房产测绘的质量控制探讨

房产测绘的质量控制探讨 嘉兴市规划设计研究院有限公司”浙江嘉兴 314050 摘要: 本文分析了影响房产测绘质量的因素, 在此基础上就如何控制房 产测绘产品质量进行了探讨。 关键词: 房产测绘 质且控制 1 引言 房产作为一项价值不菲的不动产,其面积测其的数据是否准确, 关系到 千家万户的切身利益,关系到整个社会的和谐稳定。 房产测绘是依据房产产权确 权的需要, 用测量手段, 依权届为核心, 权属单位界限为基础, 房产的平面位置、 形状、面积为测量重点绘制成房产图 并以房屋和房屋用地调查表补充补充配合 图面信息显示的测绘工作。 房产测绘的目的是为了保证房屋及其用地等相关信息 的公平公正、完整、准确，可以有效地规范房地产市场的交易行为，切实保障 当事人的合法权益。因此，提高房产测绘成果的质量，加强房产测绘成果的准确 性和科学性显得尤为重要，为人民群众提供及时、可靠的测绘成果数据，既是测 绘单位存身立命的底线，也是其发展壮大的前提- 2 影响房产测绘质量的因素 2.1 测绘人员因素 由于房产测绘工作主要是由人工来完成, 所以在房产测绘过程中经常会 出现由于人为因素造成的测量误差。房产测绘应当由专业测绘技术人员来完成， 因为房产测绘具有很强的专业性和政策性, 有些测绘单位的房产测绘技术人员技 能水平不过关, 会出现测绘数据偏状。 测绘人员对于图纸的判读失误业有可能房 产测绘过程中的误差出现。 加之房产测绘主观性强, 不同侧测绘人员的测基和计 算方法有一定的差异，导致同一套房屋可能算出不同的产权面积,不同测绘队伍 数据差别较大, 即使同一个测绘队两次测绘质量波动也较大,导致测绘质量不稳  定。房产测绘人员对规范、政策、法规等理解的偏差也会导致出现质量问题。 2.2 测绘仪器因素 由于房产测绘需要使用一些测绘仪器工具来进行测绘工作, 仪器本身的 误差会直接影响到房产测绘数据的结果。 2.3 ”技术类因素 测绘的技术错误能够导致测绘结果不符合技术规范和房屋信息的有关 要求，房产测绘行业起步相对较晚，测绘行业相关的管理水平、技术水平都有一 定的限制，在房产测绘实施过程中会出现遗沁信息、绘图混乱的状况，内业计算 时有可能分排计算不合理, 审核过程不严谨等。房产测绘的专业性、技术性很强， 房产测绘采用的规范标准还不够完善, 对有些问题的规定过于简单,房产测绘的 规范标准滞后, 跟不上建筑形式的不断变化和设计人员理念的不断发展，使得许 多新问题无法界定，无据可查，在实际操作中难以处理，容易引起争议。 虽然大 多数城市已经制定了房产面积测算细则, 但是这些测算细则无法包罗万象, 不能 解决各种问题。在实际工作中房产测绘从业人员只能依据自己对规范和细则的理 解来进行操作， 这样就会给房产测绘质量带来争议, 特别是在公共面积分捧计算 的合理性和公平性方面万为突出。 2.4 规范执行的因素 房地产市场方面的国家标准有时会和地方标准相冲突, 例如物业管理用 房的面积以前的规范是要求分排的,但新的法律条文出台后要求不能分排。 一些 应该计算面积的部分,规范要求了不同的计算方法, 这些变化都给产权测绘带来 了很大麻烦。房产测绘和产权登记是由不同的部门负责，而房产测绘一般是由建 设单位委托具有资质的测绘单位进行,没有权利人的参与和监督导致测绘成果 可能会有意偏向建设单位而引发纠纷。随着设计和施工水平的提高， 一些复杂多 样的建筑层出不穷, 可能出现规范中没有明确规定的建筑的面积测算,一旦参考 规范中相似的部分，就会引起不同测绘人员理解不同的结果。 2.5 其它因素 开发商在施工过程中会从自身利益出发对公共部位进行调整, 变更设计  图纸，更改房屋用途、功能区等配套设施，这就造成了产权面积和预售面积存在 差异。施工出现误差，数据不易采集，容易发生纠纷. 3 房产测绘的质量控制 3.1 对前期的资料、图纸质量进行审查和控制 为确保房产测绘质量, 首先要加强对前期资料、图纸的质量审查与控制， 尤其是房产建筑面积预算过程中, 要求施工图纸必须经过规划管理部门审批; 房 产面积实测过程中, 委托方应提供已通过审核的建筑施工图纸, 如果存在变更事 项, 还应当提供相应的变更图纸或规划变更联系单。 委托方提供的图纸必须具有 完整性，其中包括建筑平面图、立面图、剖面图、楼梯详图、阳台及对窗大样图 等。 在测绘受理资料中必须包括土地所有权证、建设工程规划许可证和建设 工程施工许可证、建筑总平面图、门牌号及房屋配套设施及功能部位, 如水泵房 水池、变电配电室、发电机房、制冷机房的使用说明情况及其它有关资料。只有 严把资料受理关， 通过对前期测绘受理材料所谓审核把关,， 才能确保测绘资料的 真实性、确定性和唯一性，当测绘受理材料齐全并符合要求后，方可开展后续的 房产面积测算。 3.2 面积计算部位的认定应当准确具体 在房产测绘过程中, 首先要对项目进行绘图分析, 充分掌握该项目涉及 的房屋配套设施及功能使用情况，明确全面积、半面积以及不计算面积的部位， 若确定不准的话则可能导致总面积误差。 计算面积部位确定过程中, 应严格依据 《房产测量规范y，进行房屋面积计算部位，应当根据建筑结构的实际情况进行 判定，必要时可要求