关于土地招拍挂制度的若干思考.doc

关于土地招拍挂制度的若干思考一土地招拍挂制度的由来和影响年月国土资源部发布第号令颁布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定明确规定包括商业旅游娱乐商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让年国土资源部颁布第令关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知规定年月号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度即所谓的大限至此土地招拍挂制度基本上开始得到刚性的落实经营性用地招拍挂制度的实施对中国土地市场的发展有着深远的影响一方面招拍挂制度提高了土地的使用率可以防止暗箱操作体现了公平的原则另一方面现行的土地招拍挂制度存在程序不严谨商业规则不完善工业用地的招拍挂公开程度不够等三大问题对于经营性用地的招拍挂制度探索研究有必要深入进行土地招拍挂制度是通过土地市场竞价形成土地价格的一种市场机制充分体现了市场机制在土地利用中所呈现出来的重要作用实践表明在土地利用中招拍挂有利于土地资源价格的明晰和形成是土地资源的一种较好的交易形式有利于建立一个公开公平公正的土地市场但是土地作为最基本的公共资源最基本的民生需求品在社会中理应具有其独特的地位不能完全任由市场自发形成也就是说土地招拍挂过程中如何使土地价格充分体现国家应有的意志和执政理念促进土地集约节约利用进而成为国家宏观调控管理国民经济事务的一种手段不能不认真地予以研究因为土地招拍挂制度意味着土地市场交易的根本性的变化而这种变化对土地资源管理而言无疑是一次巨大的变革即国家对土地资源的管理从办理出让手续的审批管理变为利用市场手段公开配置土地资源影响土地价格使土地理所当然地成为国家公共管理公共政策的一部分成为名副其实的宏观调控的手段参与土地价值分配进而保证实现土地价值的涨价归公可以认为土地招拍挂制度是土地资源管理由单纯的审批管理转向审批调控等其他综合管理的必然二实施土地招排挂制度的优点一实施土地招拍挂制度有利于规范土地市场公平竞争土地使用权出让招拍挂制度的推行以及与之配套的土地储备制度的建立使土地供应的信息公开化土地出让规划的科学化杜绝了以往通过行政命令协议出让土地中存在的盲目性有效防止了由于土地市场不规范导致的国有资产的流失以及由于规划不当造成的宝贵土地资源的浪费政府通过招拍挂的方式推出地块以城镇中长期发展规划和城镇土地利用规划为基础制定详尽科学的土地出让计划并通过网络报纸电视等传媒方式进行公示保证了信息的公开性政府通过招拍挂转让方式中严格的评标拍卖制度保证了房地产开发商的机会均等保证了土地市场的公平性开发商在同一时间获得信息并可在规定时间内购买标书现场踏勘集中答疑避免了由于信息不对称而造成不公平竞争二实施土地招拍挂制度有利于杜绝腐败现象提高政府对城镇土地的管理能力土地是全社会宝贵的公共资源土地招拍挂制度并不是简单的土地交易手段政府必须进行一系列相关工作以保证土地出让的科学性土地交易市场的完善性在此过程中政府对土地的管理能力必然大大提高首先政府要运用宏观调控手段提供与社会经济协调发展的土地供应量对于每年土地市场的各类土地供给征用数量进行总体规划并建立相应的土地储备制度避免土地市场中的投机行为保证市场的健康发展制定和公布土地出让计划是完善城镇土地供应的基础将有助于提高城市土地管理的科学性促进城市土地市场的规范和完善其次政府在招标出让前必须对土地进行前期规划和开发逐步推进熟地招标出让并要制定一系列的出让计划招标程序和管理制度政府要真正实现调控市场的能力就必须对拟出让土地进行详细的分析规划确定最佳的土地利用方式针对土地特点灵活选择招标办法和方式以提高工作效率降低工作成本等最后要体现土地的使用价值政府必须对土地进行正确的评估采用合理的评标办法公正地评出中标单位通过以上行为政府对城镇土地的综合运用管理能必将大大加强三实施土地招拍挂制度有利于房产开发商综合实力的提高促进房地产企业的整合土地通过招标拍卖和挂牌等方式进行出让有利于市场的竞争性开发商可以从市场上通过竞争拿到熟地直接开发缩短了开发周期简化了开发程序和环节从而降低了开发风险能够进行专业化规模化生产把土地价值发挥最大化的房地产开发商将成为市场的主流促进了房地产企业的优胜劣汰真正通过的市场的力量对房地产商进行整合同时实行招拍挂的土地交易方式有利于打破房地产开发企业的地域限制对外地开发商来说由于可计算成本有了平等进入的机会进入目标城市市场就相对比较容易为跨地域经营的房地产商提供了机会这必将促使房地产市场的规范化四实施土地招拍挂制度促进房地分离有利于提高土地开发效率目前的土地招拍挂的供应方式有利于土地的合理利用和总体规划由于政府将逐步把生地转化为熟地后再行招标动拆迁问题已妥善解决土地的开发工作基本完成周边的市政建设逐步完善水电煤等市政配套都有计划地分配到位开发商只要按规划要求有计划地做好设计图纸并得到许可后就可顺利开工了大大缩短了房产开发周期有效控制了开发成本因此土地利用的高效率成为必然五实施土地招拍挂制度有利于优化投资环境吸引外资土地供应从划拨协议出让到公开招标拍卖挂牌的转变透明化程度越来越高这是城市土地使用制度进步的一种表现这标志着我们在土地市场上正在逐步与发达国家地区接轨这也是世界贸易组织原则的要求的非歧视原则公平原则和透明度原则等要求土地行政管理保证国民待遇普遍实现保证市场公平竞争保证统一公开公正地实施各项法律法规行政规章司法判决等加入后在土地市场管理方面政府的职责是使市场能够稳定公开公平而且能够安全运行进而优化投资环境并以此来吸引投资实行土地招标拍卖可以说是一项重大的土地革命土地最直接的与资本结合而不是与关系结合提高了效率同时有利于境外资金的流入和国际化进程的加快这对城市发展经济加快基础设施建设具有非常重大的意义三土地招拍挂制度存在的问题一土地的社会需求极为复杂土地市场满足其需求的有效性需要加强监管社会财富可以无限增长但是人们赖以生存的土地确是有限的即无限的财富最终会在有限的土地上沉淀故随着社会经济的发展土地上所积累的社会财富价值实际上是难以估量的特别是在城市化高速发展的今天伴随农地大量转变为市地工业用地变更为商业居住使用等因土地变性所带来的巨大的利益无疑会引发无数投机者的狂欢形形色色的土地投机已成为土地市场紊乱的根源土地作为一种特殊商品特别是在经济活动高度金融化的今天已难以在土地市场的交易中解决这些直接面临的问题土地价值是要通过可扩大生产的投资才能实现的因此土地市场运作的现实中必须区别土地投资与土地投机由此判断其市场行为的后果区别对待二土地招拍挂过程中过分强调市场化配置土地资源弱化资源禀赋及国家管理调控职能不利于土地资源的管理与利用的取向值得重视目前在土地市场上遵循价高者得的原则来确定土地的使用者看起来似乎公平合理但是这种作法实际上是把土地资源简单的等同于土地资产或土地资本从而忽视了土地资源的价值在于通过土地利用能够产生利用土地所得到的与此相应的更多更广泛的生产价值目前土地市场上价高者得的标准实际上是一种庸俗的简单的所谓价值观念完全偏离了土地供应在维系经济社会可持续发展中所必须具有的促进生产发展生产以此获得更多社会效益经济效益这实质是将土地作为非社会公共资源来看待现实表明土地资源是无可置疑的社会公共资源任何不妥的定位都将导致对土地作为资源的错误认识从而从根本上影响到资源的合理配置及社会的持续发展目前世俗的土地价值观念实际上透支了土地作为社会发展资源的重要支撑作用这忽视了土地作为资源的禀赋规律及其作用的后果淡化了土地作为经济社会发展的基础价值作用过分强调土地的所谓资产资本属性特别是企图以土地开发带动经济增长及土地财政政策势必会对土地资源产生不切实际的遐想违背基本经济规律最终会影响到土地作为公共资源的合理化配置及社会经济的平稳发展影响社会大众之福利应该充分意识到目前单纯的价高者得的作法忽略了不同的土地利用可能产生的社会效果其结果不仅不可能促进土地利用增进生产反而容易造成土地的不合理开发与利用高强度使用或低效利用增加社会成本浪费社会财富阻碍生产力的发展三地价的管理调控机制需深入思考特别是土地招拍挂的结果大财团借助政策漏洞轰抬地价洗劫社会财富需要高度警惕土地价格为社会之基本价格土地的基准地价更是国家管理土地管理经济的重要工具之一是衡量宏观经济是否正常的参考之一作为国民经济的重要价格之一由政府颁布测定的地价构成了国家管理经济进行宏观调控的一部分应该充分意识到地价不同于房价房产价格往往因为供需关系而飞涨这是因为住房是最终消费品在供不应求的市场规律下必须上涨毕竟一个劣市场也比没有市场强而土地价格则不然地价的上涨不仅会带来严重的通货膨胀等经济问题与社会问题还会因此导致富人剥削穷人有产者剥削无产者不应有的结果譬如奔驰宝马的价格可以成倍上涨但钢材的价格却不可以成倍上涨因为造车需要钢材生产农具铁锅生产钉子同样需要钢材不能因为汽车疯涨而让钢材跟着同样疯涨同理豪华住宅可以一年上涨三倍五倍但地价却不可以翻几番因为地价的上升意味着征地拆迁价也会翻番而修路建设廉租房体育馆办学校医院建造工厂等同样需要土地地价上升意味着社会整体成本的上升社会负担的加重富人买房一亩地多花万元其可以承受但是举办公共公益事业一亩地多花万无异于天方夜谭房价飞涨是因为住房制度不合理或是错误的住房政策所致地价飞涨则说明国家对社会基础资源失去控制力必然带来严重的社会问题年土地招拍挂制度执行后在最初的几年内部分社会利益集团借助房屋预售制度不尽完善房地产金融政策不尽健全及价高者得的土地拍卖制度在全国大肆疯狂圈地展露出了像顺驰等一批黑马公司能在短时间内将公司扩大数十倍不尽完善的制度造就中国企业发展史上的奇迹也劫掠了大批社会财富仅仅年时间通过这一制度也使地方政府也成为地价狂飙的推手年后随着金融体制的改革上市企业又成为市场的主流融资市场飙地再融资几乎成为天才的赢利模式上市企业集团的疯狂行为引发了地价及房价的更大的非理性上涨又是仅仅年左右时间北京远郊区的普通商品房价已从元涨至万元左右地价则从万亩涨至万亩如此之速度实在令人匪夷所思土地市场与金融市场的高度联动地方政府对土地资源的不准确定位致使招拍挂政策反而成为大财团炒作土地洗劫社会财富的工具更成为绑架国民经济的推手看看房奴们忠诚勤恳地工作以赚取不断地必须支付的贷款金额而安分守己以及因此而造就的安定团结与社会和谐真不知道以追求社会公平正义资源可持续利用发展的土地工作者作何感想四对完善招拍挂制度的建议现在政府已开始着手改革土地招拍挂制度有不少专家学者建言献策提出了不少中肯的意见和看法其中不少意见显然是冲着房地产行业来的例如有人提出捆绑限价出让土地土地出让房价低者得土地出让配建公共房多的得等意见但是市场机制下企业逐利是天经地义没有几个以营利为目的的企业是为慈善事业而存在的公共房的建设需有一种好的机制去规范而非是土地出让的携带品故而这些建议和土地招拍挂制度仅仅是有一丝关系应该不是招拍挂制度改革的方向须知今天的房价高涨而引起地价高问题根子不在土地招拍挂制度而是在于住房制度的缺失或失败应该反省的是住房制度而非土地招拍挂制度虽然土地招拍挂制度的不合理操作导致了地价的上升但没有理由引起房价的飙升毕竟这是两种市场土地问题是资源的利用分配问题房地产及住房问题则是社会问题公共问题消费品的消费问题尽管二者在金融范畴有所联系但丝毫不能动摇土地招拍挂制度所主导的方向毕竟土地招拍挂制度的改革是在促进土地资源节约集约利用需者有其所进而实现地尽其力地利共享这个根本上关系到我国经济社会可持续发展以及和谐社会的构建的大是大非是社会公平公正之所在对此我们必须有如下基本的考虑而非朝着解决房地产问题而一边倒一加强市场监管打击各种各样的土地投机行为土地市场的投机多种多样有拆迁户的投机开发商的投机房虫的投机等当前针对目前房价飞涨地价飞涨的现实及资源利用分配的现状应特别打击圈地圈房等房地产投机行为征收环境资源超额消费税占用土地实为占用社会环境资源土地增值税空地税空屋税等这虽然不是最好的办法但也不失为目前的一种选择政府对土地的长期计划的完善也是保证房地产市场住宅价格稳定的重要手段通过合理的土地供应量透明的土地供应信息防止在信息不对称情况下投机商对房地产市场的炒作行为确保房地产市场乃至整个国民经济的平稳快速发展二强化国家管理调控职能增进国家对地价形成的影响力地者政之本也在古代土地是国家管理的根本在今天也不例外在土地资源价格的形成上政府应站在资源永续开发利用社会永续发展繁荣人民生活福利改善的角度上去调控管理土地资源价格而非任其发展放任自流或者干脆选择对自己有利的方式古人说国不以利为利以义为利在市场化改革中可市场化的应该市场化不宜过份市场化的则不必强求例如土地资源管理有一套科学的理论体系基准地价标定地价等各有其功用本应由政府定期公布以调控市场但现在在地价问题上政府过度依赖民间力量去咨询地价评估地价而较少去考虑管理自身的因素当市场失灵时地价体系混乱后政府又该采取什么手段和措施去影响地价进行市场管理呢三反思土地供给模式深化改革土地交易形式我国土地改革的出发点应在坚持公有制基础上促进地尽其利将一定年限土地使用权根据用地者之合理需求以及考量其理应获得的社会经济环境效应的基础上出让给用地者使用但目前不少土地实际上已背弃了此初衷特别是在住房领域开发商即非土地所有者又非土地使用者其却借土地出让批发土地使用权进而零售给土地使用者从中反而大赚特赚土地增值钱实际上在后续的土地使用中开发商对以后近年的土地使用几乎毫无关系他们基本上为卖房后走人这不仅让人感到疑惑土地为什么要这样二传手为何不创新模式将土地直接供给给用地者呢另外对土地的交易方式也应有所反思要充分意识到土地虽为商品但更是资源而且其是基础生活要素而非最终消费品岂可用最终消费品的交易方式去对待呢古人曾言天子不言多少诸侯不言利害大夫不言得丧一项公共政策其出发点应该是为人民服务为社会大众谋福利而非为一域一地之增长对土地招拍挂这一年轻的政策更应如此土地领域的任何改革应放眼社会而回归于土地问题回归于土地经济学只有坚持社会公平在公平使用资源的基础和前提下促进土地节约集约利用实现地尽其力进而达到地利共享的目的造福社会大众这才应该是土地招拍挂制度改革所应遵循的方向