工程设计阶段要抓住的几个关键工作点.doc

工程设计阶段要抓住的几个关键工作点关于设计阶段的成本控制设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点尽管设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大一般只占建安成本的左右但对于工程造价的影响却很大有时能达到一份好的设计方案不仅要取得良好的社会效益还应具有经济的合理性很久以来普遍对建设项目的设计阶段重视不够开发商很少过问设计方案的经济合理性致使项目的设计质量不高搞规划的只是催设计人员出图不管设计出的方案在建设时需花多少钱造价是否合理设计人员只顾出图不管设计在经济上是否合理常常出现设计过于保守例如结构设计中的配筋问题以全现浇剪力墙结构住宅工程为例工程成本的提高将直接减少开发公司的纯利润或者设计人员一味为了满足开发商的设计进度从而出现各专业设计不配套不交圈等问题其结果带到施工阶段施工现场的洽商变更返工现象屡见不鲜因此在设计阶段就要有成本控制意识抓住以下几个工作关键点推行设计招标择优选择设计单位开发商在委托进行设计时应大力引进竞争机制积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法尽量将工程主体及配套的围护小区内的道路等设计放在一起进行招标采用多家竞投组织有关专家综合评比这样既可以优选出好的设计单位又可以促进设计单位在项目整体布局建筑造型使用功能上开拓创新在降低工程造价上下功夫开展限额设计有效控制造价设计工作是一项政策性技术性综合性很强的工作项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期的长短同样也决定项目建成以后的使用价值和经济效益因此要求设计单位在项目设计中推行限额设计凡是能进行定量分析的设计内容均要通过计算在设计时要充分考虑施工的可能性和经济性要和技术水平管理水平相适应要特别注意选用建筑材料或设备的经济性尽量不用那些采购困难运费昂贵施工复杂或依赖进口的材料和设备要尽量做标准化系列化的设计各专业设计要遵循建筑标准设计规范技术规定等进行设计严格控制设计变更以保证投资限额不轻易突破另外针对目前设计人员经济观念淡薄设计变更随心所欲的现象开发商可以在签订设计合同时增加设计变更及修改费用额度的限制条款如出现各专业不配套不交圈现象或设计变更超出施工合同价的某一比例时则要扣罚一定比例的设计费采取一定的约束力是对设计人员的一种有效的控制手段要加强设计出图前的审核工作加强出图前的审核工作将工程变更的发生尽量终止在施工之前从实际情况来看将设计方案的不足或缺陷在设计阶段就加以克服所付出的代价最小取得的效果最好因此要在正式出图前加强对设计图纸的审核以求得提高设计质量避免把设计的不足缺陷带到施工阶段关于招标阶段的成本管理房地产开发的工程招标主要包括设备材料采购招标和施工单位招标两个方面开发商通过招标来选择施工单位或材料供应商这对项目投资乃至质量进度的控制都有至关重要的作用在招标过程中进行成本管理应做好以下几方面工作在招标前应严格审查投标单位的资质必要时还要进行实地考察避免特级企业投标一级企业转包二级企业进场等不正常现象要做好招标文件的编制工作预算管理人员应收集积累筛选分析和总结各类有价值的数据资料对影响工程造价的各种因素进行鉴别分析评价然后编制招标文件对招标文件中的条款应严谨准确和全面工程造价及相关费用应尽量包死少留或不留活口避免在后期结算时双方扯皮对于工程标底要认真进行审查确保标底质量把工程标底控制在合理造价的下限合理低价者中标在年月日实行建设工程工程量清单计价规范后选择中标单位的方法是由招标人提供工程量清单由投标人依据工程量清单项目自主报价经评审按照低价中标的原则确定合理低价分为两种情况设有标底的投标报价在合理幅度内不设标底的报价应高于或等于其企业成本正是基于这种评标办法投标单位为了使招标人可以接受报价又能获得尽可能多的利润在投标中均不同程度地采用投标策略及报价技巧增加中标机会因此作为开发商不应一味追求低价在其保证工期质量要求评审技术方案可行的前提下还应对其报价进行评审以避免增加工程施工过程中投资控制的难度给开发商留下隐患常见的问题有不平衡报价法多方案报价法低价投标法等下面就不平衡报价法做简单说明投标人在不影响投标总价的前提下将某些分部分项工程的单价定的比正常水平高某些分部分项工程的单价定的比正常水平低以期望既能中标又能获利针对这种情况评标人要分辨投标人的意图对多个投标人的同类项目进行比较和价格分析最大限度地平衡不同投标人之间在综合单价分布上的差距最终选出合理低价的投标人应做好合同的签订工作通过招标在确定了施工单位或材料供应商之后应及时签订合同合同条款应严谨细致尽量减少甲乙双方的扯皮现象使工期得以顺利进行当然成本管理是一项全程管理的工作不仅要在前期规划阶段进行成本控制在后期的施工阶段也要进行成本控制随着土地出让方式拆迁方式的变化融资难度的增加房地产开发商的资金压力也越来越大因此加强项目成本管理是开发企业的当务之急只有抓紧抓好才能使企业立足于不败之地