土地增值税纳税评估.docx

土地增值税纳税评估 土地增值税纳税评估 一、确定对象 2006 年 12 月，X 县奉天房地产公司向征收分局申 请对其开发的福园小区项目进行土地增值税的清算。为更好 地做好清算工作,分局于 2007 年 1 月对其进行了纳税评估。 二、评估分析 奉天房地产开发有限公司是一家私营有限责任公司，共 有 24 名员工,实行独立经济核算。该公司成立于 2002 年 10 月 17 日，主营范围包括房地产开发、商品房销售、房产中 介服务。2002一2006 年奉天房地产公司先后开发项目有福园 小区、大华小区、西兰路小区等，福园小区项目已全部销售 完毕。2004 年到 2006 年度出售商品房的预收帐款累计为 42196109.60 元，销售费用 138830.00 元，管理费用 11690470. 05 元，财务费用 35239. 62 元。已按"销售不动产" 税目申报缴纳了营业税 2109805. 48 元，城建税 105490. 28 元，教育费附加 63294. 16 元,土地增值税 421505. 19 元。 12 月份奉天房地产公司上报的福园小区项目土地增值 税清算自报表显示其增值额为 1628674.1 元，扣除额为 9179212. 79 元,增值额与扣除额之比为17. 74%,未达到20%， 要求退还已预缴的土地增值税 104089. 87 元。  日常检查发觉，该公司有以平凡收据代替预收款赁证收 取售房款的行为。评估人员初步认为，该公司可能有虚报营 业行为，存在以下三方面疑点: 1、根据该公司上报的福园小区项目土地增值税清算自 报表显示的数据, 地税部门不但不能补征税款, 反而要退税， 这与近几年全国房地产行业的土地增值税大幅增长大环境 极不协调，该公司开发项目多,开发间接费用一般难划分， 该公司开发间接费用划分上可能有问题。 2、近几年，该公司在预售商品房时，曾以平凡收据作 为预收款凭证使用，该企业纳税申报表的营业收入真实性， 有待进一步的核查核实。 3、通过连续几年的检查，该公司均被发觉其有违法行 为发生，说明其对税收政策法律法规的精确执行值得怀疑。 三、询问核实 依据上述疑问，评估人员向奉天房地产公司发出约谈通 知，要求该公司就以下问题做出合理解释: 1、对开发间接费用项目划分的标准是如何确定的? 2、未按规定使用预收丈收据的原因是什么? 针对评估人员的疑问，奉天房地产公司的解释是: 1、关于开发间接费用问题。 因 2003一2006 年开发项目较多，划分不易，加上增值 额未达征税比例，所以也就没有分摊。 2、关于预收丈收据问题。  未按规定使用预收丈收据是因为会计人员不是专职人 员，不会操作财务软件。现已聘请了会计师，保证今后按规 定正确使用预收丈收据。 奉天房地产公司的答复并没有让评估人员的消退疑问， 不能正确分摊开发间接费用违反了权责发生制和配比原则。 不仅影响福园小区项目的土地增值税清算的精确性，也影响 其他项目的土地增值税清算精确性。评估小组带着疑问对