土地增值税感言

严格土地增值税清算是遏制房价过快上涨的有效手段 刘玉章 我国是从1994年开征土地增值税的，当时开征土地增值税的目的，概括起来大体包括以下几个方面： 第一、开征土地增值税，是增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需要。1993年前后，我国房地产开发过热，基本建设投资规模增长过快，土地资源浪费严重，国家为了兴利抑弊，采用税收杠杆的调控作用来调节基本建设规模增长过快的问题。 第二、开征土地增值税，主要是为了抑制炒买炒卖房地产，限制房价上涨过快的需要。1993年前后出现的房地产投资过热，主要是一些投机者钻国家政策的空子，炒买炒卖房地产，引发房地产价格过快上涨。开征土地增值税，通过对转让房地产中过高的收益进行税收调节，一方面对高售价实行高税负，限制房价过高，维护购房者的利益；另一方面要使投机者不能再获取暴利，抑制炒买炒卖房地产的现象。 第三、开征土地增值税，是为了提高我国土地的利用效率。我国是一个人均土地面积偏低的国家，国家已经制定了土地利用的红线，全国要保证１８亿亩的耕地保有量。在房地产开发过程中，加大开发密度，提高土地利用程度就成为比较突出的问题。《土地增值税暂行条例》对普通标准住宅规定的税收优惠体现在两个方面，一是提高土地的容积率，二是控制单套房屋的建筑面积。《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）规定，普通标准住宅原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 第四、开征土地增值税，是为了规范国家参与国有土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。我国土地归国家所有，房地产行业获取高额利润主要因素是土地的增值。1994年以前，我国涉及房地产交易的税种，主要有营业税、企业所得税、个人所得税、契税等。这些税种对转让房地产收益只能起到一般的调节作用，土地增值所获得的高额回报被土地使用者获取，国家作为土地所有者并没有得到应有的回报。开征土地增值税可以统一和规范国家参与土地增值收益分配的方式，国家通过税收的形式占有一部分土地增值额，增加国家财政收入。 《土地增值税暂行条例》的主要亮点有两个，其一是按照房产销售增值额的高低实行差别累进税率，最高税率为增值额的60％，体现了高收益高税负的量能征税原则，从根源上控制房地产的高售价。其二是对于不同类型的房产实行差别税率，“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的”（以下简称增值率），免征土地增值税；如果增值率超过20％，则对全部增值额征收土地增值税，这样规定，一方面在税收上控制建房的类型，鼓励开发商向普通标准住宅倾斜，同时，又对低售价（增值率低于20％的）给予免税的优惠。如果，按照土地增值税条例的规定认真开征土地增值税，在一定程度上是可以起到抑制房价的作用的。 当时，考虑到房地产开发周期较长的客观情况，《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定：各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。 笔者认为，自1994年土地增值税开征以来，《土地增值税暂行条例》及其实施细则并没有得到认真地贯彻执行，各地对土地增值税征收的作法极不平衡，比较普遍存在的问题是，对土地增值税只预征不清算；预征率由各地制定，预征率高低不一，税负普遍较低；有的地区热衷于核定征收，由于，预征率是按房产类型制定的，同类型同税率，例如，将房产分为：车库、住宅、别墅、商铺、写字楼等，但是，在同一类房产中，价格差异很大，对高售价暴利项目只预征不清算，造成超过市场平均利润的部分没有征税，使得该征的税款没有征收到位；个别地区反而对经济适用房预征土地增值税，预征之后不予清算，把不该征税的项目征收了土地增值税。由于只预征不清算，房地产项目高额利润部分国家没有征到税，全部流入开发商的口袋。作者观察，开征16年的土地增值税并没有达到设置土地增值税时的预期目的。 自2006年以来，国家税务总局先后6次发文要求对土地增值税进行清算，2009年5月又下发了《土地增值税清算管理规程》，表明了税务总局清算土地增值税的决心，但是，各地税务机关对总局的布置并没有很好地贯彻施行，收效甚微。 2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号，以下简称“通知”）指出：“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查”。这是在国务院的文件中第一次指令对某个税种进行清算和稽查，足见土地增值税已经到了非清算不可的地步。 笔者认为土地增值税是遏制房价过快上涨的有效手段，为贯彻国务院“通知”的精神，遏制房价过快上涨，本人提出如下几点建议： （一）从《通知》中我们体会到中央政府对土地增值税清算的决心和寄予的期望。建议国家税务总局尽快出台贯彻国务院“通知”的办法，对土地增税的清算和稽查工作进行统一布置，坚定决心，派工作组到各地对土地增值税的清算进行检查督导，对敷衍塞责、不认真进行清算的税务机关和有关人员应当追究责任。 （二）对1994年以来的所有房地产开发项目土地增值税进行彻底清算，包括项目已经结束，公司已经撤销的，也应当追查公司的法定代表人，绝不允许投资者赚了大钱，不缴税款而逃之夭夭。 （三）为了限制哄抬房价的行为，在四级超率累进税率的基础上，对增值额超过扣除项目金额300％的部分，除按照《土地增值税暂行条例》的规定征税外，再增加一档较重的税率。 （四）为了打击“捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价”等行为，对取得房屋预售许可证（或销售许可证）后，项目已经竣工验收的，无特殊原因，超过一年仍不出售的房产，在计算土地增值税的增值额时按照旧房对待，不得加计扣除30％（含：房地产开发费用10％，财政部规定的加计扣除20％）。 （五）为了鼓励建造保障性住房、中小套型普通商品住房等经济适用住房，贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）的规定，对开发经济适用的房建设单位利润控制在３％以内的，不应当预征土地增值税，待项目结束后再进行清算，应征则征。 （六）为了抑制炒买炒卖房地产获取利益的行为，“对个人销售住房暂免征收土地增值税”的规定应当加以修订或停止执行（指《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》）。 （作者系中央财经大学财经研究院客座教授） 2010年4月25日 清算土地增值税剑指投机行为 发布时间： 2010年04月30日 作者： 记者 庞东梅 从房地产信贷政策的调整到住建部严格经济适用房的相关规定，连日来不断出台的房市宏观调控措施，涉及到房市的方方面面，这剂“猛药”下的似乎越来越重。 日前，国务院发布的通知强调，要发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。其中要求税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做