企业所得税

企业所得税 房地产开发企业将开发的商品房转作固定资产(用于自用或 出租)，在企业所得税上是否视同销售应当区分以下两种情况: 1房地产企业在 2008 年1月1日以前将开发的商品房改变 用途的 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的 通知》(国税发 [2006] 31 号) 规定，开发企业将开发产品转作 固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配 给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货 币性资产等行为, 应视同销售, 于开发产品所有权或使用权转移， 或于实际取得利益权利时确认收入《或利润的实现。 根据上述规定, 房地产开发企业将开发的商品房转作固定资 产，应视同销售。需要注意的是，商品房转作固定资产自用的， 按照《企业会计制度》的规定，对固定资产的计价不是按视同销 售的计税价格，而是以原始价值作为固定资产的入账价值。该固 定资产应按照视同销售的公允价值计提折旧并允许税前扣除。 也 就是说，企业应当作相应的纳税调整,否则会出现重复计算应纳 税所得额的问题。作为存货的房地产用于出租的，在转作“投资 性房地产”时应采用公允价值计量，与税法的规定一致 2房地产企业在 2008年1月1日以后将开发的商品房改变 用途的 新《中华人民共和国企业所得税法实施条例》规定，企业发 生非货币性资产交换, 以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、 赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应 当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务 主管部门另有规定的除外。 货物包括企业自己生产〈开发) 的产品、外购的和接受捐赠 的商品。房地产开发企业开发的商品房，是属于企业的产品，属 于“货物”的范畴。也就是说，对于货物在统一法人实体内部之  间的转移，比如用于在建工程、管理部门、分公司、非生产性机 构等, 新《中华人民共和国企业所得税法》(以下简称“新税法”> 已不再列入视同销售的范围。国税发 [2006] 31 号文规定开发 企业将开发产品转作固定资产应视同销售, 是基于原内资企业所 得税制是以独立经济核算的单位作为纳税人的, 不具有法人地位 但实行独立经济核算的分公司等也要独立计算缴纳企业所得税。 而新税法采用的是以法人作为纳税人的判定标准。所以，对于货 物在统一法人实体内部之间的转移不再作为视同销售处理。 新税法已于 2008 年1月1日起施行。所以，房地产开发企业于 2008 年1月1日后将开发的商品房转作固定资产的，不应视同 销售。需要注意的是，作为存货的房地产用于出租的，因为在转 作“投资性房地产”时是以公允价值计量的，所以对超过原始价 值的部分所计提的折旧不允许税前扣除。 营业税 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规 定, 在中华人民共和国境内有偿提供应税劳务、转让无形资产或 者销售不动产的单位和个人为营业税的纳税义务人, 应当依法缴 纳营业税。所谓有偿，包括取得货币、货物或者其他经济利益， 单位《不包括个人)