设备故障预防和应急处理办法.docx

××××股份有限公司 文 件 编号：**公司通告〔2020〕01 号 签发单位：*** ——-------------—————— 设备故障预防和应急处理办法 1.本应急处理办法中描述的设施、设备故障事件包括： 1)燃气泄漏事件 2)电梯故障困人事件 3)消防系统误报警、误动作事件 4)停水事件 5)停电事件 2.设施、设备事故的预防措施： 2.1设施、设备在使用期限内，严格执行公司要求的计划性的保养，对设备故障进行及时的维修，严格按照相关规范进行安全操作。 2.2参加项目接管查验的人员把好物业承接验收关，把质量验收作为物业设施设备的重要内容，认真、谨慎地进行查验工作，把物业项目在建造工程中存在的问题消除在物业使用之前。 2.3维修人员应当对项目内的设施设备科学的维保。对特种设施设备，可聘请相关的专业维保机构提供咨询或维保服务。 2.4维修班组应当建立设施设备台账，对建筑项目内的所有设施、设备登记造册， 并随时记录使用、检查、维修、保养情况。 2.5维修人员应按照国家法律、法规的相关规定取得相应的职业资格证、上岗证、操作证、岗位培训合格证等，持证上岗并保持证件有有效期内，定期参加继续再教育。 2.6坚持“谁主管、谁负责”的原则，确定物业服务中心设施设备管理工作责任人， 对设施设备管理工作负责。定期组织相关人员进行培训，使岗位员工明确自己的岗位责任，掌握科学熟练的操作技能，提高警惕，杜绝麻痹大意，树立设施设备安全管理观念。 2.7应当配备必要设施、设备维修保养、故障抢险器具、材料，制定设施设备故障事故处理预案。 2.8有计划地开展设施、设备安全检查，并做好详细记录，发现安全隐患及时进行处理。 2.9定期在项目内开展安全用水、用电、用气及电梯使用等知识的宣传，使客户掌握科学的设施设备使用知识，培养客户的风险意识。 2.10引入市场化风险分担机制，如购买公用设施设备保险、财产保险、公共责任险等进行风险分担。 3.设施设备事故的处臵应注意事项： 3.1排除设施设备故障时，要按照安全规定进行操作，注意安全，尽快减小事故的影响范围。 3.2设施设备安全事故可能造成或已经造成人员被困或人身伤害的，坚持“解救人员第一，保障财产安全第二”的原则，立即组织解救被困人员，并通知医疗机构对伤员进行救治。 3.3排除设施设备故障事故时，应注意证据保全，对事故原因进行调查取证，以便事后确定事故责任方。 3.4对电梯、消防等特种设施设备故障事故的处理应在专业维保单位的指导下进行， 及时向专业维保单位详细描述事故的起因、严重程度、危害范围、紧急处臵过程等详细信息，并积极协助进行处理。 4.设施设备应急事件处理办法 4.1燃气泄漏事件的应急处理办法： 4.1.1巡查发现（或接报）燃气泄漏事故信息后，迅速通知就近巡逻人员前往查看。 4.1.2前往现场巡逻人员应注意： 4.1.2.1到达现场前应关闭对讲机及手机等通讯器材。 4.1.2.2切不可按动疑似燃气泄漏的房间的门铃。 4.1.2.3切不可开启疑似燃气泄漏的房间内的任何电器及使用室内电话。 4.1.3接近或发现泄漏位臵，尽量开启相关区域的门窗，使空气流通。必要时可向空气中喷水等方式稀释燃气浓度和增加空气湿度，并对相关区域实施通道控制。 4.1.4关闭泄漏部位燃气控制阀门。 4.1.5若敲疑似泄漏客户房门，无响应的情况下： 4.1.5.1应及时通知维修人员关闭燃气总阀。 4.1.5.2疏散邻户人员，询问邻户人员有无注意户主出入，或通过邻户观察该客户家的情况。 4.1.5.3将情况反馈至领班和秩序主管，领班切不可拔打客户电话，只有在确认客户外出后方可拔打其手机，通知其及时回家进行处理。 4.1.5.4当所收集的情况均显示客户未出门时，应及时上报物业服务中心经理， 并经业委会或街道办的授权，果断的采取措施（如破门、破窗）救人。 4.1.6发现煤气中毒者，立即将其移至户外通风处，呼吸新鲜空气，并按本指引第五章相关内容处理，并拔打 120 急救电话。 4.1.7事后注意对泄漏部位的证据保全，协助客户通知燃气公司对管网进行维修。 4.1.8停气期间维修人员应加强对用电、共用部位、设施设备、供电设施设备的检查， 避免超负荷。 4.1.9供气恢复后，加强巡查，如发现燃气泄露，迅速关闭相应燃气阀并进行处理。 4.1.10做好相关巡查记录，停气原因以书面形式告知物业服务中心经理。 4.2电梯故障困人事件的应急处理办法 4.2.1巡查发现（或接报）电梯故障信息后，应首先确认电梯是否困人，并通知维保单位在最短时间内赶到现场处理故障。 4.2.2若电梯有乘客被困，在有闭路电视及电梯对讲的情况下，应把监控画面移至困人电梯，观察电梯内情况，并通过电梯对讲（或安排人员到轿厢停留楼层）对被困人员进行安抚，详细询问被困人有关情形，保持与被困人的通话，特别是老人、小孩、孕妇和患有心脏病、高血压者要密切关注其身体状况。 4.2.3及时通知维保人员，说明电梯困人的基本情况，对故障电梯实施安全围挡及停梯提示。当维保人员到达后，立即配合维保人员施救： 4.2.3.1故障电梯轿厢底面距门槛小于 500mm 时，可打开厅门和轿厢门解救被困人员。 4.2.3.2故障电梯轿厢底面距门槛大于 500mm 时，应迅速到达电梯机房实施盘车救援。 4.2.3.3遇有其他复杂情况，如安全钳已动作或者钢丝绳移位等，应加派专业电梯维保人员进行处理。 4.2.4安排人员协助被困人员有序的走出轿厢，避免出现二次危险。 4.2.5对救出的被困人员进行安抚，并了解其身体状况，做好被困人员登记工作，对身体不适或受伤者要及时进行医护救治。 4.2.6救出被困人员后，关好轿门，并进行故障的修复。 4.2.7如电梯的修复耗时较长，应在显著位臵以书面形式告知相关客户，禁止使用故障电梯。 4.2.8故障排除后，对事故进行详细记录，维保人员应对故障原因进行分析，并以书面形式报告物业服务中心经理。 4.3消防系统误报警、误动作事件的应急处理办法： 4.3.1消防警钟误鸣 4.3.1.1巡查发现（或接到）消防警钟鸣报警信号时，应立即确认消防警铃报警的正确位臵。 4.3.1.2通知附近秩序员赶往现场查看，确定是否发生火灾或警钟误鸣。 4.3.1.3若确认是有效消防报警，按照本手册第十章相关内容进行处理。 4.3.1.4若确认是消防警钟误鸣，通知监控中心对消防警钟复位，并做好相关区域人员的安抚和解释工作。 4.3.1.5通知维修班组人员对误报警原因进行检查和维修。 4.3.2消防联动设备误动 4.3.2.1接到消防联动设备（如水泵、风机、卷帘门等）动作信号时，应立即确认消防联动设备的正确位臵。 4.3.2.2通知就近巡逻人员前往查看，确定是否发生火灾或联动设备的误动作。 4.3.2.3若确认是有效消防联动动作，按照本手册第十章相关内容进行处理。 4.3.2.4若确认是消防联动设备误动作，通知监控中心对联动设备进行复位。 4.3.2.5通知维修班组人员对误动作原因进行检查和维修。 4.3.3消防喷淋头爆裂 4.3.3.1若发现消防喷淋头爆裂渗水，应立即通知监控中心； 4.3.3.2就近巡逻人员迅速赶往现场查看，确认爆裂原因； 4.3.3.3若是因为火警而爆裂，按照本手册第十章相关内容进行处理。 4.3.3.4若是意外爆裂，通知监控中心复位警钟并通知维修班组人员关闭相应楼层的湿式报警阀门打开排水阀门进行排水。排水后，到现场协助处理； 4.3.3.5通知保洁人员到场处理积水； 4.3.3.6若爆裂的喷淋头靠近电梯口，应迅速将电梯紧急停靠在爆裂喷淋楼层的上面，并采取有效措施防止积水流入电梯井道。 4.3.3.7记录事故现场情况，保全相关证据，并拍照存档； 4.3.3.8维修班组人员对喷淋头维修，恢复正常功能。 4.4项目内大面积停水事件的应急处理办法： 4.4.1市政管网计划停水 4.4.1.1当接到市政停水通知后，工程主管应报告物业服务中心经理和客服人员， 并通过书面通知或其它方式，提前 24 小时通知客户停水原因及恢复送水时间（预留一定时限），提醒客户提前做好储备用水，离家前关好水阀。 4.4.1.2值班人员及时查看蓄水池（水箱）水位，当水位不足时关闭供水设备， 防止水泵出现无水运转的现象。 4.4.1.3值班人员坚守岗位，及时查看市政供水恢复情况。 4.4.1.4如果停水时间延长，及时与自来水公司联系沟通，并通知客服部做好相关的解释工作。 4.4.1.5当蓄水池水位达到供水水位时，值班人员应及时恢复供水，并报告工程主管。 4.4.1.6值班人员在恢复供水后，要留守 15 分钟，查看设备运行及水池进水情况，防止发生异常情况。 4.4.1.7做好相关的记录工作。 4.4.2项目内故障停水 4.4.2.1接到停水信息后，维修人员应立即到水泵房查看生活水池水位是否正常。若水位正常，则属于项目内造成的故障停水，应及时安排维修人员查找故障点。 4.4.2.2查明故障原因后，应及时报告工程主管。 4.4.2.3有备用设备的，投入备用设备运行，及时恢复供水。工程主管指导和组织维修人员对故障的设备进行修复。 4.4.2.4无备用设备，但故障较轻微，短时间内能够恢复正常供水，由工程主管组织人员及时处理并告知客服中心故障原因，由客服中心做好相关的解释工作。 4.4.2.5无备用设备且故障较严重，短时间内不能恢复正常供水，工程主管应报告物业服务中心经理并通过书面通知或其它方式，通知业户停水原因及预估供水时间 （时间上留有一定的余量），并告知客服中心做好解释工作。 4.4.2.6出现长时间停水应采取应急措施进行供水，如采用间歇性供水或变频改工频临时供水等方式，尽量降低对客户正常生活的影响，另外组织人员（或申请外援） 加快对设备故障的维修工作。 4.4.2.7故障排除，恢复供水后，现场应安排人员留守 30 分钟，观察设备运行情况，无异常后方可离开。 4.4.2.8做好相关记录，工程主管应在 24 小时之内将故障分析报告以书面形式报告物业服务中心经理。 4.4.3爆管停水处理办法 4.4.3.1值班人员接到爆管报修后，要立即赶到现场查看爆管程度。 4.4.3.2情况不严重的，做好相应的防护措施并报告工程主管，协调停水时间对故障进行维修。 4.4.3.3情况严重的应及时关闭相应阀门，如阀门不能关闭，要及时将相关的水泵关停或关闭上一级阀门，以防造成更大的损失。对有可能受漏水影响的地方应做好防护措施（如电梯井、客户室内等），并报告工程主管。 4.4.3.4工程主管到现场查看，根据现场情况向物业服务中心经理报告停水的范围和抢修所需时间。通过书面通知或其它方式