市场的法律法规建设制定各类住房上市的规定等住宅市场正在纳入规范有序的发展轨道中在住宅购买对象中个人购买比重不断上升的同时住宅的质量也在不断提高为适应购房者的需要发展商更加注意住宅的环境配套设施房型从而是整个上海商品住宅的面貌焕然一新从上海市年年评选出的最佳房型看住宅设计功能日趋合理并能够满足不同层次人士的购房需求与此同时本市住宅消费市场中居住观念也在不断进步如今人们买房走的是先看环境地段再看房型功能然后才讨论房价高低的三部曲特别是绿地率已成为楼盘优劣的主要标志而识别房型的孰好孰差也几乎成为楼市常客的基本功目前消费者对楼盘功能的开发已形成共识厅卧大小合适朝向端正厨房卫生间不再狭小洗衣机和冰箱有专门的位置甚至阳台的取舍过道楼梯的宽窄装饰都成了楼盘品质的重要因素区位因素分析近年来上海市新上市的楼盘总体质量已有显著提高给购房者以更大的选择余地购房者的观念也正在发生变化除地段和交通之外良好的绿化和人文环境合理的房型完善的的配套设施也成为购房者十分注重的方面就本项目而言基地位于小陆家嘴地区毗邻浦东新区花木文化行政中心区位优势明显轨道交通发达公交路线四通八达进才中学世纪公园源深体育中心使该地区形成浓厚的文化氛围与此同时羽山路沿线的陆家嘴花园香榭丽花园等住宅小区已使该地区成为众多购房者向往的高档生态居住区域吸引了相当一批购买力较高的购房者价格分析年以来开发开放浦东政策及市政设施生态环境的极大改善浦东新区房地产市场急剧升温房价已上涨左右锦绣路世纪公园沿线的高档楼盘如华丽家族天安花园等价格已超过元羽山路沿线的香榭丽花园陆家嘴花园二期价格均达到元即使位于浦东塘桥的怡东花园乔顿花园等价格也已突破元但是在房价上涨的情形下良好的居住环境仍吸引一批批的购房者纷至沓来浦东的房价仍有上涨的空间目标客户及购买力分析地段交通环境及各项配套设施的优势将对收入较高的私营业主律师港澳台在沪人员及在陆家嘴金融贸易区金桥出口加工区及部分外高桥保税区的收入较高的白领产生较强的吸引力本项目定位为高档生态居住区在房型设计上以三室二厅为主面积在平方米之间总价控制在万之间同时考虑部分面积较小的房型以满足年轻白领的需求本项目售价预测根据本项目周边地区的新建或在建的住宅项目的售价情况及项目本身的特点预计本项目的住宅每平方米销售均价在元是较为客观和适宜的第三章设计方案设计指导思想以人为本的设计指导思想面向二十一世纪以建设绿色生态型和高智能化居住环境为目标强化小区居住功能合理安排居住配套通讯设施提高生活质量为居民创造一个高绿化率高智能化布局合理功能齐备交通便捷生活方便的现代化高档生态居住小区总体设计本项目位于浦东新区泾南新村地块地理位置十分优越为新兴的标志性高档住宅区小区南面为花木文化行政中心及新联洋社区西接陆家嘴花园二期高档居住区北临进才中学分校附近基层文教医疗机构完善交通便捷购物方便小区内多高层住宅相结合形成高低起伏的建筑群落小区内设置大型的集中绿化区域以草地乔木花卉景观池为主在靠近民生路的主入口一带设置社区活动中心会所及部分商业设施在靠近巨野路一侧建造幼儿园托儿所等公建设施整个小区一次规划实施土地使用面积平方米共建幢高层及幢多层住宅地上建筑面积平方米其中住宅面积平方米会所商场幼托等公建面积平方米地下建筑面积平方米主要为地下车库总平面图见附图主要建筑指标详见表表主要技术指标表序号指标数值总用地面积平方米地上建筑面积平方米住宅面积平方米多层住宅平方米高层住宅平方米会所平方米商场平方米幼托平方米地下建筑面积建筑密度总户数户综合容积率集中绿化率绿化率停车位辆建筑结构设计结构设计基础设计多层采用复合桩基高层采用桩基地下车库采用锚桩层商场会所幼托采用天然地基上部结构多层为钢筋混凝土异型柱结构高层为钢筋混凝土剪力墙结构商场会所幼托为钢筋混凝土框架结构地下车库为无梁楼盖结构本工程按度设防场地类别为类建筑设计建筑造型上采用现代气息强烈的构成方式多层采用框架结构体系高层采用大板结构体系使得建筑造型更趋自由丰富多层顶部层的弧形玻璃面和高层大面积的落地门窗及大胆漏空挑板使得立面造型丰富而有层次统一而不乏变化结合屋顶绿化与平台阳台绿化让人宛如在一组组的现代雕塑中穿行其乐无穷户型设计上多采用一梯二户配合部分一梯三户并且大量引入一梯一户的概念户型以三室二厅二卫为主并设有一室二厅二室二厅等多种户型可选性强户户朝阳日照充沛并且客厅景观视野开阔户型合理客厅与餐厅分区明确餐厅绝大多数均有良好的自然采光厨卫宽敞实用主要房型图见附图给排水设计生活用水本工程最高日用水量为给水方式小区内公建均由市政给水管网直接供水高层采用水池水泵及屋顶水箱供水多层采用小区集中变频供水消防用水在高层的电梯前室主要楼梯出入口及商场等处设消火栓箱各箱内设置消防泵启动按钮在系统上设置水泵接合器其周围米内设置室外消火栓消防用水按基地内最大一幢建筑考虑室内消火栓用水量为室外消火栓用水量消防用水直接从市政网中抽吸排水室内采用废水分流制室外污废水合并后排至二级生化处理装置处理达标后排入市政管道污水量为雨水汇集后直接排入市政雨水干管电气设计强电系统强电系统设计包括基地内电力配电和照明系统设计防雷接地及电气保安接地系统设计基地内总装机容量为总有功能负荷为总视在负荷为本工程拟在小区基地内设电业箱式变电站每座电业箱式变电站均由二路高压进线弱电系统本工程于会所底层设一电话交换间电话通讯总光缆埋地引自市话局网在电话交接间进行光电转换本工程住宅每户设直线电话对每户商场及会所部分按门各设电话终端若干个电话总容量约为门本工程设置有线电视系统有线电视总线埋地引自有线电视网经分配分支器至各用户本工程住宅每户设电视终端个商场会所根据具体情况设置电视终端若干个小区安保系统由楼宇对讲子系统小区摄像监控子系统红外监控子系统组成防雷与接地系统本工程防雷接地电器设备接零保护重复接地及弱电系统的工作接地均利用建筑物基础底板及基桩构成一个统一的联合接地体该接地体接地电阻本工程为二或三级防雷系统屋面采用避雷带及避雷针相结合的防雷装置避雷带用镀锌扁钢避雷引下线利用砼柱及砼剪力墙内主钢筋与基础底板及桩内钢筋可靠焊接为防侧击雷本工程各栋大楼由底层开始每隔二层沿建筑外墙利用圈梁式砼剪力墙中钢筋连接并接地作为防侧击雷的均压环煤气气源来自城市管网天然气主要供住宅的燃气热水器及二眼灶使用每户的煤气表容量为第四章市政配套环境保护及节能市政配套给水本项目的日最大用水量约为消防水量经向上海市自来水浦东有限公司征询可配套排水项目日最大排污废水量室外污废水合并后排至二级生化处理装置处理达标后排入市政管道供电项目用电总量合计经向上海市电力公司浦东供电所征询可配套煤气经向上海燃气浦东销售有限公司征询可以配套目前建设单位已得到市政配套有关方面的征询意见详见附件环境保护本项目无三废产生主要治理污水油烟排气及设备噪声废水处理厨房废水经隔油处理然后与其他生活污水经处理达标后一起排入市政污水管网废水治理与排放厨房灶头设油烟过滤排气罩烟气经过滤后高空排放厕所设有独立的排风系统噪声处理本项目中的设备如水泵风机等均选用低噪声产品机房采取隔离措施机房内墙顶棚设置吸声材料以降低噪声并减少其对外界的影响振动大的设备在安装时设置减震器以减少振动节能本项目选用国家颁布的节能型设备如风机水泵变压器以降低能耗本项目的照明尽可能采用节能高效的灯具如荧光灯等第五章项目法人与项目经营管理项目法人根据有关规定项目的建设单位应实行项目法人制度本项目的项目法人为上海中迪置业有限公司该公司将对整个项目的策划资金筹措建设实施和经营实行全过程负责项目经营管理本项目建成后项目的经营由项目法人负责并委托专业的物业管理公司负责其物业管理第六章建设进度本项目自年月开始编制项目建议书及可行性研究计划于年月开工年月竣工建设期为年建设形象进度详见表序号时间内容年年年可行性研究初步设计施工图设计地下工程地上工程设备装饰工程市政配套工程收尾工程竣工第七章投资估算资本金和资金筹措项目投资估算的范围本项目的工程建设投资估算中不包括住宅用房的二次精装修等费用投资估算编制依据建设投资根据项目基本设计方案和有关前期工作方面部分基础资料上海市建委土建综合预算定额主要设备采用现行市场价格建设投资估算内容总体工程包括室外管线系统道路绿化等项目全部土建和建筑物外立面装修及内部一次性装修勘察设计费用按每平米元计住宅维修基金预备费为工程不可预见费按建安工程费的计投资估算经估算本项目建设投资为万元不含土地动迁补偿费用万元其中土建及设备安装工程费用万元其他基建费用万元预备费为万元建设投资估算详见附表一资本金及资金筹措根据项目实行资本金制度的规定和项目的实际情况本项目的资本金约为万元项目法人前期投入资金已达到项目报建所需资金要求详见附件其余建设资金由项目法人单位自筹和通过预售解决第八章财务效益分析分析依据及说明本财务分析根据国家现行财税体制进行本财务分析计算期为年其中建设期年本项目建成后商品住宅及机动车位全部出售暂不考虑物业管理的收入及其成本营业收入住宅销售项目建成后平方米的住宅面积全部按市场价出售房产销售采取预售与现售相结合的方式销售均价按元平方米计销售进度见下表表住宅销售进度售房资金按当季度回笼剩余在下一季度回笼时间内容建设期年年年销售比例车位销售本项目建有个车位全部采用预售及现售方式出售车位平均售价万元个销售收入当期回笼销售进度见下表表时间内容建设期年年年销售比例以上总销售收入为万元经营收入预测表见附表二销售税金本项目按销售收入的交纳营业税并分别按应纳税额的交纳城市建设维护费教育费附加堤防费义务兵优待金河道维护费合计为营业成本土地拆迁补偿费用根据协议土地拆迁补偿费用万元建设投资根据先前估算建设投资万元销售费用代理费用与广告费用分别按销售收入的计共计万元其他费用权属登记费用及印花税等合计万元总成本费用预测表见附表三土地增值税本项目属普通标准住宅可免交土地增值税利润所得税按经营利润的交纳所得税利润分配按税后利润的计提公益金和公积金损益表见附表四财务效益分析经测算项目全部投资财务内部收益率为高于银行年贷款利率以年月为折现时点按的折现率测算的财务净现值为万元静态投资回收期为年含年建设期动态投资回收期为年含年建设期项目在财务上是可行的项目现金流量表见附表五不确定性分析盈亏平衡分析本项目的盈亏平衡价格为元平方米时项目即可保本敏感性分析当销售价格及开发成本分别变化时对项目的财务分析指标影响程度分别进行了分析结果表明本项目的抗风险能力较好敏感性分析表见附表六第九章结论与建议结论本项目的建设符合该地区的改造规划对该地区的发展将带来有利的影响项目的启动资金已基本落实建设条件基本成熟且项目的财务评价结果较好因此本项目的建设是基本可行的建议建议根据规划要求在单体方案设计阶段进一步优化完善设计附表一建设投资匡算表序号内容建筑面积单位面积造价元总计万元前期开发费设计勘察审照配套征询招投标土建及设备安装住宅部分含电梯公建部分智能化配套费用街坊配套及总体工程维修基金管理费预备费合计附表二经营收入预测表单位万元项目合计计算期年年年一售房收入年预售年预售年销售二车位销售收入年预售年销售合计附表三总成本费用预测表单位万元年年年年土地拆迁补偿费用建设投资销售费用其他费用总成本费用附表四损益表单位万元项目合计计算期年年年年销售收入总成本销售税金税前利润所得税税后利润公积金公益金净利润附表五现金流量表单位万元项目合计计算期年年年年现金流入现金流出总成本费用销售税金所得税公益金净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值内部收益率净现值万元年月为折现点静态投资回收期年含建设期动态投资回收期年含建设期附表六敏感性分析表内部收益率财务净现值静态投资回收期动态投资回收期万元年年基本方案建设投资增加销售收入减少