工程竣工交付管理规定.docx

工程竣工交付管理规定工程竣工交付管理规定第一条目的为规范项目工程竣工内部移交承接交工验收流程落实房屋建筑工程交房标准保证交房质量确保向业主顺利交房特制定本规则第二条术语与解释一工程竣工内部验收指工程已按国家建筑工程施工质量验收统一标准及各专业工程施工质量验收规范进行验收合格是物业公司向业主交房前地产项目公司向物业公司移交交工进行的内部验收二专用部分指房屋建筑工程分户门以内部分三共用部位指楼梯间共用门厅单元门户外墙面共用上下水管等四共用设备设施指建设费用已摊入房屋销售价格的共用的给排水管道落水管水箱加压水泵供热管道供气管道电梯天线照明锅炉供电线路路灯消防设施安防设施绿地道路沟渠池井非经营性停车场库公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等五移交承接验收指房屋建筑工程的专有部分由地产项目公司移交物业公司验收承接的过程六交工验收指房屋建筑工程的共用部位和小区内共用设备设施工程由地产项目公司向物业公司交付物业公司验收的过程第三条适用范围适用于所有建设项目工程的内部验收过程第四条接受原则地产项目公司新建房屋交付物业公司时所交付项目必须具备以下的要求一主体工程通过五大责任主体正式竣工验收取得竣工验收报告二取得建设工程竣工备案书或具备地产项目销售合同约定的交房合格条件三楼宇单体室内外施工和公共区域配套管网工程全部结束并正常使用四公共区域不受季节影响的道路景观标识系统文化设施全部施工完毕安装到位五主干道主景观区周边绿化到位如因季节原因不能到位考虑购置临时性花木弥补不能绿化的区域土地应平整到位六正式或临时性供电供电系统至少达到设计要求的以上的使用量七小区配套的电话宽带及智能化系统能够随时启用物业服务所需的岗亭对讲系统车辆管理系统消防监控安全监控系统安装到位可正常使用八管理区域内无施工单位人员食宿无建筑垃圾施工材料现场堆放九所有室内卫生全部清理干净无垃圾污垢等十管理区域已进行有效封闭十一物业用房包括办公室仓库安管宿舍已安排就绪十二消防工程施工完成通过消防验收十三电梯安装调试完成通过验收并投入正常使用地产项目约定交房时间如不能满足以上基础要求视为交房不合格第五条管理原则实现质量管理目标确保向业主交房时合格率达到使业主满意率达到以上交房合格标准物业验收或业主验收后认为合格并同意签收房产物业第六条管理职责权限一地产项目公司负责工程移交承接交工验收的组织工作落实整改发现的质量问题二集团产品中心各地产项目公司物业公司联合对房屋建筑工程质量进行排查三物业公司负责工程专有部分的初验验收承接及向业主交付共用部分和小区内共用设备设施验收及交工后的日常管理工作第七条接管内容和验收程序一房屋建筑工程专有部分的移交共用部位交工验收时间在向业主交房前的二个月进行小区内共用设备设施工程的交工验收时间在交房前一个月进行确保在物业公司向业主交房前完成移交承接交工验收在制定项目的建设周期确定交房时间时要考虑该验收时间并予以保证二向物业公司交付的实物与资料同步移交第一条钥匙类入户门单元对讲门楼内防火门管道井电表箱水表箱柜弱电箱电梯电梯机房各类控制器控制室室外照明控制箱等第二条数据类水表读数电表读数气表读数须经物业公司施工单位共同抄读第三条文件类各类设备使用说明书合格证验收报告检测报告等防水部位使用说明主体竣工验收表消防验收报告电梯验收报告试压试水通球验收报告质量检查档案第四条各类竣工图纸资料三房屋建筑工程移交承接交工验收见流程一在工程移交承接指专有部分交工验收指共用部位前地产项目公司内部先进行质量自检待认为自检合格具备移交条件时与物业公司结合进行初验即分户验收初验中存在的问题地产项目公司工程部负责落实整改物业公司初验后在报验申请单见附件一上填写验收意见集团产品中心进行抽查对抽查发现的问题地产项目公司工程部负责落实整改物业公司负责复验房屋建筑工程的专有部分的移交承接验收由地产项目公司组织地产项目销售人员地产项目工程人员和物业公司对房屋建筑工程的专有部分进行分户移交承接验收逐户形成验收记录见附件二参与验收人员签字分户验收记录由物业公司负责整理统计对存在的质量问题由地产项目公司负责落实整改完成后再由物业公司复验合格后签收承接管理房屋建筑共有部位的交工验收由地产项目公司组织地产项目销售人员地产项目工程人员和物业公司对房屋建筑工程的共有部位进行逐项检查形成验收记录见附件三参与验收人员签字验收记录由物业公司负责整理统计对存在的质量问题由地产项目公司负责落实整改完成后再由物业公司复验合格后签收在房屋建筑工程移交承接交工验收过程中要求施工单位和监理单位参加以便及时落实整改检查发现的问题四小区各共用设备设施工程交工验收各共用设备设施工程的交工验收在地产项目公司已按照国家规范进行验收工程质量合格的基础上进行地产项目公司应提前个工作日向物业公司申请交工验收交工验收见流程图二地产项目公司负责组织地产项目专业工程师和物业公司参加的交工验收施工单位参加有委托监理的监理单位也参加形成验收记录见附件四参与验收人员签字对景观工程集团产品中心景观绿化部参加交工验收过程验收记录由物业公司负责整理统计地产项目公司工程部负责落实整改检查发现的质量问题完成后由物业公司复验合格后签收五按照城市房地产开发经营管理条例规定地产项目公司向当地房地产开发主管部门提出竣工验收申请经验收合格后竣工项目全面向业主交付使用六向业主正式交房过程由物业公司负责地产项目公司配合对业主提出的质量问题由地产项目公司负责在规定的时间内落实整改完毕对提出的其他涉及工程的问题及时做好解释工作第八条接管标准和验收依据一接管验收方案依据国家标准及现场考察情况编写国家及建设部颁布的房屋接管验收标准建筑工程施工质量验收标注地下防水工程质量验收标准通风与空调工程施工质量验收标准智能建筑工程质量验收标准电梯工程施工质量验收标准等将其作为接管验收的依据二参考东方今典房地产集团工程管理综合考评办法的内容及集团相关管理办法的文件要求为接管验收的依据三针对硬件设施设备遗留问题一般问题要求地产项目公司一周内解决重大问题要求一个月内解决确保交房合格率及业主满意率四对于长期解决不了势必会影响后期物业管理的问题将以备忘录的形式将问题登记后交地产项目公司进行备录并商定解决方案解决时限为个月第九条问责与处罚在房屋移交验收过程中各责任主体未按本细则规定的验收程序执行由此造成的负面影响项目公司承担相应责任并根据情况对项目公司工程部经理进行一定的经济处罚第十条所有项目在工程质保金结算时必须按照东方今典房地产集团有限公司内控制度执行第十一条其他约定一房产证应按地产项目公司与业主合同约定时间内办理二对于竣工项目的正式用水用电工程和管理地产项目公司应向相关部门移交无法移交与物业公司协商解决三业主收房后项目工程在质保期内的后期维修问题有地产项目公司负责管理规定另行制定第十二条本细则自发布之日起执行第十三条附件一附件一报验申请单二附件二房屋建筑工程专有部分分户移交承接验收记录三附件三房屋建筑工程共用部位交工验收记录四附件四小区配套工程共用设备设施交工验收记录五附件五房屋交接流程及标准六流程图一房屋建筑工程竣工移交承接交工验收流程七流程图二建设项目共用设备设施验收流程房屋交接流程及标准一房屋专用及共用部位交付成员销售部门工程部门物业公司及项目公司指定人员时间集中交房前一个月工作内容确定业主正式入住的时间表审定房屋主体公共设施验收交接标准约定各类资料移交物业公司的时间约定楼宇及公共设施初次内部验收时间确定上述各部门的工作负责人各标准及表格附件房屋单体验收标准附件公共区域验收标准附件技术资料交接时间表附件配套设施设备完工时间表二内部房屋及公共设施交接成员销售部门工程部门物业公司及项目公司指定人员时间约定的房屋内部交接时间前一周工作内容检查各部门准备情况确定房屋内部交接的内容及具体时间表确认图纸资料交接是否完整确定初次验收后房屋维修工作负责人及维修时间约定二次验收时间各流程及表格附件房屋资料交接单附件房屋问题统计单附件公共设施问题统计单三正式交接成员销售部门工程部门物业公司及项目公司指定人员时间正式向业主交付前一周工作内容检查各部门准备情况未完成维修的工作内容及完成时间确定正式交房的流程时间地点及现场布置方案确定各部门交接现场负责人及工作职责确定业主投诉报修的处理流程确定业主房屋问题赔付流程各标准及流程附件业主确认单附件业主投诉报修的处理流程四房屋验收合格后管理程序问题房屋单体及公共配套设施经工程部门与物业管理部门验收整改合格后应交由物业公司项目部进行统一管理任何公司部门再进入现场进行施工整改及物品出入均严格遵守物业公司所制订的工程施工管理规定的各项条款办理各项相关手续在工作当中遵守各项管理规定服从物管部门的正常管理工作附件工程施工管理规定附件房屋主体验收标准一主体方面梁柱板结构按图纸设计检查无变形剥落开裂倾斜移位和非收缩性裂缝无钢筋外露顶棚抹灰面平整面层涂料均匀无漏刷无脱皮无裂纹无渗水痕迹无霉点污渍楼体立面外立面干净清洁外墙漆均匀无明显裂缝幕墙表面清洁无破损外挂石材坚固无脱落排水畅通顶面无积水不渗漏排水口檐沟落水管安装牢固接口严密无渗漏现象台阶踏步高度符合设计要求表面平整无破损二内墙面地面抹灰面平整面层涂料均匀无漏刷无大面积空鼓无面层剥落无明显裂缝无污渍面砖面层粘贴牢固无残缺次品面层无裂纹损伤对缝砂浆线条顺直毛地面平整无裂纹暗埋的水路电路有明显走向标志三房间尺寸房间开间进深及房间净高相对误差不超过四卫生间用水冲倒地面应迅速流向地漏无积水倒泛水现象经小时闭水试验没有渗透漏现象五门窗开启自如与墙面接触牢固无晃动和裂纹出现零配件装配齐全位置准确无变形现象木门表面清洁无污点油漆均匀门缝线均匀不掉角无变形玻璃安装牢固无晃动现象玻璃胶缝严密玻璃表面无明显操作和刮花痕迹窗台排水正常无向室内倒流现象门窗与土建部分结合处填充饱满无裂缝对讲门通话清晰无锈迹划伤门窗把手安装牢固钥匙数量正确六楼梯扶手安装牢固无晃动现象钢筋无锈迹无弯曲现象木扶手表面清洁平滑油漆表面无脱落露底现象焊接部位牢固表面无毛刺油漆均匀不露底七插座安装稳固标准盖板表面无污渍及明显损坏痕迹接线正确可正常使用无用的预留孔应用盖板封闭无线头裸露现象八开关灯具开关安装稳固盖板表面无污渍及明显损坏痕迹开关开启接触灵活灯具配件齐全完好无损可正常使用九供水系统洁具阀门管道连接完好无渗漏锈迹等现象管道安装牢固外观无损坏配件齐全水龙头外观完好能正常使用地漏畅通无渗漏堵塞等情况十室内配电箱安装牢固配件齐全各空气开关控制正常控制区域有明显标注型号线径符合设计要求无混接乱搭现象外观清洁无明显损坏十一其他地面埋线有明显指示标志水电气表安装牢固无晃动表内读数运转正常外观完好无损消防设备表面清洁完好配件齐全灭火器材具备使用要求附件公共区域验收标准一基础设施房屋墙体露出地面部分无移位裂缝扭曲现象散水坡无下陷断裂面层平整无积水现象公共房屋楼体立面清洁外墙漆均匀无明显裂缝幕墙表面清洁无破损外挂石材坚固无脱落各管道阀门井高于路面标志清晰井盖完好无损室外公共配套设施供水供电暖通消防燃气音响设施等有明显标识并按要求进行保护二楼顶楼面防水层隔热层表面平整无裂缝渗漏排水沟落水口畅通管道固定完好楼顶公用设施完好正常使用三消防安全管理设施消防监控及安全监控系统设备型号与移交清单相符工作性能良好反映灵敏标识清楚表面完好无损设备安装牢固机房干燥通风采光良好室外消防监控设施外观良好标识清楚完好无损坏现象运转正常各消防阀门正常使用无渗漏锈死等现象消防栓安装牢固配套齐全能正常使用四公用照明电器变配电设备型号数量与移交清单相符工作状态良好安全防护装置齐全机房配置齐全通风采光良好设备表面油漆完好无损伤按设计要求进行安装照明充足无线头裸露现象灯具安装牢固整齐美观配件齐全灯罩清洁无损伤灯柱油漆完好各公用照明景观系统均能够分区控制分表计量公共设施使用的泵机电器等数量型号与设计相符运行良好五绿化按设计要求如数种植花木植被绿化用水按设计要求分布阀门开关灵活无漏水锈死情况能正常使用各植被草坪内无大面积黄土裸露无大面积枯死现象养护期内按合同要求保证植被的成活六道路路面平整无凹凸不平空洞等现象无起砂断裂路石整齐无缺角破损道砖完整顺直无断裂扭曲雨水井排水顺畅分布合理管理区域内无大片积水现象七停车场露天停车场路面平整无凹凸不平现象标识系统完整地下停车场参照房屋单体验收标准八排水系统井道内无垃圾杂物排水畅通井盖安装牢固完好无损阀门井按设计要求便于安装维修阀门配件无损坏锈死等现象九台阶踏步高度按设计要求表面平整无缺角裂纹十其他水箱水箱按设计要求符合卫生标准表面清洁无渗漏现象景观雕塑外观完整美观表面无破损水系景观中配件完好无渗漏电器部位保护措施完善无漏电现象文体娱乐设施安装位置合理设备牢固外观完好能够达到使用要求各标识系统交通标识楼宇标识提示标识警示标识安装到位表面清洁美观完好无损电梯中央空调等大型公共设施及会所综合配套的接管验收另行制订交接方案附件工程维修施工管理规定一适用范围对于已进行交接或物业管理公司已正式接管的管理区域内进行土建工程水电路改造房屋维修公共设施建立改造等各项工作二工作流程由项目公司工程部填写施工通知单施工单位持施工通知单提前日到物业公司物业服务中心办理如下施工手续施工单位提供详细的施工说明注明需要物业服务方面配合的工作包括停水停电道路封闭堆放材料等项具体时间区域数量施工单位负责人签订消防责任书工程施工安全管理责任书物业服务中心向施工单位开具公共区域施工许可证施工人员办理施工证由物业服务中心通知项目公司各部门予以配合三管理规定施工单位应按施工通知单所填写的各项内容组织人员进场施工按时完成工程作业如特殊原因延长工期应提前通知服务中心办理延期手续施工现场按物业公司的要求进行封闭施工材料按指定位置摆放严禁携带易燃易爆物品进入管理区域及施工现场因工作需要进入的应提前审报服务中心进行安全保护措施后方可进入施工当中作业人员应随身佩带施工证积极配合物业公司安管消防人员的正常管理施工住宿人员应严格遵守物业公司有关安全消防的管理规定