政府管制与房地产价格研究论文.doc

政府管制与房地产价格研究论文自年我国土地使用制度市场化以来我国房地产价格持续攀升特别是近几年以上海为中心的长三角地区珠三角地区以及北京地区的房地产价格上涨幅度为甚房地产价格的大幅度上涨已经引起了各方关注国家还针对可能出现的房地产泡沫从年年初开始出台了一系列调控措施来稳定房地产价格但效果并不理想如何看待中国房地产价格变动以及怎样合理控制房地产价格的过度波动从而使宏观经济保持稳定是一个值得研讨的课题一房地产市场分析房地产市场是一个区域性市场在讨论房地产市场之前了解房地产市场的特性是非常重要的市场绝不是一个简单的概念众所周知市场或者产业的概念是很难准确定义的罗宾逊提出从某一给定的商品开始考察该商品的替代品在考察这些替代品德替代品直到商品出现明显差异来确定该商品的市场界限豪泰林张伯伦兰卡斯特描述了一个产业中的产品差异性的问题他们认为一种商品可以用质量区位时间适用性等特性来定义商品可以定义为不同特性的组合而消费者对不同的特性具有不同的偏好从房地产市场的特性来看房地产市场不是一个统一的大市场而是一个区域性的市场从替代性来看不同地区的房地产不具有替代性即使是同一地区的房地产如果区位地段不同其替代性也很差从房地产的质量区位等特性来看不同的房地产的差异也非常大所以从地理区域上看房地产市场的地理区域应该是一个较小的概念不应该有中国房地产市场或某某省房地产市场的概念也就不应该有全国统一的房地产市场的调控措施房地产市场是一个垄断市场福利经济学的两个基本定理说的是完全竞争的均衡一定是帕累托最优任何帕累托最优的配置都能通过选择一组正确的价格而由市场来实现完全竞争均衡的一个重要性质就是每一商品都按其边际成本来销售完全竞争市场是有效率的但大多数市场都不符合完全竞争市场的条件尤其是房地产市场一方面是因为每一个楼盘都具有不可复制性另一方面是因为房地产的信息的严重的不对称消费者很难获得所需要的信息因此房地产开发商都具有很大的市场势力可以将房地产价格提高到远远高于其边际成本之上显然对垄断市场采取从宏观上的需求和供给两方面的措施效果不会太理想而且有很大的副作用调控措施太强烈会使不大时对房地产的价格又不会产生大的影响二房地产价格分析从房地产价格的构成来看从房地产价格的构成来看房地产价格的核心是土地价格在西方经济学中土地作为一种生产要素其使用价格地租决定于其边际产出该理论基本上排除了地价大幅波动的可能性因为作为一种生产要素其价格由其边际产出决定在一般情况下土地边际产出较稳定所以地价不会暴涨暴落从而房地产价格也应基本稳定但在现实世界中这一结果并不完全正确国外大部分发达国家都经历过房地产价格的大幅度波动的情况现阶段我国城市化工业化进程加快对非农用地的需求旺盛但土地的供给在一些地区相对不足使得国家土地公开拍卖的价格持续上涨结果是土地价格越来越高同时也应看到一些地方政府想从土地市场得到更多的收益从而将土地价格人为抬升的现象也是存在的一些房地产开发商为获得土地的增值收益也采取各种手段囤积土地进一步造成了地价的上涨房地产商以此为借口导致房地产价格持续上升房地产价格随着土地价格的上涨而上涨有一定的合理性但是土地约束是成为房地产价格上涨的必然因素吗诚然从土地的自然属性看一般来说土地是不可再生不能增长不可移动的资源但人类开发土地的长期历史证明土地使用效率是在不断提高的房地产开发的效率也在不断提高随着土地使用效率提高土地供给可以认为是无限的反过来当人口增长达到某一水平后人口总量会大致维持在一个相对不变的水平从这一角度考虑土地供给与人口增长之间是可以维持一个合理的比例关系的所以不可能长期存在土地供应不足的问题如北京市土地管理部门多次公开宣称北京市的土地有足够的供应量这也说明土地供给没有出现短缺但北京的房价却快速上升所以土地约束或土地价格的上升并不成为房地产价格上涨的必然因素房地产价格上涨还有其他因素有人宣称中国的土地供应将出现长期短缺并由此导致房地产价格的长期攀升更是完全没有道理房地产价格不是竞争性的市场价格而是一种垄断价格房地产市场具有很强的区域特性这种区域特性使得房地产市场具有很强的垄断性也就是说房地产价格是一种垄断价格举个例子小城市的房价大大低于北京市的房价北京五环地区的房价低于三环地区的房价但外地的房子不可能移到北京来北京五环的房子也不可能搬到三环来不同地区的房地产甚至同一地区不同地段的房地产的可竞争性都很小使得每一个房地产开发商都具有较大的垄断势力房地产开发商的垄断势力主要来自于这种地域的不同这样市场中虽然有很多房地产开发公司即使有一些开发公司规模较小因为房地产的这种特性也会使他们具有很大的垄断势力从而使房地产开发商可以自己定价而不是由市场来定价同时垄断价格是边际成本的非递减函数所以房地产价格的上升并不一定就是供求关系的变化导致的很大一部分是来自于房地产开发商对价格的控制刘军琦随着我国社会主义市场经济体制的建立房地产业正迅速成为国民经济的一个重要产业群体成为国民经济的基础性先导性和支柱性产业与国民经济的发展密切相关促进房地产市场持续健康平稳的发展不但有利于保持整个国民经济的稳定和较快增长也有利于满足广大人民群众的基本住房需求和生活条件的改善更有利于实现全面建设小康社会的基本目标但由于各种因素的影响房地产业在发展中也同时存在一些突出的矛盾和问题对此国家曾出台了一系列的调控政策但这些政策的有效性必要性和可行性方面以及对房地产市场利弊方面学术界没有形成一致意见本文对我国房地产市场政府管制政策进行系统梳理并在此基础上提出一些建设性意见一房地产市场政府管制政策分析年阶段首次出现房地产热房地产开发公司急剧增加房地产开发投资高速增长以炒地皮炒钢材炒项目为主的房地产市场异常活跃尤其是海南广西北海等地房地产开发过热形成了较严重的房地产泡沫经济运行出现严重过热态势和通货膨胀政策年国务院出台关于当前经济情况和加强宏观调控意见提出整顿金融秩序加强宏观调控的条政策措施通称国条年系列出台关于深化城镇住房制度改革的决定城市房地产管理法和住宅担保贷款管理试行办法效果随着各项措施的落实全国房地产开发的增长速度明显放缓通货膨胀得到遏制经济由热转冷房地产市场也沉寂下来商品房和商品住宅的价格迅速回落经过年努力中国经济终于在年成功实现软着陆政府角色房地产市场的价格管制南京房地产市场颇受争议其一是日前南京市某区房产局局长因一番不太能代表广大人民利益的言论而遭到了网络人肉搜索其二是南京房产局对万科价格欺诈恒大低于成本销售等的查处姑且不论南京如何但其一番做法却引出了房地产市场的价格管制问题根据中国社会科学院重点类课题中国房地产与宏观经济关系的研究结论我国个大中城市房地产业市场化水平为这表明中国房地产市场已经初步实现市场化但离理想的市场化差距还很大其中政府管制价格管制差异化大表现差也就是说在政府和价格管制方面各地政府对房地产的管制手段和方法各行其是且没有尽到管制责任角色缺位随意性比较大房地产市场价格管制是针对开发企业的定价行为及市场失灵的问题而提出的解决方法其实施需要地方政府具备一定的条件即垄断性外部性信息不对称消费的公平性等这些必要性的条件的满足与否是判断是否进行价格管制的重要指标中国房地产市场总体来看集中程度相当低但从区域来看垄断程度又比较高全国除一线和部分二线城市外其余城市和县城基本属于垄断型区域市场开发商可以联合政府将房价定在均衡价格之上建设的住宅数量低于自由竞争市场时的数量阻碍市场机制的正常作用从这个意义上说我国的房地产市场其实是个藩镇割据的大一统势力很多在地方政府的庇护下还可以相安无事区域的垄断性不利于资源配置和提高产业效率房地产市场的外部性一般包括生态外部性和社会外部性价格机制可以在某种程度上转化外部性比如设计合理景观赏心悦目物业管理安全完善等的项目可以获得相对较高的市场价格反之则价格就不会产生太多的附加值而致价格一般这就使得开发商注重适当创造外部经济效益创造更多的附加值而我国的现实情况是除一线二线开发商外其余大多数开发商对创造外部经济效益几乎没有敏感性造成私人成本社会成本与收益不对等或者资源配置失衡影响产业的发展相对来说在我国房地产市场由于产业过于庞大链条较长消费者很难知道开发商进行项目开发的各项细节成本用料质量等都处于无知状态虽然楼盘现场有价格公示但那是开发商自己定的价而为什么是这个价格消费者无从得知因此我国的房地产市场是属于信息很不对称的单方市场当然这与开发商的垄断性质也不无关系信息的不对称和不公开造成买者和卖者地位的不对等影响房地产市场的规范发展信息的不对称本身就是一种消费的不公平然而我国消费者在房地产市场的消费所遭遇的不公平更不止于此当期消费和即期消费的价格差距很大这也就是现在的市场情况前期项目价格很高现在普遍大幅降价显然是对前期消费者的不公平有价格欺诈的嫌疑再比如现场议价的销售方式消费者不知成本而开发商的价格底线消费者又不知道所以每个成交客户的价格远近高低各不同消费产品巨大的价格差异是有违市场规律的某些不公平是市场机制问题是制度问题而有些不公平是开发商品德问题这影响整个房地产市场的健康发展从以上几个方面来看我国房地产市场的状况比较符合价格管制的条件所以即使是在价格低迷时期价格管制也是不可或缺的地方政府不能因为地产低迷而放任或者睁一只眼闭一只眼看着开发商违规欺诈销售放松政府本身的角色责任所以从这个意义上说南京地方政府做得有道理虽然政府的价格管制违背了市场自由化的原则但在不成熟和不充分的市场状态下就没有充分的市场化市场化解决不了所有问题有些问题只能靠政府调控进行解决不能打着市场化的大旗而损害消费者或者干涉地方政府的有所作为政府不仅促进产业发展还要明确自身在产业中的地位和角色适度进行管制所以进行价格管制是促进房地产市场健康规范发展的一种手段也是政府促进市场化的良好愿望政府究竟该不该对商品房进行有效的价格管制应该说相对于西方发达国家在作为普通民众最大民生的住房市场上我国政府应该在市场的调控和价格的管制上应该更有所作为首先拥有基本的居住权利和良好的住房条件不仅是人基本的生存需要和各国公认的基本人权而且更是体现社会主义优越性的一个重要方面所以中央高层对民生问题从政治的高度给予了相当的重视我们知道衣食住行都是人们的基本的民生需要最近由于各种原因粮食价格上涨了不少前几天温家宝总理还专门到北京的市场进行调研了解粮价上涨对市民的影响日理万机的国务院总理为什么对粮价的上涨如此重视关键就在于它不同于其他普通的商品是国民基本的民生住房也是同一个道理任何人无论贵贱无论地位高低都应该保证有体面而合理的住房保障政府各级部门之所以要对房地产市场发出如此多的调控文件抑制房价的不当增长原因也就在于住房不是单纯的商品它具有公共产品和商品的双重性实际上和粮食每斤增加两三毛钱相比同样作为基本民生的房价的暴涨给普通百姓基本利益带来损害要比粮价的上涨不知道要高出多少倍算一算这两者的明细帐人们就不难发现他们给老百姓生活带来损害的差别何止是十倍百倍就按照每斤粮食涨了毛钱来计算一家三口每天要消费粮食斤一年天平均每个家庭需要消耗粮食斤一家人每年要为粮价的上涨多付出元如果一年前的粮价为每斤元现在为元这就意味着当粮价涨了四分之一的时候给某个家庭在吃饭上带来的直接影响连元还不到但是如果像现在一些大中城市那样一年前市区的平均房价为每平方米元一年中就涨了元指城市中的同一地段商品房价那么给普通家庭又是带来了什么影响呢我们还是以普通的三口之家为例他们所买的商品房还是严格按照结构调整后的平方米的中小户型那么这个家庭仅为一年的房价暴涨就需多付出万元的代价如果这个家庭的年收入在这些大城市处于中间水平这就相当于要把这一家两年的收入不吃不喝全部抵上去才能应付一年房价暴涨的支出而这还只是在房价一年只涨了的情况下这里是指在一般城市主城区同一地段的涨幅不包括近郊区县的加权普通家庭多付出的成本这里我们就可以清楚的算出同样是基本民生粮食一年就是涨价了四分之一给普通百姓平均每个家庭一年增加的成本支出也就是元不到相当于一个中等收入家庭一年收入按万元计算的分之一而一年房价虽然只涨了八分之一但它一下子就使得需要买房的家庭多付出万元相当于一个普通的百姓家庭全年收入的百分之也就是一个家庭年的全部收入而在发达国家一个家庭年的全部收入即可买一套很体面的住房了这两者如果按倍数的关系来算的话相当于一年房价上涨给普通百姓家庭增加的成本支出比一年粮价暴涨给这样家庭增加的支出高出了多倍站在这样的角度来理解百姓对房价疯长的强烈的不满就一点也不奇怪了实际上在不少大中城市的主城区的同一地段这年左右的时间里房价几乎暴涨了一倍左右比如说过去房价是每平方米元的现在都纷纷暴涨到了万元以上年多的时间里每平方米就上涨了多元按照新的严格标准的平方米户型来计算就相当于这些百姓家庭在等待调控政策出奇效而未买房的这年的时间里房价不仅没被拉下反而高涨一倍多了万元仅涨价部分就相当于这些普通家庭十年的全部收入从中人们不难看出和粮价上涨相比房价高涨给普通百姓带来的生活重创至少是粮价造成的生活开支成本增加的多倍更何况今年粮价的上涨是在近几年没什么较大波动的基础上出现的如果把这几年房价暴涨和粮价上涨的总和做个比较的话那么房价的暴涨给公众带来的生活成本的增加和生活水平的损害至少是粮价上涨带来的开支增加的倍以上所以国民住房作为具有商品和公共产品双重属性的特殊商品它在价格管理上应当比当前社会中绝大多数的其他商品更需要进行政府的价格管制这不仅是因为它的暴涨给普通市民带来的损失和危害最大而且放任住房上的暴利高价其实也就是容忍恶势力对人的基本生存权的破坏和践踏第二中国的住房的市场供应本来就是处在极度不平衡的供不应求之中我们以前已经说过按照当前城市化发展的现状和住房小康的发展的要求中国的房地产市场每年应该提供亿平方米的商品住房但市场上实际的供应量只能在亿平方米有效市场供求的如此不平衡就为哄抬房价创造了条件在这样的市场情况下如果不进行严格的市场价格管制自然就会导致房价的失控暴涨就如同这几年中国的房地产市场所表现出的那样所以说在当今的中国房地产市场任何调控举措如果没有包含严格的价格管制抑制房价增长这个衡量调控成功与否的关键词就只能是一句空话第三和土地私有制的资本主义国家不同中国的房地产暴利是出现在公有制的土地上加害的对象正是土地的主人当开发商利益集团大言不惭的为他们的暴利做所谓的市场决定论的辩解时他们恰恰忘了他们暴富所赖以开发的土地的产权人究竟是谁根据国家的宪法城市的土地属于国家所有即全民所有在主人的土地上建房出售利润率竟然比在买私人土地的商品房还要高出十几倍开发商如此的强盗逻辑如果不受到市场和价格的管制就是对社会主义优越性最大的贪污和嘲讽在一切权力属于人民所有资源为全民所有的公有制的社会主义中国住房市场的暴利化是地地道道的制度变异下的怪胎算的上是真正的世界之耻总之面对中国房地产这样一个由寡头垄断的低效不公和超级垄断利润的市场面对这样一个关系到中国市民最大民生利益的基础行业面对这样市场的有效供应远远得不到满足的畸形的供求形势尤其面对市场的开发者是在主人的土地上借鸡生蛋这样的制度背景作为执政为民和权为民所用的政府就必须站在人民的立场代表最广大的人民群众利益对已成为影响中国城市的最大的不和谐因素房地产市场实行强力而有效的政治调控和市场调控特别是要强力实行对商品房的价格进行有效的价格管制从某种方面来说对房地产市场高房价暴利的放任和不干预不仅是对开发商利益集团的袒护更是行政者对人民给予的权力的最大践踏也是在维护人民利益上的极大的渎职在我国的价格法中专门有一段论述了政府的定价行为其中讲到当某种商品的价格具备与国民经济发展和人民生活关系重大资源稀缺或者重要的公用事业等条件之一时政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价对中国的房地产市场来说和人民生活关系重大这点是其他任何商品都无可比拟的至于城市的土地资源稀缺这也早已有共识另外住房在某些方面也具有和重要的公益事业一样的公共产品属性这些都使中国房地产市场商品房的价格管理具备了政府定价行为的必要条件更何况这几年中国大中城市的房价疯涨已造成仅暴利高价房的价格上涨部分就相当于普通市民家庭十年左右全部收入所得当一个国家出现仅几年房价上涨给普通百姓带来的生活成本就比世界公认的居民买房负担房价收入比在之间还高将近一倍的全球奇观时候当房价问题已经成为城市社会最大的不和谐因素一个权为民所谋和以民为本的负责任的政府难道还没有必要及时对商品房价格实行强力而有效的政府价格管制吗从规定商品房利润退到讨论公开成本是谁把开发商惯得如此骄横在这两年的时间里在高房价暴利的压迫下有一种来自民间的声音变得越来越强烈这就是要求对现在开发商提供的商品住房进行房价成本的公开而开发商和其豢养的专家及相关官员对可能暴露他们见不得阳光的阴暗秘密则竭尽全力进行疯狂抵制以至于该不该进行房价成本的公开成了今年影响最大之一的全民大讨论最有典型性的案例发生在广东据报道今年的广东省两会期间该省人大代表提出了公开房屋成本价实行购房指导价和最高限价的建议半年后才等到的广东省建设厅的答复竟对此给了全盘的否决建设厅的理由是对商品住房成本价进行公开容易造成对企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响并认为这一做法是违背市场经济的因为在市场经济下决定价格的因素主要是供求关系而不是成本这里我们先姑且不论这个政府的衙门为什么对开发商的利益和所谓的秘密如此的偏袒为什么对在高房价暴利的盘剥下老百姓受到的生活重创如此冷漠但就政府在房价监管事情上本身的变化发展做个分析人们就可能发现其中更多的背景如果把时间向前推几年查查当时的媒体报道和部门的文件资料人们就会惊奇的发现公开商品房价成本在当时根本就不是什么问题不仅如此在当时的各级政府规定和文件中房价成本的公开只是一个最基本必须做的工作比这更重要的还是规定和控制商品房的利润率这才是房价问题的核心所在在当年国家有关部门的商品住宅价格管理的办法中规定住宅价格应以合理成本为基础有适当利润并把商品住房规定的利润率水平交由各省市和自治区政府自己决定在年当时的国家计委和建设部发文规定经济适用住房的利润不超过而对普通商品住房各地所定的利润水平一般在之间如在吉林省的商品房价格管理办法中该省政府就规定商品房利润最高不超过在江苏省的商品房价格管理规定中根据商品房的种类分门别类进行的具体的规定它明确指出经济适用房的利润率最高不得超过普通标准商品住宅的平均利润率最高不得超过只有高档住宅商品房和非住宅商品房的利润率由开发商根据市场供求自主确定普通商品房利润率定的最高的还是属于广东和广西都定在了但两地政府也都同时规定由政府委托开发的微利房统建房和解困房等利润规定之间其中广东还规定地价和税费报经有关部门批准后还可减免从现在查到的资料来看给商品房利润率定的最低的还属江西省较早的一份政府文件该省当时规定商品房利润按售价的计提现在给大家讲商品房价格管理上的昨日的故事只是为了使大家清楚的了解到在今天这个时代背景下再讨论该不该公开房价成本显得多么的滑稽因为这样的基础工作在几年前规定商品住房利润率时就早有定论其实了解商品房价格管理上来龙去脉最重要的还是结合当今房地产市场和住房社会问题的实际深刻探讨和研究该不该对今天已经成为城市社会最大不和谐因素的暴利高价的商品住房进行强力而有效的价格管制提出这个问题的背景首先是房价和住房问题已经越来越成为城市最大的社会热点和最大的不安因素这在前几年都是闻所未闻的其次除了少数特权者以外绝大多数市民现在都只能通过房地产市场的商品房来解决自己的住房问题这个市场的健康与否和商品房的价格是否合理直接关系到最广大人民群众最大的根本利益第三现在房地产市场的暴利高价房已经远远超出了公众的承受能力甚至比世界公认的国际房价最难承受地区房价收入比为还高出数倍高价商品住房的暴利已经成了公认的洗劫社会财富制造社会不公的最大推手第四近几年来为抑制房价不当增长而采取的一系列的调控措施已被实践证明调空再不对高价暴利的商品住房采取强力有效的价格管制的具体措施继续失信于民就可能影响到执政之基的稳固和社会的和谐安宁