物业项目拓展方案.docx

物业项目拓展方案为保证公司物业项目拓展工作的有序及正常进行提高物业项目拓展工作效率特制定该方案一适用范围适用于公司各部门员工与项目拓展有关的组织及其组织行为二职责一总经理负责批准公司项目拓展工作目标二市场拓展部负责组织物业项目拓展工作并对物业拓展工作进行指导和评审三公司物业对外拓展的优势一公司物业服务品牌文化效应二在市拥有多个项目万平米的管理规模具有强大后备技术资源的支持力三健全的管理制度四规范的服务标准及要求五三标一体管理体系基础服务的推行四拓展发展目标一定位数量定位公司各部门按照公司要求有能力有机会的要争取接管更多项目模式定位外接项目模式包括项目全权委托全面顾问咨询等模式不管采用何种模式对外拓展管理均属于外接项目有效管理面积领域定位中高档型住宅商业项目政府机关办公大楼学校教学楼医院及大型企业后勤包括工业园区等战略定位依据星海物业品牌和多年的经验和资源对外进行项目拓展不求多只求精以达到培养品牌和业务建设的目的盈利定位接管任何物业类型项目必须以盈利为前提根据物业类型及面积的不同进行盈利测算建筑面积小于万平米时利润不得低于成本测算的含税金建筑面积在万平米时利润不得低于成本测算的不含税金建筑面积在万平米时利润不得低于成本测算的不含税金建筑面积在万平米时利润不得低于成本测算的不含税金建筑面积大于万平米时利润不得低于成本测算的不含税金工业园区及后勤项目依据项目服务内容洽商实际情况进行测算但利润不得低于成本测算的不含税金二拓展原则具有一定盈利的各类物业项目包括住宅商业政府办公楼及学校等要积极争取接管普通项目但对星海品牌发展有一定影响力的在能保证合同期内收支基本平衡的也要积极争取接管个别盈利不高或略有亏损的项目但对品牌发展有一定影响力的经总经理审批同意后可以接管在对外拓展项目中要积极主动将星海模式引入到项目现场管理中促进对外拓展项目管理形成常态化物业管理配套设施不全后续管理需投入大量资金的项目不接外接项目管理物业服务签约期限不得少于年一般建议年若管理稳定正常争取延长或续签管理年限曾因工程问题引起业主公愤被媒体多次负面爆光在业内造成不良影响的开发商的项目不接业主委员会非原则问题与物业公司纠缠不清的项目不接限于成熟小区以客满意为基础建立品牌核心价值规划品牌系统塑造品牌形象五拓展业务范围一物业管理全委托服务方式全委托管理从物业的前期介入物业的入伙到物业的日常管理如客户服务秩序维护环境管理公共房屋维护管理共用设备设施运行维护管理等管理服务均全面进行管理并全权负责根据服务费收取方式不同可分为包干制和佣金制二种客户对象当地缺乏物业管理操作思想的开发商开发的项目政府项目机构的办公楼学校园区物业等服务特色积极的前期介入从物业管理角度协助开发商进行项目的规划设计及有关设施设备的选型营销推广的配合以一流的物业管理品牌帮助开发商增强购房客户对未来生活品质和服务档次的信心高品质的物业管理员工具备高水准的职业道德专业知识与服务经验提供行业内性能价格比的高品质服务过硬的技术专家团队确保大厦和小区各类设施设备的正常运行客户服务中心的运作模式与全程沟通亲情服务服务方式确保管理服务水平管理保证体系与信息化平台保证服务质量和管理效率二顾问管理常驻式任职顾问方式将星海物业规范化标准化的物业管理体系以顾问模式输出和嫁接并负责项目日常运作与管理最终达到顾问服务承诺的指标使开发商的物业管理迅速达到行业一流水平常驻不任职顾问方式由星海物业派驻专职顾问常驻项目现场对服务项目进行物业管理的咨询策划指导使开发商的小区管理迅速达到行业先进水平但日常管理由现场管理机构实行定期专项顾问根据合作协议约定对菜单式的组合专项式的顾问项目制定服务模式并形成文字外并定期派驻专业人员到现场进行交流指导考核制度的适用性等客户对象本市有需求的开发商物业管理公司等服务特色帮助客户量身订做符合实际需要的组织架构规范业务程序引入管理体系运用物业管理软件构建高效率的管理平台协助选聘人才培养专业化的物业管理队伍控制成本费用优化物业管理投入产出关系确保业主承接查验入伙业主大会会议等重大事项的顺利策划和举办三深层合作经营管理服务方式与友好同行业企业合作通过达成战略合作伙伴方式进行双赢合作模式星海物业通过以无形资产与资金投入及派遣有关人员负责项目管理双方的收益与风险按照所投入的资金比例进行分配与其他企业合资合作进行项目管理的可先签订战略合作协议具体项目再单独签订物业服务合同并以项目合同为最终解释权客户对象缺少专业物业服务的商业综合体或大业主等六拓展洽商要素一先人后事与对方相关人的关系极为重要否则很有可能为他人作嫁衣二要从多方面尽可能掌握对方信息了解对方的需求这是确定是否拓展采取哪种方式的基础三知己知彼尽量了解竞争对手的强项弱势取长补短四要以内部了解和外部公关的方式以方案的制作质量为基础小事多作让步大事让情不让理以退为进五签定顾问合同时应同时正确引导对方明确顾问内容及条款尤其是我方的义务费用标准六如对方提出的顾问项目或要求与法律相悖或我方自身能力原因而不能接受时应直接提出以免日后发生争议不能委曲求全使自己陷入被动七在对方不能确定应采用哪种管理模式时应正确分析引导并向其解释采取某种模式的原因尽量注重实效八根据对方项目实际情况依据盈利定位要求来确定测算结果七拓展程序及操作指引一物业项目拓展运作流程图二物业项目信息获取搜集有以下途径实地收集新建在建或已建物业的项目信息集团物业管理主管部门及政府相关机构的推介中介机构及房地产相关行业之各类企业单位的推介公私关系之熟人朋友及已签约开发商业主的推介主动上门联络的开发商业主参加项目的公开招投标或邀请招投标业主委员会重新选聘物业公司的项目信息其他途径三物业项目实地考察要素物业类型规模及定位通过实地考察或模型效果图销售价格等了解项目档次定位等所在区域及其地理位置开竣工时间及其开盘入伙时间开发商业主联络方式背景资料及其物业管理合作意向对于新市场须充分调查当地物管情况包括配套设施收费状况物管消费心理发展前景等其它可于第一时间收集到的信息四项目调研报告各部门员工将搜集到的项目信息的各类要素进行整理分析认清项目物业管理的特点了解项目运行状况与开发商业主作进一步接洽并编制相应物业项目调研报告报市场拓展部及总经理对调研项目进行评审各部门员工尽可能多接档次高规模大的楼盘或较好的商业写字楼等能为公司带来经济效益及社会效益的项目五有效联络及跟踪洽谈项目跟踪人员通过面谈电话传真电子邮件邮政速递等方式与开发商主管及高层人士业主代表业主委员会联络联络洽谈内容及有效记录了解项目具体情况争取获得项目相关图纸资料了解项目开发商的实力背景以往业绩业主人员构成业主委员会组织情况开发商业主对项目物业管理的合作意向等向开发商业主推介我司发展规模实力背景介绍管理业绩应开发商业主要求或项目需求可邀请其来我公司参观考察在项目跟踪过程中如发生部门内部工作调整或公司人事变动等情况原项目负责人及接手的员工必须认真做好项目移交工作原项目负责人必须提供物业项目文字资料完备的有效联络记录等全套资料及开发商业主有效联络人员的联络方式原项目负责人须安排接手人与该项目开发商业主有效联络人员面谈一次六物业管理方式的确定根据公司提供的三种物业管理方式分别为全权委托管理服务型顾问管理服务型合作管理服务型市场拓展部应从为公司争取最大利益的角度出发并结合物业的实际情况开发商业主的合作意向等确定建议开发商业主采纳的物业管理方式七投标基本流程及物业服务费测算要点了解招标文件具体要求根据招标文件要求调整标书格式与内容准备投标书方案并准备好与项目关键人物进行相关事宜的沟通以进一步探听对方意图投标书方案编写内容一般包含以下内容具体以招标文件为准投标说明法人代表证明文件企业基本情况及资质文件管理服务特色管理服务构想各项物业管理服务工作方案管理服务费用物资配备明细物业服务费测算内容一般包含以下内容具体内容以项目实际为准人员工资成本包括基本工资绩效工资员工福利社保商业险等办公费包括服务中心物业用房的水电开支办公用品损耗费办公设备设施的维保费通讯网络费交通费报刊资料费等秩序维护管理费包括员工宿舍使用费安防器械维修更换费警示牌指示牌挡车桩等更换补充费等清洁绿化费包括清洁绿化外委费清洁绿化用水损耗费四害消杀费化粪池沙井疏通清理费二次供水水池清洗检测费垃圾清运费绿化补种费等设备设施日常维护费包括电梯保养年审费可视对讲门禁保养费消防系统维护检测费给排水系统维护费闭路监控系统维护费通风排风设施保养费车场道闸系统维护费公共设施及照明易耗品更换费房屋主体维护费设备设施维修耗材费公共设备能耗费车库水电能耗费等固定资产及前期投入摊销费包括办公区装修办公家具采购费各类办公设备设施采购费工程维修工具配置费公共区域及设备房标识标牌制作费员工后勤生活物资配置费各类垃圾箱配置费秩序维护工具配置费等此项费用若甲方购置可忽略社区活动费及节日装饰费不可预见费第三者公众责任险及设备保险费税费及管理酬金市场拓展部通过物业管理成本测算结果组织各部门参与商讨总经理参会听取各阶段情况汇报参加投标书和合同的评审最后拍板审定根据招标文件指定时间按时提交投标书技术标经济标和投标保证金按要求参与投标现场答辩等程序最后等待开标结果八合同评审及备案对于全权委托的外接项目合同签订期限建议为至年以上避免短期经营难以回收成本造成公司不必要的损失品质部根据与开发商业主的洽谈意见按标准合同范本拟制合同稿编制版本号经自审后与项目资料一并提交总经理审核合同签订后由办公室负责后续物业备案工作品质部协助项目资料移交工作市场拓展部与项目负责人开会交代工作九项目接管与开发商业主的资料移交公司发函通知开发商业主关于我司工作移交事宜需要的话在发文中提醒开发商业主及时支付合同近期款并告知我司银行帐户及财务室相关人员联络方法公司组织与开发商业主的资料移交工作采取相关必要措施确保资料齐全移交顺利八拓展盈利分配收益分配星海物业对外项目的拓展经营公司作为拓展经营的主体单位拓展经营获得收益将以公司为收益的主体开展对拓展人员以示激励九相关支持性文件和质量记录市场拓展全员激励方案试行市场拓展规程物业项目信息表投标项目评审表市场拓展全员激励方案试行一目的为快速扩大公司规模实现员工与企业共赢公司决定开展全员市场拓展工作拓展方式不限业态不限形式不限区域不降品质不损品牌并对拓展成功签约的员工给予提成提薪提级提职的激励原则二适用范围公司各部门及员工三激励方案一顾问项目提成比例为一次性项目利润的其中作为市场市场拓展部奖励具体方案如下各部门员工提供顾问项目有效信息最终成功签约的可获得提成奖励各部门员工提供顾问项目有效信息并积极协调跟进最终成功签约的可获得提成奖励各部门员工提供顾问项目有效信息独立对接并最终成功签约的可获得提成奖励发放时间及形式提成费用按合同付款时间计算原则上随当月工资发放特殊情况下公司亦可选择其他形式另行发放注意事项拓展费用及公司内部提成两项费用总和不得超过整个项目利润提成的如顾问项目年顾问费用利润在万元则不同情况下提成如下元元元元二全委项目提成比例为一次性项目利润的其中作为市场市场拓展部奖励具体方案如下各部门员工提供全委项目有效信息最终成功签约的可获得提成奖励各部门员工提供全委项目有效信息并积极协调跟进最终成功签约的可获得提成奖励各部门员工提供全委项目有效信息独立对接并最终成功签约的可获得提成奖励发放时间及形式提成费用按合同付款时间计算原则上随当月工资发放特殊情况下公司亦可选择其他形式另行发放注意事项拓展费用及公司内部提成两项费用总和不得超过整个项目利润提成的如全委托项目年利润在万元则不同情况下提成如下元元元元三如拓展项目属代表性业态区域标志性建筑有较大社会影响力或对公司市场拓展做出做大贡献的在上述激励政策的基础上公司视情况另行给予不低于相应基数的金额奖励四额外激励全体员工凡提供信息并成功签约的视对公司市场拓展贡献情况在提成激励的基础上额外激励政策如下提薪在公司调薪窗口优先予以调薪或加大调薪幅度提级可优先享有同职位级别提升提职经公司认证具有相应管理能力的在竞聘或职位晋升时予以优先考虑年终评忧设立专项奖励名额同等条件下其他评忧时予以优先考虑其他原则上拓展项目在同一区域的优先由拓展业务的部门进行管理四费用管理各部门员工在初期了解接洽项目过程中所发生的费用由部门个人自行承担经公司同意后所发生的部门个人相关拓展费用可由公司先行垫付签订合约后在后期各部门员工提成中予以冲抵各部门员工未能拓展成功的前期有公司垫付的拓展费用将在部门员工工资中扣除公司垫付的全部费用五备案报批管理各部门获得相关项目信息后应及时以书面形式在公司市场拓展部予以备案如多个部门同时接洽相同项目的以最早在市场市场拓展部备案的部门为准经公司市场拓展部报总经理通过后方可进行深入洽谈或投标市场拓展规程一目的规范拓展物业管理项目流程保证参加招投标项目的质量推广星海物业的品牌二范围适用于公司市场拓展和物业管理项目的招投标工作三职责一市场市场拓展部负责物业信息资料收集整理分析和项目的跟踪洽谈以及投标书和委托服务合同的编制并组织评审二市场市场拓展部负责项目考察的工作三品质部负责物业管理成本测算四总经理听取各阶段情况汇报参加投标书和合同的评审最后拍板审定四工作程序一楼盘项目信息收集各部门人员从报纸网络电视等多方面收集楼盘项目信息对其进行整理汇总并报市场市场拓展部及总经理审核市场市场拓展部对收集的楼盘信息进行过滤和分析最后确定有价值的项目并组织跟踪了解现场了解市场市场拓展部对已确定跟踪项目进行现场了解主要内容如下前期物业管理楼盘了解物业类型多层小高层高层工厂商住楼别墅混合类等和竣工验收情况物业所在区域配套设备设施建筑总面积用地面积绿化面积开发商施工单位将入住和已入住的业主情况开发商心中物业管理公司服务价位及部分业主心中物业管理公共服务价位各种配套设备设施情况相关技术资料图纸档案的情况例如电梯和增压水泵数量总功率消防系统监控系统停车场库车位会所等情况开发商心中物业管理单位资质品牌要求开发商所希望的物业管理模式全委或顾问成熟楼盘情况了解原物业管理单位管理服务状况及亏赢情况各种配套设备设施有无损坏相关物业资料和档案是否齐全业主委员会发挥的作用及在业主心目中的形象对新物业公司要求和定位物业类型多层小高层高层商住楼别墅等物业所在区域配套设备设施建筑总面积用地面积绿化面积等开发商施工单位已入住和未入住业主的情况原物业公司与开发商的关系业主对原物业管理公共服务质量和价位是否满意及原因所在各种配套设备设施情况例如电梯和增压水泵数量总功率消防系统监控系统停车场库车位会所等情况市场市场拓展部根据现场调研情况编制报告并报总经理进行评审二洽谈跟进市场市场拓展部和开发商业主委员会建立联系后要经常跟进保持信息畅通市场市场拓展部在适当时候引荐总经理与对方有关领导见面洽谈经公司领导同意采用市场化方法交往和跟进初步达成合作意向了解招标文件具体要求准备投标书方案并准备好与项目关键人物进行相关事宜的沟通以进一步探听对方意图三投标书方案编写内容一投标说明二企业基本情况三管理服务特色四管理服务构想五各项物业管理服务工作标准六管理服务费用七物资配备明细四投标书方案的评审市场部组织相关部门对投标书方案进行评审五投标书方案送达由市场拓展工作人员将评审合格的投标书送达招标方六物业服务委托合同制定和内部评审一品质部负责草拟合同并报送总经理对合同的具体条款进行评审七物业服务合同的签订由总经理或其授权人与委托方签订合同并按合同要求开展工作五相关质量记录物业项目信息表投标项目评审表物业管理项目信息拓展人员年月日项目名称座落位置原物业管理单位物业类型原服务标准定位档次占地面积容积率绿化率绿化面积总建筑面积一期二期开工时间开盘时间竣工时间入伙时间提供图纸总平面图首层平面图地下室平面图其他住宅面积多层栋小高层栋高层栋别墅栋户数写字楼层栋商业面积层会所功能配置停车位地下辆地上辆租售智能化设施门禁电子巡更停车场卡闭路监控配电总容量变压器台功率型号高压配电柜个低压配电柜个电梯品牌电梯数量部功率总功率中央空调有无品牌风冷水冷水泵消防泵台功率稳压泵台功率加压泵台功率发电机组台功率公共照明车库园区楼道垃圾中转站化粪池水箱高位个低位个天然气是否开通已开通没开通其它原收费标准水费住宅用水元商业用水元电费住宅用电元商业用电元物业费多层元月小高层层左右元月高层元月别墅元月商业元月办公楼元月中央空调费元月原公共水电是否摊销是否收费水元电元原工作人员工资水平项目经理元月主管元月秩序员元月维修工元月保洁员元月社保情况原委托物业管理方式全权委托顾问管理其它原管理期限年现计划委托管理期限年需要常驻的顾问人员针对顾问方式驻场经理名客户服务顾问名原管理目标市优省优国优是否推行认证是否推行认证是否推行认证现要求管理目标市优省优国优星海物业承诺在项目接管后全面推行管理体系标准联系人职务联系电话投标项目评审表年月日物业名称评审事项投标书合同管理方式全委顾问深层合作评审意见市场拓展部签名品质部签名服务中心签名总经理审批意见签名