物业委托租赁管理办法.docx

股份有限公司文件编号公司通告号签发单位物业委托租赁管理办法1目的规范城市公司分公司受托代管物业房屋商铺经营场地车位库房等的租赁工作争取良好的经济效益和社会效益2适用范围适用于各城市公司分公司物业服务中心对委托方所委托代管的物业含房屋商铺经营场地车位库房等对外租赁经营业务开展3职责31公司市场经营部311负责对城市公司各分公司在授权范围内所组织开展的委托物业对外租赁业务进行指导与监管312负责代表物业公司同委托方进行业务对接确认业务接口合作方式与权责范围做好分工协作与租赁配合32城市公司分公司321负责城市公司分公司受托物业的对外租赁业务组织开展322负责受托物业对外租赁业务的招商招租配合与协助合同谈判指导与审核323负责指导与督促各物业服务中心进行日常物业服务费用的催收催缴建立受托物业出租的租赁账目33物业服务中心331负责本物业服务中心受托物业租赁业务的具体开展与现场实施332负责根据既定政策同客户进行业务接待租赁谈判与合同草拟4管理办法41租赁业务类型411委托出租关系确认城市公司分公司与出租物业委托方根据批准的物业项目经营管理方案确定为需要对外租赁经营的物业房屋商铺经营场地车位库房等双方建立代为租赁的委托与受托关系双方可签署授权委托书或委托出租协议书予以明确412商业租赁由各物业服务中心的客户员管家在接受委托方商业运营管理单位招商租赁部门的业务指导之下负责针对纳入到由物业公司进行受托租赁经营的商业物业注配套商铺商业用房经营场地库房写字间等进行招商租赁工作413普通房屋租赁由各物业服务中心客服员管家针对客户授权委托物业服务中心代为出租的普通房屋注居住型住宅进行房屋出租业务收取租赁佣金与管理费用42租赁流程说明421租赁管理模式序号模式类型模式内容1包租转租公司包租后转租或零星出租承担市场风险获得管理费用和批零差价风险补偿2出租代理公司负责租赁及管理业主承担市场风险物业服务企业获得佣金和管理费用3委托管理业主负责租赁事务承担市场风险物业公司仅收取管理费用备注分公司可根据实际情况选择相应物业租赁管理模式对闲置物业实施租赁管理422禁止出租代租物业类型4221未依法取得所有权证的4222司法机关行政机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权利的4223有房屋未取得共有人同意的4224权属有争议的4225属于违章建筑的4226不符合安全标准的4227已抵押且未经抵押权人同意的4228不符合公安环保和卫生部门有关规定的4229有关法律法规禁止出租的其他情形423租赁信息委托与发布4231各物业服务中心经城市公司分公司品质部审核城市公司分公司决策层领导认可后根据物业租赁市场行情及物业服务中心闲置的房屋商铺情况可通过广告的形式捕捉潜在客户如做标志牌在报纸期刊上做宣传或通过信函传单宣传手册等开始进入到正式的物业招商招租阶段4232对于本物业项目客户委托的普通居住性房屋出租业务需由物业服务中心客户员管家同客户或授权人进行充分沟通了解业主明确需求双方达成共识之后签署业主房屋委托出租协议书明确双方责权利关系424租赁客户接触与初洽4241对于可进行租赁的物业城市公司分公司品质部注以现场各项目客户员管家为主物业服务中心其他部门人员可参与协助就房屋商铺的位置面积价格租赁期限等与来访单位或客户个人进行报价洽谈4242对留下联系方式的来访者及来访电话进行记录记录于物业求租出租登记表上并跟踪直至租赁成功或对方取消租赁意向4243对要求现场看房者积极安排陪同看房4244未出租的房屋商铺钥匙由专人负责保管并做好标识425客户资料收集该项工作主要由各物业项目商业管理员负责租赁客户所提供的资料应包括但不限于序号承租方类型应提供的资料1商业类租户1商业租户应具有三证营业执照经营许可证税务登记证2公司单位租户法人代表身份证件3开户银行及帐号4目前经营项目及过往业绩的详细说明2住宅类租户1承租方个人类的有效身份证2承租方公司类的营业执照与法人代表身份证备注以下均以商业类租户租赁管理的过程控制为准对于普通住宅类租户的洽谈合同谈判合同签订费用缴纳等环节可参照本规范执行426商户的资料资格审查资料审查签呈和初步洽淡后的签呈程序为客户员4545物业服务中心负责人4545分公司品质部审核4545城市公司分公司分管领导4545城市公司分公司负责人427商户的租赁洽谈4271通过资料审查后城市公司分公司品质部应至少选择三家商户进行租赁洽谈经过初步洽淡后应要求有意向的租赁提供对特作经营项目的初步策划方案包括不限于42711经营项目的SWOT分析42712项目经营计划书42713营销计划书等4272如涉及重大出租事项超过分公司权限之外需要上报公司再次洽谈的可反复进行再次洽淡后的签呈及最终确定的签呈程序如下客户员物业服务中心负责人分公司品质部审核城市公司分公司分管领导城市公司分公司负责人公司市场经营部公司分管领导428租赁商户确定最终确定的租赁商户应从以下方面进行综合评估并从中选择最适合的商户4281有独立法人资格4282有该行业经营管理经验4283有资金实力4284同行业有良好的商誉4285经营项目符合社区商业街的整体规划4286有良好的市场需求及潜力4287联盟商家应优先选择429合同的拟定及签订合同拟定评审的要求应依据合同管理规范的要求执行同时包括在再次洽谈后的签呈审批过程体现租赁合同由客户员管家负责与租赁商户正式签订并向城市公司分公司经营管理部备案其要求如下4291根据双方洽谈达成的条件拟定物业租赁合同并按合同评审程序进行合同评审4292评审后的合同交承租方按政府有关规定签章承租方须出示有效身份证明注承租方为个人的需提交身份证承租方为单位的需提交政府批文或工商营业执照并提供复印件留存4293承租方到物业中心客服部交纳租赁保证金4294物业服务中心确认后与承租方签署租赁合同4295合同签订后送房屋商铺租赁管理部门鉴证4296将鉴证好的合同正本一式四份分送物业服务中心客服部城市公司分公司品质部财务部承租方并由收方签收4297租赁相关资料与文件交由城市公司分公司品质部存档备案4298通知出租房屋商铺所在的房屋管理部门或委托方4210租赁合同的变更在合同实施期间发生的有关合同价格租用面积租用期限交款日期等的变更如属委托方单方提出的应经物业委托方书面确认后立即通知承租方并做好记录如属承租方提出应提供书面的文件按合同的评审程序重新审批4211合同的终止凡合同终止皆应按照合同中的具体条文进行在承租方搬离时应与物业中心联系并尽可能有人员在场提供适当的帮助及监督其搬离防止因搬离而造成公司或出租客户利益的损失4212租户资料登记与汇总42121物业服务中心应建立租户档案详细登记租户的主要信息与资料填报租户资料登记表同时汇总租户的统计情况填报租户情况汇总表42122物业服务中心客户员管家为了便于对本项目区域内各类租户的情况进行掌握与了解动态以利于日常工作开展需及时将租赁情况登录到租赁情况一览表上5支持文件6相关记录签发单位负责人有限公司20年月日