房地产开发部管理制度及岗位职责.docx

房地产开发部管理制度及岗位职责 目录 开发部管理制度 2 开发部报建工作制度 2 第一条 开发报建工作要求 2 第二条 开发报建工作职责 2 第三条 开发报建工作内容 2 项目报建手续办理指南 6 开发部岗位说明书 8 开发部副总岗位说明书 11 开发部经理岗位说明书 12 开发部报建员岗位说明书 13 开发部管理制度 开发部报建工作制度 第一条 开发报建工作要求 开发报建工作人员应熟悉房地产开发报建全过程的程序，熟悉政府土地、规划、建设、配套、工程管理体系的办事程序。 清楚开发项目的占地和建筑面积、容积率和绿化率等规划指标，了解项目周边地块供求状况、自然条件、社会环境、周边经济发展状况等。 搜集政府有关工程建设等法律法规及相关政策，以项目规划为基础了解施工进度，从实际出发制定合理的工作计划，提前完成项目前期报建工作的计划，应定期上报工作进度计划和完成情况，实现与工程建设的统一、协调、同步。 4、统筹兼顾、纵观全局，做好本部门与公司其他各部门的工作协调。 5、加强沟通，与政府、媒介和行业相关机构建立良好、稳定的关系。协调好建设单位与设计、勘察、施工、监理、检测等单位之间的工作关系，圆满完成报建工作任务，保证项目工程顺利实施。 6、报建工作进行中，涉及费用支出的，依据建设工程管理相关法律法规或主管部门规定填写《费用报销单》，由开发总监签批完转财务审核，再由集团分管领导审批，交财务部领取缴纳、然后按财务制度报销。 7、阶段性报建工作结束后，要及时总结、及时整理资料、及时归档、及时报告公司领导。 8、对报建办结一经获得的资料，要将原件并复印件转交资料员保管，做好交接记录工作 第二条 开发报建工作职责 1、办理从项目立项开始到申请《国有土地使用权证书》、《建设工程用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等证件的全部手续工作。 2、办理环保、电力、消防、人防、以及与项目相配套的供水、排水、广电、通讯等相关手续。 3、协助工程部组织工程竣工单项、综合验收工作，协助营销管理部办理《房屋产权证》。 4、完成领导交办的其它工作。 第三条 开发报建工作内容 项目可行性研究阶段： （1）搜集土地供需信息，做好土地招拍挂工作，配合有资质单位编制《项目可行性研究报告》。（2）联系规划测量队测绘获得现状地形图，填报《建设用地申请书》。（3）办理《建设用地选址意见书》。（4）办理《建设项目环境影响报告表》，环保局出具《建设项目环境影响批复》。 项目报建阶段： （1）缴纳土地出让金、土地契税，获得《土地使用权出让合同》、《交纳土地出让金证明》。（2）办理《建设用地规划许可证》。可得到经规划部门盖章的《现状地形图》及核发通知 。（3）办理《国有土地使用权证》。配合测量队、地籍管理部门做指界工作，获得土地地籍图和《土地证书》。（4）联系水、电、市政等相关职能单位，了解能源和市政配套要求，配合设计单位确定能源配套接口。（5）委托设计单位编制规划设计方案，填报《规划设计方案申报表》，联系政府部门组织召开城市规划会议，审定《修详规方案》办理规划设计手续。 （6）办理项目立项核准批复手续。（7）联系水、电、市政等专业单位、规划设计方案，交纳相关费用。（8）办理《建设工程消防设计审核意见书》，交纳相关费用。（9）办理《建设工程人防设计审核意见书》，交纳相关费用。（10）办理设计合同、勘察合同备案。 （11）出具项目详细规划《总平图》、核定项目总体规划设计。 （12）缴纳城市配套费。（13）办理《建设工程规划许可证》。 （14）联系设计单位出具《初步设计文件》在规划设计部门的主持下组织专家论证审核，办理项目规划《初步设计批复》。 （15）联系设计单位进行施工图纸设计，送施工图审查机构进行图纸审查、备案，办理《施工图审查合格书》。3、工程招标阶段：（1）在取得《施工图审查意见书》后，办理项目《报建表》。（2）建设单位进行招标人资格审查、办理《住房项目申报书》， 建设单位交纳墙改费。 （3）建设单位委托招标代理公司填报招标信息、发布招标公告、确定招标报名时间。 （4）监理、施工单位办理进晋入并备案手续。 （5）监理、施工投标企业报名。（6）开标、评标确定中标施工、监理企业。 （7）公示3个工作日后缴纳工程交易费、办理中标告知还是通知？书。（8）核定、缴纳意外伤害保险，联系所有参建单位准备资料，办理安全、质量备案手续。（9）带上《安全条件备案表》和《工程质量监督书》办理中标通知书。 （10）建设单位与中标施工、监理企业签订施工监理合同，进行合同备案。 （11）签订《商混供应合同》缴纳散装水泥费、写《承诺函》缴纳农民工工资保证金、。 （12）办理《建设施工许可证》，申请开工。4、工程施工准备阶段：（1）申请规划部门到施工场地进行规划防线。 （2）向辖区绿化、环保、环卫、市政、交通管理等部门办理相关手续、交纳管理费，负责协调与相关部门的关系。5、工程施工阶段： （1) 配合做好政府主管单位的各项工程监督和检查工作。（2）申请安全、质量监督部门，协调组织桩基、基础、主体等各阶段的单项竣工验收工作。（3）组织协调能源、水、电、燃气、广电通信、市政等单位验收，签订使用正式使用协议、合同。6、工程竣工备案验收阶段：（1）协调做好建设单位与勘察、设计、检测、监理、施工等单位关系，办理竣工备案手续。（2）协调各单位办理工程档案验收手续，获得《建设工程档案移交清册》、《工程档案验收合格证》。（3）申请住建，规划，安全、质量监督，人防，消防，气象，地震等部门进行工程综合验收，办理《建设工程竣工备案表》。（4）在房管局办理《房屋产权证》。（5）协调相关单位在竣工验收后及时做好资料交接工作。 四、要不断完善项目工程报建工作流程，明确落实开发部工作人员各自岗位职责全面完成本部门的各项工作任务。 序号 需办事项 所 需 材 料 1 土地出让 申请书 立项批复 红线图（复） 规划设计总平面图（蓝图） 营业执照（企业）、机关代码证（机关） 法人代表身份证（复） 建设用地规划条件（复） 以上资料均一式二份 2 国有土地使用证 土地出让合同（复） 所交纳各项费用发票（复）包括土地出让多、土地契税、印花税 3 报审规划设计方案（总平面图审定） [规划设计方案审批表] 规划设计方案登记表（填） 规划设计意见书 规划设计总平面图（蓝图） 红线图（复） 选址意见书（复） 4 申领[建设用地规划许可证] [建设用地规划许可证审批表] 建设用地规划许可证登记表（填） 红线图（复） 建设项目立项批复（复） 规划设计总平面（蓝图） 5 报审建筑设计方案 [建筑设计方案审批表] 规划设计总平面图（审定蓝图） 效果图（鸟瞰图 A3） 单体设计方案（文本 A3）包括平面、立面、剖面、效果 6 申领[建设工程规划许可证] [建设工程规划许可证审批表]（建筑） 建筑工程规划许可证申请登记表（填 建筑） 核发建设工程规划许可证征求意见表（填） 施工图（建筑 结构） 建设用地许可证（复） 立项批复（复） 红线图（复） 规划设计总平面图（蓝图 2份） 白蚁防治合同（4份） 国有土地出让合同（复） 建筑工程消防设计审核意见书 项目报建手续办理指南 15 申领[建设工程施工许可证] [建设工程施工许可证申请表]（填） 建设项目发包方案（复 原报建登记表） 立项批复（复） 建设工程用地许可证（复） 建设工程规划许可证（复） 总平面图（复） 固定资产统计表（原） 中标通知书（复），招投标备案表或直接发包批准书 项目发包方案 鉴证的施工合同（原） 需交建管费及贴印花税 施工单位营业执照、资质证书、项目经理证及注册证书复印件（原件押供证） 施工图设计审查报告（复） 监理备案确认通知书（100万元以下不备案） 质量监督通知书（原） 安全监督手续 建筑施工单位雇主责任保险协议 建设资金到位证明原件 注：申请表上施工组织设计方案需总监理工程师盖章 16 建设工程竣工备案 建设单位竣工验收报告 施工许可证复印件 施工图设计文件审查意见 施工单位的工程竣工报告 监理单位的工程质量评估报告 勘察单位的工程质量检查报告 设计单位的工程质量检查报告 验收组人员名单及签署的工程竣工验收意见 施工单位签署的工程质量保修书 项目法人代表的身份证原件、复印件 规划部门认可或批准使用文件 消防部门认可或批准使用文件 卫生防疫部门认可或批准使用文件 环保部门认可或批准使用文件 区文档中心的验收意见书 区城管环卫项目验收单 商品住宅的[住宅质量保证书]和[住宅使用说明书] 法规、规章规定必须提供的其它文件 开发部岗位说明书 部门名称 开发部 部门编号 直接上级 总经理 部门人数 7 间接上级 直管领导 下属分部门 开发部 职责概述：根据公司发展战略，开展公司项目投资可行性研究、项目拓展及获取、市场调研、项目策划，协助项目定位，确保获取持续发展的土地资源和项目方案。负责组织办理项目报批报建手续和拆迁安置等工作；协助施工过程和销售的报批报建；负责与政府部门的公共关系维护。 部门组织架： 工作职能 根据公司经营计划参于编制（调整）项目报批报建控制性计划，并跟踪、落实办理情况。 负责承办公司所开发项目的政府报批报建手续及拆迁安置。 向发改委申办投资项目备案（核准）。 向市规划局申办用地红线；提出或调整规划设计要点；申请改变用地性质；报审新建、改建、扩建项目建筑设计方案、初步设计、施工图设计；配合申办配套设施管网综合；申办《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》及配合配套管线单项执照；申请开工验收、申办规划验收； 密切关注土地拍卖市场信息和成交价格，适时为公司领导提供拍卖地块信息并组织人员做好地块的现场勘察，确保信息准确、可靠、及时。 申报建筑面积核查及办理各项规费的缴纳手续； 根据项目的情况，组织相关人员进行项目的经济性分析并协调规划、设计单位做好规划方案设计工作，确保经济分析考虑全面、分析具体、数据准确，规划、设计单位协调顺畅。 参与土地的竞拍并为公司决策层提供相关经济分析数据，确保数据可靠、具体，并根据土地拍卖情况办理有关土地手续，确保及时、有序。 向土地局、规划局、环保局、住建局、水务、气象、人防、消防、交通、林业等政府部门申办的其他报建事项。 根据项目工程进展情况，协助工程部对项目进行验收工作，主要是协调规划、住建局等政府职能部门，取得单项验收意见及工程质量竣工验收备案，确保协调顺畅、协助到位、验收工作及时、顺利完成。 根据工程进展情况，及时配合工程部及相关市政配套部门进行现场配套工程施工，包括供水、供电、供气、供热、通讯、有线、道路和雨污水工程，确保协调到位、配套工程进场有序且与正常施工合理交叉。 根据项目完工情况，将有关备案所需材料上报城建档案馆进行备案，领取《档案验收合格证》，确保备案资料准备齐全，备案手续办理及时。 项目结束以后，负责组织人员对项目的所有批文及相关材料进行分类归档，并移交到公司档案室，确保资料归档及时、齐全、分类清晰、查取方便。 负责提出具体报批报建的图纸技术要求（文本内容、图纸深度、份数）；配合设计部门对经济技术指标和相关规范要求进行核查。 负责向项目设计部、设计单位解释或指出报建过程中的政府政策及导向。 负责（牵头）进行报批报建所需的攻关活动，对参与攻关协调的领导负责。 负责及时促进或优化政府合作关系，为公司建立良好、长期的沟通平台。 负责公司开发区域的拆迁与安置工作。与政府相关部门对接冻结拆迁区户口，控制户口出入和经营场所增设，及时了解人口变化，对拆迁区环境现状管理。 编制拆迁工作计划，落实拆迁安置房源，报批拆迁许可证。 冻结拆迁区户口，协助公安部门联防，控制户口出入和经营场所增设，及时了解人口变化，对拆迁区环境现状管理。 负责前期入户调查，了解人口、住房等情况；进行私房作价和外调等工作。 编制拆迁安置各种报表，预测拆迁安置房源和费用， 报批拆迁安置方案。 委托或自行下户拆迁，签定拆迁安置合同，支付和收取各种费用；申请房地局调解，仲裁和法院执行。 负责地上物拆除， 负责单位拆迁安置等工作。办理选房和回迁安置工作。负责周转的租赁和管理。负责拆迁安置政策解释工作和拆迁安置统计工作。 为公司提供新项目调研等方面的政策支持； 及时准确地接收政府部门发布的信息（会议通知、培训通知、接待通知等）及时汇报给公司，根据公司领导批示牵头安排人员完成参加（接待）工作。 负责建立健全本部门的岗位职责、管理制度、工作流程。 完成公司领导交办的其它各项工作。 工作协作关系 内部协调关系 为技术部提供具体报批报建的图纸技术要求（文本内容、图纸深度、份数）；配合设计部门对经济技术指标和相关规范要求进行核查； 协助工程部对项目进行验收工作； 重要资料交综合部存档，内部行政流程的协调。 外部协调关系 土地局、规划局、环保局、住建局、水务、气象、人防、消防、林业、交通局等政府各相关职能部门及乡、镇、村三级政府的协调。 其 他 使用工具/设备 办公电脑、打印机、复印机、绘图工具