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浅谈我国房地产金融风险及其防范研究 【摘要】随着城市化进程的加快，房地产业迅速发展起来，它作为我国经济发展的支柱产业，同时也具有高风险。因此，房地产金融作为房地产业发展的重要因素，有效防范房地产金融风险，对我国金融业的发展及国民经济的稳定发展具有重要意义，也能有效加快房地产的健康持续发展。 【关键词】房地产 金融风险 成因 防范 房地产金融风险主要是银行等金融机构在给房地产提供资金的融通、筹集和清算等服务中，由于受到各种不确定因素的影响，使金融机构的收益受到威胁，甚至有可能产生经济损失。本文将对当前我国房地产金融风险的表现形式、成因及防范对策进行分析与阐述，以有效控制并化解房地产金融风险。 房地产金融风险的表现形式 1.1市场风险 一方面，外资融入到中国房地产市场中，一旦这笔资金撤出，就会给我国经济发展带来风险。因此外地的主要目的是短期持有，若我国房地产市场出现问题，而外资认为人民币的升值空间越来越有限，就会产生集体兑换人民币、撤出中国市场的情况，而最终只有我国商业银行来承担这笔风险。而中国目前虽然并没有对外资全面开放，但是已出现世界投资的“漩涡”，存在风险隐患；另一方面，国内房地产目前的契税收入增加缓慢、房价升涨过快、房屋空置率升高等正常现象，导致房价持续背离长期的均衡价格，呈现了房地产业的泡沫经济现象。再加上开发商大面积的囤积土地、商品房空置率增高等造成了社会资源的大量浪费及潜在社会风险，正一步步威胁房地产金融的安全，在这种情况下，必须加大对房地产金融的重视，否则一旦泡沫破灭，银行的贷款将难以收回，必然造成经济损失。 1.2土地储备风险 目前，政府已将土地高度垄断，各级人民政府将拍卖土地所获利益作为地方财政收入的重要来源。因此在转让土地过程中，国家过于考虑土地收益，提高土地溢价，以此带来了房地产价格的飞速上涨。而购置土地需要大量的融资，这笔资金主要来源于商业银行贷款，最终还款则主要是依赖土地出让金。另外，在土地开发及收购过程中，政府常赋予自己的意图与行为，这也造成土地的购置与开发活动很容易从商业银行获得巨额贷款，政府行为的介入性，就造成了资金流向与资金使用率出现偏差。这些都给土地储备、购置等带来隐含风险。 1.3商业银行自身风险 一是商业银行对房地产业的信息、价格等掌握不及时、不全面，盲目追求眼前效益，而对国家宏观调控政策及市场变化等缺乏敏锐的观察力，因此对房地产市场及房地产企业的项目判断能力有限，一定程度上影响了商业银行对市场机会的把握及对风险的防控；二是房地产业开发商的高负债经营状况蕴含财务风险，有些房地产企业回避自身的资金比例管理，加大了银行对信贷活动的操作难度。以目前情况来看，房地产企业主要通过虚增资本公积金、利用银行多头授信套取信用、分拆项目等形式获得高额贷款，而商业银行内部则出现收取手续费、保证金等违规操作；三是商业银行风险管理不完善，缺乏有效的风险预警体制，对风险的识别、监控及处置等机制不健全，尤其在个人住房贷款中，由于对个人诚信模糊判断，缺乏对借款人资信的科学调查，因此很多银行在考虑贷款风险时仅考虑到抵押物或首付款，却忽视了个人还款意愿、还款能力等，缺乏风险预警。 1.4个人贷款风险 虽然当前我国个人住房贷款的不良记录较少，但是在房地产呈现泡沫经济的局面下，个人住房贷款也隐藏了诸多风险。首先，个人房贷风险的暴露期一般是三至五年，而我国的个人房贷业务在近年来的发展迅速，很多问题并没有体现出来；其次，银行用来支持个人住房贷款的资金大多来自储蓄存款，而当前“短存长贷”的形式，出现了资源不匹配现象，给银行的流动资金带来隐患；再次，由于一些地区的贷款炒房现象对银行贷款安全造成威胁，一旦楼市出现拐点或者其他因素影响而造成投机失败，银行就将面临较大的信用风险与回收贷款风险。 房地产金融风险的成因分析 2.1金融机构风险意识淡薄 由于缺乏行之有效的房地产业融资监管手段与措施，再加上商业银行治理结构、内控制度等诸多方面存在问题，受到房地产市场良好形势的迷惑，只顾眼前利益，而忽略了长期经济活动的风险及利益关系，造成盲目扩张房地产信贷的不良规模。 2.2缺乏合理的融资机构 近年来，随着房地产业的迅速发展，在利益的诱惑下，很多企业加入房地产市场，但是真正符合上市融资标准的企业数量甚少，多数企业的融资渠道还是银行贷款，我国房地产企业中约50%依赖于银行贷款，甚至更高。因此，商业银行直接或者间接成熟了房地产市场面临的多重风险，一旦房地产市场产生金融风险，就会给银行带来逾期贷款或者呆滞资金的危机。 2.3房地产业的宏观调控落实不到位 有些地方政府的管理行为不规范，为了“形象工程”或者解决财政困难，盲目发展房地产业，造成哄抬土地价格、造房成本增加，而最终开发商将高额成本转向消费者，虚增房价，造成房产泡沫。在房地产业的发展过程中，由于宏观调控政策没有落实到位，造成金融机构受到房地产业的牵连，深受风险的危害。 防范房地产金融风险的对策探讨 3.1加强政府的宏观调控手段 政府应加强对房地产业宏观调控的科学性与前瞻性，完善对房地产市场的监督与管理，加强调控手段、提高调控能力，以此促进房地产业健康、有序、稳定的发展，防止经济泡沫的产生、造成大起大落现象。首先，政府应加强对房地产市场的统计工作，加强房地产市场信息系统的建立，并树立房地产市场的风险预警体系，通过科学、全面、及时的对房地产发展相关数据进行采集、分析、公布等，政府能够及时、全面的掌握我国房地产市场运作情况，以实际情况加强对房地产市场的监督与指导，并完善对我国房地产市场运作情况的预警，并促进理性的房地产投资与消费。其次，政府应制定严密、合理的房地产税制，提高土地持有者对土地的使用效率，防止过度的土地投机，如对闲置空地征税，以鼓励积极的土地投资开发，刺激土地科学供给。 3.2拓宽房地产业的融资渠道 房地产业具有开发周期长、资金密度高、风险大的投资特点，其投资手段的优劣对融资成本产生直接影响。因此，进一步拓宽房地产业的融资渠道、加强融资机制的培育是当前发展房地产融资，解决房地产业过度依赖银行贷款局面的重要形式，并能以此充分化解风险。这就需要房地产业突破金融市场的垄断形式，强调金融的创新，并发挥市场的优化资源配置，有效分散风险。其中房地产金融产品证券化是一个全新的融资渠道，通过贷款证券化的形式，能够将原本银行单独承担的风险通过资本市场分散给投资者，提高了资金的流动性，同时也解决了住房贷款及银行资金流动缓慢的问题。利于银行信贷规模的进一步扩大，改善原本资产负债的劣势结构，通过融资证券化，将