土地市场中政府与开发商的博弈分析.docx

土地市场中政府与开发商的博弈分析内容摘要在渐进转型的中国由于土地市场发育不完全土地市场中的寻租行为时有发生本文通过对政府与开发商之间的寻租进行博弈分析探索在土地征用过程中各方利益群体的行为取向影响因素及土地市场中的寻租活动给社会造成的巨大损失并提出了进行制度创新规范政府行为以限制土地市场寻租的相应对策关键词寻租行政行为博弈制度创新租金一般而言是指为了使用不属于自己的一件工具或某个设备的一部分而需要支付的费用在其他时候租金是指一项资产所得到的超出其最佳选择性收益的一部分回报这一概念时常被称为经济租金在本文中租金是政府行为所创造出来的经济租金的简称我国的土地市场发育还不完全存在许多问题其中政府与开发商之间的寻租活动就是一个值得注意的问题在房地产热中受巨大的经济利益的驱使许多社会团体事业单位个人纷纷卷入土地经济活动中政府与开发商之间寻租活动的博弈在土地市场上往往是国家制定规则在规则的框架下国家以行政权的单方性与强制性以及行政行为单方意志性与强制性施加影响从而使博弈参与的其他方往往在国家提供的强制性的制度面前被设定和约束自己的选择空间而行政过程是一种扁平结构是单方性强制性的区别于司法过程的三维空间在土地市场上政府与开发商的博弈焦点体现在对开发商的授权上由于此种授权在某种程度上可实现经济利益的低成本或零成本所以获取这种授权就成了开发商在对政府博弈中的现实目标授权过程同样是个行政过程在行政过程中相对方开发商与公务员之间展开面对面的博弈但在理论层面所设定的行为模式中相对方却是与以组织形式出现的行政主体之间进行较量这种非对称性或者错位可能为非正当博弈的滋生与膨胀留下空间或者行政机关进行机构寻租或者公务员利用权力设租寻租由此可见历经了行政主体行政机关公务员这两层信息非对称性的委代关系公务员或者因收取租金而不能与相对方进行正当博弈或者疏于激励与制约而不愿与相对方展开博弈这毫无疑问地会导致公益目标不同程度的落空并殃及第三者在此博弈中为被征地农民的利益进行逻辑分析后不难发现如果参与人不寻租即参与人不能以灰色手段获取利益若参与人寻租则为了进一步分析我们假设参与人和参与人均为纯粹的本位主义者因此任何的可能获利机会没有抓住的话就是损失因此由此可见该博弈是一个混合策略博弈问题即参与人与参与人是随机选择其策略的他们的策略有一个概率分布如果把参与人不寻租得益由降为即如果不采用完善制度加大惩罚力度而有较多的漏洞存在那么参与人使用灰色手段的概率会由升为如此参与人首先会选择使用灰色手段而长期仍会选择混合策略其使用灰色手段的概率升为同理如果采取相应手段如完善制度加强监督等参与人的寻租概率会由降为所以就目前而言某些开发商正是利用了制度漏洞和某些政府官员的寻租行为采用了灰色手段获取极大利益这种趋势无论在短期还是长期若不改变的话参与人寻租概率与参与人使用灰色手段的概率都会在一个较高的水平上徘徊而这种情况造成的后果是殃及第三者被征地农民而且作为国家利益代表的参与人的寻租行为还会造成国家资产的大量流失然而如前文所述由于任何行政都具有程度不同的自由裁量空间以及行政主体对机会成本的考量政府在机制创新上明显动力不足这也是政府相关部门在征地过程中不能完全代表公益且严重忽视征地户利益的原因所在消除土地市场政府寻租行为的措施寻租活动产生的主要根源在于制度缺陷即从计划经济向市场经济转化过程中的制度缺陷只要制度上存在租就会产生寻租现象所以最根本的解决办法就是要进行制度创新或制度的再安排也就是通常说的改革从我国的具体情况来说具体可以采取以下措施完善市场竞争机制和价格机制对土地市场的供求活动应尽可能通过市场进行严格控制市场上非均衡状态下的排它与独占行为等只有这样才能使我国在制度创新过程中有效地消除租金存在的基础从而使政府在行使其经济管理职能时更加具有透明度和公开性加快行政决策法制化的步伐建立具有强大威慑力的事前监督和事后惩罚机制事前监督是要提高公共权力运作过程的透明度以便于监督防止公共权力的非公共运用事后惩罚是指要提高寻租活动的私人成本立法规定从重从严惩处非法创租寻租活动采取对政府官员实行裁员加薪的办法从而达到高薪养廉的目的从而提高政府官员的人均社会贡献率和与之相对应的工资率另外通过加薪可以使政府官员的社会贡献率大幅度提高这在客观上提高了政府官员创租寻租的机会成本充分运用道德制约使政府官员内心深处有明辨是非的道德意识因而对寻租产生一种内在的厌恶感从而改变其偏好体系和效用函数参考文献布坎南寻求租金与寻求利润腐败权力与金钱的交换中国经济出版社