生态旅游观光度假区.doc

某某生态旅游观光度假区可行性研究报告第一章总论一概述莱州市位于胶东半岛西北部面积平方公里人口万地理大体上山区丘陵平原各占三分之一海岸线公里莱州古有郡之甲胜美称曾是夏代过国封地西汉置县先后为东莱郡光州莱州府的治所为胶东半岛重要的政治经济文化中心莱州历史悠久文物古迹众多山海风光秀丽文化底蕴丰厚具有得天独厚的旅游资源莱州黄金海岸是国内唯一的既有良好的沙滩优质的海水又蕴藏着丰富的黄金的海岸是名符其实的黄金海岸沙滩黄金海水相依相存融为一体形成了名符其实的黄金海岸渤海湾沿岸自西向东从莱州境内才开始有沙滩在莱州境内公里海岸线中三山岛至金城镇多公里海滩是国内沿海最好的沙滩粗细度以以下为主莱州黄金储量和生产能力居全国之首海滨沿岸分布着五家大型金矿年生产能力达多万两莱州湾海水水质良好无污染水质已达到国家一类功能区标准奇特的景观悠久的历史蕴育了丰厚的海域文化莱州海滨具有独特的自然和人文景观据考证三山岛一带海滨六千年前就有人类聚居由此形成了黄金海岸独特的旅游文化三山岛自古便有海上三神山之称秦皇汉武都曾来此揽胜并祭祀阴主留下很多传奇轶闻莱州东海神庙是历代皇帝祭海的圣地与泰山岱庙曲阜孔庙并列为我国古典祠庙建筑的典范是中国北方最大的海神庙绵延的林带宜人的气候提升了黄金海岸的质量莱州境内沿海岸走向栽植了以黑松为主长达公里约万棵的沿海防护林成为沿海的绿色屏障受此天然净化器的影响该区域空气质量优于大气质量一类标准气温达到了国际最佳疗养温度的标准开放的口岸珍贵的海产促进了黄金海岸的发展始建于年的莱州港是国家一类开放口岸拥有万吨级泊位年吞吐量已达到万吨二期工程即将开工莱州湾沿岸水域营养丰富海中盛产鱼虾贝藻类等多种海产品其中对虾梭子蟹文蛤大竹蛏被誉为莱州四大名鲜初具规模的海滨休闲设施和广阔的前景规划拓展了黄金海岸的发展空间目前已吸引北京天津南京等城市的大型企业在莱州黄金海岸建成了金沙滩度假村亚细亚大酒店北京石景山疗养院等旅游度假设施年哈尔滨锦秀集团决定投资亿元建成锦秀休闲娱乐中心目前一期工程已竣工并计划投资建设更大的项目加上正在规划中的六类旅游观光功能区将使黄金海岸的前景更加灿烂二建设的必要性和经济意义充分利用珍贵的黄金海岸资源莱州市三山岛一带黄金海岸有一片平缓而均细的沙滩由海滨深入大海米水深不超过米海水清澈水产丰富海岸沙滩外侧广袤的黑松林为金色沙滩镶嵌了充满生机的翠带在三山岛西部公里处有一座海岛芙蓉岛岸上望去在缥缈的海中尤如海市蜃楼给人以许多遐想这碧蓝的海面可游泳冲浪驰船金色的沙滩可作沙雕排球卧床珍奇的海鲜可垂钓观赏美食翠绿的松林是天然的休闲佳地充满珍闻的三山岛更有挖不完的历史故事如此秀美的海滨如加以科学规划开发将使这一宝贵资源得以充分利用必将成为生态型观光度假圣地充分发挥优越的区位和交通优势莱州地处青岛烟台潍坊三市交界处在国内北有北京天津大连南有青岛东有烟台威海西有潍坊淄博在世界上与韩国日本隔海相望处于几何中心位置通过便捷的高速公路铁路港口能够形成较大的人流物流极具旅游开发价值莱州黄金海岸位于莱州市辅城三山岛区内距城区公里地理位置非常优越充分发挥胶东海滨旅游首位连接地的作用莱州是距内陆最近的海滨城市是西部西南部西北部进入胶东半岛的门户从山东旅游景点的格局看西部有泰山曲阜东部有青岛崂山烟台蓬莱阁在泰山至蓬莱的多公里的旅游线上环半岛北部再无有分量的名胜古迹更无度假休闲型旅游产品如在三山岛一带黄金海岸建设一处别具特色的休闲型观光度假区将大大方便西部西南部西北部游客海滨之游同时还可把莱州作为海滨旅游的首站基地向蓬莱烟台威海崂山等景区辅射将拉动胶东半岛的环海旅游充分发挥对第三产业的拉动作用我市以西大中城市及农村的客源地辽阔纵深我市及周边城市每年有来自日本韩国港澳台的众多客源生态型海滨观光度假区将吸引大量的游客观光度假延长游客在胶东旅游的时间不仅直接增加旅游的收入而且可带动第三产业的迅猛发展为我省黄金海岸线锦上添花充分利用国家对发展旅游的优惠政策旅游业已被列为第三产业的支柱产业和新的经济增长点国务院省市相继出台了加快旅游业发展的意见和优惠政策该项目在建设期间会享受到国家政策优惠项目建成后会给投资者带来丰厚的回报三可行性研究的结论该项目是国家鼓励发展的产业加快开发可尽早形成产业优势地理位置优越自然环境优美适合开发海洋生态观光度假区莱州历史悠久文物古迹众多海洋文化丰富该项目上去后可与云峰山寒同山大基山千佛阁等景区形成山海璧合优势促进该地区旅游业有突破性的发展四存在的主要问题由于资金需求量大应采取多种行之有效的措施和优惠政策吸纳资金第二章开发建设项目内容开发莱州黄金海岸的目的在于将莱州的历史文化与自然景观相融合让旅游者在陶醉自然中体味文化的甘醇在欣赏文化的同时感受自然的清新该项目突出黄金海岸的主题将平方公里的区域建成国内一流的海滨度假区该项目计划分六个功能区进行开发建设一黄金旅游观光区金山景区以三山岛上的三座金山为主题利用金矿的矿井建设金山寻宝金宫探秘淘金娱乐等旅游娱乐项目黄金博物馆在金山景区内建设黄金博览馆全面介绍黄金开发生产和使用的历史展示古今中外黄金制品和生产工艺黄金珠宝加工区在金山景区的东南部建设占地平方公里的黄金珠宝加工区让游客了解黄金加工的生产流程并为游客提供金银饰品购买场所二沙滩运动观光区沙滩运动在三山岛海滨沙滩建设沙雕滑沙沙滩排球等活动设施海水浴场建设一流的海水浴场和度假屋多功能厅儿童乐园室内旅游池海水温泉垂钓池等设施三水上运动观光区在海水浴场东侧建设海上运动中心开展冲浪游艇潜水水上飞机等运动项目建设水上游艇俱乐部四林带疗养观光区在沿海黑松防护林带建设森林浴天然氧吧设施五传统民俗游观光区马术场利用荒滩地建设占地约万万平方米的马术场武术擂台充分发挥莱州中华武校的知名度在旅游区内开展武术竞技表演和学术交流活动特色旅游在渔村开展做一天渔民和当一次水手等民俗旅游活动恢复建设东海神庙六高雅休闲度假区建设高标准高尔夫球场星级宾馆海滨度假别墅和海洋文化馆在搞好以上六个功能区的同时沿海滨潮间带外侧修建约公里的海滨公路顺路建设海岸艺术景观形成生态海滨旅游专线第三章配套建设条件一项目位址位于莱州市三山岛一带黄金海岸二占地面积自金城镇海北嘴至三山岛刁龙嘴一带海滨面积约平方公里三交通和通讯交通莱州市公路四通八达莱州到青岛飞机场只需一个半小时到烟台机场小时到潍坊机场小时水路有莱州港虎头崖港海庙港等港口其中莱州港为拥有万吨级泊位的国家一类开放港口已开通莱州大连客运航线德州至烟台的铁路沿渤海经莱州市正在修建与莱州港相连有与北京天津上海南京济南郑州杭州等城市往返的豪华旅行车从莱州至三山岛是车道宽的优良一级公路从城内出发分钟可到达三山岛通讯莱州拥有世界著名的美国电话交换设备组建的全国县市级最大通讯网目前全市电话交换机总容量已超过部拥有世界最先进的传输网全部实现光缆化数字化拥有无缝数字移动电话网全市移动电话用户已超过户拥有与全国各大中城市联网的高速寻呼系统拥有可随时满足客户需求的无线电话接入电话系统水电条件已设有供水供电总管线可满足项目需要四目前在建和拟建项目自虎头崖港至石虎嘴一带长约公里的海岸线上市政府已确定在沿海潮间带外侧沿海岸修建环海旅游公路其中海滨中心旅游区路段配套建设海岸艺术景观和别墅小区形成风景独特的海岸旅游专线该工程可望在年完工在海北嘴海滨总投资亿元的锦锈康乐中心正在兴建目前已完成投资万元这些项目建成后将使秀丽的海滨逐步形成交通快捷旅游功能完善游乐项目众多独具特色的观光休闲度假佳地第四章项目投资概算在黄金海岸生态旅游度假区主要建设六个功能区及有关配套设施总投资约亿元各功能区投资概算如下表功能区项目投资概算万元黄金旅游观光区金山景区黄金博览馆黄金珠宝加工区沙滩运动观光区沙滩运动海水浴场水上运动观光区海上运动中心水上游艇俱乐部旅游专用码头林带疗养观光区森林浴天然氧吧传统民俗游乐区马术场武术擂台特色旅游东海神庙高雅休闲度假区高尔夫球场星级宾馆海洋度假别墅海洋文化馆海滨旅游专线公路合计第五章环境保护项目建成后基本无污染生活用废水排入净化池经分离降解处理后排入大海不需考虑环保投资第六章旅游市场分析预测一地理位置优越莱州市隶属于国家级优秀旅游城市烟台市靠近青岛济南烟台潍坊周边地区经济发达是我国主要旅游接待地和客源产出地具有向莱州分流客源的条件莱州市是胶东地区距内陆最近的沙滩海滨度假地夏日充足的阳光无污染的沙滩清澈的大海凉爽的海风及美味海珍对北京天津华北西南地区等内陆游客具有巨大的吸引力二旅游特色鲜明黄金海岸生态旅游观光度假区具有四大特色一是黄金海岸名符其实地上海岸不仅有黄金沙滩地下更盛产黄金在全国独一无二这对于从没见到黄金生产过程的游客来说极具吸引力二是绵延的林带和清澈和海水造就了独特的生态型旅游环境对日益重视健康旅游的游客极具吸引力三是东海神庙是皇帝祭海圣地在全国独一无二可满足游客的好奇心一睹海文化的风采四是我市中华武校多次在国际国内比赛中获得佳绩在景区内设擂比武发扬国学国萃是中外游客喜闻乐见的项目三与知名景区较近西距泰山曲阜公里南与青岛崂山东北与蓬莱阁相邻项目建成后可与这些景区串成黄金旅游线路分流一部分客源到我市四月季花已形成观赏功能月季是莱州的市花全市栽培达到亩每年月日是莱州市的月季花节节日期间将有数十万人聚集市区欢庆节日可带来大量客源五我市国内外著名的云峰山大基山神仙洞景区也将吸引众多的客源鉴于以上有利因素项目建成后通过良好的宣传促销和运作我市将吸纳游客可达万人第七章经济效益分析本度假区的收入主要来源是门票收入和娱乐餐饮消费收入此外还应有旅游区别墅房产收入本报告暂不考虑而收入的高低取决于旅游区吸纳游客的数量的多少又直接与项目建设的档次规模功能特色及宣传炒作有关因此搞好项目开发及配套建设是成功的基础广泛地宣传促销是招徕客源的关键优良完善周到的服务是客源稳定增加的保证对本旅游区我们不妨提出两个追求目标一是海滨休闲度假要达到北戴河的知名度二是人文景观海庙要达到蓬莱阁的知名度北戴河每年的接客量万人蓬莱阁每年的接客量万人仅门票收入达万元综合收入达到亿元从发展的观点看黄金海岸生态观光度假区在不太长的时间内年期间完全可以达到蓬莱阁接近北戴河的规模项目建成后在近期内我们把接客量定位在万人是有可比性的下面以接待万游客预测效益一门票收入黄金旅游观光区每人按元沙滩运动观光区每人按元水上运动观光区每人按元林带疗养观光区每人按元传统民俗旅游区每人按元海洋文化馆每人按元总票价元门票收入元万人亿元二经营成本一工资以管理人员人每人每年工资元计全年工资费万元二维修保养费按总投资额的计全年维修保养费万元三水电费按总投资额的计全年费用万元四折旧按总投资额的计全年折旧费万元以上四项合计经营成本约为万元三利税利税总额亿元亿元亿元四餐饮娱乐收入在万游客中按万人中长程游客在此住宿餐饮娱乐计算平均日消费元营业额为元万人亿元利税率按计利税为亿元以上利税总额为亿元亿元亿元五税金分析营业税外商投资企业按营业额征收年应缴营业税为亿亿元所得税享受两年免征三年减半征收的优惠政策前两年每年的利润为亿元亿元亿元从第三年至第五年所得税按征收应交税金为亿元亿元每年的利润为亿元亿元亿元前五年的利润总额为亿元每年平均利润为亿元六财务评价一财务盈利性分析投资利润率年平均税后利润总投资亿元亿元投资利税率年平均利税额总投资亿元亿元全部投资回收率总投资利润折旧亿元亿元年从以上分析看当游客人数稳定在万人次时投资利润率投资利税率都比较理想投资回收期仅为年如计划建设期为年投资者收回全部投资约为年以后随着经济发展景区的不断完善知名度不断提高利税额将呈长期稳定增长趋势二盈亏平衡及敏感性分析每年的经营成本为亿元不考虑餐饮住宿在门票价格确定的情况下影响利润的主要因素是游客人数的变化其盈亏平衡点为年总成本门票价格亿元元万人每年至少要有万名游客方可保持盈亏平衡假若游客仅游览部分景点我们把门票的收入确定在元时则需要有万名游客方可保持盈亏平衡在人数确定的情况下影响利润的主要因素是价格门票价格的确定要充分考虑到游客的接受程度过高过低都会影响到人数和收入因此经营中应尽力做到适度合理总的来说游客人数是最关键的因素要围绕增加景区的吸引力和凝聚力大做文章实施一些必要的手段进行宣传促销不断提高在国内外的知名度只有储备不断增长的客源才会不断提高经营收入第八章结论根据以上分析莱州黄金海岸是值得投资开发的风水宝地尽管先期投资较大但建成后其经营成本基本上处于长期稳定状态不会因游客增加而同比增加成本所以该景区一旦形成规模优势和名胜优势其后劲就会源源不断地释放出来旅游业被誉为朝阳产业是国家各级地方政府支持鼓励发展的产业莱州市政府已制定出相关优惠政策经营者只要管理得法经营有方该景区将成为胶东旅游的热点无论是从产业政策地理环境财务核算诸方面进行分析该项目经济可行如能把握时机将会受益无限年月日