企业所得税

一、税收政策 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009131 号) 文第九条规 定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季 (或月) 计算出预计毛利阁，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结 算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利阁，同时将其实际毛利额与其对 应的预计毛利产之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应 纳税所得额。第十二条规定: 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、 营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的 收入，应确认为销售收入的实现。(国税函 2008 875 号一致7 二、政策分析 国税发【2009】 31 号文件规定:“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按 预计计税毛利率分季 (或月) 计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。” 分析: 看以下两个公式: 毛利额一销售收入一销售成本 所得额一利润总额一〈假设不需调整) 一销售收入一销售成本一销售税金一期 间费用 从以上公式可以看出，毛利额与所得额是两个不同的概念，是无法合并的。只 有将毛利额经过调整变成所得额后才能合并。而要想将毛利阁变成所得额只有 在扣除“相应的税金及其费用”后才能实现。 根据以上分析，按照新办法规定，计算企业应纳税所得额时，与预计收入相匹 配的税金、附加及相关费用应该予以扣除〈适用与国税)。特别是按照前面关于 收入的界定原则，与预计收入相匹配的广告费、业务宣传费、业务招待费也应 予以扣除。 三、实际执行 《一) 地方税务局实际按应税所得率缴纳企业所得税，不得扣除营业税及附加 税费、土地增值税，弥补亏损? 《核定征收不得扣除，查实征收可以)。 《二) 国税管理企业《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得 税处理办法》的通知 国税发(2009) 31 号不得事先确定企业的所得税按核定征 收方式进行征收、管理。) 实际按查实征收的房开企业扣除营业税及附加税费、 土地增值税，并作为“三项费用”计算扣除的基数。 (三) 提示 营业税及附加税费、土地增值税不能重复扣除; 预售收入不能重 复作为“三项费用”计算扣除的基数。 预收收入及预缴税金调整案例〈时间而定): 沈阳某房地产公司 2008 年度开发 A 项目，预售房款 78000000 元，当年开发产 品未完工。当年缴纳营业税金及附加 4329000 元，期间费用 6500000 元。2009 年度 A 项目全部完工,实现收入 120000000 元,结转已销开发产品成本 60000000 元，该项目 2009 年度缴纳营业税金及附加 2331000 元。(2) 2009 年度又开发了 B 项目，截止到年底项目也完工，共实现收入 45000000 元，结转已销开发产品 成本 27000000 元,缴纳营业税金及附加 2497500 元。该企业 2009 年度期间费用 共发生 8900