房地产开发项目立项与审批法律服务.doc

房地产开发项目的立项与审批的法律服务第一节房地产开发项目立项和可行性研究的流程简介房地产开发公司依法取得房地产开发资质后投资者即获得了房地产开发的合法资格房地产开发的初期工作是筛选开发项目在选定房地产项目后便可以开展项目的前期研究工作包括初步开发方案的制订项目初步可行性分析规划方案初步论证等房地产开发项目的可行性研究是指具体实施开发建设项目前对拟建项目在技术上经济上工程上的可行性进行论证研究及评价它的工作重点是研究项目是否可行也就是通过调查研究综合论证项目在技术上是否先进在经济上是否合理在财务上是否盈利它也是开发公司进行投资决策编制设计任务书与各有关部门商谈合同签订协议进行工程设计设备订货施工准备筹集资金向银行申请贷款环保部门对项目环境影响审查等项工作的依据关于房地产开发项目的立项和可行性研究的法律流程涉及项主要法律程序其中工作重点是房地产项目的可行性研究工作及项目建议书代可行性研究报告的编制工作的难点是项目建议书代可行性研究报告备案及审批第二节房地产开发项目立项和可行性研究具体流程一初步开发方案的确定一行政主管部门各省自治区直辖市发展和改革委员会计委是各省自治区直辖市投资建设项目的立项及计划主管机关负责投资建设项目的计划审批和登记备案工作计划单列市与地级市发展与改革主管部门在审批权限内负责本辖区投资建设项目的审批和登记备案工作各区县发展和改革主管部门在审批权限内负责本辖区非政府投资建设项目的审批和登记备案工作二确定初步方案的流程选定项目房地产开发公司寻找筛选房地产项目根据项目性质洽谈合作或受让项目公司股权确定投资条件了解情况房地产开发公司委托具有相应资质的建设工程勘察设计单位对房地产项目用地进行现场勘查初步了解房地产项目周边市政配套情况买图测绘房地产开发公司到测绘主管部门购买项目用地地形图对比确认项目用地实际情况如需重新测绘应委托测绘单位进行重测或补测初步方案建设工程勘察设计单位根据房地产开发公司的开发意向初步确定项目开发方案进行初步方案设计二项目建议书代可行性研究报告的编制流程房地产开发项目申报立项时一般分为两个步骤即项目建议书和可行性研究报告的编制申报和审批可行性研究的任务是根据国民经济长期规划和地区规划行业规划的要求对建设项目在技术工程和经济上是否合理和可行进行全面分析论证作多方案比较提出评价为项目决策提供可靠的依据在进行房地产项目开发建设之前必须对房地产项目的可行性研究和经济评价并在此基础上做出正确的房地产投资决策从而取得最好的投资经济效益三项目建议书代可行性研究报告的备案和审批一申请备案流程根据国家和各地关于投资项目计划审批管理改革的相关规定凡是规定范围以外的非政府投资项目的项目建议书代可研改为登记备案制度项目建议书代可行性研究报告的登记备案按以下程序办理项目建议书代可研的申请申请单位按规定准备相关文件资料填报固定资产投资建设项目立项登记备案申请表提出登记备案申请项目建议书代可研的受理备案主管机关对申请单位提出的备案申请进行审查对符合条件的予以受理项目建议书代可研的备案备案主管机关经审查对符合标准的备案申请给予办理登记备案手续发给相应的固定资产投资建设项目立项登记备案通知书加盖固定资产投资建设项目立项登记备案专用章项目建议书代可研的变更建设项目取得登记备案文件后发生以下各项重大变更事项的需向原备案主管机关重新办理登记备案手续建设地点发生变更建设内容发生变化或建筑面积超过备案面积的投资单位发生变更建设项目的项目代码建设项目在登记备案的同时取得项目代码作为投资建设项目合法存在的依据二申请审批流程根据规定对于属于政府投资项目或规定范围内的非政府投资项目一般按以下规定程序办理项目建设书代可行性研究报告的审批手续项目建议书代可研的申请申请单位根据相关规定向审批主管机关提交各项文件资料提出项目建议书的审批申请审批主管机关经审查符合标准的予以受理项目建议书代可研的征询审批主管机关向规划土地等相关行政主管机关发出征求意见函取得相关行政主管机关的回复意见项目建议书代可研的审核审批主管机关对申请文件进行审批符合标准的根据审批程序进行复审及会签提出会签意见项目建议书代可研的审定审批主管机关的相关主管领导对上报的审批申请予以审定提出审定意见项目建议书代可研的批准审批主管机关对审查通过的项目建议书予以批准向申请单位发放批准文书内资房地产项目通知申请单位到市建委会签四可行性研究报告招标事项的说明一说明内容根据相关法律规定依法必须进行招标的工程建设项目在报送的项目可行性研究报告中应列明以下各项有关招标的内容建设项目的勘察设计施工监理以及重要设备材料等采购活动的具体招标范围全部或者部分招标建设项目的勘察设计施工监理以及重要设备材料等采购活动拟采用的招标组织形式委托招标或者自行招标拟自行招标的还应按照工程建设项目自行招标试行办法的规定报送书面材料建设项目的勘察设计施工监理以及重要设备材料等采购活动拟采用的招标方式公开招标或者邀请招标国家发展改革委确定的国家重点项目和省自治区直辖市人民政府确定的地方重点项目拟采用邀请招标的应对采用邀请招标的理由作出说明其他有关内容二例外事项属于下列情况之一的建设项目可以不进行招标但在报送可行性研究报告中须提出不招标申请并说明不招标原因涉及国家安全或者有特殊保密要求的建设项目的勘察设计采用特定专利或者专有技术的或者其建筑艺术造型有特殊要求的承包商供应商或者服务提供者少于家不能形成有效竞争的其他原因不适宜招标的第三节本阶段律师提供的法律服务就房产开发项目的可行性进行法律论证提供立项法律依据出具可行性报告书向开发企业提供房产开发相关的法律法规及相关配套政策参与开发项目谈判及时为企业决策提供法律意见出具房产开发项目投资法律意见书提供房产投资阶段的整套合同范本及建设工程管理相关整套文本表格等法律文件为项目开发提供资信调查对合作伙伴资信进行律师专项调查出具资信调查报告书