浅析政府与房地产开发商的博弈现象.docx

浅析政府与房地产开发商的博弈现象摘要经济运行中的各行各业在发展过程中都需要资源和市场的整合房地产市场作为高速发展中的产业由于土地资源的稀缺性和市场风险大资金运用额度大回报高的独特性更是成为研究的热点问题一方面中央努力调控过热的房地产市场另一方面房价逐年高涨房屋空置率上升房地产泡沫的味道越来越浓政府与开发商的市场博弈加剧关键词市场博弈政府政策房产泡沫理性行为博弈论是关于包含在相互依存情况中的理性行为的研究是研究博弈现象中各方是否存在合理的行为以及如何找到合理的行为并加以实施的理论和方法所谓理性是指决策主体清楚地了解到自己的目标和利益所在在博弈中总是采取最佳的策略以实现其效用或收益最大化马克思早就认识到了房价的特殊性他说这种垄断价格只由购买欲和支付能力决定而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关马克思认为建筑用地的地租不断增加的主要原因是一是房地产开发商房价上升会给房地产开发商带来额外利润因此他们是推动房价上升的主要动力由于房地产开发商的资产负债率大约为也就是说只有的资金是房地产开发商自己的只要房价上升个百分点开发商的资本回报率就能上升个百分点如果房地产开发商没有立即将已经落成的住宅出售则需要支付住宅占有资金的成本和住宅闲置的折旧成本由于住宅的折旧期很长因此折旧成本对住宅销售的影响不大当住宅完工之后开发商面临的选择是如果他们预期住宅价格上涨带来的好处大于他们的资金成本那么他们何必急于把住宅卖出去对于房地产开发商来说最佳策略是将一部分住宅的价格尽可能标得高一些以此来推动住宅价格上涨提高空置率恰恰是房地产开发商增加利率的一个手段房地产市场往往被一些大房地产公司垄断在寡头垄断市场上决定价格的并不是简单的供求关系某些大房地产开发商往往拥有一定操纵市场的能力除非引用反垄断法限制大房地产公司占有的市场份额鼓励市场竞争否则任何调整利息控制土地审批等措施都收效甚微只要房地产开发商有控制房价的能力哪怕利率和土地价格提得再高他们很容易就把这些负担转嫁给了购房者若指望房地产开发商发善心主动降低房价无异于与虎谋皮二是地方政府地方政府往往把房地产价格上升当作经济繁荣的指标房地产市场的活跃会给地方政府带来更高的财税收入和灰色收入因此地方政府乐于见到房地产涨价一房地产市场博弈房地产市场最大的特征是信息极不对称房地产专业性政策性极强房地产信息不对称表现为开发商在投资开发前就通过专业人员对产品的定位进行了详细的市场调研较准确地把握消费群体定位并对消费群体的消费特征消费心理消费偏好经济能力等情况基本掌握由于房地产专业性极强购房者除了自己的购买能力购买需求外对开发商房地产开发成本费用等了解甚少只能根据自身承受能力和需求被动地选择房地产消费而且还往往被开发商的不实宣传和人为造成的紧缺迹象所欺骗交易双方的信息不对称双方博弈的地位是不平等的谈判结果有失公平房地产市场价值评估就必须弥补这种信息不对称房地产市场是博弈得出结果的竞技场房地产市场是房地产产权交易关系的总和房地产交易过程就是房地产博弈过程博弈的结果就是产权受让方以一定的价格获取房地产产权产权让渡方让渡房地产产权获得相应的货币补偿在房地产市场博弈中参加者有消费者开发商政府等他们各自都有一个不同的角色和获胜战略参加者必须按照事先制定的规则行事正式的法规和非正式社会价值观念都会限制房地产市场参与者的行动现实当中博弈规则随时都可能发生变化博弈参加者也随时可以进出这创造了一个动态的市场环境二政府和房地产开发商的博弈在房地产市场博弈中参加者有消费者开发商政府等他们各自都有一个不同的角色和最佳策略组合在这一多方博弈格局中政府与开发商的博弈无疑占主导地位在国有土地使用权拍卖时政府也作为一个博弈方参与博弈两者的策略选择有相互依赖性政府的最优得益将是土地发挥效用最大化即土地的充分合理利用以及带来的经济效益最大化而开发商在争取土地使用权时必须了解和遵循政府的需求及规划而政府要实现的社会和商业经济必须依靠开发商的开发效率和质量一政府政府作为房地产市场博弈规则的制定者肩负着为社会居民提供最大化的社会福利房地产经济持续健康繁荣房地产市场平稳有序发展居者有其屋是政府参与房地产市场的三大目标实践证明在房地产过热时如果政府采取紧缩货币政策或者采取针对房地产投机活动的税收政策或者直接规定房价涨幅都能够在短期内比较明显的压抑房价但是政府政策能否真的实现居者有其屋经济理论早已证明除非政府直接设定房价否则无论是采取货币政策或财政政策都只能在一段时间内干预房价从长期来看人们的理性预期将在很大程度上抵消政府货币财政政策的作用政府通过制定的博弈规则约束市场参加者规范参加者行为实现其社会福利最大化的目的因此政府在房地产市场博弈中与其他参加者的地位是不平等的凌驾于其他参与者之上通过其他参与者的博弈过程实现目标各参加者只能在政府制定的规则范围内寻求各自利益的最大化的博弈策略最值得注意的是规则不是永恒不变的我国正处于经济转型过程中变化最大的就是博弈规则各种制度法规还有待完善在现阶段对博弈策略选择影响最大的因素莫过于揣摩游戏规则的变化方向二房地产开发商在博弈规则既定的前提下信息是房地产博弈结果最重要的因素它是参加者选择博弈策略确定谈判筹码的依据房地产开发商是以通过生产房地产实物产品在博弈规则许可的前提下自主经营追求利润最大化是开发商的终极目标在博弈规则中房地产开发商处于信息优势地位如拥有详实的开发成本信息房地产质量信息此外房地产开发商还处于垄断或半垄断地位原因如下其一提供的产品具有唯一性和不可移动性其二开发商是某一宗房地产产品的唯一提供者房地产需求者只能从开发商手中获取房地产产品供给渠道单一这决定了开发商控制着定价权需求者讨价还价余地不大其三产品需求者选择空间不大只能被动地选择开发商提供的产品如上海目前中低价位住宅供应不足二室一厅二室二厅等小房型供不应求房地产开发处于产品垄断地位曾有某律师提出签订购房条款但开发商却底气十足地对购房者说这房不卖给你其四现阶段的房地产市场并未形成均衡市场市场有利于开发商开发商左右着房地产市场供给状况可以人为的造成房地产供给紧缺的假象迷惑购买者要实现货币增值保证利润最大化在开发前期开发商必然重视房地产需求群体的反应并不断根据需求者反应修正开发定位消费者偏好消费心理承受能力都影响到开发商投资决策因为产品一旦形成就难修正其中的缺陷随时都将成为对方谈判的筹码而良好的居住环境合理的房型布局等成为开发商要价筹码房地产投资开发费用是开发商预期价格底限也是参与博弈谈判的底限三博弈过程假设待开发的土地是闲置的空地在博弈的第一个阶段政府判断是否拍卖土地的开发权若不拍卖则其收益为零影响政府选择的因素很多比如该土地的面积地理位置周围环境城区规划等如果决定拍卖土地使用权政府要作前期规划设计拍卖规则并对参加竞拍的开发商进行审查包括公司的财务状况资信水平工程质量等拍卖过程中各开发商凭借对该土地带来的预期经济收益的判断和成本的比较分轮叫出能接受的价格直至能接受的最高价格最终由出价最高的开发商得到使用权在博弈的第二个阶段房地产开发商在取得规划行政管理部门核发的建设用地规划许可证以后向相关行政管理部门办理商品房屋建设预备项目计划备案手续之后房地产开发商方可向建设行政管理部门办理施工许可手续在开发建设中房地产开发商应当在规划土地建设行政管理部门规定的期限内办理房地产开发项目的各项审批手续并按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发期限进行房地产项目开发建设在这一阶段政府则监督开发商是否有违规违法建设博弈的第三个阶段由建设行政主管部门综合验收对综合验收合格的项目核发综合验收合格证同意交付使用综合验收不合格的建设行政主管部门应当提出整改意见三存在的问题及政府行为的原则土地交易过程中可能存在暗箱操作导致腐败现象的产生在标价最高者中标的拍卖方式下隐含着一些对卖方不利的危险因素若竞标人之间形成某种形式上的串通会使土地的价格大大降低从而导致最终国有资产的流失解决这个问题可以预先设置一个底价若最高竞价达不到这个价格则不能成交同时要求投标人支付一定的投标费用促使投标人积极争取中标现阶段是不完全适合使用土地储备及拍卖制度的应结合土地储备及拍卖制度的优势在坚持科学务实公平公正的原则基础上实施土地储备及拍卖招标相结合的制度该制度的实施应遵循以下原则第一房地产开发用地由政府统一收购储备第二按照房地产开发用地的类别等级用途由政府统一实施拍卖或招标如一类土地或商业旅游娱乐和豪华商品住宅用地实行拍卖制度二类以上土地或中低档商品住宅及经济适用房用地实行拍卖或招标制度第三政府在土地拍卖过程中追求最大限度的利益拍卖土地上建设的商品房在符合城市规划的前提下政府不监控其销售价格第四招标土地由政府根据城市规划对在该土地上建设商品房的容积率绿化率最低建筑标准等做出小区详细建设标准或直接由政府委托设计单位同样采用招标方式对该土地上的小区做出详细规划设计提出指导销售价格然后就土地价格付款方式建设标准建设周期销售价格五项招标内容采用竞标的方式进行招标中标方应符合购买土地价格相对较高付款方式相对合理建设标准相对齐全建设周期相对较短相对接近指导销售价格等综合条件从而达到政府在获得相对最大利益的前提下有效控制商品房价格提高城市综合建设水平让城市居民获得最大受益的目的第五参与招标的房地产开发商可以独立或以联合体的形式参与竞标或参与招标土地某一区域的竞标中标方应同政府签订相关协议就土地价格付款方式建设标准建设周期销售价格及政府向中标方提供服务的事项等做出具体约定并明确双方的违约责任第六参与招标的设计房地产开发商在资格符合规定的条件下不受地域限制积极鼓励海外企业的参与依法为其创造良好的投资条件土地通过公开拍卖的方式为政府增加了土地出让收入使土地市场变得越来越公开透明然而任何事物都有正反两个方面因为开发商是要追求利润的而且在一定的市场环境下其利润预期也是一定的所以地价的上升肯定会推动周边地价和房价的上升当然也不要迷信公开招标或拍卖形式下所形成的土地价格就是市场价格因为开发商对未来市场的乐观预测开发商之间的博弈和非理性行为以及伴随着开发商的道德风险等都有可能使其可接受的交易价格偏离市场的轨道总的来说中国房地产业能够健康地向前发展主要取决于政府开发商共同化除其中的泡沫成分如何化除其中的泡沫成分取决于双方的理性行为在这个双方博弈格局中任何一方使坏都有可能引发一场地产灾难参考文献房地产市场价格博弈小论王子明泡沫与泡沫经济非均衡分析北京大学出版社李恩平超大城市房地产发展的歧路中国经济时报